香港vps主机:广州停车收费办法九大悬念 专家解读各方声音

http://house.sina.com.cn 2004年12月13日15:14 金羊网-羊城晚报
停车收费“紧箍咒”念出九大悬念来
11月15日，被称为停车收费“紧箍咒”的《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》正式实施。新办法规定：住宅小区月保费由原来的最高限价600元降至最高限价400元；公共露天停车场划分为三类地区，北京路等一类地区的收费提高；住宅小区、公共露天停车场总体收费标准下调。
“紧箍咒”一念，各方大呼“头疼”。其中，最为“头疼”的莫过于停车场的经营者，他们认为停车费下降幅度太大，使得经营难以为继。住宅小区的物业管理公司也开始喊“疼”，他们认为，停车费、停车管理费的收取一向是物业管理的主要收入来源，如此一来，收入骤减，经营“雪上加霜”。
老百姓的反应属于“慢热型”。起初以为事不关己，与我小老百姓不相干。到后来却发现一系列与自身利益息息相关的“细节”：诸如停车场服务质量是否下降？投资人少了，“停车难”是否更难？物业管理公司在重压之下是否会提高管理费，或者降低管理质量等等。
作为新办法的制定者，政府有关各方也存有自己的一番想法。据悉，广州市如此大念“紧箍咒”治理停车场，在全国可称数一数二。应该说，新办法的出台历经一年酝酿，政府的目的很明确，广州的停车场经营确实存在问题，必须念念“紧箍咒”了。“政府的想法也是苦口婆心”，广州市交通委员会有关负责人认为，新办法是为了加强机动车停放保管服务收费管理，促进机动车停车场的建设和发展，规范机动车停放保管服务收费行为，维护车主和机动车停车场经营者的合法权益。
“紧箍咒”开念已近一月，在停车场收费这一问题上，经营者、物业管理公司、有车一族与无车的业主等有关各方，产生了一种怎样的微妙关系和利益冲突，将是一系列的疑问和悬念。
本次专题意在“传达”，将我们从市场上集纳的“九大悬念”与政府部门、专家学者以及业界声音“五味杂陈”，力求不偏不倚。列位看官留意了，自主判断是与非、得与失。
(詹青)
悬念1：物管公司被迫撤退？
如果有一天，你居住的小区突然没有物业管理了，没人来倒垃圾，没人来给草地浇水，请你不要吃惊，因为这是非常可能发生的事情。事实上，这种情形在滨江路某楼盘已经上演了———物业管理公司“活不下去了”，只能撤退，黯然出局。
物业管理公司的尴尬很多，似乎成为了一个矛盾的聚合体。如业主委员会与管理公司的矛盾，开发商与业主的矛盾，物业的维护与收费的矛盾等等。业主、业主委员会与物业管理公司的矛盾，主要在收费问题上，政府给的是指导价，业主与管理公司协商时，业主不接受政府的指导价，因此产生了矛盾。还有发展商兴建物业的遗留问题转嫁给了物业公司，使原来的开发商与业主的矛盾变成了物业管理公司与业主的矛盾等等。
停车场收费新办法出台，矛盾更多了。而首当其冲的，是物业管理公司的收支矛盾。有物业管理公司算了一笔账，此前该小区物业管理公司收入的一半来源于小区停车场的收费。按照新办法征收，停车收费下降，物业管理的收入将至少骤减1/3以上。
有人认为，新办法很可能“赶跑”一些利润不高的物业管理企业。因为，很多物业管理公司事实上都长期处于一种依附于开发商的亏损境地。此前，停车场的收费还能从一定程度上掩盖物业管理的收支矛盾，新办法的实行则使这一矛盾更加尖锐，可能切断了某些物业管理公司的“生路”，这种局面将何去何从？没有物业管理，业主的生活将如何重新安排？
(詹青)
悬念2：“泊车难”还将加剧？
据说，广州拥有停车位28万个，而机动车保有量大概在50万辆左右。从这个数字上看，停车位应该是不足的。特别在市中心，车位更加难求。造成这一现象是历史的原因，比如以前的一些旧建筑配置的车位就相当少，而目前广州机动车辆数量却呈几何数增长。有人担心，这一现象是否会加剧？
