马大帅2牛二玉芬办事:调控：难作为的十八般兵器

9月27日，重庆市政府宣布，将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋别墅征收个人住房房产税。按照规定，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。涉及3400多套存量独栋商品住宅。

消息一出，立即受到广泛关注。有人认为，对存量房征税，将增加炒房者的持有成本，对遏制炒房之风，改变投资者的增值预期，降低房价有明显的效果。也有人认为，对存量房征税，是明显的重复征税，这个口子一开，高房价构成中的税费比例将进一步上升，最终将转嫁给消费者，对降房价毫无帮助，只会增加房地产行业前景的不确定性。

在限制面前，不确定性似乎是最好的方向。

谁在击鼓传花？

持续8年以来的房地产调控政策被诟病得最多是实际效果，一线城市房价在8年中平均上涨了5倍，二、三线城市也平均上涨了3倍左右。以号称有史以来最严厉的限购政策实施以来，房价仍然总体呈上涨趋势。越调控越涨成了一个始终破不了的怪圈。

既然调控政策无效，为何乐此不疲地“调控”下去呢？坚持调控的人会说：不能说调控无效。如果没有调控，房价可能已经涨了十倍甚至几十倍。这话听上去很像小学生考试不及格回家对父母说：我算好的了，分数比我低的人多的是！现实中有所不同的是，不及格的是父母官，小民无权过问他们的成绩。

以目前的房价计，建安成本连房价的10%都不到，除去房屋的建安成本，余下的就是政府税费+发展商利润+炒房利润。有人测算过，房价中的60—90%都以税费的形式进了政府的口袋，要降房价其实很简单，政府只要减税，或者给购房人退税就行了，房价降一半并不是梦。但这又是不可能的，减税都快成敏感词了！

政府不肯让利，让发展商顶了暴利的恶名，又以征税为手段收拾所谓的炒房者，这样的调控逻辑自然不会得到当初描绘的结果。不过，没关系，再找一个名目，继续调控。

谁是炒房者？

理论上说，凡是拥有一套以上住房的人都有可能是炒房者。

如果一个人，因为工作变动，十年下来分别在北京、上海、广州和深圳分别购买了一套房产，算不算炒房者？如果一个人先买了一套30平方的房子，随着经济条件的改善又买了一套60平方的房子，几年后又买了120平方的房子，算不算炒房者？

购房者的压力是小了还是大了？

一位别墅购房者曾对笔者说：别说1.2%的房产税了，通货膨涨每年都6%！有钱傻子都买房。相信通过征税可以改变房产增值预期的人显然智商不如傻子。

限购和征收房产税是争议最大的两项措施。限购涉嫌违宪，征税涉嫌越权。建设部政策研究中心主任秦虹在为限购政策辩护时说：大家批评这些政策，比如违反人权、不符合宪法等，有可能回到计划经济，但是，有时候反过来想，尽管限购政策确实有很多的负作用。但是，在现在调控房地产投资性需求，或者调控房地产市场的经济手段还不充足的情况下，不用限购又有什么更好的办法来抑制当前压力如此之大的房地产市场呢？可能真是没有更好的办法。

为了调控房价，地方政府的“家规”大于国法，通俗说法就是违宪了。问题是即使违宪了，房价还是没降下来。这代价也太大了点吧？

当然，也许有人认为违宪不算什么。既然违宪都不算什么，那越权征税就更不算什么了。秦虹的话说得很明白了，那就是违宪不难，越权也不难，要政府承认没有办法降房价才是最难的。

装不明白的调控

从2000年到2010年十年间，中国GDP总量增加了约5倍。这期间，股票涨了多少？工资涨了多少？只有房价涨了5倍。这说明房价的上涨幅度，只不过是刚好国民生产总值增长的一个正常反应。

换句话说，如果中国经济增长速度不下降，要房价降下来是不现实的。更不用考虑到中国存在有短时间不可能解决，也没有人真正去尝试解决的问题：巨大的城乡差别，地区差别，公共资源分配不公等诸多影响房价的因素。从目前的经济政策来看，08年以来超发货币带来的流动性过剩依然存在，加之低利率政策和高通涨经济环境，政策所做的不是在降房价，而是在推高房价。

有经济学家怂恿政府收紧信贷，好让开发商资金链断裂而不得不降价卖房。真是好主意！这些人一定忘了90年代初随处可见的烂尾楼，一旦大量出现烂尾楼，暂且不说银行资金收不回来，政府税收不上来，购房者无法按时收房而闹事；结局就是商品房供应量大幅下降，供求矛盾更紧张，房价能降吗？

一项有效的政策，必须具备公平性、持续性和可预测性三项原则才能有效实施。房产兼有使用功能和投资功能，人为限制房产的投资功能，就使得政策失去公平性。

这相当于要让大家假装不知道房产有投资功能。大家都知道租用二手的商铺，要支付一笔价格不菲的“顶手费”，这笔钱不是商铺的所有者收的，而是此前在此开店的经营者收取的，他不是商铺的所有者，但他仍然可以从地段的升值中获取利益，这就是市场规律在起作用。房地产的投资价值不会因为人为的限制而丧失，反而会因为受限制而得到强化。

其次，8年来的调控政策持续性很差，从04到08年的打压，到08-09年的救市，再到10年后的限贷限购，首施两端，莫衷一是。

第三，本轮调控具有不可预测性。从严禁屯地，到二手交易加税；从70/90限户型，到限制贷款，再到限购、征收房产税。十八般兵器轮番上阵，将房地产企业和消费折腾得够呛，却从来没有改变过房价会持续上涨的预期。正是这种房子晚买不如早买的预期，从很大程度上刺激了房价的不断上涨。

人们总喜欢说美国房价便宜，是因为美国征收房地产税。其实，美国的核心城市房价从来不低，便宜的是小城镇。美国一直征收房产税，但美国的房价也会随经济起落有涨有跌，这说明并不是一个房产税就能平抑房价。笔者常常庸俗地想，中国与美国在对待房价问题上最大的不同是：美国的决策要自己买房住，而中国的决策者是无需自己购房的。

从这个意义上讲，中国的高房价问题只有一个答案：无解。

（注：本文仅代表作者本人观点。作者系蓝房网总经理，资深地产从业者，曾任新浪乐居华南居总经理和蓝房总经理。）