温州楼市开始崩盘 房地产多米诺骨牌即将倒下？

　　近日，关于温州楼市开始崩盘的传言盛行网络，一时激起外界强烈关注。由于温州投资客向来以嗅觉敏锐著称，此番的抛售举动显然给了外界以丰富的想象空间。在时下楼市成交低迷的局面下，三季度是否将迎来拐点，房价何时将实质性下降成为业界争议焦点。

1.现象

　　网传温州出现楼市投资客恐慌性抛盘

　　前不久，网络论坛中华论坛上出现了一篇《温州楼市开始崩盘！》的帖子，激起网友一片哗然。帖子中称：“最近几天《温州都市报》上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”

　　差不多同时，新浪微博上类似的言论也开始引发关注。深圳二房网公司董事长黄志发微博称温州的楼市开始崩盘，表述与帖子中如出一辙。《温州都市报》时政要闻部副主任吴智勇也称，“有房东刚拿到开盘的房子，现在愿意在优惠价格的基础上再减十万出售！”

　　昨日，吴智勇微博再发言论，称数据显示温州楼市拐点已现：今年上半年，温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。

　　与此同时，土地招拍挂的流标现象不断。今年上半年，温州市区土地出让市场一改火爆场面，出让的19个土地中有14个流标，占比高达74%。

　　而据当地媒体报道，一些房产中介透露，市区大部分区域的二手房价格均出现不同程度的下降，热点区域更出现近2000元/平方米的下降。温州银监分局的统计数据也表明，1至7月份，该市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而去年同期则增加119亿元。

　　2.分析

　　媒体称民间借贷资金链断裂导致抛盘

　　昨日，有媒体介入调查，以《温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声》为题，报道温州出现的抛房风潮。媒体调查发现，向来被认为是炒房团发源地的温州，如今正陷入一场“抛房”尴尬，而导致“抛房”的是民间借贷资金链的断裂。

　　报道称，有当地鞋业公司老板将500万元贷款用于炒房，由于市场“萧条”，半年到期后，只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款。因银行信贷紧缩难以再次贷款，面临9月中旬到期的民间借款，只好将手中的房子抛售，但减价50多万元仍难以脱手。该炒房客甚至表示，如果到了8月底，再没有卖掉，他打算单价再降3000元。

　　而像这位鞋业老板一样的炒房者不在少数，有中介称，在总价降了35万元仍无法卖掉后，房东甚至“急哭了”。据温州中小企业发展促进会会长周德文称，除了资金紧张的炒房客，目前一些温州的制造业者因在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救，也加入到了抛房潮中。

　　“就投资投机比重而言，全国大都市以深圳和杭州为标杆，中小城市以温州和鄂尔多斯(600295,股吧)为典型。”业内人士表示，温州的抛房潮若果真如此，则可视作中国楼市的一个典型案例。

　　业内人士认为，温州的资金运作比较复杂，一旦链条出了问题，也有可能出现房市的多米诺效应，还需观察数月。“温州是全国七个实行限购的三线城市之一，房价确实高得离谱，主要是当地投资者钱多、胆大。除非私营老板们资金非常紧张，或找到了特别好的发财方向，否则不太会让楼市崩盘。”

　　3.数据

　　一线大城市成交低迷价格出现松动

　　尽管温州楼市崩盘的传言尚有待观察，但目前国内主要城市的房地产市场持续低迷已是毫无疑义的现实。根据月初国家统计局的数据，7月份全国商品房销售面积比6月大降33.7%，成交极为低迷。全国房地产开发景气指数为101.5，继续回落，说明行业仍在降温。

　　8月16日，中原地产研究中心发布的一份研究报告称，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。“未来两个月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。”

　　据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比（较7月29日-8月4日成交量）下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的房屋周成交量均处于今年以来的低位。

　　二手住宅市场同样持续低迷。中原地产数据显示，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

　　与低迷的成交量相对应，目前一些重点城市的库存已经非常高。中原地产的数据显示，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显著，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平已连续数周在今年以来的历史高位徘徊。

