食品包装透明塑料罐:加拿大房地产置业手册

一、地点(location)

　　在选择买房地点时，交通、购物、上班、上学是通常要考虑的。一般来说，人们喜欢把地点选在比较好的区域。好区的特点是房屋质量好、学校质量好、居民素质较高、交通发达、购物方便。在多伦多，比较好的区域有：Richmond hill, Markham,NorthYork区的Yonge街以东和Scarborough的西区。Mississaga是靠近多伦多的一个新兴城市，那里的房子比较新，而且价格比多伦多便宜。同类房屋在不同地区有不同价格。据统计，中国人买房子在多伦多东部的居多。

二、价格(Price) 　

　　房屋价格由地点、房屋类型和面积决定。多伦多的Scarborough区，房价相对便宜一些。通常情况下，打算花15万加元以下的买主，买两间bedroom的公寓房比较合算；20万加元左右，可以买到三间bedroom的townhouse；30万加元左右，可以买到三间或三间以上的独立屋。有些两间bedroom的公寓房，五、六十万加元就可以买到，但管理费较高。

三、类型(Type) 　

　　买主都有自己买房的目的和用途。不同类型的房子特点不同。有些人买下房子没有时间管理，或不想为房屋管理费心，如冬天扫雪，夏天锄草等，可以选择买公寓楼。公寓楼设有房屋管理处，房主每月要交纳管理费。公寓的另一个特点是楼内有24小时的保安人员(Security Guard)值班，进门要刷卡，安全性好；楼内还有健身设施，如游泳池、桑拿室、台球室、乒乓球室、保龄球室等。使用这些设施不用另交费，全部包含在管理费中。有些人喜欢种花种菜，就要选择带前后院的房子。如果买房是为了出租用，打算完全出租给别人住的房子，买公寓较好，自己住，只一部分出租的房子，买独立屋较好。因为独立屋大，地下室也大；有些做生意的人，买房子是给别人看的，就要选择又大又好的房子。

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房屋的种类

　　 1 独立屋(Detached)

　　只有一户人家的房子叫独立屋。独立屋有两层和地下室。一层是厨房、厅和卫生间；二层是卧室、卫生间；洗衣房在地下室；有前后院。三间卧室的独立屋的价格从25万加元起价。买独立屋不用交管理费。

　　 2 半独立屋(Semi-detached) 　

　　　半独立屋是两户人家连在一起的房子。有两层和地下室，有前后院。房屋内部结构类似于独立屋。所不同的是，两户人家之间合用一堵墙。三间卧室的半独立屋从20万加元起价。买半独立屋也不用交管理费。

　 　3 公寓(Condo, 档次低一些的公寓叫Apartment) 　

　　　公寓是多层建筑的楼房。每户房间的结构有两种：一层的普通结构和二层的复式结构。复式结构的房子，一层是卧室、厨房、厅和卫生间；二层是卧室、卫生间和洗衣房。有1-3间卧室的房子，价格从10万-40万加元不等。买公寓要交管理费。　

　　 4 镇屋、排屋(Townhouse)

　　　多户人家连在一起的房子叫排屋。有一，二，三层三种结构。最常见的是两层，一层是厨房、厅和卫生间；二层是卧室、卫生间；洗衣房在地下室。有些排屋带地下室，有些不带。排屋只有后院。3间卧室的排屋从13万加元起价。买排屋要交纳管理费。

　　 5 平房(Bangalou)

　  平房只有一层，有前、后院。有1－3间卧室的3种结构。价格从十八、九万到六、七十万加元不等。买平房不用交管理费。

购屋付款方式 　　

　　买房可以向银行贷款。但首期款(downpayment)要自己先付。首期款是买房子时第一次支付的钱数，从5%-100%不等。对于没有工作的新移民，要付房价总额30%以上的首期款，其余70％可以向银行贷款。对于有工作人士，收入越高，信用越好，可以向银行贷款额越高，付首期款的比例越少。

