非凡搭档第七期喊直树:男士美容连锁店址的选择

第一节        选址的重要性

开店成功的关键在于店址。这是所有店铺成功经营的一个不二法则。

两个同等规模的美容店，在服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但仅仅由于处的地点不同，经营效益就可能大大不同，连锁营运的不同分店由于店址的差异生意往往差异也很大，也证实了店址对开店的关键意义。

世界著名的快餐连锁企业巨头麦当劳在100多年的发展过程中，除了一整套优秀的经营方式以外，更重要的是麦当劳掌握了一套科学范围的选址方法，能保证90%以上的连锁店都能盈利，这种选址的方法也是麦当劳从不对外公开的商业秘诀。

据说，麦当劳在开设一家分店时，先选择几个具可行性的店址，然后通过详细调查分析，最后确认最佳店址。麦当劳为什么会如此慎重地选择店址呢？因为麦当劳知道，店址的好坏关系关系着企业的生死存亡，在经营成功因素中几乎占70%的比率，可见选择店址多么重要。

一家美容店能否成功，店址的选择是最关键的因素，因此，选址对美容店成功经营具有重要的意义：

一、正确选址可避免不必要的投资风险

开店选址是一种长期投资，因此开店者在开店初期应谨慎选址。许多开店者凭感觉，随意选址设店，这样做的一个严重后果便是可能由于选址不当，增加了以后经营的困难和投资风险。所以，开店者在选择店址时应多一些更理性、更科学的分析，只有这样才能选好店址，减少投资风险。

二、有助于抓住目标顾客群

  美容店处于目标顾客经常路过或光顾的地段，便可以更容易吸引这些目标顾客群的注意，在此基础上，她们才有可能进店消费。

三、有助于提高知名度

一个地理位置优越的店，特别是位于城市中心繁华商业街的美容店，更容易在极短的时间内获取极高的知名度。如果你的店及有特色，再加上适当的广告宣传，就能在获取广泛知名度的基础上建立自己的品牌形象，品牌的建立又可以吸引更多的消费者，从而获取很好的经济收益。

第二节        开店选址原则

经常遇到这样一些情况，在一些繁华的闹市区或是在生意较“旺”的街道，也难免有经营不佳的店面；而被人视作偏僻冷清的地区，有人却在这里把店开的红红火火；有时你到了个理想的店面，但却因为租金昂贵或无法插足而不得不放弃……上述问题归结为一点就是：由于这样或那样的原因，人们总不能选到合适自己的“黄金地段”。如何才能选到令人满意的“黄金地段”呢？这是令每一个开店者头疼的问题，其实只要在选址时了解一些选址方面的技巧，相信这个问题会迎刃而解。

以下是选址方面的一些原则。

一、经营类型的定位

初期的投资和消费群体的定位，决定了你所开的美容店是会员制俱乐部还是专门店，是复合美容店还是还是社区美容店。确定了你所开美容店的类型后，你就可以在住宅区、办公区、闹市区、办公住宅混合区、郊区等地选择合适你的店址了。选中的地区一定要与你所开店的类型相适应，如果你开的是一家社区美容店，那么你就应该在住宅区或住宅办公混合区内选址。

二、分析顾客

假使你想在一个居民社区内开设一家美容店。但并不是每个社区都适合你开店，开店前你应多了解一些目标社区内或邻近社区内居民的一些情况，以便选择合适的社区。

了解社区内居民的情况，主要是了解一下社区内居民所从事的职业是什么？居民的构成如何？是以年轻人、中年人为主还是以老年人为主？居民的生活方式怎样？消费水平如何？凡是与居民生活有关的各类问题，你都要尽可能地了解到。

你可以自己亲自去观察了解，也可以在周边打听一下，还可以制作一些小型的调查问卷来了解社区居民的情况。情况了解得越多就越有助于您顺利地做出决策。

三、分析竞争对手

如果你已看好一个地段，切不要匆忙做出决定。你还应更多地了解一下本区域内竞争对手及其经营情况。如果了解一下本地内区内已经有多少家美容店？本地区内美容市场是否已经达到饱和？还有没有市场空间？是否拥有与其他店竞争的优势？等等。