　　21世纪不动产截至7月17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

　　4.展望

　　是否全面进入下调区间尚存争议

　　即便是楼价出现松动，但楼市是否全面进入下调区间业界仍然存在广泛争议。

　　中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”价量齐升的景象，预计今年较难重现。

　　其报告甚至预测，品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

　　“预计8月底9月初，市场会继续出现9折左右的价格下调行情。”分析师称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。未来开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%—5%的降价，具体到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。

　　但也有人持不同意见。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“目前一线城市房价离实质性下降为时尚早”，“一线房价全面松动”并不靠谱。根据一线城市本地官方7月房地产数据显示，房价依然处于高位和上涨的稳定状态，“比如广州和深圳房价连7月同比环比都保持上涨，仅仅是比去年同期房价上涨幅度减少。”

　　“不要指望今年楼市会有拐点，房价大跌，这不是政府所期待的调控目标。”谢逸枫说，今年出现拐点是幻想。

　　观点：

　　刘煜:辉中国经济应“慢一点稳一点”

　　“罗马城不是一天建成的”，今天中国尤其需要学会“时间换空间”，尽可能地将五年的事放到十年中去办。中国今天已经是巨人了，而巨人行走首先要考虑的是“别摔倒”。

　　中国投资减点速出不了什么大事。投资减点速，全球大宗商品或跌个30%-50%，这对于今天的中国制造是急需的，意味着它的竞争力马上就能恢复，中国经济垮不了。“紧缩会导致中国经济硬着陆”是极其虚妄之词。公共投资速度慢一点，私人部门就业和收入都会转好。长期以来，“中国减速会导致两三千万农民工失业”是流毒甚广的伪命题。过去两年的经济刺激都是打着“增加就业”的旗号进行的，事实上跟农民工没有多少关系。

　　中国不可能靠投资解决就业。建筑业和制造业领先只是造成青壮劳动力短缺和人口红利快速衰退，另一方面每年有600万-700万大学生难以找到工作，40岁以上的劳动者过早退出劳动力市场。

　　中国的未来只能靠产业结构升级延伸来实现充分就业。特别是生产性服务业要起来，将现在的制造中心格局演变成运筹中心，这样大量闲置劳动力才能被吸收，劳动者报酬才会真正大幅增长。投资拉动的就业，工资增幅肯定是大幅落后于资本报酬的，这是常识性的经济定律。

　　“慢一点，稳一点”，政府自身改革多推进一点，其实也很简单，中国在未来十五年之内成为全球第一大经济体是概率很大的事件。（作者系中国社科院金融研究所副研究员）

　　张茉楠：结构性风险是新兴经济体最大挑战

　　全球经济面临的不是周期性危机，而是经济全球化以来第一次结构性大危机：是发达国家长期积累下来的结构性债务问题；是美元主导的全球货币体系下储蓄国与消费国之间的经济失衡问题；是全球旧有增长模式失灵的深层次顽疾。

　　近几年，新兴经济体的经济飞跃有目共睹，金融危机更加速了世界经济重心的转移。然而，新兴经济体能否实现可持续增长也就决定着世界经济的未来。

　　2008年以来，金融危机和主权债务危机严重打击了发达国家的支出能力。在这样的背景下，出口拉动型增长不再对新兴市场经济群体起作用，传统模式已达极限。如果在此时不能真正建立起国家创新基础，又无能力与低劳动力成本国家竞争，将会导致产业低端徘徊，这将是未来新兴经济体必须面对的巨大挑战。因此，新兴经济体必须尽快由斯密增长向要素禀赋结构提升引领的全要素生产率增长转变才可能突破增长陷阱，免于陷入低增长循环。

　　更大的风险来自于全球贸易与金融分工失衡下的“美元陷阱”。从某种意义而言，全球经济失衡表现为全球储备与全球债务的失衡。

　　金融危机以来，新兴经济体本币快速升值、热钱流入，不但进一步推高新兴(300098,股吧)经济体外储规模、加剧输入型通胀的风险，也使新兴经济体的经济与金融安全越来越被美国债务风险所累，在“美元陷阱”中越陷越深。如何真正与美元脱钩，推动货币互换，建立新兴经济体内部的主权货币结算制度和新兴经济体债券市场，打破美元陷阱和美债陷阱是保护好国民财富的根本。

