羊城论道·房地产的可持续未来

“当前形势下房地产企业融资环境及融资策略”主题对话

    第二场对话：当前形势下房地产企业融资环境及融资策略

    主持人：谢谢杨总，我们也听到民生银行有一系列针对性的政策提供给各个企业，下面进入峰会最后一个对话的环节，对话的题目是：当前形势下房地产企业融资环境及融资策略。再次有请思远房地产经纪总公司董事—总经理陶红兵、中国民生银行地产金融事业部市场总监叶天放

    有请主题对话嘉宾上台：

    美银美林全球资本投资部中国业务主管、董事总经理蓬钢

    中融国际信托有限公司执行总裁谢丙武先生

    普凯地产基金合伙人兼投资总监甘美兰女士

    福州泰禾集团董事长黄其森先生

    金地（集团）股份有限公司财务总监韦传军先生

    花样年地产集团财务总监李傅玉先生

    中国民生银行地产金融事业部投行业务总经理郭鸿飞先生

    陶红兵：开了一天的会，大家都很辛苦，是最后一个议程，我们争取尽快的结束，不耽误大家吃饭，上来了先道歉，刚才下去他们批评了我，那样一个博士美女，你怎么对她们恶毒攻击，其实责任不在于我，是代产的张主编，他跟我说，你一定要活跃气氛，否则下午的时间大家容易瞌睡，要活跃气氛就得攻击，但是在座上面的开发商一个也不能得罪，他都是我的客户，咱们的行业协会秘书长也不能说，民生银行主办方更不能说，就剩下独立研究人。再说了，一般想让一个美女记住你，有两种方法，一个是极力的赞美她，我估计她这个听说了不好使，另外一个是攻击她，这样她一定会记住你，再次道歉，我不是有意的，完全是职务工作需要。

    回到最后一个话题，我和叶天放合作主持，所以我们两个做了一个分工，三位开发商由我来发问，不是开发商的提供资金这一方是由叶天放来发问，最后把民生银行留给我，我最后一个最是爱“折腾”一下的。

    首先今天三位开发商，我们选择的很有意思，一位福州泰禾集团，一个是金地股份有限公司和花样年，谈融资的事，本来第一个问题是问现在的融资环境宽松了呢？还是更加从紧了？后来发现这个问题很愚蠢，明摆着现在从紧了，所以就不问这个问题了。第一个问题问一下泰禾集团董事长黄其森先生，在现在从紧房地产融资环境下，作为泰禾集团这样的企业，我们是怎么样来制定自己的融资策略，有票据、股份、私募还有银行等等，对于泰禾集团我也是心存尊敬，除了带北京开发的运河岸上的院子等等都做的很好，最重要是08年上一次宏观调控的时候，提了一个口号：不裁员，不减薪，当然从来没有说不融资，这次想听一下黄董事长对于融资怎么看，什么渠道对你来说更合适？

    黄其森：我们现在谈融资的环境和策略，首先离不开现在宏观调控的话题，今天上午我没有参加，听说在这一块大家有不同的看法，至少从我个人的角度来讲，可能我们对国家宏观调控要有一个比较清醒的认识，不是说在这一届政府一年两年可以解决的，可能今后成为一种常态，在这种大的环境底下，要做好融资的策略，首先企业经营的方式要做一些调整和转变，比如说拿什么样的地，到什么地方拿地，什么样的开发速度。这是都要做一些适当的调整和转变，只有这样才可能取得银行包括其它的融资渠道的认可。

    在这里举一个例子，可能原来很多的开发商希望在郊区拿2000、3000亩的土地，如果在目前这种环境里，或者在相当长一段时间内，估计这种融资就有一定的困难，因为首先碰到的是土地政策的问题，而我们主要的融资渠道银行金融这一块是离不开整个大的国家宏观调控政策，所以我想在这里还是首先要做好企业开发模式结构的调整，才能够做好应对。

    主持人：我接着再问一个开发商，干脆把开发商问完，针对他们不同的需求，我们负责融资这几位有什么样的渠道可以跟他们做匹配。金地股份有限公司财务总监韦传军先生，金地前一段时间做里一个基金叫稳胜投资基金，而且在金地宣传里，还看到未来在整个收益里，基金这一块的收益要占到整个集团收益20%，是不是对于金地这样的企业来说，如果在股市再融资受到限制的情况下，发债也不被批准的情况下，我们通过投资基金是不是一个比较好的渠道？

