上海：挂牌竞价出让保障房用地多为国企接盘

1000万套的全国保障房建设任务在“军令状”签署后层层下达到各地。2月28日，上海亦为保障房供应目标立下了“军令状”：今年开工筹建保障房1500万平方米，其中经济适用住房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房开工和筹措200万平方米。

去年以来，上海的保障房用地供应一直维持在较高水平。截至目前，保障房用地还在源源不断涌向市场。而继去年底上海成交一幅保障房用地“地王”之后，近期，单价万元的保障房用地再次现身土地交易市场，并成为市场关注的热点。

高底价或与巨额动迁安置费有关

上海土地交易市场日前发布的2011年第17号土地出让公告中，一共推出了6幅保障房用地，涉及面积共计35.27264万平方米。值得关注的是，其中2幅地块位于长宁区和闸北区——长宁区新泾镇338街坊和闸北区321街坊凯林特地块（部分）（下称“闸北321地块”），属于近年来保障房供地中少见的“优质”地段。

公开信息显示，闸北321地块东至大华阳城，南至阳城路，西至沪太支路，北至上海市第二市政工程有限公司第四分公司，规划用途为配套商品住房。根据其3.9716亿元的挂牌起始价和3.9716万平方米的建筑面积粗略估算，其楼面地价高达10000元/平方米。

去年7月21日，中星集团与北方城投联合曾以15.79亿元的底价竞得中环线附近的闸北区456街坊地块（住宅用地），成交楼板价在12002元／平方米。也就是说，闸北321地块的起始楼面地价水平已经与去年年中周边住宅用地的水平相近。

“动迁配套房针对的是动迁人群，这个价格对市场并不会产生影响，可能是和动迁安置费用有关。”中国房产信息集团高级分析师付琦向《第一财经（微博)日报》记者指出，在闸北区，如苏河湾等不少地方的动迁成本都较高，若未来作为原区动迁配套安置，有关部门可能会考虑到动迁成本。

但由于市场中鲜少出现如此高价的保障房用地，不少人士对于未来拿地开发商的利润率亦表示担忧。

“以前的动迁配套房，都是政府给开发商固定利润，一般是3%~5%，其他成本全由政府出。但现在涉及到土地出让，我还没买标书，不知道里面究竟是怎么样规定的。”一位开发商代表昨日在接受本报记者采访时指出，目前的操作可能是，项目建成后，政府按市场价格的70%回购。“以前碰到的是商品住宅用地，搭一块限价房用来作人才公寓或者回迁，是按市场价格的70%回购。”

根据上述开发商的说法，假设按区域内大华阳城二手房约22000元/平方米的网络挂牌价参考，70%的市场价则为约15400元/平方米，而开发商若以底价获得闸北区321地块，有效控制建筑成本，粗略估算，拿地开发商所能获得的利润，或也将和此前动迁配套房的开发模式所获得利润相仿。

记者致电土地交易市场进行咨询，接线工作人员表示，最终开发模式将会在出让合同中约定，而具体内容可能会视情况而定。

先规划后出让？

或许是利润率不高，虽然从2010年年中上海已开始尝试用挂牌竞价方式出让保障房用地，但一直以来，保障性住房用地的接盘者多以国有企业为主。

2010年12月24日，上海也曾挂牌出让一幅闸北区高价动迁安置房用地——闸北区339街坊北上海物流8号地块（下称“上海物流8号地块”）。该地块的底价为270095万元，起始楼板价为10075元/平方米，最终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得，成为当时上海保障房的“地王”。

公开资料显示，上海创辉企业管理有限公司成立于2008年，注册资本3亿元，由闸北区国资委旗下的市北集团持有其100%股权。

记者发现，早在地块开标之前的2010年11月9日，上海环境热线上已悄然出现了一份名为《闸北区339街坊北上海8号地块配套商品房环境影响评价第二次公示公告》的文件。其中显示，中船第九设计研究院工程有限公司受上海创辉企业管理有限公司委托开展对该公司闸北区339街坊北上海8号地块配套商品房项目的环境影响评价。主要内容是：项目拟建设住宅、幼儿园和小学，规划总用地10.46万平方米，总建筑面积36.94万平方米。似乎上海物流8号地块在尚未开标前，准买家已经开始进入规划报批的流程。

而且上海物流8号地块并非孤例。记者在上海环境热线官方网站上还发现了一份名为《长宁区338街坊保障性住房项目环境影响评价公示》的公告。

对比此公告和今年土地出让17号公告中长宁区新泾镇338街坊地块可以看出，其四至相仿，与此同时，两则公告中涉及的土地面积差也仅有百余平方米。长宁区338街坊环评公示内容中显示，东华大学受上海新长宁（集团）有限公司委托，开展对“长宁区338街坊保障性住房项目”环境影响评价。

值得一提的是，土地交易市场信息显示，长宁区新泾镇338街坊地块规划用途为“公共租赁房，配套商品住房”。这是记者首次在土地交易市场看到公共租赁房地块公开出让的信息，上海要求开工和筹措的200万平方米公共租赁住房的计划已经开始提上日程。

若上述两个“长宁区338街坊”为同一个项目，从环评公示来看，项目将新建12栋12~13层小高层居民住宅和一栋3层的配套公建用楼；房型采用50平方米一室一厅，65平方米二室一厅以及75平方米三室一厅，其中主要以65平方米二室一厅房型为主。基地靠近协和路一侧新建2栋一层的沿街商铺，商业等各服务配套用房内均不设餐饮业。其小户型十分符合公共租赁住房设计。

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