鞭笞者苏萨斯绝版:[经验交流]良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱(原创连载)

前 言
一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……
　　 凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。
　　 作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于贵地，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
　　愿大家都能有一个美满的“家”。
　　 ——一位血管里流淌着道德血液的开发商
　　 2011年8月3日
　　
　　
　　
　　
　　
　　购房陷阱一：售后返租，看上去很美
　　 住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。
　　先解释一下什么叫售后返租
　　 售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。
　　 举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。
　　 先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：
　　 1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。
　　 2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。
　　 3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。
　　 4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。
　　 再让我们分析一下购房者可能存在的风险：
　　 1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。
　　 2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。
　　 3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。
　　 4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。
　　 5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。
　　 所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。
　　
　　 以上内容还是很肤浅的谈及表面问题，在我今后其它系列的文章中还会有更深入的解释。
　　
　　
　　
　　
　　
　　购房陷阱二： 精装修房，怎么算怎么不划算
　　 现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么便宜可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？
　　 让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：
　　 1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准（一般为硬装）2000元一平，3000元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。
　　 2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。
　　 3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。
　　 4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售中央空调。
　　 总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在监管层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。
　　 在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。
　　
　　
　　
　　
　　
　　购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚
　　 这里有必要解释一下：
　　 目前我国采用的是土地批租制，土地所有权分两种：集体所有和国家所有，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。
　　 土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。
　　 市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。
　　 酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。
　　 比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
　　 1、商业房是不能落户的。
　　 2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。
　　 3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
　　 4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。
　　 又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
　　 1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。
　　 2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。
　　 在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 13:02:38 做记号　　集体用地能上市交易？？？？？？你去查一下土地法吧。我不多说了。
　　
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 13:07:23 做记号-　　集体用地只允许在集体内部进行流转。集体用地土地证是又得，但是只有一个不能分割的大土地证，目的就是防止私下公开流转。产权证也不叫产权证，叫确权证，根本就不是商品房的产权证。你到底懂不懂？？？

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 13:44:44 做记号　　@波德莱尔 2011-08-06　13:15:47
