马尔代夫蜜月之旅:成都城市综合体进入百万级较量

成都城市综合体进入百万级较量  

2011-06-05 19:32:00|  分类： 商业地产信息 |  标签：综合体  城市  物业  广场  项目   |字号大中小 订阅

　　现象背后，是成都楼市乃至国内楼市目前兴起的一种开发格局升级趋势。

　　据相关数据显示，2011年成都的城市综合体累计将超过80个，建筑面积超过1000万㎡，而且单个项目的体量越来越大。

　　一夜之间，百万级城市综合体悄然成为楼市主旋律。在当下复杂的市场环境下，城市综合体项目迎来了“一个崭新的春天”。上周四，位于天府新城的80万㎡的城市综合体———世豪广场，时隔一年后再次浮出水面，引发市场热议和密切关注，展现出城市综合体不同寻常的诱惑力。

　　为什么如此多的开发企业不约而同地将目光聚焦并锁定在城市综合体这个项目形态上呢？作为区别于住宅项目的城市运营项目，它又有着怎样的独特价值？面对复杂的市场环境，城市综合体的价值表现值得期待吗？

　　“百万级”综合体

　　为什么能够成为当下楼市的风尚标？

　　世豪广场、万达广场等城市综合体因为城市级功能配套属性，从项目开发之初即立足于客户升级需求，解决传统住宅大盘只有房子没有生活的难题，同时对于开发商而言，持有商业物业提供长期稳定的现金流为企业及项目良性运转提供资金血液，这种持有物业与销售物业有机结合的开发升级模式已然成为当下乃至未来主流的开发模式之一。

　　自2010年来，多个“百万级”城市综合体项目，在业内外引发广泛热议。去年12月，华润万象城落户成都；今年4月12日，110万㎡的万达金牛广场奠基；20日，国际城南高端居住中心80万㎡的世豪广场时隔一年后再次浮出水面……

　　“全国主流品牌开发企业，已经纷纷投入复合型商业地产的转型开发中，而刚刚进入成都市场的开发商，也在不同场合表示要投资城市综合体。”日前，以阳光100(微博)、东原地产、招商地产为代表的“楼市新面孔”告诉笔者。

　　“这是必然的趋势。”拥有超过25年全球城市综合体设计经验的世豪广场规划建筑设计机构美国凯里森建筑设计事务所主创设计师罗·斯罗夫表示，“过去那种囊括电梯公寓、花园洋房、联排和独栋别墅的复合型纯住宅开发模式已经过时了，而以住宅、商业、办公、购物为主题的复合型大盘开发模式，因其城市配套功能打造的一站式生活目的地，解决过去传统大盘只修房子没有生活的困局，足以引发大盘开发模式的二次革命。”

　　这种模式的革新意义体现在多个方面：多业态的物业组合，由于立足于设置新城的城市级配套功能，能够形成“聚集效应”，在城市发展的角度，为城市提供的大量就业机会，拉动消费内需增长，促进区域经济的繁荣发展，从而为社会繁荣稳定提供价值。 在项目开发的角度，从规划之初即立足于为购房者提供即时有效的丰富生活内涵，客户入住即能生活，从而大大缩短使用物业的等待时间，减少空置率，提高物业的效能和现实价值。

　　除了开发模式的升级外，开发结构也开始了升级。“过去那种靠销售回笼的资金，已经不能适应当前的信贷环境，开发商必须增强自身的资金流转能力，才能适应当前的信贷环境，从而增强自身的抗风险能力。通过调整持有物业和销售物业的开发结构，建立自己的资金平台，保证开发商在项目开发过程中源源不断的资金滚动流转。城市综合体持有商业带来的稳定现金流，及部分销售物业回笼资金的有机组合，不仅能够让开发商应对当下的市场环境，更能建立长期的市场竞争力。”