    韦传军：中国的人均收入不高，但是贫富差距比较大，有报道说是10%的人占有80、90%的财富，有钱人这么多，房地产市场在前几年快速成长，在未来的预期还会持续快速的成长。有钱人这么多，也希望寻找投资的机会，那么房地产这个快速成长的机会怎么样介入呢？此前我们有几个方面，第一种介入的方式就是买房子，买房子有的有钱人觉得太麻烦，过户、签合同等等。第二种方式是买房地产公司的股票，股票市场波幅太大，介入的时点很难把握。我们就考虑到市场上的需求，创造另外一种渠道，房地产基金，通过房地产基金让这些想投资房地产市场，分享房地产快速成长收益的的人，提供这样一个渠道，所以我们就成立了一个稳胜房地产发展基金，这个市场空间会非常大。

    这种发展的空间在此前是做一个尝试，相信未来的发展空间非常大，相比我们在房地产做这种开发的话，空间是无穷的。房地产开发受资本的限制，我们在资本市场拿钱受到的限制比较多，比较好的情况，像保利每年在资本市场拿一次钱，万科这样的公司每两年能够从资本市场拿一次钱就已经很不错了，所以我们考虑也想把房地产基金作为我们商业模式一种盈利模式，希望在后期能够把它做大。

    主持人：如果用这种模式的话，比如说作为一个开发商，我们做地产投资基金，投到别的项目上和你现在自己开发的项目，之间会不会有利益冲突？

    韦传军：我们这个基金包括制度、规范方面都会作出相应的规范，募集的基金可以投资我们自己的项目，也可以投资市场上的项目，投资的决定权不完全在于我们基金管理人，我们会引入市场化的机制。

    主持人：最后问花样年地产财务总监李傅玉女士，花样年今年5月份发了一笔票据1.2亿美元，14%的年息，之前恒大13%，我都觉得很高了，其实杨总你们地产事业部有这么高的利息，你们花样年是怎样考虑的，为什么发这么高票据融资，不去找民生银行呢？

    李傅玉：资金的成本不能绝对去谈，在于在时间时间点取得资金，还在于你把这个资金投在什么地方，你对未来投资的预期。我们之所以发境外14%的美元高息债，出于几方面考虑，一方面花样年在去年11月份登陆了香港资本市场，扩大了融资渠道。香港资本市场打开以后，花样年也需要持续的在境外包括一些境外的银行，资本市场，包括债券市场能够给大家一个让花样年被认识的机会。

    第二个我们发行的是美元债，美元兑人民币汇率走势有一个判断的，因为我们这是一个五年期的债，综合来讲，如果判断后续美元人民币升值一个趋势来讲，我们认为这个资金还是可以平衡的。

    第三个花样年在过去对于土地储备模式，凭借对一些土地市场的判断，拿的土地成本还是相对低廉的，上市以后我们觉得应该还是有一些再继续拿一些比较优质价廉土地的机会，这样来讲，综合判断，这个成本是可接受的。

    主持人：我了解了你们的想法，因为你考虑到很多因素，特别是对未来一些融资环境，未来资本市场变化，都考虑到人民币跟美元的汇率，我猜你们这几年一定会祈祷中国人民币升值。您觉得今后五年的融资环境或者说现在的环境什么时候会宽松一点？

    李傅玉：这个问题从今年开始调控以后，大家讨论比较多的，无论是业界同仁，还是和金融这些合作伙伴，大家都有一个共识，严峻，非常严峻。但是年初的时候刚开始没有调控的时候，今年的规模可能会是紧的，跟银行从业人员谈，应对策略没有问题，我们总行控制规模，我们还可以转让一部分信贷资产，可以跟你们放款，接下来这条路收了。接下来再谈也没有问题，下半年资金规模可能会紧，可以先批下来通过信托，今年紧了给你信托，等明年宽松的时候，再把信贷接上，又有新政策，最后的结果就是这两条路都不行了，但是你是我们的战略客户，你什么时候用钱，我把原来该收的收了，放款给你。

