地产加速洗牌 龙头房企胜出

2011年08月14日 02:02
来源：证券市场红周刊 作者：郝宁

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调控下，行业加速洗牌

8月8日晚间，房地产龙头万科A[8.43 -1.40% 股吧 研报]、招商地产[19.33 -1.53% 股吧 研报]发布了2011年半年度报告。上半年万科A实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比平稳增长了19.2%、5.9%；招商地产业绩更加喜人，中报营业收入和净利润同比分别大增15.90%、39.84%。受此利好消息刺激，次日在低迷市况中，万科A和招商地产联袂上涨，带动地产指数[3400.22 -0.30%]上涨了2.51%。

一半是海水，一半是火焰。中小企业业绩却令人堪忧：嘉凯城[6.62 3.92% 股吧 研报]净利润同比降幅高达98.4%，渝开发[6.70 0.45% 股吧 研报]、广宇集团[5.17 2.78% 股吧 研报]和滨江集团[10.35 0.49% 股吧 研报]业绩降幅也都超过40%。在半年报预告中，金宇车城[8.83 2.44% 股吧 研报]预计上半年业绩下降381.91%至522.87%，津滨发展[3.86 1.58% 股吧 研报]净利润同比降幅预计高达384.19%，泛海建设[4.12 1.98% 股吧 研报]、万泽股份[9.07 -0.33% 股吧 研报]、鑫茂科技[6.25 3.48% 股吧 研报]等也预计中期业绩高额亏损。“上半年结算的只有一些尾盘，没有新开盘项目，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少。”嘉凯城高层向记者解释道。津滨发展等公司也同样透露因可竣工结算项目减少导致业绩下降。

由此可见，调控重拳之下房地产行业加速洗牌，市场份额正在向龙头企业集中。许多业内人士断言，2011年将成为行业的洗牌年，一些中小企业将被大型房企从项目开始逐渐蚕食，直至被并购。反而是龙头公司市场占有率提升的机会，万科A上半年市场占有率由去年同期的1.86%升至2.67%的历史新高就是证明。

危机中，预期调控或局部放松

在大盘连续重挫的背景下，数月来萎靡不振的地产股反而成了股指的“稳压器”。8月9日房地产板块率先反弹，并最终带领大盘以红盘报收。尽管有万科A和招商地产靓丽中报的刺激，但也有分析师认为，当日地产股的耀眼表现，更多是来自于经济衰退担忧下对楼市调控放松的预期所致。

回顾地产股的走势，多数时间与政策预期相关。2009年一二季度楼市在购房优惠政策刺激下销量井喷，直接引爆了地产股的“阳春”，2010年4月份地产股在楼市严厉调控下持续下挫，而今年以来新一轮的政策高压令投资者更加悲观，已经元气大伤的地产股一直在低迷中震荡。近段时间，欧债、美债的恐慌情绪蔓延全球，市场对于后市的担忧加重，但业内预期受全球经济大幅下滑影响，或促使中国货币政策像2008年底那样提前松动，预计房地产政策也会局部松动。“在中央与地方博弈中，房地产调控有可能发生微妙变化。”广发证券[31.88 -0.69% 股吧 研报]分析师赵强称，“最乐观的情况是二三线城市限购升级被暂时延后，视后期国内经济情况再做决定”。

困难期，龙头企业避风险

目前房地产板块龙头股绝对股价没有再创新低，从相对估值来说地产龙头股PE为9~10倍左右，而2008年严厉调控时的PE也就10~12倍，从今年中报看龙头企业还能够保障2011年全年和2012年大部分的业绩，即绝对股价低、估值水平低、业绩确定性高。

天相投顾表示，在国内外股市大跌的情况下，市场在寻找股价、估值和业绩处于市场中相对更加安全区域的板块，同时也在寻找紧缩政策进入观察期，有可能受益政策微调的板块，而地产龙头股就符合这个标准。万科A、保利地产[10.98 -1.96% 股吧 研报]有望在这一轮行业景气下行过程中展现强者恒强的特点，逐步提升各自的市场份额。-

·附文·

中小房企的中报“化妆术”

虽然中小上市房企业绩明显下滑，但也有个别案例。仅有南昌紫禁城一个项目的中江地产[8.90 1.95% 股吧 研报]，如果不是一份连带担保责任的计提转回了近2亿元，则公司的业绩根本无法实现大幅增长；而中报净利润增长88倍的华丽家族[16.39 0.00% 股吧 研报]，则是依靠多次子公司股权转让冲出来的业绩。卖掉一批或依靠非经常损益为中报化妆成为一些中小房企的“秘密武器”。　

面对“钱紧地少”，小型房企很多选择了多元化道路，涉足矿产资源业便是当前一大热门。去年以来国际有色金属品种的凌厉涨势，成为众多房企下决心开展矿产投资的催化剂。以中天城投[10.24 -1.25% 股吧 研报]为例，公司所处的贵州是资源大省，蕴藏着丰富的煤矿、稀土、黄金、锰等矿产资源。早在2008年公司便公布了勘探锰矿资源的计划，目前拟投资4500万元～5000万元控股重庆普瑞格斯电源材料有限公司，推动以改性锰酸锂为正极材料的动力电池发展，拓展公司锰资源开发和深度利用。今年4月份公司还公告称，拟出资4亿元参与贵州煤炭资源整合。-