九乡新闻网高原红dj版:财经观天下：美国房市脱困要“保需”加“创需”
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 19:07:18
新华网华盛顿１０月６日电（记者阳建）美国房贷巨头房地美公司６日公布，本周美国３０年期定息抵押贷款利率历史上首次跌破４％。但是，房贷利率持续下降却没能刺激房市反弹。专家和业内人士指出，美国房地产业脱困，既要尽快破解信贷困局以保住现有需求，也要巩固经济基本面和出台新刺激措施以创造新的购房需求。
房地产市场仍处深水中
作为本轮危机的根源，美国房地产业依然处于水深火热之中。数据显示，继７月份新房开工量出现下跌之后，８月份美国新房开工量继续下降。当月新房开工量经季节调整按年率计算为５７．１万套，比７月份经修正后的６０．１万套低５％，与去年同期相比则下跌了５．８％。
在房屋销售方面，虽然占整个楼市销售量约８５％的旧房销量在８月份环比增长７．７％，但这主要是因为此前数月积累的延迟交房交易得到释放，并不具有代表性。
在价格方面，美国房屋价格仍在持续下跌。美国联邦住房金融局公布的房价指数显示，今年第二季度，房价环比下跌０．６％，跌幅有所放缓，但同比仍然下跌５．９％。分地区来看，当季共有３１个州的房价下降。同时，房屋中介和建筑公司等市场参与方都表示，在全美大部分地区，房价已到最底部。
更为严重的是，在连续５个季度下滑后，抵押贷款违约率在今年第二季度重新出现上升，意味着房地产市场违约风险在增大。目前，全美有１１００万房主房贷成本超过房屋价值。著名智库美国企业研究所资深研究员亚历克斯·布里尔表示，美国房地产市场总体依然处于深水中，部分地区则是很“糟糕”。
解决信贷困局刻不容缓
房屋购买和建设的融资环境明显紧缩，是目前房地产市场的一个显著特征。专家认为，房地产业要想在短期内有所改善，必须尽快破解信贷难题，以保住现有购房需求。
本轮危机前美国房市繁荣得益于超宽松信贷条件。危机发生后流动性紧缺使整体信贷大幅收紧。本轮危机已过去三年，但房地产市场信贷条件依然非常苛刻，许多人无法申请到房贷。
即使房贷利率降至历史最低水平，但由于各种条件的限制，潜在购房者仍无法获得贷款。房地美公布的数据显示，截至１０月６日当周，美国３０年期和１５年期定息抵押贷款平均利率分别降至３．９４％和３．２６％，再次创下历史新低。
华盛顿戴维斯建筑公司负责人在接受记者采访时指出，在房地产市场，贷款融资是核心问题。因监管加强，对建筑商和个人而言，获得信贷都非常艰难。
哥伦比亚商学院房地产教授克里斯托弗·迈耶认为，要解决这一困局，一方面要让私人资本进入房地产融资市场，为购房者提供更多样化的贷款选择；另一方面，政府支持企业，主要是房地美和房利美，要免除贷款申请中的其他费用。同时，各方还可以创建独立的托管机构来管理这些政府支持企业的抵押贷款证券投资组合，以使其进一步放松信贷。
在美国最大房贷银行富国银行担任客户经理的陈馨对记者说，目前美国租房市场非常火爆，因为很多人有买房需求，但苦于买房信贷条件严格只能转为租房。因此，让信贷条件宽松下来，就可以保住现有购房需求，让市场活跃起来。