钢结构罩棚:2011年6月武汉房地产市场月报（二）

成交结构变化  6月楼市价升量跌

一、武汉市6月市场表现：

6月，武汉全市推盘量环比5月增加19.35%,销售率较上月下降了43.72%，整体成交均价9122元/㎡，环比上升40.17%。

二、武汉新盘市场表现：

   6月份武汉房地产市场开盘总量为14个，推盘量相较上月减少42个;此外，在6月楼市推盘项目中，纯新盘为4个，占比29%，而老盘加推项目为10个，占总量的71%。

推盘量：

共推3640套;环比上月下降43.72%，同比增加6.95%。

6月整体推盘量下滑，部分原因是武汉气候原因，导致居民尽量减少出行，开发商也会减小推盘量。

数据来源：新聚仁调研数据

成交量：

共成交1782套，成交率48.96%，环比上月下降16.76%。

本月成交量下降，一是开始进入楼市淡季，同时金融政策的紧缩，也是部分原因。

数据来源：新聚仁调研数据

折后均价：

成交均价9122元/㎡，环比上月上升了40.17%，同比上涨1.8%。

本月由于各开盘楼盘主要位于中心城区，单价相对较高，从而拉高了新盘整体均价。

数据来源：新聚仁调研数据

备注：由于春节假期因素，2月新盘数据缺省

城市交通迅速发展 市区环境逐步改善

1、21条“微循环”路今年建成

  记者从武汉市城建委了解到，全市开工新建70条微循环道路，一批工程在去年完工。今年，武汉市还将投入6.76亿元建设微循环道路，畅通城市毛细血管，这些工程大部分为去年开工今年续建完工，加上新建完工工程，一共21条微循环道路年内建成。(长江日报)

2、二环线宗关高架拟月内通车

记者近日从武汉城建部门获悉，二环线汉口段的宗关高架工程计划本月内通车，从江汉二桥进入汉口的车辆可绕过解放大道宗关十字路口的堵点，通过高架直达建设大道。在新合村还有一条上行匝道，供建设大道车辆上宗关高架通往江汉二桥。（长江商报）

3、古田将建两座生态文化园

近日，记者从硚口区获悉，铜材厂将建成生态型文化创意产业园，轻汽厂将建成文化时尚园区。古田生态新区将以宜家销品茂等大型项目为支撑，推动古田生态新区产业转型。其中，宜家销品茂年内开工建设，江城壹号文化时尚园区10月试运营。（长江商报）

4、武汉将建首座"水下停车场" 下月开建明年完工

记者近日从城建部门获悉，汉口二七路、游艺路和台北路，将分别开建大型停车场，总占地面积3.3万平方米，停车位1158个。其中，台北路将建我市首个“水下停车场”。3座停车场均于下月开建，明年上半年完工。（武汉晚报）

5、武汉地铁2号线开始铺轨 预计明年底通车

本周16日，武汉地铁2号线首排轨道在金色雅园站内开始铺设，这是武汉地铁首次铺设轨道。记者在现场看到，轨道最下层为道床，系钢筋混凝土结构;道床之上铺设轨枕和钢轨。首排轨道长25米，轨距1.435米，高度56厘米。预计明年地铁2号线轨道全线铺通，年底通车。（楚天都市报）

6、江汉区5条道路将在9月前完成整治

    记者近日从江汉区建设局获悉，该区三民路、民权路、民族路、民生路和常青路等5条道路整治工程，将于近期开工，工程将于今年9月前完工，整治后，5条路沿线景观、环境将得到极大改善。 (武汉晚报)

7、卓刀泉北路路口拟建立交

记者从城建部门获悉，卓刀泉北路与八一路相交处拟建设一座立交桥。据介绍，该工程是东湖开发区八一路(卓刀泉北路-鲁磨路)工程变更工程，位于武汉东湖新技术开发区和东湖风景区交界处，西起珞珈南路，东接光谷大桥，全长773米。（楚天金报）

8、武汉最美跨湖桥沙湖大桥建成

经过近2年的建设，昨日，横跨湖面的沙湖大桥宣告建成，它一头牵起友谊大道，一头携手中北路，采用展翅箱梁结构，被市民誉为“江城最美跨湖桥”。该桥将于7月28日正式通车.。作为其配套工程，东沙大道与沙湖路交会处的平交路口，正在建设江城第一个“?”型地下人行通道。该通道沿十字路口的对角线建设，出入口分布于十字路口的4个角上，预计将于7月底建成启用。（楚天都市报）

聚仁观点：沙湖大桥建成，会极大地拉近武昌与汉口的距离。不仅改变了区域的交通格局，同时也大大提升了区域形象。且对周边的房地产项目产生极大的利好。如中央文化区，沙湖大桥通车之后，中北路商务中心和滨江商务区连为一体，大大提升了中央文化区的区域价值。同时交通上的发展，也会扩大中央文化区的客户群体。

恒大保利积极拿地  万科绿地拓展地产新模式

恒大地产首次进军浙江嘉兴拿地

作为国内房产巨头之一的恒大地产集团，以2.6亿价格竞得(2011)嘉秀洲-010号地块。该地块位于秀洲区油车港镇，兴港路南侧、正原路西侧，总建筑面积为115355平方米，该地块不仅是恒大地产正式进驻嘉兴的第一个项目，也是恒大进驻浙江省的第一个项目，因此，这个地块的打造对于恒大来说具有非凡的意义。目前，恒大地产集团已经在广州、上海、深圳、天津等3个直辖市及24个省会城市设立分公司(地区公司)，在全国100多个主要城市拥有大型房地产项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。