　　近日，关于温州楼市开始崩盘的传言盛行网络，一时激起外界强烈关注。由于温州投资客向来以嗅觉敏锐著称，此番的抛售举动显然给了外界以丰富的想象空间。在时下楼市成交低迷的局面下，三季度是否将迎来拐点，房价何时将实质性下降成为业界争议焦点。

1.现象

　　网传温州出现楼市投资客恐慌性抛盘

　　前不久，网络论坛中华论坛上出现了一篇《温州楼市开始崩盘！》的帖子，激起网友一片哗然。帖子中称：“最近几天《温州都市报》上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”

　　差不多同时，新浪微博上类似的言论也开始引发关注。深圳二房网公司董事长黄志发微博称温州的楼市开始崩盘，表述与帖子中如出一辙。《温州都市报》时政要闻部副主任吴智勇也称，“有房东刚拿到开盘的房子，现在愿意在优惠价格的基础上再减十万出售！”

　　昨日，吴智勇微博再发言论，称数据显示温州楼市拐点已现：今年上半年，温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。

　　与此同时，土地招拍挂的流标现象不断。今年上半年，温州市区土地出让市场一改火爆场面，出让的19个土地中有14个流标，占比高达74%。

　　而据当地媒体报道，一些房产中介透露，市区大部分区域的二手房价格均出现不同程度的下降，热点区域更出现近2000元/平方米的下降。温州银监分局的统计数据也表明，1至7月份，该市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而去年同期则增加119亿元。

　　2.分析

　　媒体称民间借贷资金链断裂导致抛盘

　　昨日，有媒体介入调查，以《温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声》为题，报道温州出现的抛房风潮。媒体调查发现，向来被认为是炒房团发源地的温州，如今正陷入一场“抛房”尴尬，而导致“抛房”的是民间借贷资金链的断裂。

　　报道称，有当地鞋业公司老板将500万元贷款用于炒房，由于市场“萧条”，半年到期后，只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款。因银行信贷紧缩难以再次贷款，面临9月中旬到期的民间借款，只好将手中的房子抛售，但减价50多万元仍难以脱手。该炒房客甚至表示，如果到了8月底，再没有卖掉，他打算单价再降3000元。

　　而像这位鞋业老板一样的炒房者不在少数，有中介称，在总价降了35万元仍无法卖掉后，房东甚至“急哭了”。据温州中小企业发展促进会会长周德文称，除了资金紧张的炒房客，目前一些温州的制造业者因在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救，也加入到了抛房潮中。

　　“就投资投机比重而言，全国大都市以深圳和杭州为标杆，中小城市以温州和鄂尔多斯(600295,股吧)为典型。”业内人士表示，温州的抛房潮若果真如此，则可视作中国楼市的一个典型案例。

　　业内人士认为，温州的资金运作比较复杂，一旦链条出了问题，也有可能出现房市的多米诺效应，还需观察数月。“温州是全国七个实行限购的三线城市之一，房价确实高得离谱，主要是当地投资者钱多、胆大。除非私营老板们资金非常紧张，或找到了特别好的发财方向，否则不太会让楼市崩盘。”

　　3.数据

　　一线大城市成交低迷价格出现松动

　　尽管温州楼市崩盘的传言尚有待观察，但目前国内主要城市的房地产市场持续低迷已是毫无疑义的现实。根据月初国家统计局的数据，7月份全国商品房销售面积比6月大降33.7%，成交极为低迷。全国房地产开发景气指数为101.5，继续回落，说明行业仍在降温。

　　8月16日，中原地产研究中心发布的一份研究报告称，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。“未来两个月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。”

　　据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比（较7月29日-8月4日成交量）下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的房屋周成交量均处于今年以来的低位。

　　二手住宅市场同样持续低迷。中原地产数据显示，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

　　与低迷的成交量相对应，目前一些重点城市的库存已经非常高。中原地产的数据显示，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显著，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平已连续数周在今年以来的历史高位徘徊。

