雅迪陆风72伏多少钱:暴利垄断与住房结构托高房价！

编辑怡爽文/
暴利垄断与住房结构托高房价！
www.stockstar.com 2006-2-10 12:22:55千万家
王亚伟领衔华夏系倾巢出动 近6亿元“满仓”1股 速查！
赢黄金白银 来炒股登峰
[字体：大中小]收藏订阅RSS分享打印 [网友评论0条] [ 手机也能看]
走过了2005年，房地产界一浪浪不同的声音在碰撞，激烈程度愈演愈烈，昭示着2006年注定风云涌动。最尖锐也是最敏感的话题就是——房价。围绕着房价，继2005政策阵雨过后宏观调控是稳是进？房价有如弹簧，越压制越反弹，结症何在？高房价是否建立在人人喊打的地产商高利润基础上？房地产存在垄断？拿什么拯救愈高的房价？千万家市场研究中心带领您，围绕2006房价，对以上问题进行深入研讨。
背景：2005年1至11月，北京市商品住宅期房价格不降反升，平均价格为6776元／平方米，比2004年同期上涨1183元／平方米，涨幅21.2%。15日发布的北京蓝皮书--《2006年：中国首都社会发展报告》中指出，在去年全国“两会”上，人大代表、政协委员们强烈反映了房地产业的暴利和广大工薪阶层买不起房的问题。此后中央政府顺应民意采取一系列措施希望把过高的房价降下来，但是在利益的驱动下，一些地区的房价不降反升，北京表现尤为明显。
宏观调控将深化，配套措施是主打
中国商业地产联盟秘书长称“2006出台新调控措施的可能性几乎为零。”他认为，2005宏观调控已经伤到楼市的“筋骨”，现在最好的办法就是观望一下，如果投资者的信心受到打击，这将对整个国家经济产生很大的不良影响。另一方面更大有开发商认为，06年中央不会出政策对房地产市场进行干预。中央经济工作会议前，有许多专家学者和政府官员曾预计，经济已经基本实现软着陆，2006年不会再进行宏观调控了。有些人更是说，考虑到金融风险，房地产调控将不会继续进行了。事实再一次证明他们又一次估计错了。
2005年11月29日至12月1日召开的中央经济工作会议指出，2006年要“继续加强和改善宏观调控”，并着重指出，要实现经济平稳较快增长，关键是要努力扩大国内需求，提出明年经济工作重在解决民生问题。2005年12月3日召开的全国发展和改革工作会议指出，明年要“继续把好土地、信贷两个闸门，防止投资膨胀反弹。”并明确表示，2006年将强化房地产价格管理。2005年12月26日，中国建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。国土资源部副部长李元16日说，为稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。
据此千万家研究人员认为，种种信号明确显示，2006年房地产调控将一如既往，而且将不断予以深化，为保证2005调控的切实执行，一系列配套措施将隆重登场！
房地产调控为何要继续进行并深化？最主要的原因，就在于2005年中央房地产调控政策在许多地方并没有得到很好的贯彻执行。国土资源部副部长鹿心社，对此曾一针见血地指出：目前，房地产调控最大的困难是地方由于自身的利益而消极执行中央的政策。
是什么筑就了高房价?
房价上涨过快的原因可谓见仁见智。而比较一致的看法是，地价、开发商和炒房者三股力量是拉升房价上涨的重要因素。应该说，这些出自权威部门专业人士的推论是很有道理的。千万家相关人士认为，在这三股力量的背后，还有一股无形的力量--有些地方政府充当了房价上涨的“推手”。尽管我们不能据此质疑或者否定国家平抑房价政策的有效性，但是，这样的市场局面的出现显然意味着来自于房地产市场的压力并未减轻，围绕房价展开的一场多重博弈局面正在生成。
房地产存在暴利!