　　还贷款的最长期限是25年，5年为一期。每5年银行变一次贷款利息。还款期限越长，每月向银行付的贷款利息越高。以一个月收入为4000加元的三口之家为例。这种收入的家庭，买一个15万加元左右的2间卧室的公寓比较好。 

选择购屋房地产经纪人

    物色一名专业地产经纪

    在您寻找理想房屋的时候，最好能有一名专业地产经纪的协助。寻求理想的经纪与理想的房屋同等重要。一位好的经纪必须具备专业知识，态度诚恳，善解您的意见，关注您的需求，且能指导您以合适的价钱买到理想的房屋。一名出色的经纪十分重视与客人长远的业务关系，使客户乐于以后继续与他联络。当您选定经纪之后不要随意更换，因为经纪同样是需要您的忠诚合作。要知道做经纪的做了许多跑腿工作，直至物业成交以后才有报酬。倘若买家同时找几名经纪帮他买屋，那么您就不要期待任何一名经纪的服务可以跟只找一名经纪的服务相比。可以说如果您能合理地对待地产经纪，结果必然是自己受益。但如果经纪不符合您的要求或一味催促您成交，那您就要考虑放弃这名经纪了。作为买家，在大多数情况下，您在物业成交后毋需付经纪费用，因为佣金是由卖方支付。

    如何与经纪合作

    当您找到合适的经纪之后，应与该经纪建立良好的合作关系。为了帮您找到理想的房屋，该经纪应该向您了解下列一些关键性资料，继而进一步与您商谈其他购屋细节。

　　一、财政状况首次购屋人士通常需要借按揭，因此经纪需要知道您各方面的财政政状况，包括预算在买屋时需要支付的首期金额、入息的总额、以及您目前的债务等。这些都是重要资料，因为贷款机构要视乎您的还债能力而断定按揭金额的多少。

　　二、额外开支在决定首期付款额的时候，请不要忘记与购屋有关的其他开支。经纪应提醒您这些额外开支包括下列项目的部分和全部费用，如：过户地税、律师费、物业帐单调整费、估价费、按揭代理费、验屋费、房屋图则费、火警及财务保险费等。一般而言，购买房屋自住，能多付些首期则最佳。

　　三、物价范围经纪在了解您的财政状况之后,就能告诉您能购置什么屋价范围之内的房屋。但在这个范围之内，您仍可根据自己的理想作出最佳选择。很多买屋人士虽然有条件买一间二十二万元的房屋,但不一定觉得有此必要。有些人想尽量多借按揭,有些人又不想多借，怕以后被按揭压得喘不过气。总而言之，您可在经纪的协助下拟定出自己认为是最佳选择的屋价范围。

　　四、地点选择购屋的三大要素是－地点、地点、地点。因为地点是决定将来房屋重售价值的重要因素。您应该告诉您想住进什么条件的社区，想要有什么样的街坊。该等选择应符合您对生活方式的需求及爱好。

　　因此还要考虑下列因素: 　

　　（1）与工作地点的距离； 　 （2）交通工具； 　（3）学校；　（4）购物商场；　（5）服务机构,如银行、医院、日间托儿中心等；　（6）宗教场所,如教堂等；　（7）娱乐设施，如公园、社区中心、游泳池等；（8）潜在的不利环境，如加油站、铁路、高压线、坟场等。

　　五、您的需求经纪要确实知道您的全部需求，才能前往您认为理想的地区去物色房屋。您的需求包括想买哪类型的房屋及什么式样、什么拥有权、以及想要房屋具有什么特点。经纪还要知道上述需求当中哪些是必须的,哪些是想要的。凡是基本的都是必须的；凡是可有可无的皆属于想要的。如果屋价保持在原定范围之内，购买的房屋又能全部满足您需要的，或尽可能满足想要的项目，那是最理想的。更值得一提的是该房屋要有利于将来重新出售。　