投资停车场，特别是住宅小区，存在着成本大、利润低、回报期长的特点。有人算了一笔帐，小区小车月保费400元，扣除成本后，一个车位按照35平方米计算，每平方米的回报率为7.14元，设计车位的建筑成本或售价为4000元/平方米，则投资人的回报率为千分之零点五，扣除信贷资金，何时才能收回投资？如此一来，投资者的热情将可能受到打压。假如没有人愿意投资停车场，泊位困难的现象将愈演愈烈吗？基于此，政府是否将可能采取一些措施加以引导，或者施以更多公共事业配套的力量？这些将成为一个悬念。
(詹青)
悬念3：露天停车场将消失？
某日，当你要在小区的露天停车场泊车时，突然发现停车场变成了一片绿茵，还立着一个大牌子：此处禁止停车！
你不要以为此举是为了扮靓小区，其实，这一招是要把你逼上梁山：将车辆开到我的室内停车场吧。而当你到来的时候，对不起，要多交钱，室内和露天停车当然是不同啦。你不愿意？可以啊，那你就到别的地方停去，可当你转到其他原先的露天停车场的时候，你突然发现，一夜之间，停车场都成了绿地，美则美矣，可是你的车只能乖乖开进室内停车场了。
上述的现象未必是如此的巧合，但事实上，它会不会出现也是我们的疑惑之一。因为室内停车场和露天停车场的收费标准不同，如小车的收费，室内月保费为400元，室外则是150元。在停车场经营者收入减少的时候，为了提高收入来源，可能将想法子突围，逼着你一定要停到里面去。
(詹青)
悬念4：占道经营愈演愈烈？
降低小区停车场收费，是否会使占道经营加剧？有行家认为难以排除这种可能。
物业管理是劳动密集型行业，小区清洁、保安、管理人员的工资、福利支出是主要成本。降低停车场收费标准，并没有相应降低这部分支出，以前管理停车场的水、电和其他设备也是一样不能少。相反，除了物价有所上升、基本工资上调之外，公司员工的医保、社保等福利也都按计划购买。
在此情况下，一些经营者难免会占道经营，把原先小区的道路私自划分为停车场，以增加整个小区的停车费收入。本来由于有车族出入小区，噪音、废气影响了其他人的生活，这部分人多交些费用于小区维护，可以使物业管理的收支达到平衡。现在硬性规定降低停车费，而占道经营虽无法使价格标准上升，却能有效增加停车位。
有经营者表示，占道经营虽易导致道路阻塞，损害大部分业主的利益，但也算是“没有办法的办法”。
(辜振彬)
悬念5：车场服务大幅缩水？
服务的范围是经营者收费的重要参考依据。降低保管费是好事，但会不会意味着原先的服务范围也缩小了？在银行工作的小钟就有这种顾虑。两年前他刚学车，技术还较生疏，泊车很是费劲。但在保管员的指挥下，很快就可搞掂。他认为现在停车费是降了，但如果管理者取消了类似的服务，就很不值得了。
针对这种情况，有经营者称物有所值。以前为了做好服务，很多保管员都经过专门的培训，有些车主停车后，忘了关门关灯，保管员指挥停车后都会作提醒，以免车辆失窃或电池没电。有的保管员还会帮车主检查车况。但现在的情况就比较难说了。经营者称，一分钱一分货，地下室停车场都要有足够的排气排水设备，现在是否能保证和以前一样，就很难说了。
(辜振彬)
悬念6：物业管理费将提高？
住宅小区停车场收费大幅下降，有人大声叫好，但也有人担心停车费降了物业管理费是不是就会上升。
按新办法规定的住宅小区停车场的收费标准，连续停放12小时的临保费用分别降低25%和40%，月保分别降低33.3%和57%。以此估算，有车一族每月将省下25%-57%的停车费用，但对于物业管理公司，则意味着每月也减少了25%-57%的停车费收入。
担心者认为，小区停车费是物业公司一笔重要的经营收入，它与物业管理费一起共同应用到小区保安、卫生清洁、物业维修等多方面。特别是一些小区的绿化、景观的维护费较高，开发商退出后，单纯靠业主所交的物业管理费难于维持。这时候停车费起到关键作用。现在大幅度降低停车费，物业公司收入锐减，它们是不是要提高物业管理费，把这部分损失平摊到所有业主身上？
对这个问题，经营者认为，理论上的答案是肯定的。长期以来，广州已形成靠停车费来弥补物管费用的平衡。平衡打破之后，为了物业管理的正常运作，也就只能加收物业管理费用。但是这只是理论层面，操作起来“比登天还难”。物业管理收费有它的标准，要提价要经过业主委员会的同意，没有业委会的则要经三分之二业主通过，才能实施。