在中央政府几次出手“组合拳”平抑房价的同时，房价一路逆市上扬；在大多数的购房者对着一套房子要奋斗几十年的叹息声中，房产商抛出了住房优先满足富人论；在虚高房价成为众矢之的时，房产商不失时机地推出了“地荒论”；在平抑房价的政策环境中，国际市场铁矿石涨价又将导致建房成本增长，再度为房价上涨提供了新依据……
日前，中央统战部、全国工商联、中国民(私)营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。这与人们对房地产行业暴利的印象是相吻合的。
所谓暴利，用经济学的术语说，就是超额利润，也即超过正常利润的那部分利润。一般而言，超额利润的来源主要有三种，即创新的超额利润、承担风险的超额利润和垄断的超额利润。经济学认为，超额利润来源不同，其性质也不一样。前两种超额利润，对社会是有益的；只有垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和“招拍挂”政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。房地产行业的高利润，把本属于全民的财富转移到了开发商身上，从而造就了该行业中的许多富豪，一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板就占到45%，而广大群众却不得不忍受高房价之苦。可以说，这样的高利润，越高越不好，越高越不符合科学发展观的要求。
房地产存在垄断！
房价居高不下，通常被认为高成本以及供不应求是罪魁祸首，宏观调控似乎也没有想到应拿“垄断”开刀。
高成本与高需求并未揭示出高房价的本质，房价居高不下的根本原因在于垄断。尽管北京市有几千家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。
价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。这种合谋和垄断，已经成了当前中国整个房地产业的一种潜规则。房价被垄断，再加上房地产投资或投机行为拉动房价上涨，决定了房地产作为一种稀缺资源在价格上的持续涨潮。
这种阴暗的垄断无疑是调控新政应该撬动的一块顽石。但是，这块顽石底下的撬杆究竟在哪里？在2005年，人们很难看到。2005年政府对房价的宏观调控，并没有真正处理好政府与市场之间的关系，依旧充斥着政府角色的缺位与越位。
住房结构不合理!
在2006年北京市召开的“两会”上，政协委员们指出，北京目前存在这样的现象：一面是5000人昼夜排队等候经济适用房项目“天通北苑”发号，另一面是大量“经济适用房”被作为一种投资方式买走闲置；一面是望眼欲穿的无房和缺房户，另一面是无人问津的天价豪宅。
据千万家市场研究中心调查显示，目前北京房产小户型住宅即为紧俏，供求比大致为1：5，远远超过大中户型，为什么？因为房价偏高，更多的置业者只能选择总价相对便宜的小户型，同时住房结构不合理小户型过少--某地产商喊出的“我们只给富人造房子”便是此写照，导致于此的原因固然很多，但不得不提的是一些地方政府由于自身的利益而消极执行中央的政策，导致的后果是严重的。在房地产新政下，全国住房结构不合理现象，并没有从根本上得到解决，经济适用房严重供不应求的趋势，依然还在继续加剧，而与此对应的是商品房空置量猛增。 据国家统计局2005年12月16日发布的报告显示，前11个月，全国商品住宅投资8993亿元，同比增长22.3％，与此同时，我国经济适用房投资继续下降，今年前11月只累计完成477亿元，同比下降8.8％。而据悉，全国商品房空置面积，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8％。按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险。
住房结构不合理症结形成的原因，关键在于地方政府出于“经营城市”、“以地生财”的需求，将房地产市场过度市场化了。
地价抬高了房价还是房价拉高了地价？
在土地放出过程中，时有地王横空出世，开发商们做出一副无奈的表情说:房价高是因为地价高导致了成本高，所以房价高是自然的；另一方面地方政府则一边点钱一边说:房价高才把地价飚到这么高。说起来都是理由充分,底气十足，最后的承担者便成了最无辜的大众百姓。那么问题出在哪？千万家市场研究中心认为，导致这一问题的主要原因与上面提到的住房结构不合理的原因是同一个，症结就在大多地方政府对地产市场全部实行“土地招拍挂”--“土地招拍挂”没有错，问题在于不能全部“招拍挂”！
土地市场是房地产的源头市场,我国土地使用制度的改革地改有两个历史性的标志点：一个是1990年国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，解决了土地的商品化问题；另一个是2002年国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布，解决了土地的市场化问题。