　　　　那已经在集体土地上建起楼了，也都经村委会卖了，也确实没产权证，怎么办？现在都住了快10年了。请楼主给个意见
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　　这种地基本上都属于征地后留下来的自留地（一般规定为征地量的10%），属于集体用地性质，批租年限50年。为了收入，一般村里都会把它做利用起来，做菜场、厂房、或者农贸市场等，这些就是市面上小产权房的主要来源。
　　
　　你可以去翻遍所有的法律，根本就没有一条是支持小产权房出售的，连银行按揭抵押都不行，因为这压根就是和法律抵触的。
　　
　　这样的房子游走在灰色地带上，在全国范围内数量相当可观，前一段时间国土资源部一直在摸排具体的数量，但至今也没有公布，估计是问题相当严重。怕什么，法不责众。哈哈。
　　
　　今后有可能的出路
　　1、补偿土地差价，合法化
　　2、既往不咎，但是今后严格执法
　　3、转成保障性住房，廉租房或公租房，不需要产权的。
　　
　　你能做的也就是等，这个时候千万别退让，游戏既然已经玩到这个份上了，就看政策制定部门在影响社会平衡和法律的严肃性之间做一个怎样的调和。呵呵

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 14:37:33 做记号　　说是房产论坛，看样子也没几个懂房产的

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 16:18:00 做记号　　只要我又时间，我一定还会写下去。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 17:00:02 做记号　　@先熊板板 2011-08-06　16:25:48
　　　　@品尝百味人生 2011-08-06　14:37:33
　　　　　　说是房产论坛，看样子也没几个懂房产的
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　　　　请教下 我们这里的小产权房 也就是农民被圈地后统一安排的 安置房 已经拿了双证了 又是怎么回事呢 而且不是写的确权
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　　这其实是两个问题，你把问题搞混了。我可以告诉你答案，而且很细致。
　　第一种情况是新农村建设，就是你说的赶上楼，为什么要这样做呢，是因为“用地指标增减挂钩”政策——农村建设用地节约下来的指标可以转变成新增城市建设用地指标，但前提是农用地总量不变，且复垦验收完毕。说穿了这种情况就是将以前农村不集约的、低层的、建在宅基地上得房子拆了，让农民集中住进高楼或多层，目的就是为了腾用地指标。所以这样的房子土地性质还是集体用地。呵呵
　　
　　第二种情况，也是你说得，就是征地拆迁补偿问题。集体用地被征用，然后性质转变成国有土地，为了补偿被征地主体的利益，所以按照拆一补一，实物与货币相结合的方式进行补偿。既然已经是国有土地了，怎么可能没有正规三证呢？
　　
　　
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 17:04:10 做记号　　这个政策目前遭到了决策层的质疑，有些地方已经停掉了，但是有些地方还在换着名目干，呵呵，办法很多。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-06 17:07:45 做记号　　小产权房目前唯一开了一道转正的口子是再四川，因为大地震的问题，需要建设资金所以城里的人只需要投资建设了村里了宅基地上得房子，拿就可以享受优惠政策，可以转正。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-07 09:46:43 做记号　　@瑶瑶杀很大 2011-08-06　19:29:12
　　　　
　　　　小弟正欠缺相关知识
　　　　大大感谢 LZ
　　　　请 LZ 继续教导
　　　　
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　　客气了，咱的水平马马虎虎还过得去。中国很大，各地的房地产情况千差万别，我尽量多讲点共性，少讲点差异性。
　　其实我看了一些这里的帖子，感觉都很不专业。呵呵，我是一个实话实说的人，有些人根本就不懂房地产和金融,完全是个人情绪的宣泄，会误人子弟的。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-07 10:17:53 做记号-　　@cd123vc 2011-08-06　18:13:40
　　　　现在商品房表面的火暴现象，都是炒家和房地产商投机弄出来的假象。因为炒房客每人手中数十套，数百套都在空置待涨，房价越高他们手中空置的房子利润就越大。如果房价跌了，他们的财产将大缩水，所以他们就不择手段的忽悠。但中国住房已经过剩是一个不争的事实.据统计十年不盖房也消化不完中国市场上的存量房。
　　　　
　　　　开征房产空置税是打击炒房囤房最有效的办法，只有这样房价才能回归理性，
　　　　
　　　　中国商品房的高价.....
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　　我简单给你梳理一下
　　
　　目前的政策我只能说决策层最多也就是用了30%的力道，政策的出发点压根就不是压房价，而是稳房价。在国内对楼市杀伤力最大的政策工具是财税政策，你说的空置税也是其中一种。但现在偏偏是限购，而非通过财税政策来限售。这点我能分析得出来，决策层不可能不知道，所以政策的出发点是要稳房价。这是为什么呢？原因如下：
　　1、房价下跌金融系会不稳定，进而影响社会稳定。
　　2、房价下跌地方政府更还不起债。地方政府最近审计署公布的债务额是10.3万亿，银监会公布的是14万亿。呵呵，这些数字都是修饰过的，如果加上中国负债率最高的乡镇一级财政，数目触目惊心。地方向银行贷款都是有抵押物和担保的，财政根据宪法是不能担保的，那也就只能是土地了。房价跌，地价也会跟着跌，那么地方政府拿什么钱还银行的债？一旦地方债务危机爆发，这不是开玩笑的事情。
　　3、金融危机期间为了刺激经济，中央加地方超过20万亿的投资下去了，制造了严重的产能过剩，这些水泥、钢材、建材等怎么消化，不还是要靠房产吗？大家买涨不买跌，房子要是大跌，会有人去买房子吗？那么产能过剩怎么办？（所以推出保障房，而且年底之前必须开工）
　　4、土地出让金是地方政府最主要的财政来源，目前的分税制地方政府是没有什么便宜可以占的，财权和事权不匹配，要是掐死了土地出让金，而相关的分税制不改革，地方政府哪有那么多钱去新型农村医疗、养老、水利等？水利根据中央最新的文件是土地出让金的10%，保障房也是土地出让金的10%。
　　呵呵，说到底就是钱的问题。
　　
　　其实这里面还隐藏了一个巨大的秘密。哈哈哈
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-07 11:51:45 做记号　　@寂寞狂想 2011-08-07　10:49:36
