陈小春版鹿鼎记下载:房地产投资项目经济评价指标及其计算

一、静态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

（一）投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：

投资利润率＝         （5－10）

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？

该项目的投资利润率为：

×100％＝29.2％

如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。

投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。

（二）投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：

式中  为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量； 为 年的净现金流量。

投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：

   （5－11）

求出的投资回收期 与行业的基准投资回收期 比较，当 ≤ 时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。

例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。

表5－6                    甲乙两方案各年净现金流量             单位：万元

年份

0

1

2

3

4

5

甲方案

净现金流量

累计净现金流量

－1000

－1000

400

－600

400

－200

400

200

400

600

400

1000

乙方案

净现金流量

累计净现金流量

－1000

－1000

200

－800

300

－500

300

－200

400

200

600

800

从甲方案计算所得为：

（年）

由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：

（年）

从乙方案计算所得为：

（年）

如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。

投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。

二、动态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。

（一）净现值

净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：

                  （5－12）

式中  NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期； 为贴现率或基准收益率。

在利用净现值评估项目时，若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：

例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。

表5—7        甲乙两方案各年净现金流量       单位：万元

年份

O

1

2

3

4

5

甲方案净现金流量

乙方案净现金流量

－1000

－1000

300

100

300

200

300

300

300

400

300

500

试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个？

甲方案的净现值为：

＝137.24（万元）

乙方案的净现值为：

＝65.26（万元）

由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。

由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。

例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，若基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。

甲乙两方案各年净现金流量         单位：万元

年份

O

1

2

3

甲方案净现金流量

乙方案净现金流量

－1000

－1000

400

300

400

300

407

300

甲方案的净现值为：

乙方案的净现值为：

＝300×（P／F，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（万元）

甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。乙方案的净现值出现负值，说明投资该项目不能获得预期的投资效益，反而导致亏本，故该方案不能被接受。

不难看出，净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。正由于此，人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个，并被广泛使用。它也有不足之处：（1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。也就是说，一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。

（二）内部收益率

所谓内部收益率（IRR），是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。根据等值的概念，也可以认为内部收益率是指在方案寿命期内使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。故内部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。

为了与资本的利率 加以区别，可以用 表示方案的内部收益率。其计算公式如下：

应用净现值等于零求内部收益率时，可以将净现值NPV看做是关于r的一元高次幂函数。先假定一个，值，如果求得的NPV为正，则说明r值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；若求得的净现值为负，则应减小r值以使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在着使净现值等于零的r值，该值即为欲求的该方案的内部收益率。其几何意义如图所示。

在评估时，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资）的内部收益率（IRR）与行业的基准收益率或设定的贴现率（ ）比较，当IRR≥ 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，该方案是可以接受的。

下面介绍几种计算方法：

1．试算法。由图可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值为零。此时的贴现率即为内部收益率IRR。此后随着贴现率的继续增加，净现值变为负值。利用这个特点即可以通过试算，求出内部收益率。

例如，某投资项目各年净现金流量如表5－9所示，求该投资项目的内部收益率。

表5－9          某项目各年净现金流量        单位：万元

年份

O

1

2

3

4

5

净现金流量

－100

20

30

30

40

50

首先适当选择一个贴现率r值，计算相应的净现值。若取r＝10％，其相应的净现值为：

＝23.88（万元）

试算结果表明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步增加。当取r＝15％再次计算得相应净现值NPV＝7.53，仍然大于零，说明还要再增大贴现率r值，再取r＝20％进行试算，结果相应净现值NPV＝－5.75，净现值小于零表明所取的贴现率过大。重复这种试算过程便可以得到内部收益率。

2．插值法。插值法是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的内部收益率的近似解，其计算步骤如下：

（1）通过试算得两个贴现率 和 ，使之满足：

（2）利用下述公式求近似的内部收益率。

                （5－14）

求内部收益率采用插值法的直观解释如图所示。显然，当 与越接近，误差越小。

仍以上例所述的投资项目为例，现利用插值法求近似的IRR。

由上例的前四步试算可知，当贴现率为17％时，相应NPV为1.89，当贴现值为18％时，相应NPV为－0.76，于是取 ＝17％， ＝1.89； ＝18％， ＝－0.76，利用上述公式（5－16）得：

＝17.71％

此结果与上述试算结果相同。

3．查表法。可直接查阅相关经济类书籍附录的因素表中所列系数，求出内部收益率。

内部收益率法具有以下主要优点：（1）内部收益率的计算考虑了资金的时间价值；（2）内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率；（3）内部收益率表示投资项目内在收益率，所以能在一定程度上反映投资效率高低。其缺点主要表现在：（1）内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小；（2）内部收益率的计算较为复杂；（3）当投资项目各年净现金流量不是常规模式时，一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解，此时内部收益率无明确的经济意义。