(辜振彬)
悬念7：小区物管质量下降？
据一些物管公司的经营者透露，现在广州一些商住小区，特别是一些中小型的商住楼盘，其中项目配套的停车场收入几乎占了他们物管总体收入的50%以上。广州市从11月15日实行停车场收费新办法，至今已近一个月了，目前，很多小区的资金运营已经出现了很大缺口。
据介绍，新办法明确小区的露天停车场月保费是150元/月，一些小区原来是收350-400元/月的，现在“喀嚓”一下被削掉了一大节；而临保则由原来的5-10元/次，或5-10元/小时，变成了部分时段露天1元/小时，室内2.5元/小时，不少小区的物管收入锐减了30%左右。
停车费降了，小区里有车的业主拍手称快，但一些业主，特别是没车的业主就表示了他们的担心：现在小区的收入少了，那么自己享受的物管服务是否会下降呢？因为大家都十分明白，物管这东西是花一分钱买一分钱的服务，物管公司收入少了，他们自然会想尽办法去开源节流。有车的业主可能会占这个小区的30%-40%，他们这部分业主支付的费用少了，而其他60%-70%的利益却相对受损了。
据一些物管公司透露，为了应对停车场收费新办法的执行，广州有的物管公司早在前一两个月就着手应对了，如：裁减人手。像有的公司，原来小区的物管工作人员是280人，现在已经裁减至220人，人少了，工作总量自然就会降低。比如保洁，按原规定，小区每天必须清扫两遍，白天则需长期保洁，现在保洁这一块就被砍了下来。另外，小区的机电设备(如电梯、泵房)维护保养次数也将减少，绿化维护也会由原来的定时维护变成视需要维护，如施肥、修剪、更新等。
有物管专家指出，目前广州确有不少楼盘是因楼盘或小区的停车场收入减少，导致物业管理的服务项目及质量下降；但从长远看，降低服务质量、减少服务项目，受损的不仅是广大业主，最终“倒霉”的还是物管公司自己。道理很简单，业主对物管不满意，就会投诉，甚至会“炒”物管公司的“鱿鱼”。
(邓伟东)
悬念8：市中心盘取消月保？郊区盘将取消临保？
自打进入11月以来，家住广州中山一路某小区的张小姐晚上基本就不敢超过10点回家，因为他们居住的小区从上月已经取消了汽车月保了，住户停车将采取先到先得的方式。曾经有一次，张小姐晚上10点半回来，见所有车位都占满了，于是只有开着车在自家小区里转，盯着哪辆车走了，自己才有位置停车。
张小姐居住的小区由于是早年建成的，因此区内约1700多户居民，停车位只有200来个，而且大部分是通过停放在小区道路上解决的。现在广州市政府规定住宅小区露天停车场的月保费只能是150元/月，张小姐原来是有月保车位的，每月月保费是350元。现在小区物管公司为了增加停车场的收入，弥补执行新规定带来的损失，而且同时看准小区地处市中心、车流量大的特点，于是便采取了取消月保的措施，指望通过加大区内停车场的使用率来增收。
据一些物管经营者透露，广州一些郊区楼盘的情况恰好相反，因为他们本来停车场的使用率就偏低，现在收费降了，于是他们便采取了取消临保的办法来保障自己的收入。
同时，据悉现在广州一些停车位较为紧张的小区，物管公司为了增收，有时还会削尖脑袋把一切可以停车的地方都腾出来，大规模地占用小区道路、取消花园改作停车场等现象就会出现。这样一来，小区的居住环境就可想而知了，广大的业主可能不仅没路可走，而且还要到处受汽车废气的干扰呢。
(邓伟东)
悬念9：私人投资见财化水？
样的经历，他们在购买物业的时候，停车位是租是买？很多人在当时都会算一笔帐，因为广州早几年不少商住小区的地下停车场月保费是600元，车位通常是卖13-17万元/个。如果按一个车位40年的使用期计算，若租的话，600元×12个月×40年，40年的总租金费用是28.8万元；若是买车位，每月业主要付120元的管理费，40年一共要付大约5.8万元，加上购车位的钱，应该说，在当时买车位还是比较划得来的。在一些旺区，或是一些写字楼项目，停车月保费有时会高达1500-2500元，因此，一些有投资意识的业主都会多买几个车位作收租之用。
