野西瓜能治疗什么病:楼市调控趋紧 融资能力成开发商生存关键

楼市调控趋紧 融资能力成开发商生存关键经历新一轮房地产调控政策洗礼后，融资成本上升、难度加大成为今年摆在中国房地产开发商面前的一道难以逾越的门坎。

去年以来，中国政府加大了对房地产市场的调控力度。在收紧货币政策、加强信贷管理的同时，还推出了包括加强土地管理、加大保障房建设支持力度、及直接限制城市房价涨幅和住房购买行为等行政手段在内的一系列措施。

房地产开发企业阳光壹佰置业集团(Sunshine 100 Real Estate Group)常务副总裁范小冲称本轮房地产调控是“历来调控中措施最严格的一次”。

新一轮调控政策使得房地产商的融资难题凸现，融资能力决定着开发商的生死存亡。

传统融资渠道受限

据房地产业内人士称，销售回款是中国房地产企业在地产开发过程中一项重要资金筹措来源。

目前在30多个大中城市实施的限购令，直接遏制了房地产市场中的投机和投资需求，加之限制个人住房贷款等其他政策的推出，使得目前房地产市场，尤其是一线城市市场的观望情绪浓厚，成交清淡。

数据显示，今年一线城市住房销售降幅减少。今年前5个月北京市住宅销售面积较上年同期下降29.8%，上海住宅销售面积降幅也高达21.9%。

许多城市房地产销量减少，直接给房地产商脆弱的资金链造成严重打击。

而作为房地产开发商另一重要资金来源的银行贷款也受到严重限制。

中国银行业主管部门银监会多次要求商业银行加强对房地产开发贷款的风险控制。

尽管银监会从未公开叫停开发贷款，但国内商业银行实际早已收紧对房地产企业开发贷款的审批。

据某不愿署名的国有商业银行贷款业务负责人透露，该行自去年下半年开始，就已收紧住房贷款，将包括开发贷款和个人住房贷款在内的房地产相关贷款交由某特定支行统一管理，严格审批。

而据某总部位于北京的房地产企业管理人士称，目前商业银行的开发贷款主要投向中央企业，其他房地产商从银行获得开发贷款的难度极大。

阳光壹佰副总裁范小冲也表示，即使能从银行获得贷款，贷款成本也较过去明显增加，银行会收取其他费用的名目，这使得贷款成本在常规贷款利率的水平上实际还会上浮2个百分点左右。

中国自去年末开始频频收紧货币政策，导致金融系统流动性渐近枯竭，这对求“资”若渴的开发商而言，无疑是雪上加霜。

自2010年第三季度以来中国已4次上调存贷款利率，存款准备金率今年以来更是以每月一次的频率被调高至21.5%的历史高位。

此外，资本市场融资的大门也在房地产企业面前关闭。

去年以来，监管部门收紧了对房地产企业股市融资的审批，同时环境恶化也增加了地产商发行债券的难度和成本。

评级机构标准普尔公司(Standard & Poor's)今年6月份以国内放贷条件收紧、地产销售放缓为由，将中国房地产业的评级展望由稳定下调至负面。这将进一步对房地产商从资本市场融资产生不利影响。

由于目前市场不看好房地产企业，房地产类股估值低，使得一些房地产企业将酝酿多年的上市计划束之高阁。

企业寻求融资新思路

房地产行业作为资本密集型行业，在项目开发过程中需要源源不断现金流的支撑，传统融资渠道受限迫使其向其他领域寻找机会。

信托产品由于所受监管较少，操作起来相对灵活，自去年以来逐渐成为房地产商青睐的融资手段。

据业内人士估算，目前对于非中央企业的地产商而言，其资金来源中有大约逾五分之一来自信托。

国内信托研究机构用益信托工作室的数据显示，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1,168亿元，占信托资金总量的45%。可见信托作为房地产企业的融资手段之一，重要性越发明显。

不过信托产品成本高，加之近来监管部门越来越重视对信托产品风险的控制，这导致信托融资门坎也越来越高。

银监会去年11月份曾要求信托公司提交房地产信托业务的风险及合规报告，并要求银行在今年年底前将表外信托贷款转至表内，以方便监管。与此同时，有关监管部门叫停房地产信托业务的传言也不断传出。

此外，私募基金异军突起，也逐渐作为房地产企业融资的一个重要渠道。

根据国内私募与创投领域专业研究机构清科研究中心的研究，2010年开始房地产基金的募集活跃度开始回升，全年共有10只基金融资18.59亿美元。到2011年，房地产基金募集进一步提速，且多有专业房地产企业参与，规模也逐步扩大。

该研究机构还预计，2011年将是私募房地产基金募集、投资集中发力的一年。

民间信贷则成为一些走投无路房地产企业的救命稻草。

据业内人士称，目前一些小型房地产企业非常依赖民间融资，为获得资金不惜接受极高的贷款利率。

还有部分企业则纷纷转向海外寻求出路。

根据数据公司Dealogic的统计，当中尤以在境外发行的美元高收益债券最为普遍：今年已有10家中国的房地产开发商在境外发行了总值48亿美元、以美元计价及结算的债券；另有4家发行了总23亿美元俗称“假人债”的人民币合成债券，这些债券以人民币计价、但以美元结算，本质上与美元债券分别不大。

不过鉴于中国对资本流动管制仍很严格，海外融资的模式很难成为未来房地产企业的主力。

调控之下行业面临整合

传统融资渠道受限，新的融资手段则面临成本高、要求严格等问题，这使得如何维系岌岌可危的资金链成为摆在大多数房地产企业面前一道难以逾越的门坎，中国房地产业整体前景并不乐观。

某房地产业内人士甚至认为，今年第三季度的住房销售情况十分关键，若成交量仍不见明显好转，则可能有一批中小型房地产企业因资金链断裂而垮掉。

为解决融资难题，房地产业内预计还将迎来一场整合并购潮。