肥肠怎么煮容易烂:V2工作室《购房攻略手册》系列三 -v2置业顾问工作室 -搜房博客

买房投资怎样才能稳赚不赔

如今，中国的房地产市场受到各种因素的影响，已经和国家经济紧密的联系在一起。许多投资人摸不准投资的方向，对房地产的预测也缺乏理论根据。与其他的投资一样，没有人能保证投资的房地产稳赚不赔。虽然房地产近些年来一直处于投资上行的区间轨道，但一旦遇到风吹草动，许多楼盘就不具备升值价值了。例如08年底的金融危机，很多天津购房人一夜之间赔了十几万的大有人在。V2工作室经过整理，提醒购房人投资房地产应注意如下几个问题。

1：信专家，跟撞大运差不多
    很多房地产消费者，由于把握不准市场发展态势，因此在选择投资前总是寄托于聆听各行业的专家对市场的判断，其实这些专家们也是术有专攻，只在自己的领域形成一定的自我看法，并不能准确的判断市场。即便是全球知名的经济学家，国际著名投资银行的首席经济师也经常是连续几年预测都是胡说八道，跟市场走向一点不沾边。当然，这里面可能和他本人自身的经济学理论、政治目的、经济目标等都很多关系，也和目前中国的经济结构中不稳定因素太多有关。因此只可学习，不能完全相信。

记得有一次我跟一个行业大哥聊天，我说您是这方面的专家。他回答我说：“千万别说我是专家，听起来像骂人。”所以，在房地产“专家”这个领域里，预测准确的未必有多大能耐，就像售楼员总是忽悠你买房，说房价肯定会涨的，结果真涨了。那大学教授、经济博士、房地产老总、甚至XX领导人都说过房价要稳定甚至回落，说错了。那你说谁专业？谁是专家？所以我说：信专家，跟撞大运差不多。

2：找准风向标
    如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价究竟是高还是低？引起了购房人的极大关注。其实，购房人大可不必考虑这个问题，也不要管什么收入房价比、房屋空置率等，把自己也打造个半专业人士一样。你只要关心银行对买房贷款的态度就可以了。如果银行对某个房地产开发项目的贷款较松，说明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，说明此处房地产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目贷款前，都会进行详细的调查，如果此项目的前景不好，银行在贷款过程中一定会非常严格。因此，在一定程度上，银行的态度往往比专家的还要真实、准确、可信。

有人也许会说：我们是个体，真要是赔了我们赔不起，银行那么有钱，就算赔了也不赔他自己腰包。但其实，银行的钱大部分都算是国家的钱，是国家重要还是自己的小家重要呢？国家怎么会让自己赔钱呢？

3：买涨不买落
    房地产投资于其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理。例如国家一出台房地产调控政策，媒体们蜂拥而上，说某某楼盘开始打折了。其实，楼盘一直在有打折，甚至每一个楼盘都有不同的折扣，向来如此。只是伴随政策说出来，好像市场真要崩盘了一样。

某媒体也曾经问过我，说现在抄底合适吗？请谈谈看法（2010年）。我的回答只有一句话：如果现在就说具备抄底条件，那么房地产市场根本不存在泡沫，非常健康，既然如此健康，那你什么时候买都可以。

日本、香港、甚至海南，面临过房地产市场崩溃的阶段，一下子跌倒谷底。往往复苏的时间都需要十几年甚至几十年，所以，作为房地产投资还是应该慎重，不可蜂拥而上。抢着占便宜，往往不会有太好的结果。

4：参考平均价
    经常能听到有人在讲房屋的平均价格在下跌，其实这是由多方面原因造成的。例如此段时间内郊区成交量增大，市区成交量减少；低档楼盘开盘较多，高档楼盘开盘较少。反之亦然。因此，我们参考平均价最好是参考区域内的均价，例如购买市区内住宅，就应参考市内六区的平均价格，或者某一个区的价格，而非全市价格。全市的价格走势是宏观性的，并不直接影响楼盘定价。如果该楼盘明显高于区域均价，则抗风险能力较弱。这样参考将会更有针对性。

5：抓机会，抢先机
    对于普通房地产投资者来说，应该善于在市场上抓机会。比如把楼盖完的地产商搞“内部认购”，只是因为手续还没办完，所以比较便宜；项目正在施工，销售的房产属于期房，所以价格比较便宜；虽然现在交通不便，但是由于正在修路或者修地铁站……此时，不要等房子建好再买，应该提前购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价会大幅上升。但这一要点需要投资者有足够的把握保证你的决策时正确的，也最好选择品牌和信誉较好的发展商。

通过相关渠道等手段了解房产商内部情况，了解促销的原因是决策的主要因素。另一方面，也不能单纯考虑区域价值或在建设施选择投资，还有一个重要因素是要看区域内的供给量。例如天津市南京路某处商品房项目，虽然占据极佳的地理位置，但楼盘整体以小户型为主，集中放量，区域内同质产品剧增。投资户聚集，真正的使用者少了，因此多年来上涨空间有限，而且物业管理也出现了比较严重的问题。

6：挑便宜的买
    如今，什么样的房子都有。但贵的房子并不一定就是最好的，因为不同的开发商会选择不同的营销手法。有些发展商希望以薄利多销的形式，通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定的较高，认为卖50%的利润要超过薄利多销的方式销售70%的效果，所以他们宁愿买50%。而且由于一些大发展商没有资金压力的情况下，并不急于楼盘销售，因此定的价格也较高。因此，购房人在选择房屋时，买同一地区价格较低的，但品质相差无几的房子，相对来讲抗“跌”力要强得多。

7：考虑养房费用
    虽然购买不同品质的小区能够彰显个性，但大社区的使用和维护成本往往低于小社区。作为买房人和业主，你不可能免费享用社区内的所有设施和服务，比如会所、地下车库等，购房人想要使用，都得再花钱。而且，公共设施越多、越豪华、购房人之处的费用就越高。因此房屋的使用成本也是决定房屋是否升值的一个因素。因此，买房时不能不考虑养房的费用。

8：投资尽量选择在市中心
    2008年年底的全球金融危机，让我们从一个侧面看到房屋在金融动荡期的保值区别，那就是郊区的产品抗风险能力最弱，市区内的产品抗风险能力强。促销、让利、优惠基本上都发上在郊区住宅产品，因此很多在郊区投资的买房人蒙受了损失。当时甚至同一个楼盘、同一个户型、同一个楼层，相差半个月后的第二次开盘价就比半个月前低了十几万，甚至几十万。而且许多发展商为了能够控制风险，就采用了降低成本的做法。使得同一个楼盘的品质，一期产品和后面二、三期的产品品质明显相差甚远。这一类情况也多发生于城市郊区项目。而市区内的项目由于有城市整体大配套环境和需求的稳定，抗风险能力要远高于郊区项目。

9：心态要平稳
    任何的投资项目都有升值和下跌的时候，所以，作为购房人，不要因为所购房产升值就洋洋得意，也不要因为下跌就心情烦躁。因为购房也是为了更好的生活、高兴的生活，如心态不平稳，就很容易售房价的涨跌所左右。那样的话还不如不投资。