一般来说，在同一个区域内往往存在很多竞争者，很少有被垄断的美容市场。筹划开店时，必须先了解一个地区内竞争者的情况。

每个地区的竞争者都有其优势与弱势。如果在具优势上你不是备竞争力，但你可以避开其优势，并把他的弱势转化为你的优势，你的竞争势力就可大大增加，那么这个区域也可以在你的考虑之内。

如果一个地区内，同类店面很多，竞争激烈，而且竞争者水平较高，你的条件与别人相比没有优势，那么，这个地区对你来说就不是好地区；竞争激烈，竞争者水平也较高，但你的竞争能力与别人比有优势，则这个地区对你来说是中等条件；如果本地区消费需求量大、购买力强而竞争一般，则是上上之选。

四、考虑客流量大小

选择美容店开设地点还要分析街道特点与客流量的关系。有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流量也会不同，如客流主要来自街道一端，而有些街道中间地段客流规模较大，相应地段的店就更能招揽潜在顾客。开设地点还要由客流来去放向而定，如选在面向车站的位置，以下车的客流为主；而在邻近公交车站的位置，则以上车的客流为主。还要考虑单行线街道、禁止车辆通行街道以及与人行过街横道距离远近等因素，因为这些都会影响客流量。

五、不要被高租金吓倒

俗话说，店面生意是倚靠地点的生意。如果你在市区或在繁华地带选址，不要被较高的房租吓倒，而是要认真分析投入这笔资金能给你带来多大效益。很多时候，只要你经营路子对头，往往是高投入高回报。这就是为什么火车站、客运码头的一些餐馆，虽然卫生较差、价格昂贵却生意火爆的重要原因。

不少人都明白好地段的重要性，但常常被寸土寸金的高租价吓跑。一些人宁愿往店里多投资，也不愿意给别人较高租金。其实好地段上的高租金并不是一天两天形成的，也不是任何可以抬高的，它是房东和租赁者在长期利润分成较量中形成了契约。租金如果高到租赁者无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好地段虽然寸土寸金，但正常情况下你赚的钱总会大大超过租金而有厚利可图。因此，花大钱开大店铺，不如花大钱找个好店面。当然，高租金增加了你的经营成本，也增加了经营压力和风险。你得好好算一下，你的投资、经营项目以及你的经营经验，究竟做不做得起黄金地段上的生意。如果没有金刚钻，就不要揽那瓷器活。

六、要有预见性

随着城市建设的改造和交通路线的改变而使某条街的繁华程度大起大落的情况比比皆是，比如某条街的大道中间由于增加了护栏而使两边街道生意顿时差了很多，这就使好地段变成了差地段。相反，某些冷清的街道由于公共机构的迁人而立刻繁荣起来，这就使坏地段变成了好地段。因此，你在开店选址时，要有预见和远见。

有些目前很兴旺的地段，很可能由于城市建设需要的拆迁改造，其兴盛的光景不会很长，而有些现在不太好的地段，若你能预测到不久可能因某种因素而使其热起来的话，那么你可在这时捷足先登，以较低的价格租下，以后自己开店经营会十分有利可图。

第三节开店选址的技巧

无论美容店环境多么幽雅，服务如何周到，但是如果店面选择不当，生意仍然不会兴隆。因此，在选址时经营者必须弄清什么样的地段适合开设美容店。

一、繁华地段不一定是好店址

美容店与其他行业店铺相比，有一定的特殊性。美容店的生存不仅完全依赖老顾客，而且美容消费是比较费时的。一些繁华的商业街、车站、码头等地、从表面看来，车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的地方，这就是不少店设在闹市区但很快就失败了的原因。这类地方远离居民区，人的流动性比较大，所以未必合适开设美容店。

二、居民人口密集区易成功

一般来说，美容店最近适宜开设在居民人口密集的区域，特别是成熟的大型社区。美容是居家生活中必不可少的一项消费。因美容服务时间较长，大多数人不会舍近求远，在人口密集的居民区内开设美容店更容易成功。

