鬼灯的冷彻mp4:这个秋天，泡沫熟了……（一）

这个秋天，泡沫熟了……（一）

     当我写下这个标题的时候，我的心情是非常无奈的。在这个多事之秋，21世纪初叶世界上最具争议同时也是最万人瞩目的两个泡沫——黄金泡沫和中国房地产泡沫终于到了瓜熟蒂落的一刻了。即便是钢铸铁打的泡沫，也终于走到了即将消亡的一步。夕阳无限好，只是近黄昏！

     本文先讲中国房地产泡沫：

     中国房地产有泡沫大家都心知肚明，而有多少泡沫就未必每个人都清楚了，我就以上海房地产为例来测算一下罢。据第六次人口普查，上海目前的常住人口规模大约是2300万，常住人口住房建筑面积大约是30平米上下（注意：我用的是建筑面积而不是居住面积， 这里涉及到一个得房率换算的问题，我们在购房的时候的面积就是建筑面积，这里面还有大量的公摊面积。）这些数据引自公开数据，由此计算，上海住宅市场的总面积大约是6.9亿平米，按照成交均价2万元计算，总市值已经超过12万亿元，下面按照12万亿计算。据2010年上海国民经济和社会发展统计公报，上海全年实现国民生产总值（GDP）16872.42亿元，以17000亿计算，总市值是GDP的700%。

     根据国际通行标准，住房价值与GDP之比合理上限在120-150%，中值在100%左右。根据国际通行标准，住房价值与GDP之比合理上限在120-150%，中值在100%左右。这是有其客观规律的。因为假定合理的国民收入一次分配中，国民收入占GDP比例为40%（这是合理下限，国民收入如果比例再低，那么内需消费无从启动。据我的测算，目前我国的国民收入一次分配中，居民收入仅占20-25%），国民收入的30%用于住房消费，那么相当于12%GDP用于住房消费，高于目前长期贷款利率5%（目前我国官方五年期以上长期贷款的利率是7%），如果房地产市场是健康的，那么这5%的收益就是大家购买住房投资长期持有的无风险收益，不然只能寄希望资产上涨带来的风险收益。

     7%的长期贷款的利率意味着：以上海住房12万亿总市值计算，一年的租金收入至少要不低于8400亿元，不然租金无法覆盖还贷现金流，买房就属于纯粹靠资产价格上涨在维持的旁氏游戏。8400亿元已经是上海全年GDP17000亿的50%，远高于12%GDP合理消费的比例，从这个角度讲，上海房地产已经有400-500%的高估，如果考虑到我国国民收入实际低于GDP40%的比例，实际上上海房地产的高估更为严重。

     而上海房地产泡沫仅仅是中国房地产泡沫的一个缩影，整个中国的泡沫虽然没有上海那么严重，至少也高估了300%。这是我对上海楼市和中国楼市一点看法。

     有人会问：房价有没有可能高位维持稳定？高位横盘，等待与经济发展，人均收入的增长与之匹配？这个可能性很低，物理学规律告诉我们：高势能的物体是不稳定的，房价亦然。人性恐惧和贪婪的规律告诉我们：到房价涨不上去的时候，投机性旁氏资产抛盘如雨的时候，形成的持续杀跌动能，会让每个在参与游戏之中而没有及时逃脱的投机者感受到彷徨无助的绝望。真正能在市场高点退出的资产规模能有多大，沉溺其中的后知后觉的人们能逃脱得了吗？

     前面博文中与“林兰”博友的交流中，我做出判断：回复到2001年加入世贸那刻起，楼市要跌8成，不排除会超跌跌9成，最起码要跌7成。我把2001年作为衡量楼市高估低估的一个时间节点是因为正是那个时候13亿中国人齐步进入了全球化，外汇储备正式成为我国基础货币的孽生源，而楼市在那时候被选作了凝固货币的“池子”，所以我国楼市的巨幅上涨也正是从那时候掀开了序幕。