现在，政府要统一收费标准，那么这些早就买了车位的业主，岂不很傻？人家露天停车场的月保才150元，现在你光管理费就要120元；而买了几个车位的业主就更惨，原来至少超过5%的投资回报率，现在只剩下0.5‰了。
(邓伟东)
新旧办法七大不同
11月15日，《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》(简称新《办法》)和《广州市机动车停放保管服务收费明码标价实施细则》正式实施。行家认为，与旧办法相比，新《办法》主要有以下7点不同：
1.新《办法》确定了营业性机动车停车场的收费名称，除马路咪表停车场保留使用费概念外，将其余机动车停车场的收费名称定为“停放保管服务费”，保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的，应当依法承担相应的责任。
2.按次收费改为按时收费，新《办法》以1小时为一个计费时段，不足1小时按1小时计，超过3小时不足12小时的按12小时最高限价收费。
3.新《办法》改变收费标准不分地区“一刀切”的办法，根据城区人口和建筑密度、商业繁华程度、车位供需状况等因素，将公共露天停车场划分为三类地区。
4.残疾人专用车实行3小时以内免费停放的政策。
5.明码标价实行三色标价牌制度，政府定价管理的停车场使用蓝色标价牌，政府指导价管理的停车场使用绿色标价牌，市场调节价的停车场使用黄色标价牌。
6.免费条款更细化。进入住宅小区停车场和写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等停车场停车不超过30分钟的(含30分钟)，以及进入机场、车站、码头、旅游景点等处停车场停车不超过15分钟的，免收停放保管服务费。
7.新的收费标准较前总体大幅下降。住宅小区室内停车费从每月600元降至400元，露天的从350元降至150元。(辜振彬)
交通委：收费新政利好停车产业
广州市交通委员会有关负责人认为，新政策的出台首先是出于改善目前广州停车场管理混乱的目的，通过对停车场收费的整治，促进停车产业加速走向规范化。
据了解，广州市原有的机动车停放服务收费管理有关规定显得不够完善。如：收费名称不一致、停车场月保费偏高、一些停车场乱收费成为市民投诉的热点。因此新法规的出台后，有关部门将结合法规的施行，对停车场的经营进行更为严格的管理。
解决泊位不足状态
广州市交通委员会有关负责人认为，新法规出台，目的之一是要解决目前泊位不足的难题。
据了解，目前，广州共有经营性汽车停车场2420家，面积912万平方米，泊位21.6万个，折合标准泊位约28万个。其中老八区停车场1885家，泊位约16.5万个。按2004年上半年老八区45.7万辆的机动车保有量计，老八区车均泊位为0.36泊位／车，远低于1—1.2泊位／车的国际通行标准。
改善局部拥挤现象
而另一个方面，目前广州还存在着泊位平均停放饱和度总体不高，局部泊位使用失衡的现象。目前全市停车场平均停放饱和度为37%，但由于受周边环境影响，局部地区停车场的停放饱和度呈现出畸高或畸低的现象，如火车东站停车场泊位停放饱和度只有12%，其邻近的名雅苑停车场泊位停放饱和度却高达94%。新政策将可能更为有效利用社会资源。
促进汽车消费
广州停车场的收费比其他城市要高，特别是市中心地区。降低停车场收费，对促进汽车收费，居民生活水平、产业的健康发展是可行之举。
明确经营者责任
广州市交通委员会有关负责人认为，新规定明确了经营者的责任，是避免出了事故后，相互“扯皮”的尝试方法。