但是，遗憾的是，2002年开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年8月31日后严格实施的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，均没有对“普通商品住房”与“高档商品住房”加以严格区分。
千万家总经理曾长年在地方政府主持经济工作，他提到，就有不少他以前的同僚对他说现在地方政府日子比以前好过多了，没钱了就拍地！出于“经营城市”、“以地生财”的需要，许多地方或有意或无意地模糊了“普通商品住房”与“高档商品住房”的区别，对“普通商品住房”也一律实行起了“价高者得”的“土地招拍挂”供地方式。同时，地方政府由于不想做“赔本的买卖”，在住房建设上，往往是经济适用房少得可怜，廉租房更是几乎没有。在这种情况下，在许多城市，住宅用地获取的唯一途径，就几乎都是“土地招拍挂”的供地方式了。
“土地招拍挂”这种市场配置土地资源的优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。在土地“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在开发商中间，如果存在着欲做“高端、中端、低端”开发商，那必定是欲做“高端产品者”胜出。一次次地“招拍挂”，一个个具体供地的“个案”最终构成一个供地的“集合”。不难知道，通过土地“招拍挂”环节，在住宅用地的供应上，供地的“集合”毫无疑问是一种“倒三角形”结构--从上到下依次是“高端、中端、低端”住宅用地。单平米价一万拍下来的地开发商盖楼后自然不会卖八千，他是商人，总要追逐利润，从这一点来看开发商确无可厚非。
然而，在社会主义市场经济条件下，消费是分层次的。房屋消费也存在着层次差异，存在着“高端、中端、低端”之分。而且由于我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形“的结构，而是那种正三角形结构，即“富人”占极少数，占据“正三角形”的顶层；“中产阶层”人数也不多，占据“正三角形”的中间；“穷人”人数最多，占据“正三角形”的底边。
住宅用地的供应呈“倒三角形结构”，最终形成的是住宅用房供应的“倒三角形结构”，而我国百姓收入的“正三角形结构”，最终形成住房需求的“正三角形结构”。于是，我国房地产市场最大的症结--供求的结构性矛盾，就出来了。在这种情况下，自然会出现那种一方面是民众买不起住房，另一方面是大量商品住宅空置的现象。住房结构不合理的症结，也就由此自然而然地产生了。
千万家市场研究人士认为，由于竞价拍卖机制只适用于竞争性的市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以，我们看到，随着土地价格上涨，土地出让金也水涨船高，如此作为终端产品的房子，价格高得离谱也就不足为奇了。
拿什么拯救你——2006房价
千万家公司华国强先生指出，房地产开发，“土地”是根本和源头。土地供应的结构关系到房屋的供应结构。针对目前存在的住房结构不合理症结，2006年的土地市场，应倾向于中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。同时，应进一步完善开发用地的市场准入制度，继续停止别墅用地的供应，并采取措施，限制低密度住宅的供应。
供地方式上，原先的“土地招拍挂”规定需作出大的修改完善,应打破那种住宅用地供应单一采用“价高者得”的“招拍挂”出让的供地模式，而采用“限价招标”的供地方式.当然也可以让“划拨”、“限价招标”、“价高者得”三种模式并存,具体说来，就是对廉租房、经济适用房实行“划拨”供地，对中低档商品房在限制房价的前提下，实行“限价招标”出让供地，而仅对高档商品房（低密度别墅用地）实行“价高者得的招拍挂”出让供地方式。
千万家房产总经理华国强先生质疑说，小户型住宅那么抢手，为什么这种最好卖的房子没人盖？是土地成本高及开发商追求利润最大化的特性共同决定的！解决地价抬高房价-房价现再拉高地价恶性循环的最有效办法应是地方政府让利于民，加大规划控制力度，对一部分土地要求仅造平民住宅，不但可以对土地进行限价招标，也可以对招标土地建成后的住宅房价限定上限，甚至可以尝试打破经济适用房的传统模式，先对招标土地上要建的住宅结构、户型面积进行规划设定，卡死容积率，然后招标，从而一方面可以限制房价，另一方面则可以避免打着经济适用房旗号建起的豪华“经济适用房”的出现。
结语
居高不下的房价不仅加重了居民的生活负担，更是对宏观经济带来严重影响。由于住房消费是一个家庭的终生消费，其支出分摊在生命周期的各个年头，因而，高房价所带来的危害是多方面的。对家庭而言，由于高房价导致其每月按揭支出增加，日常消费支出减少，从而抑制了普通家庭的消费。有一句话叫，“走得太远，也许在很大程度上就是透支未来。”房地产业的发展应保持理性，如果把高房价、高档住宅标榜作社会进步的标志，就是在透支我们的未来，透支的更是我们健康发展的社会经济。中央的态度很明显，“稳房”作为“十一五规划”大政，必将一步步落实，我们期待2006年，在政府的领导下房地产市场能够一步步走上理性的回归之路！