    实际上上半年整个融资环境，相当于整个调控策略一步仅此一步，包括现在对于银行贷款的限制，“三个政策一个指引”，今年所有的放款你用多少提多少，还要直接放给你的城建商，不能说有史以来，我来做融资工作的时候，第一次遇到的。但是我认为金融环境，其实不能绝对的说它好还是不好，我们说的严峻，可能是站在现在对比09年有一次信贷的盛宴，追着你放款，用款也相对宽松，大家已经习惯了需要钱的时候就有钱，想怎么用就怎么用，可能一方面开发商需要心态做一个调整，在宽松环境下你是什么样的投资策略。这个时候我觉得开发商有必要收收心了，对开发商应该也是好事。至于未来金融环境的发展，谈到现在的金融环境，跟09年宽松的时候对比，我们回想一下以前，比如说十几年前1996、1997年综合资金成本差不多20%左右，那个时候信贷的品种也不像现在这么丰富，我对于未来的金融环境不去判断什么时候能好转，但是我有一个信息，比如说有我们像民生银行专业、职业又敬业的精英团队，而且又富有创新精神的精英团队支持我们，相信未来的金融环境会越来越好。

    主持人：一个是开发商自己要稳定心态，现在才是正常的，像去年那样4万亿一出来，哗啦哗啦给你钱那是不正常的，第二个越来越紧，今年一招接一招来管，反过来每一招都有办法，所以今后也会有办法。

    我让您预测今后的市场、政策会有什么样的变化，这是我错了，中国房地产政策主要特点就是说不准，就像人家问上帝，中国什么时候得世界杯，上帝说换一个简单这个太难，中国房地产政策会怎么样变化，上帝说，咱们接着谈世界杯吧。

    开发商我问完了，14%的利率我们都认为没有问题，您在中国的房地产业如果要是有资金来提供，不管什么渠道大有可为。下面把时间交给叶天放。

    叶天放：每一年金融地产年会很重要的板块就是叫地产和金融的关系，融资的渠道，永远是地产商、开发商所要探讨的问题，刚才陶红兵问花样年融14%的利率，我想想除了民生银行给的利率最低以外，其他的几位包括信托、基金都比这个高。现在谈论比较多是银行信贷的收紧，从08年开始调控以后，有一支力量非常活跃就是信托，信托这个渠道这两年用的比较多，而且大家谈的也比较多，在中国信托业有一个相对比较激进的，我们这次专门把中融信托请过来，也是因为他们这两年在市场上反映非常凶猛，最近我看到银监会也在做指导，对信托进行收紧，我想问一下中融信托执行总裁谢丙武先生，在现有条件下，信托在进行窗口指导以后，作用和发挥的余地还有多大？

    谢丙武：这不叫预测，我简单介绍一下最近的情况。自从今年以来，国家发改委和银监会出台关于房地产调控政策不下于20多个，到6月5号截止，之后稍微少了一些。关于信托现在我们感觉，中融做信托比较凶猛，我们做的感觉还是比较谨慎，中融真正做地产信托是从去年下半年开始，经过了前面一段时间的观察、学习同行的做法，特别是去年中融信托把集团专门负责房地产板块的负责人调到中融信托做董事长，同时我们自己组建一个非常专业的房地产团队，同时也组建了非常专业的法律合规部和风险控制部，今年自己感觉判断还是不错的，房地产信托投资机会越来越多，特别是银监会进行窗口指导之后，主要是停了业务是银信合作，但是银监会也鼓励我们都做一些自主管理性的业务，正好对房地产信托，特别是集合信托来说是一个机会。

    包括我们现在接触了很多的项目，项目的质量越来越优秀。银行本身就有受政策影响比较大，包括银行一些信贷规模都受到了很大的影响，现在有很多项目，如果在正常情况下，完全可以从银行拿到开发贷的项目，包括期权、资质非常不错的开发商，同时我们也接触一些开发商，现在是一些机会，可以把手上好的项目，通过股权转让的形式转让给信托，可以手上得到一笔资金，用来收购一些其它的项目，这样的项目也比较多。所以对我们来说，宏观调控之后，跟银信合作单一化项目受到影响比较大，但集合项目看到更好的一些机会。