保利地产耗资7.5亿拿地

公司保利(长春)恒富房地产开发有限公司通过挂牌方式取得通化市王八脖子遗址南侧A、B、C三幅地块，这三幅地块用地面积297552平方米，规划容积率面积不大于453321平方米，成交总价约35711万元，土地用途为居住用地;上海保利建锦房地产有限公司通过招标方式取得上海市保障性安居工程马桥旗忠基地12A-01A号地块，该宗地面积64654平方米，容积率2.4，成交总价39306.06万元，土地用途为经济适用住房用地。

万科成立商业管理公司

作为地产业的老大，万科的一举一动一直深受业内的广泛关注。特别是对于万科转攻商业地产一事，成为媒体的关注热点，万科目前在一步步转型。上周，深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，法人代表为周彤，而周彤同时也是深圳万科的总经理。这被媒体认为是万科低调转型商业地产的先兆。

聚仁观点：随着城市的发展，居民对于商业地产的需求不断上升，与此同时，在土地出让中，要求配建的商业地产比例在不断地增加，这样的市场就要求万科必须在商业地产方面积累经验。

恒大开始布局旅游地产，首个旅游度假城开业

恒大集团旗下的首个旅游度假城——恒大世纪旅游城即于6月25日全面开业。恒大世纪旅游城位于恒大地产旗舰旅游大盘——恒大金碧天下内，是恒大地产集团斥巨资打造的10万平方米国际航母配套，其中包含铂金五星级酒店与六大度假商业中心。该项目对于恒大地产集团的战略发展，还有更深层次的含义。此类项目定位为恒大集团斥巨资倾力打造的全球顶级旅游度假产品的巨作，首个恒大世纪旅游城也是该集团在广东开启旅游地产的里程碑作品。

华润置地获15亿港元银团贷款

华润置地6月23日发布公告称，与数家银行就总数15亿港元的循环/定期贷款融资订立贷款融资协议，为期3年。根据融资协议，若华润集团不再为华润置地最少35%股权及唯一最大股东，将构成违反该融资协议事项。截至22日，华润集团拥有华润置地约65.36%权益。

恒大地产2.85亿拿下万江商住地

23日恒大地产旗下的东莞市深建房地产有限公司，将位于万江拔蛟窝社区莞穗大道南侧的一幅商住地以2.85亿元成功成功收入囊中，该宗地折合楼面地价已经达到2510.96元/平方米，此次是恒大集团在东莞的首次公开拿地。出让公告显示,该宗地编号为2011G057毗邻东方建材城，面积为45401平方米,出让底价为2.84亿元,容积率不大于2.5,起拍楼面价约为2502.15元/㎡。

绿地集团力推捆绑型商业地产开发模式

6月27日，绿地集团与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系，将携手践行紧密型、捆绑型等崭新合作模式，就绿地集团在全国各地开发的现代服务业项目引入一流商业资源，进一步完善绿地商业地产全产业链，提升商业运营价值和水平，从而在当前宏观调控背景下，为绿地集团调结构、促转型提供有力支撑。

武汉楼市五月走低   后市或将步入“冰冻期”

金融政策

1、 央行：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行6月14日决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。这是中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。上一次调整时间是在5月18日。

聚仁观点：央行这次提准改变了以往货币政策收紧的惯例，根据前几次上调存款准备金的惯例，央行都会在提准后加息，上月5月18日至这次提准，央行并没有加息。但是频繁的上调存款准备金给货币市场带来巨大的升息压力，一二级市场可能会出现利率“倒挂”，公开市场操作难度将增大。因此单一的货币政策并不能完全抑制通胀，央行短期内会继续加息。在房地产市场上，这次提准将进一步限制开发商运用资金的能力，给开发商资金链带来巨大的压力。

2、 银监会：四大措施防范房地产贷款风险

上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。

聚仁观点：由于房地产是很多城市的支柱产业，银行贷款的很大一部分都会流入房地产领域，为保障银行资金链的安全，近年来银监会已经对房地产贷款做了多轮压力测试，这次银监会公开表示减少房地产贷款后，开发商的资金将会更紧张，尤其是中小开发商，部分开发商会通过信托融资，缓解资金紧张的局面。

行政动向

住建部:房地产政策不会放松，也不出台更严厉的政策

近日，住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去，下不来”的状态。房地产的调控尚未达到理想状态，未来会加大力度落实已有政策，尚未考虑出台更严厉的措施。对于理想状态的界定，住建部内部并没有定量的标准。同时他也表示，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。

聚仁观点：住建部官员公开表示目前主要任务是落实已有政策，并且也不会出台新的政策，表明政府的调控目标还没有达到，但考虑到房地产对我国经济的重要程度，房价暴跌的情况并不会出现。未来政府将增加保障房的建设，促进房地产市场的健康发展。

结论与建议:

1、  本月武汉市成交量有所下跌，政府调控没有放松的迹象，且金融政策紧缩，个楼盘纷纷折扣吸引客户，但是效果并不理想。

2、  从开盘情况来看，本月武汉市开盘楼盘大部分为中心区域楼盘，所以拉高了整体均价。但是整体去化率较低，武汉市炎热的天气抑制人们的出行意愿，导致来客量下降是去化低迷的直接原因。

3、  本月武汉市成交20宗土地，且名企较多，表明武汉市后期市场竞争激烈。

4、  住宅市场的低迷，且融资难度加大，不少开发商开始拓展新的模式，为企业寻找最佳的发展道路。

5、  从以上几点来看，在当前的政策条件下，楼市后期的发展并不明朗。下一季度，是高温时期，一定程度上抑制客户的购房意愿，市场会越发低迷。建议开发商加大折扣力度，做好售楼部的防暑降温的温情活动，以吸引客户，同时采取小体量推盘方式增加去化率，回笼资金，避免资金链的短缺。