　　　　楼主关于限购 政府的终极目的是什么呢？为什么产能过剩了还要迫不及待的建保障房 请楼主分析政策今后走向及房地产今后发展方向
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　　这里我简单谈谈我自己的见解。
　　
　　让我们这么来看政策的目的。
　　1、限购，很大程度上就是限外，而且主要集中在一线城市（北京、上海、广州、深圳）和一些省级及副省级城市（大部分在东部的经济发达省份）。这些城市的资源承载能力已经快要达到极限了，按照既有的政策，这些城市人口只会不断膨胀，长此以往，城市病的恶化是时间早晚的问题。所以从城市资源有限的角度考虑，限外是必须的，而且期限不会短。
　　
　　2、政策阶段性的推，为的就是不调控过度导致房价大跌，而且每次都留点口子，故意在引导。东部、一线城市限购，资源会往中西部、二、三线城市涌，这点我认为是政策制定之初就预计到的也是决策层想看到的结果。目的是为了配合我国的城镇化战略，缩小东西部、城市间的发展差距。
　　
　　3、用行政手段强力压制过快上涨的房价，给保障房上市解决低收入家庭住房问题赢得时间。
　　
　　4、人保部一直在调最低工资标准，在十二五期间有类似日本的“收入倍增”计划提出。如果收入在增加，而房价涨幅低于收入增加和通货膨胀率，其实住房的相对价格也在跌。
　　
　　所以注定这是一次长期的调控。
　　
　　建保障房的目的就是为了消耗产能过剩，而且要快，因为国内产能过剩情况很严重。
　　
　　今后房地产市场双轨制是肯定的，这点我再08年就说了，当时温总理到新加坡访问，主要考察了当地的住房供应体制。现在在上海和重庆实行的房产税今后是一定会全国推广的，主要还得配合税制改革，给地方一个稳定的收入来源。住房市场的两极化发展不可避免。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-08 09:47:31 做记号　　@hejanc 2011-08-07　12:44:18
　　　　楼主，我是四大行的信贷员，上个月正在和开发商谈一个售后返租的项目（当然不是做项目贷款的），看了你的帖子有点廓然开朗的样子。
　　　　
　　　　另外，我最近也在看房子，万科的据说精装修价值1800元/平米，我有点疑问，不知道这里的平米是按建筑面积还是套内面积算？（这里房价是按套内算的）。而这个装修到底值不值1800元，并不单看开发商的成本的，还要考虑，如果由我自己去外面找公司装修，花1800元能不能装修.....
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　　1800元一平，我不知道是否包括地暖和中央空调系统（含新风系统），厨卫标准很难确定，因为这东西是上不封顶的。但是我可以很负责得告诉你，如果自己找一家负责任的装修公司，你完全可以用同样的钱得到更好的装修。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-08 10:41:58 做记号　　@hejanc 2011-08-07　12:50:05
　　　　另外，我的开发商客户跟我说，最近去珠三角某二线城市买地（三旧改造的），在拍卖之前就已经付款给政府和村委和农民了，并且签好转让协议。等拍卖的时候，如果能拍下来，就拿地，如果拍不下来（价格太高超过预算），政府就返还开发商已付的款项，甚至最终拍卖款超过预付款的部分还可以与我的开发商客户分成。
　　　　请问这种情况可信性高吗？在业内普遍吗？
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　　现在土地出让全部采用公开招拍挂形式进行，但是在2004年以前各地主要以协议出让的形式进行土地一级市场交易。你说得这种情况其实就是协议出让形式的延续，只是目前必须要走招拍挂的程序。
　　在2010年以前，这种情况确实有相当的市场，以中西部地区为甚，但是之后一系列的土地风暴展开之后，地方的胆子越来越小，可操作的空间也越来越小。你说得这种方式，是这样的：
　　先签订协议，确定价格，如果拍卖中低于这个价格，按拍卖价格给，如果高于协议价格，超出部分按约定比例双方分成。这种方式其实地方绝对是不吃亏的，拍卖中肯定会出现地方的托，呵呵。所以想低价拿地，基本上步可能，除非，你懂的。呵呵。但是现在这种方式可操作的可能性在东部地区已经很低了。中西部也许还行。主要问题就是在高出部分的返回，以什么样的名义返回是关键，数额小还可以以奖励或者基础建设投资的方式返回，数额大了，交代不过去，尤其是以现金返回基本做不到。
　　土地出让金是预算外资金，现在实行的是收支一线，并非收支两条线，用途监管比较难。以前地方就是利用了这条搞一些潜规则。
　　土地一级市场现在算是比较正规了，以前很混乱。但并不是说现在就很正规。里面的猫腻还是很多的。你这个客户要事外来的和尚，我劝他别这样玩。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-08 11:31:25 做记号　　购房陷阱四： 拍卖销售，让购房者很受伤
　　有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。
　　像这样的方式一般会采取如下几个步骤进行：
　　1、树立价格标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。
　　2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。
　　3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房“敢死队”就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能增值。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。
　　这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利——抛开时间维度，这就是零和博弈。
　　我还是建议大家别去凑这个热闹，尤其是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔莫及。
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-08 13:30:42 做记号 　　请问，怎么把我发的帖子接着继续编辑呢？，只写了三条，后面还有呢。我是菜鸟，见笑了。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-09 11:13:19 做记号　　购房陷阱五： 买卖期房，您悠着点
　　首先我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。
　　我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而最大的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。