    叶天放：窗口指导以后，对你们影响并不是很大，或者中融信托依然在市场上有很多的机会。

    现在金融地产圈里面比较热门的话题就是私募地产基金，一个开发企业主导做的基金，是出于一种对自己多一条融资渠道的考虑，还是想真正转型做投资来分享市场里面更高的回报？

    韦传军：地产金融我们是在05年就开始探讨，最早是跟一家公司处理一批不良资产，在此之后我们又跟当时的金信信托发起双融信托的产品，主要是投向房地产公司股权，不限于金地房地产项目。之后我们又跟UPS在境外发行了美元基金，投向也是国内房地产项目和股权，最近在做的稳胜基金是人民币基金。

    我们做基金主要的想法，希望能够开创一种新的商业模式，我们作为一个基金管理人，一个是分享管理费，另外是超额收益，我们不把基金作为我们的融资渠道，因为我们基金是从股权基金同股同权共享收益和共担风险的，跟信托的借款或者是借贷资金不一样的，我们希望政策方面做一些产业链高端向金融方面转型。

    就资金链来看，我们公司还是蛮宽松的，没有把这个作为我们资金来源，当然也可以把它作为资金来源之一，但是目前考虑把它作为一种商业模式。

    叶天放：我刚才为什么问这个问题，因为现在在国内房地产开发企业主导的基金有很多很多，我接触到很多开发企业都在说我们要做一只地产基金，但是这个观点有两位，一位是蓬钢先生，第二个是甘美兰女士，蓬钢先生是美银金融业务的主管，甘美兰女士是普凯基金合伙人，这两位非常有名，他们两个观点不太主张房地产开发企业发起做基金，可能中间有很多很多的反面因素，或者不恰当的因素，原来我跟甘美兰女士也交流过，曾经也说到中国很缺乏的是成熟的投资者，我想听听蓬钢先生对地产基金，私募股权基金是怎么看待的？

    蓬钢：首先基金我还是这个观点，主要是金融行业，并不一定说地产公司不能够做基金，基金一个核心技术不光是投钱，然后去赚利润，从感性上认识，我拿了别人的钱去投，投下去赚了利润，这个就是完成了我的任务。实际上根据我这么多年管理基金的经验，核心技术是怎么样让你的投资人对你放心，这个里面功夫要远远大于怎么样把钱投出去，赚回利润。目前在行业里面存在一个误区，“我会做房地产，所以我应该会赚钱，所以大家应该把钱交给我，我来投，甚至我有一个地产企业，我有一个国营企业的支持，一个很大平台的支持，来操作别人的钱，最终不就是给投资人赚钱嘛！”

    作为一开始来讲，作为一个起点办法也未必不可取的一面，但是长久来讲，这只基金一定要自己生存下去，一定要能够得到投资人的信任，完全透明的，完全公正的管理投资人的钱。投资是机会性，但是管理基金是一个行业，是一辈子的事情，很多基金做投资是亏钱的，但是投资人依然愿意把钱交给他们管，因为亏钱的时候，大家也理解，很多基金的回报要横向来比，投资的回报有很大程度是市场条件造成的，但是作为一个基金人，是不是能够做到公正、透明和得到投资人的信任，这一点是你做这个行业的核心，这一点也是国内开始探讨私募股权基金里面最缺乏的基础力量。

    叶天放：我看到普凯基金退出来项目里面回报率达到25%以上，这是甘女士看好二线城市不太起眼的项目，你投的项目按照民生银行评选是不太起眼，但是怎么可以管理出那么好的收益？比如说我们普遍认为有专业的经验，有专业管理的技术，如果像金地这样的公司，作为开发商来讲非常好，也非常有经验，再加上自己管理基金的经验，不是更好来把握风险吗？你怎么看待房地产开发企业主导的基金和普凯基金有什么样的差异？

    甘美兰：关于叶总问的问题，我们是这样看的。像金地稳胜的基金，是金地本身是讲投资人稳胜，我做投资这么多年，唯一的目的就是为我身后的投资人赚钱，因为他们向我付管理费，我的职责为他们赚钱，赚到最大化的利润，这个跟任何一个其他的证券基金都是一样的，为什么有些基金经理可以成为一个明星的证券经理，因为他给投资人创造很多在股票上投资的收益。

    金地作为一个开发商来做基金，首先有一些比较细的问题，国内通常在行业当中开发商最开始要融资，投资机会分配，金地有很多的项目，如果金地自己也管理一个基金的话，会把最好的项目给自己基金投资人，还是留给金地自己呢？如果金地自己有一个很好的项目，我干吗要给投资人，我们经常跟开发商见面，基本上开始把最不好的项目拿出来，最贵的，地王的项目拿出来。

