马峦山一日游:“中国式以房养老”能否行得通？

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    “”一直深受人们关注，今年全国两会期间有政协委员还提交“”方面的提案。日前，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行，“而且，如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    （《新京报》9月29日）

    以房养老需松“产权发条”

    美国以房养老的制度设计值得借鉴。“住宅产权70年大限”，让倒按揭的操作者对若干年后的房产价值没把握，觉得有风险，“估高了，我们吃亏；估低了，房主不愿意”，进而影响到这一新制度的推行。让以房养老步入快车道，需要从制度源头上破题，政府对土地财政进行结构性调整，松开产权70年的“发条”。就目前而言，不是没有可能。随着各地房产税的开征，对土地卖钱的依存度降低，将房产税的钱填补土地财政留下的缺口。同时还可以借鉴国外做法，开征遗产税，解决延长或直接取消产权年限给财政带来的负担。总之，夕阳无限好，还需房养老。只要政府以民生为重，将公共财政向民生倾斜，就能为以房养老开辟一条制度绿色通道，而且，“劫富济贫”之法玩转以房养老，不失为既能积极应对老龄化问题又能助力调整收入分配的多赢之策。□梁江涛(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    别太指望“以房养老”解决养老问题

    即使不存在“70年产权”的障碍，指望“以房养老”来解决目前我国显得日益逼仄的养老问题，也并不是一个真正靠得住、可以和值得普遍推广的养老解决方案。

    首先，目前我国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。据“我国农村老龄问题研究”课题组的研究，农村老年人口规模是城市的1.69倍，这也就是说，目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。而众所周知，相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老———一方面，较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能；另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    再者，即便是在城市，“以房养老”的适用范围实际上也很狭窄。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口（如机关事业单位退休人员）来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。因此，在城市真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多———仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

    最后，即使上述问题都不存在，要在未来普遍推行“以房养老”，也很可能会遭遇一个非常尴尬的困境———房子是否还能顺利地被“抵押”或“倒按揭”出去？我们知道，“以房养老”的一个预设的基本逻辑前提实际上是，当一个人年老时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者。显然，在老龄化不断加剧、年轻人相对减少的人口结构变化背景下，这一逻辑前提很可能会不再具备。专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。老年人越来越多，年轻人越来越少，房价如何可能长期维持“上行”？□张贵峰

    “中国式以房养老”能否行得通？

    “以房养老”，概念听起来很简单，但真要实施起来，却非易事，它所要面对的，绝对不仅仅是目前房屋产权只有70年大限的“技术性问题”。

    首先要解决的是观念问题。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，尤其是对于那些思想传统、观念守旧的老年人，觉得自己辛辛苦苦一辈子挣来的一套房子，死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了。而且，这还不仅仅是老人自己的事情，还涉及到老人的子女。很多老人的子女可能还等着继承父母房子这笔不小的“遗产”，现在却要归了银行或者保险公司这些“外人”，这是否会因此影响子女和父母的感情呢？所以，要接受以房养老的概念，不仅仅需要老年人意识上的改变，同样也需要年轻人思想观念上的改变。

    其次是需要政府部门的大力支持。“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等诸多因素。很显然，以房养老的“倒按揭”模式涉及到如此众多的领域和部门，没有政府机构从中予以协调关系和打通环节，恐怕很难实施下去。

    最后是双方的风险问题。国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。尤其是在目前房价走势不明了，房地产格局混乱的情况下，银行和保险公司等金融机构难免会小心翼翼，轻易不敢试水。□苑广阔

    “以房养老”需防开发商“救市”

    开发商喜欢兴风作浪，更乐意操纵“房产舆论”。第九、十届全国政协常委，国务院参事任玉岭一针见血地指出，房地产界十分重视舆论的营造，也十分重视市场炒作。他们不仅自己赤膊上阵，而且还“豢养”有一批“御用文人”，或通过“重金”让一些专家和媒体为其制造舆论。开发商都是精明人，善于急中生智，善于转危为安，正值楼市“遇冷”，又恰逢重阳节，“以房养老”极容易被开发商“看好”，以至于进行“炒作”，误导社会舆论，旨在给遇冷的楼市点上“一把火”。□王旭东