九乡新闻网雯雅婷游戏都能干啥:中国房地产大拐点或在2015年前出现
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2010年08月18日 02:29 来源： 中国证券报 【字体：大 中 小】 网友评论
2015年或许是房地产顶峰
从日本经验看，1950年至1990年是日本的人口红利期，该阶段日本不仅经济快速发展，而且出现了房价持续快速上涨，甚至形成泡沫。而 1990年后，由于日本的人口结构老化和人口红利的结束，对应着经济增长的停滞和房地产市场的衰弱，乃至泡沫的破灭。日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。
日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。
有人试图从城市化水平来佐证2015年的中国与1990年的日本之差异，认为当前的中国城市化率只有46%，中国城市化进程还有很大的上升空间，而1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，到1990年时城市化已经接近尾声。这些差异决定着中国房地产市场的结局不会重蹈日本的覆辙。
但笔者认为，当前中国与20年前的日本在城市化率上的差距更多的是统计口径上的差异，实际上并无大的差距。从经济增长的角度看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长，是因为农业劳动者转变为工人之后生产力水平提高。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。2000年后，中国在统计口径上作了调整，在城市居住半年以上的农村人口纳入城市常住人口中，但由于地方政府官员无动力增加城市人口数量（因为人口数量增加会降低人均GDP等指标），因此很多进入城市的农民并没有纳入城市人口的统计。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点，直观的依据是农村已经没有多少可以转移的劳动力了。
因此，2015年的中国与1990年的日本有太多的类似之处，2015年中国房地产很可能就是历史的峰值。
但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。作者系中国社科院金融所金融市场研究室副主任