三、街道拐角位置是理想店址

街道拐角的位置往往是很理想的店址，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路人光顾；可以增大招牌的面积，更容易吸引人们的注意。

四、同行密的集的地方是好地段

“同行密集客自来”，这是自古以来就有的经营之道。同行密集的区域可以形成一个大的行业市场，使顾客慕名而来，但此时对经营的要求会更高。只有突出经营特色，方能在同行密集区脱颖而出。

五、商业区地段需慎重

商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是美容店最佳地点。可是由于商业区地段店面租金费用比较高，为美容店带来很大的压力。该地段除了费用高外，竞争性小强，各行各业争妍斗奇，因此只适宜那些有鲜明个性特色的美容店。这一地段的美容店投资相对较大，需慎重从事。

六、企事业单位、写字楼集中地段戏考察

这种地段为上班族集中之地，其光顾美容店的时间有限，周末与节假日生意清淡。虽然在此地段开店的宗旨是为上班族服务，但因分清是以青年、妇女或是机关公务员中哪一类人为主要服务对象，从而决定具体的经营策略。

七、选址在大学校园要有针对性

大学生群体是一个庞大的消费群，但大学生消费缺乏理性，消费意识比较超前、时尚。大学校园附近往往都是店面云集的地段，这里更适合开设美容原则主要以祛斑、去痘等项目为主。因为处在青春期的学生容易长斑、长痘。在大学校园设店有一个不利之处，就是到了节假日或寒暑假期间，生意会比较清淡，这就需要作一些变通经营。

以上这几个可选地段的分类并不是绝对的，而且有的地方同时具有两三个地段的特征，所以在美容店选址时需要具体问题具体分析。不过，这些可选地段给美容店的经营者提供了一个基本思路，可以大致判断所选定的地点是否适宜美容店的经营方向。同时在选址时，美容店的经营者还需有前瞻性，由于城市建设的发展，可能不好的地段会变好，好的地方也会改变。

第四节   购置店面

选好店址以后，下一个核考虑的问题就是店面的问题了。购置店面不外乎有以下几种方法：

一、购房

购房经营是一项金额巨大的投资，因此开店者一定要考虑清楚：是不是值得去购买店面？购房后，是否还有足够的资金进行经营？回收投资成本的周期是多少？为确保投资成功，还可以多找几个参谋商量一下。如果上述问题都解决了，就可以着手购房了。

详细调查了解欲购店面的情况是做出购买店面决策前的一个必要环节。一般来说购买店面要经过如下程序：

1、  看房

看房时要全面，在看房的内部时，主要是看房屋的建筑质量，要仔细察看天花板、墙壁、地面、门窗等部位，看其是否有损坏，另外内部设计是否合理也应考虑在内。对店面外部进行查看时，要注意店面的位置、朝向、外观造型、周边环境、交通条件等。在实地查看过程中，如果有些情况无法调查或心中还有疑问，一定要向有关人员了解清楚。

购置二手店面时需了解店面的产权问题，首先要求对方提供合法的证件如产权证书、身份证及其他证件，然后向有关房产管理部门查检所购店面的产权情况，再次，还要检查店面有无债务负担、有无抵押等。

2、  交定金

事先交一部分订金，可以更好地对买卖双方进行约束。

3、  签定购房合同

签定购房合同时，应明确以下几项内容：

①     店面坐落位置、交付使用期限。

②     总价款、付款方式、付款时间。

③     使用面积、建筑面积。

④     产权性质。

⑤     合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式。

⑥     违约责任。

4、  付款

付款方式一般有一次性付款和分期负款等。开店者可根据自己的经济实力选择付款方式。

待一切没有问题后就可办理相关使用手续交付使用。

二、租房

租赁店面是大多数开店者的一个手选，因为相对于购买店面来说，租赁店面不仅少了许多投资风险，而且一旦发现选址有误或日后经营出现困难后，还可以迅速地更换店面，所受的约束小些。