    第二个关于股权作价的问题，我们是做股权投资的，最近我也知道金地在募一个人民币的基金，拿武汉市一个项目出来，通过财富募3亿人民币的基金，这也是他们第一次尝试做人民币基金，据我知道股权价格开始在路演的时候已经高出去年拍卖的价钱，但是当他把这个股权卖给基金投资人的时候，事实上已经溢价了，我们作为行内人士，我如果帮我投资人投资的话，要买到最便宜的资产。

    事实上涉及到一些机会的分配，股权的作价，最根本还是利益冲突或者是关连交易，在国际上，境外一些投资人已经非常成熟了，投资蓬钢美银基金投资人，都是境外机构投资人或者退休基金、养老基金等等，他们有非常专业的知识，对他们来说，投资者的第一个如果有关连交易肯定不会选你。还有本来开发商是做开发，基金是一个金融产品，是两个不同的行业，我倒不是说开发商完全不能做，如果你真的有一天想做的话，有一条要讲不可以投资自己的项目，可以我宣布不投自己的项目，就是爱这个行业，可以投身到基金管理行业当中来。

    我还有一个更过分的观点，如果说金地设立一个基金来投自己开发的项目，干吗金地不设一个证券基金公司来投资买自己公司的股票吗？跟这个道理是一样的，因为证监会不允许，就是这么简单，因为你没有那个拍照，所以现在变成私募是一个比较乱的行业，没有人来监管你，每个公司或者每个企业开发商都可以设基金，这样好了，整个行业当中，所有的上市公司每个老板都可以跑出来设一个基金管理公司，就买自己的股票，做证券基金也好，做房地产基金也好，干吗还需要证券基金行业呢？

    叶天放：所以说《地产》杂志这一期写的是“基金江湖”，小小的舞台就有两三种观点，看样子这种争论还有很长时间。下面把主持交给陶红兵。

    陶红兵：不能让争论下去了，要不然结束不了，但是我可以理解这位女士讲的，就像我们做房地产销售代理的，有的开发商自己卖房子，我们没有办法，但是我特别不希望开发商自己弄一个代理公司，除了卖他的房子，还要跟我抢生意。金地的要不要补充一下？

    韦传军：我回应一下，我们除了人民币基金之外，还有美元基金，甘总说国外投资者是很成熟的，我们募集的美元基金前两个项目也是投到金地的项目，其中一个已经归到董事会成功了，现在这个正在谈的过程中，我想关连交易是怎么样做到公正、透明，在制度上，体系上保证，不是说关连交易不能做，就像上市公司关连交易一样，应该受到更多的监管。

    刚才叶总也提了，房地产公司做房地产基金的话，好处在于房地产行业说简单也简单，说复杂也复杂，非专业人士很难读的透，我们作为一个有房地产开发核心能力的公司，做房地产基金的话，是有它的优势。比如说投一块地，对这块地价值的判断，非专业人员和专业人员得出来的结果应该是不一样的。

    甘美兰：关于地价的判断，你刚才说专业的人士才可以对地的价值进行有效的判断，我是这么看的。金地我认为是很专业，但是2007年过后，2008年金地的项目到我手上来，不同的中介送进来，是07年高价买的地，还有今年又有项目进来，是因为他们去年金地买的地，每次都有，都是中介送进来的，但是说老实话，我们从来不考虑金地的项目。我也是从开发商背景过来的，也在这个行业加起来有十当年的从业经验，我在2008年12月份的时候，在整个行业一片箫条没有任何开发商，甚至没有外资基金敢动手的时候，整个上海就我一个人投资了一个项目西安，那时候买的土地成本是500元/平方米，成功拿下西安一个新的开发区项目65万平方米，这个项目今年已经可以拿回本金，在接下来两年当中退出，项目计算收益会达到40%以上。

    主持人：我替金地说一句话，金地也有好项目，北京有一个项目卖的很好，是我们卖的。

    甘美兰：同一个开发商在同一个城市做的项目也有好也有坏，同一个开发商在不同城市做的项目，也有好也有坏，我们基金人就是在不同的开发商当中，在不同的城市当中选出最好的项目，这个是很艰苦的工作，所以我不会选一个很好的开发商拿的一个很坏的项目。我当然承认金地做了很多很好的项目，但是也有做了很多很烂的项目。

