马雅舒几个孩子了:-三重压力能否加速房价深调 2011年10月02日

成交低、存货增、资金少--三重压力能否加速房价深调
2011年10月02日 10:36:18
来源： 新华网

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成交低、存货增、资金少——三重压力能否加速价格深调

图表：“金九”楼市风光不再 新华社记者高微编制。
新华网北京１０月２日电（罗宇凡、王雪青、尹珊珊）传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计，９月份以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位；与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到４年来最高水平；除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象却并不明朗，未来楼市的走向引人关注。
成交量持续低位　消费者“只看不买”
自年初房地产调控进一步加力以来，重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在９月传统的楼市销售旺季开始前，地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了“金九银十”，销量下跌的趋势依旧没有改变。中国指数研究院９月１６日发布的《２０１１年８月中国房地产企业监测月报》显示：在３０个监测城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，７个城市环比跌幅超过２０％。进入９月以来，在中国指数研究院重点监测的３５个城市中，楼市成交量同比下降的城市数量由１９个上升为２２个，其中成交量同比跌幅超过３０％的城市也由１１个上升为１３个。
销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。据链家地产市场研究部统计，９月份北京商品住宅成交量不足５０００套，成交价连续回落，降价范围蔓延至城区内部，近四成二手房区域面临价格二次“探底”。链家地产首席分析师张月认为，９月份一、二手房的成交总量不会超过１３０００套，并有可能创出历史新低。
业内人士分析认为，受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制，这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
中国指数研究院不久前发布的《２０１１年三季度北京消费者购房行为调查报告》显示，计划１－２年以内购房的北京购房消费者有所增多，近一年内计划购房的消费者有所下降。２０１１年三季度，一半的受访者计划于一年内置业，其中２１．３％的受访者计划半年内置业，２８．７％计划于半年至一年内置业；与第二季度的５１．５％相比，略有下降。而计划１－２年内置业的受访者，比重则有所增加，由上一季度的２７．２％上升至３１．６％，环比增加４．４％。
存货达历史新高　“以价换量”势在必行
成交量的回落，直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报，上市房企的存货量已经达到４年来的最高水平。
据Ｗｉｎｄ数据统计，二季度两市１３６家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关，达１．０７万亿元。其中，最引人关注的“招保万金”四大巨头，今年二季度的存货数据高达１７１３．６６亿元、１３９２．５７亿元、６０５．９０亿元、４４４．７０亿元，同比分别增长５３．６５％、４８．４８％、３３．５７％、３４．５６％。
数据同样显示，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要１年以上，甚至到２年左右。万科８月销售１０４．８亿元，按此速度要完全消化库存将需要超过１６个月的时间。而保利和金地两大房企也分别至少需要２３个和２７个月。
国家统计局公布的数据显示，前８个月全国住宅新开工面积为１０２０８９万平方米，而同期住宅的竣工面积则为３７０９５万平方米，差额高达６．５亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。
在北京，链家地产的统计显示，截至９月２５日，９月新开盘项目供应住宅７６６７套，成交４０７套，当月新增库存７２６０套。链家地产首席分析师张月认为，预计年前，开发商除了加大在高端项目上的获利机会外，还会通过多种方式消化库存，否则，大量库存积压和年底新项目增多，有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
房企资金链趋紧　回笼资金压力倍增
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。
数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了３．５８个百分点，达到７２．２５％。负债总额突破万亿元，达到１０９２１．４３亿元，同比上涨４１．２９％。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的７０．６２％，高达７７１２．５７亿元，同比上涨５３．８８％。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨１２．６６％和８９．４２％，达到６６９．６１亿元和９８０．３７亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。
负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。国家统计局公布的数据显示，１－８月，房地产开发企业资金来源５４７３８亿元，同比增速为２３．４％，较去年同期下滑１１．６个百分点。其中，国内贷款同比增幅仅为５．１％，较去年同期下降２２．７个百分点。
中国指数研究院９月２６日发布的报告显示：自调控以来，房企直接融资受限，信托成为主要融资渠道之一。不过，大量信托产品入市加大了金融风险，银监会日前严格控制和监管房地产信托的政策信号已经十分明显。绿城及其他房企股价大幅下跌也显示出投资者对市场信心的不足。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。
三重压力下　价格深调或将四季度出现
中国房地产学会副会长陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格“拐点”有望加速确立。
事实上，在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，楼市的天平已经开始发生明显的变化。根据国家统计局发布的数据，在房地产调控政策累积作用下，８月份７０个大中城市有４６个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与７月份相比，价格止涨城市明显增多。
不过，虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。
以北京为例，根据链家地产市场研究部的统计，虽然９月北京新房住宅成交量创２００５年来７年“金九”成交量的最低。但９月新建商品住宅成交均价仍为２１７１９元／平方米，环比略降１％，较２月调控前下降９％，同比仍上涨１１％。
张月认为，从目前的降价情况来看，市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段。“和调控前相比，按照９月成交量缩水情况来看，市场价格至少存在１５％到２０％的下调空间。”
张月表示，目前开发商试探性降价的成分仍多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
 

半月谈：“银十”有戏？房价是否到了“拐点”
“金九银十”向来是楼市最重要的时间节点之一。不过，随着限购等调控政策显露威力，九月楼市现今已然遇冷，“银十”似乎成为发商最后一根救命稻草。据悉，近期一些开发商开始预热，9月底，楼市降价潮已经初现。“银十”能否带动楼市，目前还是一个未知数。不过，业内分析人士认为，在限购、限贷、限价等“三限”政策的累积效应下，“银十”很难发生奇迹，无论是从消费习惯还是市场现状来看，开发商恐怕都要白忙活一场。
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新政周年房价拐点渐显 五大调控利器降温楼市
“金九银十”变“冷九寒十” 楼市量价齐跌几成定局