新规定表示，除马路咪表停车场保留使用费概念外，将其余机动车停车场的收费名称定为“停放保管服务费”，并明确经营者的责任。即：应当维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，防止车辆丢失、损坏；营业性停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的，应当依法承担相应的责任。对比原办法，之前仅仅是说明了停车场的经营关系，没有明确法律责任，在停车场丢了车，经营者要不要赔偿这种事情曾发生过争议，新的方法名称增加了“保管”二字，明确了经营者的责任。在停车场停车期间，如果车辆丢了或者其他事故，经营者必须负相应的责任。
(詹青)
物价局：收费新政利好停车场投资
广州市物价局相关负责人日前表示，11月15日起，广州市实行新的《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》。新的收费标准适合各类投资者进行投资。促进小车走进家庭的进程2003年年初，广州市每百户家庭轿车拥有量不足1辆，低于全省3.5辆的平均数，更远远低于顺德、东莞两地每百户20辆的水平。其中停车费用高昂正是汽车无法在广州推广的重要原因之一。
有专家更指出：“如果按照原来的标准，光每月在小区内停车的费用就要花掉350-600元不等，再加上其他各种养车支出，养车费用一个月超过1000元就不足为奇。不少广州人因此而打消了买车的念头，转而把钱投资到其他的支出上去。”提高繁华地段车场使用率广州市物价局相关负责人表示，原有的住宅小区停车收费过高，显然已经与现在私家车的日渐普及不相吻合，这次调低收费也是促进小车走进家庭以及缓解停车难的一个重要举措，同时，政府部门也希望通过这次停车费下调，可以减少繁华地段停车数量和提高繁华地段停车场使用率，引导机动车向城市中心区外围停放，并吸引各类资本投资停车场的建设，填补原来停车场不足的缺口。停车场利润空间很大据广州市物价局相关人员的介绍，广州市价格成本调查队今年2月中旬至4月初，他们对全市营业性公共露天和住宅小区露天及室内停车场2003年度的经营成本进行了抽样调查，结果显示经营者还是有较高的利润的。如住宅小区室内停车场的现行收费为600元/月，但其经营成本只有250元/月。单一停车场的年盈净利从几万元至十几万元不等，少数年盈净利近百万或超过百万元。新标准依然适合各类投资者有市民担心，新办法的实行会影响广州停车场投资者的积极性。据不完全统计，目前广州共有汽车停车泊位约28万个，汽车约50万辆，车位矛盾越来越突出。对此，广州市物价局局长沈志超日前表示：“此次停车场保管收费标准下降主要是针对实行政府指导价的停车场，这类停车场所占比重相对较小；而占比重较大的商场、宾馆酒店、娱乐场所、商业写字楼等配套停车场仍实行市场调节价，由经营者自主定价，政府鼓励投资者投资。因此，新的收费标准适合各类投资者进行投资。”
(邓伟东)
是釜底抽薪？还是法律漏洞？
詹青
这是一个尖锐的问题。停车场降低收费标准，成为了停车场经营者、物业管理者“心头之痛”。他们认为，新办法在法律上有不合理的体现。其中，最重要的一点是，《办法》规定月保费上限的做法损害了公民私有财产的收益权，违反了公民私有财产神圣不可侵犯的法律原则。
说这句话的根据是，对于车位所有权人来说，车位是合法的私有财产。因此，车位所有人不仅有权决定是否出租其车位，而且有权决定其车位月保费的高低。而在市场经济的环境下，车位的月保费定价应该由车位使用人自行协商制定，并通过市场的竞争机制进行调整，形成良性的、符合市场供需的收费标准。
然而，担负着宏观调控责任的政府已经开始的闯入市场的运作，似乎带着些釜底抽薪的意味。相关负责人认为，广州的停车场管理法规已经落后，不得不改了。而靠停车场收费养活物业管理的现象也不得不改变。此次重典出台，尽管将使得某一方利益受损，但是已经到了“箭在弦上，不得不发的地步”。而至于制定市场指导价格或者政府定价，根据《中华人民共和国价格法》规定，政府也有权在特定范围内施行。
这么一来，针锋相对的一点是：停车场作为私有财产，政府动得？动不得？
在《中华人民价格法》的规定中，政府有权在特定范围内实行政府定价。而这个特定范围则包括：