租房时应注意以下几个问题：

（1）       租房时，首先要求出租方出示房屋产权证和身份证，以保证租赁合同的合法性。

（2）       查明所租房屋的出租方是否是真正的房东。在租赁房屋过程中，许多出租者并不是真正的房东，在这种情况下贸然租赁，会有诸多麻烦。

（3）       如若是转租方，需查明出租者和房东之间的租赁协议及和履行情况，且要在三方共同协商后，重新签定新的房屋租赁合同或补充协议，否则会引起纠纷或上当受骗。

（4）       在先期开业资金不足的情况下，承租转让而来的完整的店比较合适，因为这样可以节省诸多费用，例如开办费、装修费等，而且能够节约时间，尽快营业。但有一条需牢记，在决定开业之前，要先“对症下药”，找到良好的经营策略。

（5）       调查清楚经过转租或多次转租的真正原因。正常情况下，对外转租的店面，80%以上是生意不好，由于亏损而转租的。在交谈时，对方往往不承认转租是因为生意不好的原因。为此，你要对其位置、经营方式、品种、价位、装饰、竞争对手等与经营有密切关系的方面进行细致的分析和调查，彻底搞清楚是什么因素制约其经营，再对自己的情况 加以衡量。当然，了解的方法很多，可以观擦、询问周围居民及同行、顾客等。

（6）       如果承接原有的员工，虽然易起步，会拉回许多回头客，但也容易受限于原由的经营模式、装潢等因素而给人以老面孔的印象，不易重塑新的形象。

（7）       尤其应注意对竞争对手的分析。因为转租次数越多，往往说明竞争越激烈。

（8）       查看房屋的结构及质量是否符合经营美容店的要求，在短期内房屋是否存在潜在的质量危机。库

（9）       尽可能降低i租房的价格。

经营者都希望租金越低越好，但租房者则恰恰相反，因此租房时讨价还价就不可避免。在议价时要注意：

①     寻找对方的不足，表明自己对家门面并不十分满意。同时寻找其他切人点，比如，可以说是认为对方诚实、可靠、信誉好等其他因素。这样，一方面可以避免对方报高价，或容易使对方把已报的高价降下来；另一方面又可赢得对方好感，为以后的议价做好铺垫。

②     向对方暗示自己的弱者身份。无论从哪方面的角度看，议价都是无，可非议的，但是，出租方是否接受这种议价及接受的幅度如何，就在于才承租方所提出的议价理由如何。如果承租方所提出的议价能以弱者的身份进入议价角色，向对方表明自己之所以这样议价，是由于自己太弱所致，比如开店经验不足，资金上暂时还有些困难等，则一般承租方都会接受这样的议价，因为弱者人能激起人们的同情心。

③     一本小利微来打动对方。承租方要是能力举出几条“市场疲软”的表现，说明自己在租了门面后所赚的仅仅是“微力”，难以负担较高的租金。并让对方信服，也可能收到降低价格的效果。

（10）   签订租赁合同。签订合同时要在合同中明确以下内容：

①     甲方（出租方）、乙方（承租方）的姓名（甲方如是单位需写单位全称）。

②     所租方屋地址及租赁面积。

③     租方的期限、起止日期。

④     租金总额、付款方式、换约时间及换约时租价变更的计算方法。

⑤     对租赁期间水、电、暖、通讯及其他费用缴纳的约定。其他费用是指卫生、市容、环保等管理费和公交设施费等。

⑥     双方的违约责任，如甲方须按规定日期提供房屋，不得干涉乙方的正常经营活动；乙方合同期内不得干涉乙方的正常经营活动；乙方合同期内不得损坏其附属设施，须按时交纳房租。

⑦     甲方提供的物品名称及状况以及日后可能发生的问题，如电力状况、给排水设备状况、空调状况等。

⑧     租赁期间房屋修缮的约定。甲方应每隔多久对房屋及其设备进行认真检查、修缮一次，以保障乙方正常使用。

⑨     如遇意外及其他不可抗的损害由谁负责，如何负责等。

⑩     对违约行为进行违约金额的约定。

   合同由甲，乙双方盖章签字后方才能生效，合同期满后失效。签订合同时，一定要仔细阅读合同书，双方均无议论后方可签字盖章，甲方如是单位，须有法人代表签章。

     下附具体合同文本，以供开店者借鉴。

立协议人：

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

甲乙双方经充分协商，同意下列房地产租凭 事项，订立本协议，共同遵守。 

（一 ）甲方自愿将坐落在某区某路（街）的房地产（房屋建筑面积      平方米，土地使用面积      平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于契约附件一。乙方已对甲方所要的出租房地产做了充分的了解，愿意承担该房产。