　　房屋的种类有：独立屋、半独立屋、排屋以及镇屋。 　

　　房屋的式样有：平房、两层屋、多层屋以及柏文。

　　合法的拥有形式有：完全自有权、租用权、共有权、合作拥有权以及共同屋主等形式。其中最普遍的是完全自有权及共有权这两种形式。

　　房屋的基本特点包括：占地面积、房屋面积、房间、厨房、浴室、客厅、餐室、地下室、车库、车道、储藏间、洗衣房、后院、家庭室、娱乐室等其他厅室。除此之外还有自来水和排水系统、电器系统及冷气设备等。

　　物色房屋

    当经纪掌握了您的一切有关资料之后，便会开始为阁下物色房屋。通过地产商会的电脑系统，经纪能找出所有上市楼盘的资料，并能为您约见合适的房屋，不会令您坐失良机。好的地产经纪在找到好的房屋之后便会立即着手展开调查，了解该屋出售的背景资料并会及时告诉客人，因为这些资料对于出价买屋有很大参考价值。填写购屋协议经纪在帮您找到合适的房屋之后，下一步就是代您准备一份购屋协议书。在多数情况下合资格的经纪都能妥善地填好整份协议书，但在某些特殊情况下，您首先征求律师的意见才好在协议书上签字。

　　协议书由当地地产商会提供，若您有不明白之处，则应与经纪讨论。协议书中央部分留有位置，专供您填写特别需求的有关条款。以下是协议书中常用的项目及条款: 　

　　一、买价。您对协议书内容中最关心的部分很可能就是买屋的价钱。在斟酌买价时请勿忘记前面曾经提到的数千元额外开支。预留这一笔钱是一件重要的事情,因为您在交接之日不但要有足够的钱支付所定下的买价,而且亦要够钱支付其他有关费用。　

　　二、按金。卖方一般都要求买方先付按金，一般金额约是买价的百分之五，而这又要视乎交易双方及屋市起落而定。交接之前按金由卖方委托的地产代理公司存进一个有息的信托户口。您若因私人理由毁约而不能成交，就会失去按金。而且若因您不能交接而导致该屋卖不出相当的价钱，卖方可能会起诉您，追讨赔偿。　

　　三、财政。除非您已经从贷款机构获得预先批准的按揭，否则您很可能需要将自己能否获得按揭作为一项买屋条件写进协议书。若真需要这样做，您须清楚经纪是否已经将该条件写上，方可在协议书上签字。当屋市转旺，而您又知道有好几个买家相与您竞买同一物业的话，那麽经纪就有可能会建议您大胆一些，放弃上述条件。所以从审慎起见，买家最好先获得预先批准的按揭才买屋。　

　　四、其他财政选择 1、承接买方按揭：若买方现有第一按揭且利息相宜，而您又希望承接该按揭，则可能将该等承接作为一个条件写在协议书上。 2、买方收回按揭：另一财政选择是请卖方收回按揭，即买方从卖方获得借贷这类按揭的利息通常可能较为相宜。

　　五、屋价是否包括其他物品。经纪可能会问及您：屋价是否要将屋里其他物品包括在内，例如炉头、雪柜等电器用品、以及窗帘、镜子、排灯等等。若协议书不将该等物品列入，则您无权拥有该等物品。

　　六、最新房屋勘查图册。买方要掌握最近的房屋勘查图册，才能从法律的角度全面的了解卖方的物业状况。再者多数按揭贷款都要求提供该图册才肯贷款。因此买方最好持有该图册。据重售房屋协议书上小字说明，卖方有责任将自己的图册交给买方。但若卖方没有图册，他就没有责任向买方提供一份。若房屋没有图册，买方应认识到，制作一份图册的费用约是一千元左右。或者您可以与卖家分担这笔费用，但要在协议书上写明。若买的是共有权房屋则不需要图册，因为地产登记处有该等建筑物的图册存档。　

　　七、验屋。您的首次购屋很可能已属最大投资。经纪会建议您聘请专业验屋员检验房屋，这一点也可作为一项条件写入协议书内。这样您只需要花费一小笔钱（通常二百五十元至三百元）就可以买个放心，知道新居结构完善、水电冷暖设备状况良好、运作正常。验屋员还会告诉您，何时该更换哪些部分和所需的费用。在屋市趋淡之时，卖方往往会接受将验屋作为一个条件。但物业抢手时则不然。所以如果适逢屋市旺盛，那就只好放弃这个条件了。　