（三）净现值法与内部收益率法的比较

这两种方法的区别主要表现在：（1）经济意义不同，净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值，而内部收益率则表示投资项目的内在利润率；（2）计算净现值需要首先确定贴现率大小，而内部收益率的计算则不需要；（3）在对多个互斥项目排序时，有时会得出不同的结论。举例如下：

甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－10所示，则甲乙两方案净现值与贴现率的关系如表5－11所示。

表5－10        甲乙两项目各年净现金流量        单位：万元

年份

O

1

2

3

4

5

甲项目净现金流量

乙项目净现金流量

－1000

－2200

300

550

300

600

300

700

300

650

300

600

表5－11     净现值与贴现率的关系

贴现率r（％）

甲方案

乙方案

5

8

10

12

15

17

298.84

197.81

137.25

81.43

5.65

－40.20

477.59

265.46

138.30

21.18

－137.85

－234.01

甲乙两方案净现值与贴现率之间的关系见图所示。图中两条曲线大约在r＝10％处相交，曲线Ⅰ（对应于甲项目）与横轴交于15.24％，曲线Ⅱ（对应于乙项目）与横轴交于12.37％，它们分别是甲乙两项目的内部收益率。从该图可以看出，当贴现率大于10％时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相同结论——甲项目优于乙项目；但当贴现率小于10％时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论。

出现上述不一致的主要原因在于：（1）两个投资项目的投资规模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的贴现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。下面通过例子分别说明。

例：甲乙两项目各年净现金流量如表5－12所示。已知贴现率为10％，经计算得甲乙两项目的净现值分别为267.95万元和535.90万元，乙项目的净现值恰为甲项目净现值的两倍，而甲乙两项目的内部收益率相等，均为21.86％。产生这种结果的原因在于乙项目的初始投资是甲项目初始投资的两倍，同时各年净现金流量也是甲项目相应年份净现金流量的两倍。

表5－12        甲乙两项目各年净现金流量   单位：万元

年份

0

1

2

3

4

甲项目

乙项目

－1000

－2000

400

800

400

800

400

800

400

800

例：甲乙两项目各年净现金流量如表5－13所示。

表5－13            甲乙两项目各年净现金流量           单位：万元

年份

0

1

2

3

4

5

甲项目

乙项目

－1243.6

－1243.6

1400

100

100

100

100

100

100

100

100

3813

经计算得 ＝30％。按内部收益率法，甲乙两项目优劣程度完全相同，由于甲乙两项目的初始投资相同，所以无论是投资于甲项目还是乙项目，所收到的现金净收入在第5年末的终值应该相同。因此有：

甲项目1～5年净现金流量终值＝乙项目1～5年净现金流量终值

若以 表示再投资利润率，则有：

所以：

上式经化简得：

这就是说，在用内部收益率法对甲乙两项目优劣比较时，实际上假定了两个投资项目再投资利润率等于其内部收益率。

例：甲乙两项目各年净现金流量如表5－14所示，且贴现率为10％。

表5－14    甲乙两项目各年净现金流量       单位：万元

年份

0

1

2

3

4

5

甲项目

乙项目

－500

－500

1100

100

100

100

100

100

100

100

100

1564

经计算得 ＝788万元。由于甲乙两项目的初始投资相同，所以无论是投资甲项目还是乙项目，所收到的现金净收入在第5年末的终值应该相同。因此有：

上式经化简得：

＝10％＝贴现率

这就是说，在用净现值法对甲乙两项目优劣比较时，实际上假定了两个投资项目的再投资利润率等于在计算净现值时所使用的贴现率。

（四）动态投资回收期

动态投资回收期是考虑了资金时间价值的回收期。

假设初始投资额为C，每期期末的净现金流量分别为 ， ，…， ，则动态投资回收期即为满足下式的N值：

          （5—15）

如果 ，则动态投资回收期可由下式求得：

R（P／A， ，N－1）＜C≤R（P／A， ，N）        （5－16）

例如，投资新建某办公楼，初始投资为2亿元，预计此后每年的净现金流量为5000万元。若 ＝10％，则动态投资回收期为满足下式的N值：

5000（P／A，10％，N－1）＜20000≤5000（P／A，10％，N）

（P／A，10％，N－1）＜4≤（P／A，10％，N）

（P／A，10％，5）＝3.7908

（P／A，10％，6）＝4.3553

3.7908＜4≤4.3553

即该项目动态投资回收期为6年。也可以通过插值法求出更准确的投资回收期：

年

在评估中，求出的动态投资回收期 同样与行业的基准投资回收期 比较，当 ≤ 时，表明项目投资能在规定的时间内收回。