　　21世纪不动产截至7月17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

　　4.展望

　　是否全面进入下调区间尚存争议

　　即便是楼价出现松动，但楼市是否全面进入下调区间业界仍然存在广泛争议。

　　中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”价量齐升的景象，预计今年较难重现。

　　其报告甚至预测，品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

　　“预计8月底9月初，市场会继续出现9折左右的价格下调行情。”分析师称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。未来开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%—5%的降价，具体到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。

　　但也有人持不同意见。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“目前一线城市房价离实质性下降为时尚早”，“一线房价全面松动”并不靠谱。根据一线城市本地官方7月房地产数据显示，房价依然处于高位和上涨的稳定状态，“比如广州和深圳房价连7月同比环比都保持上涨，仅仅是比去年同期房价上涨幅度减少。”

　　“不要指望今年楼市会有拐点，房价大跌，这不是政府所期待的调控目标。”谢逸枫说，今年出现拐点是幻想。

　　观点：

　　刘煜:辉中国经济应“慢一点稳一点”

　　“罗马城不是一天建成的”，今天中国尤其需要学会“时间换空间”，尽可能地将五年的事放到十年中去办。中国今天已经是巨人了，而巨人行走首先要考虑的是“别摔倒”。

　　中国投资减点速出不了什么大事。投资减点速，全球大宗商品或跌个30%-50%，这对于今天的中国制造是急需的，意味着它的竞争力马上就能恢复，中国经济垮不了。“紧缩会导致中国经济硬着陆”是极其虚妄之词。公共投资速度慢一点，私人部门就业和收入都会转好。长期以来，“中国减速会导致两三千万农民工失业”是流毒甚广的伪命题。过去两年的经济刺激都是打着“增加就业”的旗号进行的，事实上跟农民工没有多少关系。

　　中国不可能靠投资解决就业。建筑业和制造业领先只是造成青壮劳动力短缺和人口红利快速衰退，另一方面每年有600万-700万大学生难以找到工作，40岁以上的劳动者过早退出劳动力市场。

　　中国的未来只能靠产业结构升级延伸来实现充分就业。特别是生产性服务业要起来，将现在的制造中心格局演变成运筹中心，这样大量闲置劳动力才能被吸收，劳动者报酬才会真正大幅增长。投资拉动的就业，工资增幅肯定是大幅落后于资本报酬的，这是常识性的经济定律。

　　“慢一点，稳一点”，政府自身改革多推进一点，其实也很简单，中国在未来十五年之内成为全球第一大经济体是概率很大的事件。（作者系中国社科院金融研究所副研究员）

　　张茉楠：结构性风险是新兴经济体最大挑战

　　全球经济面临的不是周期性危机，而是经济全球化以来第一次结构性大危机：是发达国家长期积累下来的结构性债务问题；是美元主导的全球货币体系下储蓄国与消费国之间的经济失衡问题；是全球旧有增长模式失灵的深层次顽疾。

　　近几年，新兴经济体的经济飞跃有目共睹，金融危机更加速了世界经济重心的转移。然而，新兴经济体能否实现可持续增长也就决定着世界经济的未来。

　　2008年以来，金融危机和主权债务危机严重打击了发达国家的支出能力。在这样的背景下，出口拉动型增长不再对新兴市场经济群体起作用，传统模式已达极限。如果在此时不能真正建立起国家创新基础，又无能力与低劳动力成本国家竞争，将会导致产业低端徘徊，这将是未来新兴经济体必须面对的巨大挑战。因此，新兴经济体必须尽快由斯密增长向要素禀赋结构提升引领的全要素生产率增长转变才可能突破增长陷阱，免于陷入低增长循环。

　　更大的风险来自于全球贸易与金融分工失衡下的“美元陷阱”。从某种意义而言，全球经济失衡表现为全球储备与全球债务的失衡。

　　金融危机以来，新兴经济体本币快速升值、热钱流入，不但进一步推高新兴(300098,股吧)经济体外储规模、加剧输入型通胀的风险，也使新兴经济体的经济与金融安全越来越被美国债务风险所累，在“美元陷阱”中越陷越深。如何真正与美元脱钩，推动货币互换，建立新兴经济体内部的主权货币结算制度和新兴经济体债券市场，打破美元陷阱和美债陷阱是保护好国民财富的根本。