　　八、石棉UFFI问题。旧屋中有少数是用石棉（UFFI）作外墙绝缘材料的。因为有关UFFI对人体健康造成危害的报导越来越多，所以政府已于一九八零年十二月禁止使用该等材料作外墙保暖用途。含有UFFI的房屋，其屋价已经大跌。因此，您的经纪会在协议中写明要求，让卖方保证屋内没有UFFI墙料。若卖方不能提供此等保证，买方可要求验屋，使该等检验项目变成买屋条件之一。　

　　九、查契期限。每份购屋协议书中都《查契期限》这项目,买方必须填写。到这一天，买方的律师必须完成屋契调查。您作计划时最好能将这个日期定在自己在己方律师递交购屋协议书至少三十天之后。因为买方律师要花大量时间才能完成屋契调查，然后才能写发出有关查契事宜的律师信给卖方律师。若这封律师信不能及时发出，有可能会产生很多麻烦，因为到时不够时间讨论及解决存在的问题。因此您一定要将时间计划好，千万不要在查契期限之后才将购屋协议书交给律师。　

　　十、交接日期。交接日期是卖方将屋契和房屋交给买方的日期，该日期须在购屋协议书上注明。交接日期不宜定在周末或假日。最好尽量避开那些地产登记办事处最忙的时刻，否则容易引起很多问题。

　　出价与还价

    在买卖谈判过程中，卖方可能会要求改变买方在购屋协议书中所填写的某些条款。其中最常见的是要求提高屋价，这叫做还价或回签。您的反应可以是接受或者是再还价。在谈判的过程中，您的经纪将是不可缺少的重要人物。达成协议之后，买屋的手续还未完结。若协议书中是附有条件的，那麽所附有的条件都必须达到,并加以取消,使协议变成一份具有有效约和约束力的法律文件。在这个阶段，您应该约聘验屋员和约见按揭公司（若有需要的话）,聘请律师和安排买保险等事宜。　

　　一、验屋员 　 若您的协议书中注明要将验屋结果作为购屋条件，则应安排验屋员在特定的时间内前往验屋。 　

　　二、按揭公司　若您打算借新的按揭，则应及时了解行情并选定按揭公司。要准备好提供各种必要的资料及文件。按揭公司往往要求先对物业进行估价才肯办按揭手续，以确保买价不会超过合理市价。做好按揭安排之后，您应取得按揭公司的承诺书，书中列出各项条件。若您未能符合向银行或信托公司借按揭的条件，可找按揭代理公司申请。按揭公司方面将要求知道买方律师的姓名和地址，以便在交接日期之前将有关按揭的文件寄给该律师。　

　　三、律师 　 您在达成购屋协议之后就应该聘请律师，并尽早将购屋协议书交给律师。该律师将代表您做下列各项的工作: 　

　　1、地契调查　查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题，诸如按揭问题、抵押权、地役权、侵占土地及通行权等问题。审核过调查结果之后，您的律师将向卖方的律师发函，指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。　

　　2、清查帐单　您的律师将联络当地物业税办事处、室内建筑水电及煤气等部门或公司，了解卖方已为物业的各种帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有关房屋出现问题的通告，或是否存有与物业有关的其他问题。

　　3、文件方面　在交接日期之前的几天里，律师将会请您到律师楼在所有正式文件上签字，并通知您带准确数目的款项前往交接。在这重要时刻，您最好避免外游。　

　　4、勘测图册方面 　若现有房屋勘测图册不能接受或根本没有图册,您的律师将根据您的要求安排作出新的图册。 　

　　四、保险　您应尽早购买物业保险，使保险在交接之日生效。所有贷款公司都会要求物业业主购有足够的火警保险，以保障他们的投资。即使物业不需要按揭，您仍应购买物业保险，使保险从您拥有该物业之日起生效。防患于未然是上策。