    叶天放：基金之争到此为止。下面我想听一下民生银行，民生银行地产金融做了很多类投行方面的探索，给企业解决了很多的难题，我们投行部郭总谈一下。

    主持人：郭总作为民生银行自己夸自己是不太合适的，我帮你夸，去年在杭州西湖搞的论坛，还有当时在成都7月份也做了一次，这两次论坛，我有一个非常深刻的印象，当时在杭州的时候宋卫平来参加这个论坛，基本上杭州民营开发商大佬都来了，宋卫平当时说了一句话，08年宏观调控，要是没有民生银行，我们就没有了，因为在最关键的时刻民生银行给宋卫平30个亿，所以才有了现在的他们。到了成都的时候，成都512大地震，结果民生银行在5月14号给一个成都的民营企业放了一笔贷款，挽救了那个企业。08年本身市场又那么差，在08年5月14号在成都，所以我觉得民生银行真的是开发商，特别是民营开发商一个很好的伙伴，在畏难时刻才见真情。下面请郭总介绍。

    郭鸿飞：我简单说两句，这个主题是融资环境，融资环境我个人认为目前来说，随着国家一系列政策出台，融资环境短期内偏紧，但是我觉得一个企业如何看待这个问题，应该是相对的，一个企业总的来说，国家融资的总额蛋糕还是扩大了，每年都有20%、30%的增长，企业如何去应对融资的环境，我想要做好内功，一个要学选好你的项目，项目一定要看地段，房地产主要融资就是看你的地段。第二个要看地价，在什么地区拿的地。第三个要有一个良好的交易经营结构，有了这三个因素去融资，我想还是比较容易的。

    就整个市场上来说，作为银行的融资就是开发贷和经营型物业，每年的量都是在增加的，从另一方面从股本和类股本的融资，比如说像信托、基金、投融资资产公司，这个量也是在逐步的增加，虽然国家进一步一系列政策的出台，这方面还会有更大的发展。从浦东一些项目融资角度来看，企业也要对各个金融机构进行分析，有的银行对房地产不是很擅长，有的银行对房地产擅长，就要在擅长房地产银行的领域去找，才可能为你提供更多的融资。对我们民生银行来说有一个更大的特点，事业部，我们事业吃成立以后，总的额度控制由总行来控制，每年有13%、15%的比例，但是各地是没有规模控制，只要有好的项目，地段、地价和良好的交易经营结构，我们就可以投向哪里。另外一方面总的规模也可以通过资产转让的平台把融资放大，来更好为企业提供服务。从股本和类股本角度来讲，银行也出台了一系列的品种，比如说像并购贷款，在目前金融环境下，产业的整合和项目的整合是势在必行，各位企业如果选好项目融资三个因素，地段、地价、良好的交易结构，提供并购贷款的支持有利于企业更好的发展。第三个还有一些可封闭交易贷款，介于股本和债券之间一种品种，也可以为企业提供很好的帮助。第四个价值联息贷款，有一些风险投资的因素在里面，也可以给企业提供很好的帮助。第五个股权质押贷款，还利用渠道发行信托，找一些合作伙伴做一些基金，都有利于企业更好的发展。

    我个人认为从长远来看，整个地产界需要转型，金融界需要的转型，金融模式的转型，除了普通融资以外，大量像股本类融资去解决目前整个房地产融资里面，资本金缺位，融资渠道缺位的问题，向这方面进行金融创新。地产企业也需要转型，需要专业化分工，把你的利润分享出来，有一些投资者去介入，而不一定这个企业从拿地开始一直到卖房，全流程自己都做了，可以把各个不同专业人士去做，这样通过这两方面的处理，融资环境的问题，融资难的问题会得到一定的解决。谢谢！

    主持人：有很多精彩的观点，我们这个论坛应该再延续一会，确实已经超时很多了，这个论坛嘉宾都是很重量级的，100年才出一个蓬钢，台上嘉宾700年才可以出一批，现在台上的时间有限，我们还有晚宴，晚宴的时候还可以继续交流。今天的论坛到这里，谢谢各位。