　　因而，房地产10年快速发展后的今天，行业适应宏观经济调结构的需要对于开发商提出了更高的门槛要求，那些拥有雄厚资本、复合型专业开发和管理团队、能够更有效整合社会资源和商业资源的开发企业凭借开发模式的升级，必定能在未来的竞争中胜出。创新是生产力，被动或不动，可能最终面临退出市场的风险。这也就验证了为什么同在一个区域内，城市综合体项目就比普通住宅项目更受关注。“上周末，国际城南的世豪广场启动新一期推盘，两天共接待了300多组前来咨询的客户。”该项目相关负责人透露。

　　因为，城市综合体站的起点，站得高看得远，直面的是一座城市。

　　“四轮驱动”———酒店、写字楼、商业、住宅

　　交付的不仅仅是房子，还是一站式生活方式

　　以酒店、商业、住宅、写字楼为核心物业的城市综合体，凭借自成一体的城市级配套运营系统，一举颠覆城市新区只有建筑没有生活的困局。这正是世豪广场、万达广场等项目备受购房者、投资者追捧的原因。

　　城市综合体到底是什么？

　　城市综合体是H(hotel)酒店、O (office)办公室、P (parking)停车场，S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A (apartment )公寓，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。

　　世豪广场规划建筑设计机构凯里森设计师罗·斯罗夫指出，“城市综合体和纯住宅项目的本质区别，是前者具有造血功能。”

　　造血功能，是源自综合体多业态的有机组合。“如果把综合体比作一辆四轮驱动的汽车，那集中式商业(含卖场)、写字楼、酒店、住宅(含公寓)则是汽车的4个轮胎。”该设计师表示，“而且4个轮胎之间是相互依存、相互促进的能动关系。”

　　酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施，提高项目档次；住宅为卖场提供消费人群，聚集人气；写字楼为酒店带来客户；卖场为办公和居住人群提供生活配套……而且，这4种业态不是简单的堆砌，而是基于项目所在地消费人群、消费特征、地理位置等多重因素的综合考量。

　　这4种不同物业形态所承载的功能各不相同。“商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向，商业零售形成城市范围的市场，引导城市消费方向和潮流；酒店提升城市形象，增加城市活跃性；居住为城市创造常态消费。”

　　正是因为不同业态各司其职又相互支撑，才让城市综合体自身成为一个实现完整的工作、生活配套运营体系。由此，城市综合体的开发建设和使用，在相当大的程度上提升区域乃至城市价值，甚至创造区域乃至城市价值新的增值点———典型的价值在于带动周边土地升值、带来高素质就业人口，拉动高端消费、推动城市的现代化和国际化。

　　譬如，2010年4月，国际城南80万㎡世豪广场亮相，便引发天府新城客户分流， 80%以上受访的购房者告诉笔者，“在成都购房首选国际城南，因为它是成都未来的发展方向，是有关方面着力打造的成都新城区。城南的楼盘都去看过，最终还是选择了世豪广场，主要是自己生活方便，如果用作出租，也容易以不错的价格租出去”。对此，该项目负责人分析道，“世豪广场是一座城市综合体，这里能够实现娱乐、健身、休闲、购物、生活、工作的瞬间切换，不用在开车或走路上浪费大量时间和精力，符合现代人对生活丰富度和品质的要求。”所以说，城市综合体交付的不仅仅是房子，而是一站式生活方式。

　　事实上，综合体能够在当下市场环境下脱颖而出，除了建筑承载的生活方式不同，还有不同市场行情下表现出来的价值差异。

　　当前市场环境下

　　城市综合体成为非常安全稳妥的置业品类

　　综合体聚集的消费流往往会塑造一个新商圈，世豪广场、万象城、万达广场等正在演绎全新“市中心效应”。

　　今天的购房者面对着这样的困惑：在资金有效的情况下，购房的机会也是有限的，怎样选择才是有长远价值、能够抵御通胀风险、在长时期里保持物业的保值增值呢？

　　伟大的投资家，总是善于利用价格杠杆，低位买进高位卖出。问题是，他们是如何判断投资对象的价值？

　　我们总是在寻找这样的投资品，股市如此，楼市更如此。因此，刚需的，改善的，投资的，都在不厌其烦地询问，“现在买什么样的房子最安全？”