交接之日 　

    在交接之日，买卖双方的律师都会派员到地产登记办事处去办手续。您的律师将在地契中补充最新资料，与卖方的律师交换文件，并在办事处登记地契、契据、按揭。交接手续完成之后您可获得新居钥匙。至于应在那个钟点交钥匙则要看实际情况而定。假如在办事处完成交接手续的时间是下午四点半，但律师楼却离办事处相当远的话，那麽您说不定要等到傍晚八点才拿到钥匙。　

　　最后提醒您一句，切勿在未曾交接之前搬入新居，以免招致不堪设想之后果。

　　买(或卖)房子要找经纪人帮助。经纪人的主要作用是保证客户的利益不受任何损失。同时，好的经纪人也可以提供最好的银行利息。找一个好的经纪人可以为买主(或卖主)带来很大利益。拿买房来说吧，买房前，要找验屋师验屋。验屋项目包括房屋的面积，房子盖了多少年，以前有多少业主以及房屋的价格等；同时，还要找一个律师帮助办理所有相关的法律文件，如：房子的产权证（业主是谁），业主是否有债务，房子的银行贷款是否还清等等。好的经纪人可以给买房人推荐有经验，收费低的律师和验屋师。因为经纪人提供的信息在法律上是准确无误的。

　　买房前，买卖双方要签一个合同。这个合同是由买方经纪人写的，写好后，卖方可以修改。有经验的房地产经纪人能写出好的合同，从而给买方带来很大利益。好的经纪人还可以根据买方的经济状况和买房需求，帮助选择地点、价格和房屋类型，并提供好的首期款和银行利息。

附：购屋常用术语

  　agreement of purchase and sale 买卖合同

　　downpayment 首期款，头款，首付

　　deposit 定金

　　mortgage 以房屋做抵押的一种贷款

　　payment 付款额

　　capital 本金，本钱

　　interest 利息

　　home inspection 验屋

　　realtor: 房地产经纪人

　　maintaince fee 管理费

　　security guard 保安人员

　　payment=capital+interest 付款额=本金+利息注

重要概念解释：

MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。

佣金(Commission)：一般是最终出售价钱的某百分比。出于联邦政府之“竞争法”规定，没有并且也不允许有“标准”。作为参考，美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意：佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。

合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。

加拿大买房一般过程

第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。

第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。

第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)

第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。

第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。

第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同（重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成）；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由，拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。

第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基于这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。

第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。

第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。

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为保证你的合法权益不受侵害，在您买房时请注意以下问题：

　　谨慎接受销售人员的意见，示范房和销售办公室的职员仅仅代表建造商，不代表买主。在购买提议里添加这样的字句可确保自己的权益："包括由任何销售代表发表的意见和任何市场推广材料里面的陈述。"

　　只有全新的房子和共管公寓受安大略省新家保障系统(Ontario New Home Warranty Program, ONHWP )保护, 不包括由旧楼翻新的共管大厦。

　　购买新房的定金只有$20,000 受到保护。在房子交付之前付的款项应该放在一个信托户口里，直到规定的安全保障金(通常保险金)被交付以后，全部的金额才受保护。

　　新房子可以按图纸的反镜像布局建造, 除非合同里写清楚。

　　大多数购买协议充满了各项和交屋有关的费用, 散布在不同的段落角落里。从加入ONHWP的费用到水电读数表的费用和安装；从新大厦的保留基金到新房损坏按金等等，请认真阅读。

　　地板区域计算(一个粗略的数字)必须与生活空间区分开来(净值)。在全部区域的测量上的2%的误差是许可的。

　　房屋按揭利率的承诺不会永远生效。如果交屋日期推迟，按揭利率过了有效期，就要面临重新和银行交涉的局面。

　　交屋日期推迟使买主有可能得到一点土地转让费的退款。交屋日期推迟是常有的事，而有关赔偿是非常复杂并且有限的。

　　新房保障系统是不彻底的，不要期望ONHWP能够帮你解决遇到的每个问题。

　　新屋和共管公寓购买合同是复杂的法律文件。在签署任何一个合同之前，非常有必要就有关的权利、义务咨询一位经验丰富的房地产律师。