九乡新闻网钟村生态园怎么样:太平洋房产胡旭成：地产资本通则不痛(图)
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 22:56:49
“地产就是金融”这是胡旭成经常说的一句话。“买地、盖楼、出售，这是任何一个房地产项目的正常程序。作为资金密集型的房地产业，投资动辄上10亿，如何尽可能地减轻资金压力并降低资金成本，就是各房地产企业绞尽脑汁各显神通的舞台了。”在胡旭成看来，股市并不青睐地产股，民间募集的资金更是杯水车薪，而市场化的房地产金融产品几乎为零，最终，地产商将募资大头全部压在银行房贷上，“央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸”，对负债率过高的房地产企业，一旦资金链断裂，能否生存就成了问题。当地产市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然要低一些，房地产企业肯定会积极寻求融资渠道多元化。这就是海外地产基金“利好”的关键所在。
2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这个后来被业界广泛称为“121号文”的通知给了房地产商一个当头棒喝。121号文要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。此举使开发商既有的操作模式遭遇前所未有的挑战。
此前，大部分房地产开发商对“四两拨千斤”的运作模式乐此不疲：房地产开发商通常只握有很少的一部分自有资金———甚至只有10%，他们玩的是“前期靠建筑商的垫款，中期靠银行发放的开发贷款，后期依赖个人按揭贷款”的游戏，由于建筑商的垫款也来自银行发放的流动资金贷款，因此大约会有60%-70%的钱来自银行体系。
在这种模式下，静态的衡量，开发商每个项目平均有20%-30%的利润，如果动态的衡量，那么开发商实行滚动开发后，资金的回报率可以高达100%-200%。高额利润使房地产开发商趋之若鹜，房地产行业出现投资过热，同时银行体系的风险也在积聚，出于对金融风险的防范，121号文被祭出。对大部分的房地产开发企业来说，121号文给它们带来的是资金紧缺。
接踵而至的宏观紧缩，使房地产开发企业面临更严峻的资金考验。与此同时，拿地的规则也在改变。3月，国土资源部、监察部联合下发通知，要求对“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地在8月31日后不得以协议方式出让经营性土地使用权。
这个被开发商普遍称为“8·31大限”的通知，对开发商来说至少造成两方面的资金压力：一是8月31日后，全部实行土地招标拍卖，将抬高土地价格；二是对那些已经持有协议出让土地，但没有缴清土地出让费的企业，必须在短期内把钱补齐。
对地产商来说，在银根紧缩的情况下，“地根”也紧缩，但是对众多徘徊在中国房地产市场外的海外基金来说，却是“天赐良机”。“丽都水岸”模式的成功就是最好的例证。“今天‘丽都水岸’成功了，但并不代表我们是最后的胜利者，”胡旭成坦言，“‘丽都水岸’只是个开始，我们在年底前还要在北京推出两个项目；而2008年前的计划是推出3到5个建筑面积在20万到40万平方米的中高端住宅项目。”
胡旭成已经将他的规划制定到了2008年，在以后的日子里，也许还会有“7·31大限”、“9·31大限”……但是，这对于中国房地产开发基金来说，已经不会再“痛”，因为他们已经“通则不痛”。到了那一天，至于中国的房地产开发商们还会不会再有“831”大限这样的“心理障碍”，那就要看他们今后将如何去走好自己脚下的路了。