　　“2011年，答案肯定是复合型商业地产。” 成都商报地产联盟投资专家周彬告诉笔者，“这不等于说只要是商业地产，就可以随便买。”那么，什么样的商业地产值得买？

　　日前，由成都商报房地产研究院联合《明日·快一周》、成都全搜索网站发布的“2011成都人购房心理大调查”中，1000个有效样本中，有66.7%的购房者认为，城市综合体项目是当下市场环境下不错的选择。

　　数据说明，购房者对这种正在席卷成都楼市的复合型商业物业有了初步认知。数据之外，是投资者的经验之谈。

　　“区域首选天府新城，项目首选大体量的城市综合体，产品首选底商或70-90㎡主流户型住宅。”周彬对他的投资建议一一解释说：“大体量才能形成足够的辐射范围和影响力；天府新城是一个崭新的城市新城区，承载着成都市的国际化未来；底商能够依托大型商业的人气，带来大量的消费人群，小户型住宅则是由于既能够以较少的投入享受到大资金打造的便捷生活配套，同时享受到丰富的居家生活及快速出租带来的稳定回报。”

　　而成都商报地产联盟投资专家范琪表示：“综合体物业的收益性属性，首先表现为物业整体价值优质，其次才是实现各个物业自身的价值。所以，综合体物业通常会被购买者当作长期收益性投资品种。因为，无论是出租还是出售，综合体绝对是具有流通价值的热门物业。”

　　如果他们代表的是投资者的视野，那么王女士代表的是购房者的立场。她是达州人， 2010年10月成为世豪广场的业主，她告诉笔者，“当时去看了天府新城的数十个项目，都觉得不是很放心。之所以选择世豪广场，一是购物方便，二是居住生活丰富， 三是城市综合体项目价值稳定。”

　　让笔者意外的是，她对天府新城的认知非常清晰，“城南的综合体和其他任何一个区域都截然不同，首先是有关方面重点规划着力打造，城市新中心的定位，为天府新城的未来提供了稳定的城市价值；同时，区域内聚集的大批地产巨头，能够快速地形成整体居住氛围，带来近百万的高素质居住人口，当下迫切需要一个能供购物、休闲、娱乐的购物中心；还有，上百家世界500强企业的入驻以及大量兴建的写字楼，带来大量的商务需求和办公需求。这些因素让我看好世豪广场。”

　　“所以，世豪广场的出现既是偶然，也是必然。有需求就一定会有供给，机会当然属于首先吃螃蟹的人。”世家机构相关负责人分析说。

　　至此，城市综合体的价值表现终于清晰起来：在牛市时，城市综合体的升值幅度超过其他普通项目，而在市场低迷时，城市综合体又是抗跌的项目。(陈柏喜)

　　城市综合体，

　　让城市变得有序，让生活变得有趣

　　据了解，18世纪工业革命后，高层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提———即社会的需要和建造技术的可能性。为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无序的覆辙，很多城市在建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。在这样的城市发展背景下，城市综合体Midtown成为卓有成效的开发模式。

　　它依据“就近原则”， 使城市从空间的专门化向复合化转变，城市的机能不再是依赖大规模化，而是集聚并协调各个功能复杂的多变区域。在这一区域，多种城市的功能有机地融合到了一起。人们可以轻松地完成工作、娱乐以及购物等活动，不必整天在拥挤的城市之中穿梭。

　　遵循MIDTOWN从“功能分区”向“功能综合”的规划转变，城市人文精神将得以复兴与再生。秉承可持续发展理念，视建筑为有机生命体，以丰富的建筑功能语义，实现完整的工作、生活配套运营体系。通过整体性的都市再生构想，将其打造为具有高度融合工作、居住、游乐及休憩的魅力街区。