　　对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。不多说了，还是让我们看一看存在的多种情况：
　　1、楼盘未领《商品房预售证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。
　　2、楼盘已经领取《商品房预售证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。
　　3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：
　　3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。
　　3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。
　　3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。
　　这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险
　　1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房便宜，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房便宜。
　　2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。
　　3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。
　　综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-10 09:46:02 做记号　　@hejanc 2011-08-09　22:54:55
　　　　楼主，能不能说说“更名”的意思？隔行如隔山，有点似懂非懂。
　　　　
　　　　
　　　　关于期房的成本考虑，我想补充一点，这也是很多人忽略的，就是你所投入的资金的机会成本。例如我现在去买商品房，你付了3成首付和7成贷款，每个月还本付息，但房子两年后才能交楼，那就等于你的钱被开发商白白占用了两年咯。如果你这笔钱自己拿去投资，即使是收益比较低的银行定期存款，那也是一笔不小的利息收入哦。所以即使现房和期房的现在.....
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　　这位仁兄讲得是对的。也就是经济学上说得机会成本。因为时间有限我只能写这些，没办法深入展开。
　　
　　更名的意思是
　　房产证上的名字是根据购房合同上得名字来的，如果在期房期间，只要合同没有拿到房管部门备案，合同上得名字可以换成另一个人的名字。这是不需要缴税的，如果房产证办下来了，那就不能更名了，只能做过户交易，要交名目繁多的税。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-10 11:24:55 做记号　　购房陷阱六： 物业服务，您忽略的大问题
　　购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。
　　就这个事情，我来说道说道。
　　开发商在选择物业服务公司上是很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可以用罄竹难书来形容。
　　这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。
　　在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：
　　1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！
　　2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。
　　3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，我认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享受低挡价格名牌享受。
　　4、尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的非自身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是自身或者上级公司开发的项目，购房者就得当心了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是自身项目，接手非自身项目的目的主要是从降低成本的角度考虑。如果一旦自身项目和非自身项目出现冲突，毫无疑问他们会保证自身项目。
　　说了这些，我也不知道大家有没有懂里面的奥妙。正如网友所说得隔行如隔山，我只能尽量将一些能立刻理解的内容写出来，以后深奥点的内容今后其它系列文章里再讨论。
　　

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 09:22:40 做记号　　@猛男培训班 2011-08-11　03:51:52
　　　　部队的房子可以买吗？没有产权是肯定的，但是部队物业会不会受政策影响小反而更稳定，自住是否有保障，建议购买吗？谢谢。
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　　这位兄弟，庄家可别种在别人的地上。
　　军事用地属于划拨用地，是没有办法转让的，也就是说没有升值空间。军队的政策向来是与世隔绝的，不确定性太强，不排除将来对一些非军队内部人员购房情况进行清理。
　　我不建议购买，我很负责任地告诉你。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 09:26:19 做记号 　　@wangyiyongwangji 2011-08-10　15:44:41
　　　　感谢楼主！问个小问题，乡镇建设用地和城市建设用地有何区别？谢了
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　　乡镇建设用地属于集体土地，他项权是受限制的。城市建设用地是国有土地，拥有完整的财产权利。通俗的说，乡镇建设用地不能单独到银行抵押，必须要有担保，而城市建设用地就不需要担保，自身就能做抵押物。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 09:30:55 做记号　　@l1826 2011-08-10　16:00:30
　　　　@hejanc 2011-08-09　22:54:55
　　　　　　楼主，能不能说说“更名”的意思？隔行如隔山，有点似懂非懂。
　　　　关于期房的成本考虑，我想补充一点，这也是很多人忽略的，就是你所投入的资金的机会成本。例如我现在去买商品房，你付了3成首付和7成贷款，每个月还本付息，但房子两年后才能交楼，那就等于你的钱被开发商白白占用了两年咯。如果你这笔钱自己拿去投资，即使是收益比较低的银行定期存款，...........