（二）甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）元。租凭期限自     年     月         

日至     年   月    日止。租金按月(季）结算，由乙方在每月(季)的前      日交付给甲方。

付款方式：

  （三）上述房地产出租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。

（四）甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方责任清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，乙方保证承租上述房屋仅作为    用房。

（五）房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：

（1）上述房地产符合出租房屋使用要求。

（2）如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前   个月通知乙方。

(六) 房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

（1）如需对房屋进行该装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。

（2）如需转租第三人使用或与第三人互换房屋时，必须取得乙方同意。

（3）因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复。

（4）乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给与协助。

（5）乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前   个月与甲方协商，双方另签订协议。

（七）违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。一方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之   向乙方加收违约金。

（八）如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。

（九）本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产租赁管理机关申请调解，也可向有管辖权的人民法院起诉。

(十）上述房地产在租赁期内所需缴纳费的税费，由甲乙双方按规定个自承担。

（十一）其他约定事项：

（1）

（2）

  （3）

（十二）本协议未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等法律效力。

（十三）本协议经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。

（十四）本协议一式三份，甲乙双方各执一份，协议副本一份。送房地产租赁管理机关。

甲方：（签章）              乙方：（签章）

负责人                     负责人

三、合租

如果开店者初期资金短缺既无力购房又不能承担好地段的租房费用时，还有一种形式可供开店者借鉴，那就是与人合租。

与人合租也有技巧可讲。对于同在一个屋檐下合伙经营同伴的选择要慎重，不能随随便便找一个合租人。试想如果你的隔壁是一家经营药品或修配生意的店，而你开了一家讲究品味的美容店，那么不仅给人一种不协调、大煞风景的感觉，而且对于你的经营也毫无帮助。所以选择合伙经营同伴时一定要讲究协调和搭配。

另外，与人合租时，最好也不要找同行。因为同行在一起容易引发竞争问题，除非你有把握在各方面都能胜对方一筹。

哦

第五节  开业造势

一、店铺开张前的准备工作

店铺开张是一件大事，同时也是一项繁琐、复杂的活动。开业准备中任何一个小的失误和疏忽，都可能直接影响开业的顺利进行。尤其对没有开店经验的人来说，开张营业更是一件千头万绪的工作。

为了使美容店顺利开张，并取得良好效果，经营者必须在开张营业前做到以下六点：

1、  店面装修完毕

店内装修通常应在开业一周前进行完毕，以便于进行一些局部调整和店铺道具的布置等。

2、  设备、仪器到位

美容店的一些美容仪器、办公设备、电器等必须在开业前采购到位，还应当调试好，店内员工应做到操作熟练。

3、  员工到位

开业之前，所有的招聘、培训工作应当完毕，各个员工都应明白自己的工作内容、标准和技巧等，同时也要熟悉自己的工作环境。

4、  产品、用品到位

开业时通常会有较多的顾客进店浏览，如果店内摆放的产品、用品不理想，除了直接影响经营业绩之外，还会给顾客留下不好的第一印象，这是美容店的重大损失。

因此，美容店因重视初期的产品采购，筹集到适合自己的产品。这些产品应当在开业前两天准备好，以便进行柜台摆放等工作。

5、  准备工作就绪

正式营业之前还有许多细致的工作必须完成，包括店铺的清洁、产品价格标签、开业促销现场的布置等。

6、  开业的法律手续完备

开业之前，所有的法律手续也都必须完备，做到合法营业。

如果对以上六点能做到心中有数的话，那么就可以挑选一个“黄道吉日”开张营业了。为了保险起见，你也可以向一些有开店经验的亲朋好友等咨询一下操作要领，或者到现场去观察一下别人是怎样做的。