1、与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品；
2、资源稀缺的少数商品；
3、自然垄断经营商品；
4、重要的公共事业价格；
5、公益性服务。
按照逻辑的推断，我们则必须思考一个问题：停车场究竟属不属于这五类之中。有人说，停车场属于资源稀缺商品或者自然垄断商品。然而又有人反驳：停车场当然不在其列。假如停车场并不属于这类型的商品的话，那么在法理之下就存在了漏洞。
法理之下，人人平等。现在的问题是：谁来裁决政府行为？
给政府行为作出肯定、抑或“当头一棒”的裁决者在哪里？同时，给艰难维持生计、期待一线生机的停车场的经营者希望或者失望的裁决者又在哪里？
政府：九大举措破解停车场难题
日前，广州市交委、市建委、市物价局、市工商局、市交警支队及各区县政府等单位将在全市范围内开展停车场经营秩序联合整治行动，重点对占道停车场及乱停放车辆进行清理整顿，规范停车场收费行为和经营秩序。
据悉，整改将集中在以下五个方面：
———道路窄且人流车流量大、不宜在路边设置停车点的，或周边已有固定停车场的，将引导车辆到地下停车场停放；
———合理设置路内停车场，对现有咪表停车场进行调整和规范；
———对内街内巷不规范审批的临时停车场进行摸查，清理取缔非法设置的占道停车场、露天临时停车场及内街内巷的停车场等；
———严查路边乱停乱放车辆行为，积极疏导大型停车场周边车辆进出；
———对原规划有地下停车场的楼层，如部分改变使用性质的，要在限时内按原规划设计恢复停车功能；另据了解，在整治的过程中，政府也将结合市场现象，采取一些积极引导的措施，主要为以下四个方面：
———有关部门鼓励单位内部停车场向社会开放，以缓解广州市的停车压力；
———政府将加快停车场的交通信息化建设，在停车场推广应用羊城通收费系统和停车诱导网络建设；
———政府还将增加投入建设公共停车场，并鼓励社会多种资金参与停车场经营和改造。目前市建委、交委已联合开展小汽车公共停车场发展调研，制订符合我市实际情况的停车场行业发展政策和策略，政府提供良好的投资建设环境及条件以鼓励和吸引社会资金参与停车场建设；
———年内将调整部分路段的咪表设置。根据2001年《广州市城区路边停车泊位近期实施规划》，广州市近中期(2003-2005年)应在交通组织、流量允许的情况下，在85条路段设置临时停车咪表泊位3158个，2008年前泊位总量控制在7958个。年内将主要以路段的调整及整顿为主。市民发现破坏咪表的行为可及时向有关部门举报。
(詹青)
专家：可否待新物管条例实施后执行？
小区停车收费标准，涉及到业主、车主、投资者和物业管理企业的利益。不可否认，新办法的实施有很多积极因素，但一些负面的影响也不可忽视。广州市的停车收费虽然较高，但大部分都习惯了这种不平衡，有专家指出，现在新办法一下子打破了这种局面，造成了较大冲击。为了缓解这种冲击，新办法是否可等到新物管条例实施后才启动？
物业管理与小区停车场的管理关系密切。现在的物业收费标准，基本上已沿用了十多年；而新的物业管理条例草案，经过两年来的不断修改，最后还是顺应民情，广东省人大常委会终止审议。从2002年10月第一次提请人大常委会审议后，条例草案的框架、思路作了大幅调整。最后未能“尘埃落定”的原因，最主要是其涉及面广、关系错综复杂。正所谓皮之不存毛将焉附，行家认为，在新物业管理未能落实的情况下，实施与之相依附的新的停车场收费办法，更易激化各方矛盾。
旧的游戏规划，小区停车场收费虽然高，但能起到弥补物业管理费的不足，使小区的物业管理能正常运作。单方面降低停车场收费后，管理者为降低成本增加收入，难免会做出一些占道经营、降低服务质量、缩减服务范围、改月保为临保等行为，最后闹个不欢而散；另一方面，除了原先单独购买车位产权的业主，在利益没有得到保障的同时也易出现拒交管理费的情况；而对于以后投资者来说，可能因为无利可图而减少或取消投资。所以，有行家建议，新的办法还是等到新物业管理办法出来后才启动。(辜振彬)