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　　存银行是最低的机会成本，也可以炒股，也可以投资艺术品或者黄金，这些都是买房的机会成本。
　　另外，30%的首付确实是你付给银行的，但是你要知道，开发商用了100%的钱，剩余的70%的按揭款虽然你没有直接给开发商，但是你一直为开发商给银行交利息。现在的按揭利率在7个点以上，有的地方更高，这个成本是非常高地。所以你买期房不见得比现房便宜，毕竟你要考虑其他的投资渠道，因为这是机会成本。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 11:01:05 做记号　　@封狼居胥户外 2011-08-11　10:38:03
　　　　我想问下楼主，我们那的房产证，开发商都说只有50年，这个有不有什么大问题。
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　　房地产情况不仅因地域差异而不同，也因历史遗留问题而复杂。
　　一般而言，工业用地、划拨用地和征地后的村集体自留地是50年的使用权限。如果是这些土地用做住宅开发，那么情况就比较糟糕了，属于私自变更土地用途，在法律上是得不到保障的。
　　但也存在历史遗留问题。我国有相当一部分房子是计划体制下的产物，当时在全国范围内并没有明确统一规定住宅用地的使用年限，后来又经过房改，历史遗留问题多，情况复杂。有些住宅确实是40年，或者30年，有或者50年的使用权。如果是这个问题，很遗憾，目前的法律并没有明确规定，还是一片空白，能沾边的就是《物权法》，只要是住宅应该能得到权利的保护。前段时间青岛出现了这种情况，当地建设部分上报了住建部，目前还处在等待阶段。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 11:07:13 做记号　　@mahonn 2011-08-11　11:00:05
　　　　现在房地产企业重新洗牌，楼主是想给自己洗白？
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　　笑话，给自己洗白能得到什么利益？还不如大张旗鼓的去捐赠，跟地方政府做桌下交易。
　　不要用世俗的眼光将所有良知人的良知行为看做是换取利益的拙劣表演。我不喜欢这一套。做人光明磊落，说话不塞牙缝。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 12:32:24 做记号　　@lvtianjun 2011-08-11　11:29:45
　　　　最近要买房 又是房盲 我们这是黑龙江一个三四线城市 工薪阶层 一个月就两千元收入都算高的 新房开盘最便宜的3300｜平 楼主给点意见 这房子能买吗 将来像我们这种城市房价趋势如何？
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　　这位朋友，我很理解你现在的心情，但是我确实爱莫能助。
　　中国很大，每个地方的房地产情况都不一样，俗话说十里不同风，百里不同俗，影响房价的因素非常之多，比如拆迁政策、当地风俗、经济发展政策、政治影响、人口、地理环境、地方财税政策等等等等，太多了，如果现在我就给你一个没有经过了解的答案，那就是我信口雌黄，对你的不负责任。买房对一般人来说都是一件天大的事情，容不得半点玩笑。
　　我只能说按照目前的情况来看，一般性资产类价格从一个大周期来看，比如7年，是肯定涨得。但是涨幅就由所不同了，稀缺类物业的价值在今后应该能得到相当大地体现。如果是刚需，就别把房子做投资品而是生活必需品，只要自己有这个支付能力，该买的还是要买。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 12:50:50 做记号 　　@感情好一口闷 2011-08-11　11:40:03
　　　　楼上兄弟的问题正是我想问的，四线城市的房价走向会如何？我想既然以后房地产市场会并线发展，保障房对社会低收入人群能提供生活基本保障，那么商品房显然不会降价，尤其是市中心的房子。
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　　其实房地产发展到今天这个地步已经不是纯正的经济问题了，已经是社会问题了，只不过通过房子看到了社会的两极分化。这是政府长期欠债的结果，不应该把所有人都推向市场，政府应该有退出人群的保障机制。
　　很显然目前推出保障房是一种还债举措，同时也告诉我们，政府承认既有的房地产现状，并且不会有大的动作改变既有的利益格局。否则，不需要住房供应体系的双轨制改革。
　　既然如此，市场房的两级分化也是大势所趋。稀缺类的物业，如占尽资源优势的房子价值空间将得到强化。但这也要看城市发展模式，是重庆的组团发展还是北京的摊大饼式。各地都不一样。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:09:03 做记号　　@山花烂漫开 2011-08-11　12:11:54
　　　　楼主实在是太好了.说的好多情况都让我碰着了.09年买了一套房子就是期房.到10年年底才交楼.33层的楼开盘的时候才盖了两层.因为是个大开发商---万达.大家都是冲着他的名气去买的.先交意向金.然后排队叫号.一栋2个单元5户共155户,下面有两层商铺.30多号都只能买到3层,4层和33层的差楼层了.还有规划的本来是10栋.结果生生的给加了3栋进去.楼间距近的很.唉.买的好窝火.后来了解的情况就是......