    至于跌7成，8成和9成的判断，里面有个大前提：就是说财经当局不防水，如果放水了，房价的跌幅绝对没有这么大，只会出现微跌或者持平，但是其他生活资料的价格会有迅猛的上涨。货币如水，一旦脱离河床的束缚，将上演水漫金山的惨剧，而且长期以来，我国生活资料的价格要素长期被压制，通胀后价格的反弹将成为必然。

     放水后会有什么样的结局，我在回复中也打过一个比方，你现在的工资是1万/月，买套房子200万，大米价格是3块/斤。如果泡沫破灭后，央行放水，房价微跌，一套房子180万，工资涨到5万/月，大米可能要几十块/斤了，受洗劫最重的是倾全家之力买房的房奴和伪中产们，他们是泡沫破灭后受打击最惨的。

    很多网友看到这样的比方，欢欣鼓舞，工资这么高，房价这么低，买房有望，是这样吗？不对，你陷入了线性思维：

    1.  变局发生后，工资能涨到5万/月的人，是在大萧条和大滞涨中有一定技能和能力获得雇主相对高工资的人，绝大多数中产在大萧条和大滞涨中会失业，会没有丁点儿收入，房价收入比再低和他们有什么关系？但是之前的首付和还贷积累被大通胀吃掉了，所以中产的财富损失会相当大。这也很好理解，原来的首付是经过几年省吃俭用攒出来的，现在一年工资就赚到了，那么等于你前几年的钱白攒了，苦白吃了，通胀吃掉了中产的财富，让他们和底层市民处于同一起跑线上了

    2. 就算你享有高收入（比如上面举得例子5万/月），你收入的很大一部分要用来应付日用开销，你很可能没有办法出很多钱还房贷，如果你生活开支达到4万/月，你用来还款的钱仅1万元，那么跟你原来挣10000，花2000，有8000还贷，还款能力上并没有太大增长。（补充一下：这里我在回复中忽视了一个问题：就是通胀期间，央行反击通胀的过程中，还贷利率会非常高，经历过1994年通胀的人都知道，在那个年月，一年期存款利率都达到了10%，那贷款利率要多高？这样测算下来， 还带能力非但没有增长反而还大大降低了）

    3.  近些年来，由于畸形的鼓励住房消费的政策推行以来，国人的还贷能力被人为拔高，其他的要素生活成本很低，也造成一个似乎房贷可以达到个人收入80%以上的错觉，实际上大通胀后，生活成本会大大提高，也就是说恩格尔系数会大大提高，还款能力反而会急剧下降，就算你有工作，有相对高收入，你也很难拿出很多钱来还贷。

    4. 大房子在2012年后很可能会成为一个负现金流的东西，为什么？会征物业税。很多人面对这么高的持有成本，会量力而行，而不会一味求大。

     我再补充第五点，上面的回复，还隐藏了我一个判断：原来的1万月薪的人为了还贷，每月生活开支是2000元，通胀后，工资飙升到5万/月，同时日用开销也上升到4万/月，生活开支飙升20倍，物价上升20倍，根据比价复归原则，房价仅仅是高估了5倍，为什么物价会上升20倍？是的，那就是生活物资价格非常低估，远远低于其合理价值，就算房价不跌，这些物资的价格都需要涨4倍上去，这是我的一点看法。

     亲爱的朋友们，不管你们现在多么想买房，但是你要相信，当大米卖五六十块一斤的时候，你是没有心思盘算买房的，你可能会在担心明天会不会吃饱肚子。中国古代政治家对此凝练成我们耳熟能详的一句话：“国以民为本，民以食为天。”

     粮食，在人类社会中，从来都是政治和秩序的基础。有了稳定的政治基础和社会秩序，大家才可以放心玩黄金、房地产等其他泡沫资产。什么时候是买房的合适时间？我想应该是房地产回归其合理价值，而此时同时也应该是通货膨胀被降伏的时候。