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　　万达拿地的时候体量大，开发的时候节奏快，地方政府很支持，能给当届政府提供政绩，万达广场建成后还能提供稳定的税收和就业。所以土地是比较低廉的，尤其在二、三线城市。
　　万达的战略就是通过以住养商的模式，用住宅销售回笼资金支持持有型商业的持续经营。另外一点就是要快，不仅单个项目要快，加速资金的回笼，而且在全国范围内，迅速占领商业稀缺资源，用速度和在此基础上建立起来的规模优势，隔绝竞争对手，将其迅速拉开距离。如中粮的大悦城和华润的万象城。
　　你应该买的是万达广场配套住宅吧，速度快了之后难免出现这种情况，如果他们要做品牌企业，后续的工作会负责的。作为购房者也很难有什么作为，只要万达广场能起来，住房的增值部分还是有地。另外，最好能和当地有影响力的媒体联系一下，希望在媒体的介入下能引起他们对品牌维护的重视。
　　银行乱收费情况是很普遍的，尤其在目前银根紧缩的情况下，处于弱势的消费者确实没有太好的办法。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:17:03 做记号　　@同济的故事 2011-08-11　12:36:26
　　　　土地出让金是地方政府最主要的财政来源，目前的分税制地方政府是没有什么便宜可以占的，财权和事权不匹配，要是掐死了土地出让金，而相关的分税制不改革，地方政府哪有那么多钱去新型农村医疗、养老、水利等？水利根据中央最新的文件是土地出让金的10%，保障房也是土地出让金的10%。
　　　　　　呵呵，说到底就是钱的问题。
　　　　　　
　　　　　　其实这里面还隐藏了一个巨大的秘密。哈哈哈
　　　　-------------...........
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　　我只能这么说，地方债的问题很大，最终的解决出路：
　　1、通货膨胀，相当于征税和赖皮。
　　2、甩卖当地国有资产还债。
　　3、让民企介入一些以前国企的地盘，降低地方政府投资意愿，减少负债。
　　4、税制改革，让地方的财权和事权匹配。
　　5、允许地方发债，转地下为阳光。别搞那么多的城投公司，这些都不受监管，还是允许发债好，能监管，够阳光。
　　6、当前的支柱产业不能抛，除了房产还有什么？

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:27:00 做记号　　@SONICWUXI 2011-08-11　12:48:27
　　　　楼主好人 请求帮助
　　　　我去年在江苏无锡买了套房子，当时说好商住2用的。交房是几年10月左右。但是现在说是没有批下来，只能是住宅。这也没关系，但是最要命的是，用电是商用电。
　　　　请问我们应该怎样和开发商交涉。
　　　　PS，房价今年比去年上升了一些，而且我用的是公积金贷款，退房非常麻烦，就算退了，以后买房也算2套了。
　　　　......
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　　在法律上没有商住两用的房子，商业房40年使用期限，住房70年使用期限。如果是做住宅，用电不可能是商业的，另外，商业是不允许公积金贷款的。按理分析，你这个房子应该是属于住宅性质，因为能接受公积金贷款。用电的问题在于开发商前期是如何与电力公司沟通的，我估计开发商做了酒店式公寓，或做其它经营用途了，所以电力公司根据电力用途，给了个商业用电。电力单位是一个强势部门，非开发商出面沟通不可，除非你能提供足够的证据，证明你事用作居住使用，而非经营。这个事情，最终需要开发商从政府处得到支持项目居住使用的政府抄告单，但难度很大。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:36:36 做记号　　@SONICWUXI 2011-08-11　12:53:13
　　　　在我和开发商的合同上，没有注明是商用电，咨询了律师好像是可以退房的。后面的买房人合同上就明确有了。
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　　恕我直言，双方合同没有明确的地方，双方都不会承担违约责任，最多就是由于第三方原因导致无法履约，合同解除。但是用电问题好像还够不上合同的解除条件。这样看来，用电肯定是商业的了，最好问一下能落户吗，这点很重要。我建议你弄清楚房子到底是多少年的使用年限。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:40:12 做记号　　@leeadrian 2011-08-11　13:21:04
　　　　@品尝百味人生 2011-08-11　13:17:03
　　　　　　@同济的故事 2011-08-11　12:36:26
　　　　　　　　土地出让金是地方政府最主要的财政来源，目前的分税制地方政府是没有什么便宜可以占的，财权和事权不匹配，要是掐死了土地出让金，而相关的分税制不改革，地方政府哪有那么多钱去新型农村医疗、养老、水利等？水利根据中央最新的文件是土地出让金的10%，保障房也是土地出让金的10%...........
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　　所以加息是慎之又慎。负利率状态根本就是故意的，呵呵，否则这些债怎么还？

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:45:20 做记号　　@dannis_wsm 2011-08-11　13:18:16
　　　　亲爱的LZ
　　　　
　　　　
　　　　我在筹划着买房，但是我毫无经验
　　　　......
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　　这位朋友，买房是大事情，各地的情况不一样，即使同一个地方，不同区域情况也不一样。我不能很不负责得说买还是不买，如果这样了与江湖上得算命先生有什么区别。但总的来说资产类价格今后长期趋势是涨的。今后几年的通货膨胀率不会低，除非全球经济二次探底。当前虽有情况，但影响的是经济体复苏时间的快慢，严重衰退的可能性并不是非常大。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 13:54:06 做记号　　@dannis_wsm 2011-08-11　13:18:16
　　　　亲爱的LZ
　　　　
　　　　
　　　　我在筹划着买房，但是我毫无经验
　　　　......
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　　遇到不懂的问题，你问我把，我会尽我所能帮你分析的。但是我还是要提醒你，我仅仅给建议，因为我对你所处城市 不了解，决定权在于你自己。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 14:26:32 做记号　　@SONICWUXI 2011-08-11　14:07:43
　　　　@SONICWUXI 2011-08-11　12:53:13
　　　　　　　　在我和开发商的合同上，没有注明是商用电，咨询了律师好像是可以退房的。后面的买房人合同上就明确有了。
　　　　　　-----------------------------
　　　　　　恕我直言，双方合同没有明确的地方，双方都不会承担违约责任，最多就是由于第三方原因导致无法履约，合同解除。但是用电问题好像还够不上合同的解除条件。这...........
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　　这绝对是开发商的错误，甚至是一个低级错误。我估计这个开发商没有太多的开发经验。如果是做商业，电力需要增容还情有可原，但是连做住宅容量都不够，不得不说是一个电力设计上的低级错误。
　　另外，这个事情的解决是可以的，就是需要花点钱，但不需要这么多啊，关键还在于和电力公司的沟通。开发商没有处理好电力公司的关系，如果处理好了，不会犯这样的错误。

作者：品尝百味人生 日期：2011-08-11 15:13:53 做记号　　@为中国之崛起 2011-08-11　14:36:27
　　　　楼主说的很客观，很好。我是菜鸟，想问问，我家这里小产权房子最近很多买卖的，全部的形式是改合同，这是什么意思？另外我们这边小产权楼房都建成有规模的小区了，法不责众，是不是这样的房子安全点呢？还有我们这边的小产权能分期，这是咋会事？请楼主解惑。
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　　小产权房大部分是以租赁的形式进行交易，比如说租50年或者30年。土地证是没有的，待遇好点，也只是给一个乡镇里或村里盖章的农用房权属证。改的合同就是租赁合同，或者要到乡镇或村里盖个章去换农用房权属证。
　　成规模建成的小产权房社区在全国都很普遍，因为有需求。这种房子在法律上是不受保护的，没有说大了就安全，小了就不安全。大家都再等今后处理的方向，按照我的猜测，法不责众，不能动摇社会的稳定根基，今后小产权房被招安是很有可能的，甚至是农村集体用地今后的一个改革方向。
　　小产权房能分期当然不奇怪，租金是分期给的，用不着银行的介入。再说，这些小产权房的开发单位相当一部分是失地后的村集体，正好用租金维持失地农民的生计。

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