邛的粤语读音:左右楼市调控成败的关键是货币政策

 左右楼市调控成败的关键是货币政策 国务院近日批转了发展改革委关于2011年深化经济体制改革重点工作意见，国务院定调2011改革，关于楼市调控，国务院提出完善房地产税收政策，深化保障房体系改革 。这两项深化改革的政策事关房地产业健康发展的长期制度建构。

　　中国楼市调控经过多年实践，经验日益丰富，政策也越来越有针对性，楼市调控通过调节利息、首付、利率、限购等手段进行，调控主要目的打击房地产的过度投资和投机，特别是自2010年1月初的本轮房地产调控历经四次“升级”，至今已运行近一年半。“国十条”、“国五条”、新“国八条”在“国十一条”核心思想指导下，精准出击遏制房地产市场投机乱象。2011年行至中期，“新国八条”以及“一房一价”等最新调控措施的政策效应仍在持续发酵作用中。

　　为什么要进行楼市调控？为什么高房价在政策重压下岿然不动？左右楼市调控走向的关键是什么？

　　笔者曾撰文指出，“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。”这是《黄帝宅经》对一个人的住宅重要性的经典妙语，古往今来，房屋作为人类生活起居之场所，在人们心目中的地位举足轻重。《诗经》里有“乐土，乐土，爰得我所”的诗句；唐代大诗人杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的慨叹；孙中山先生则有“居者有其屋”的革命主张；重庆市委书记薄熙来妙解“安”字：住房是人类生存的基本条件，人无定所，社会难安。汉字里的“安”字，上面是个宝盖，代表“房子”，下面是个“女”字，表示“妻室”，这形象地说明，一个人有了房子和媳妇，就可以“安”心了。

　　中国人口众多，对住房存在巨大的刚性需求；中国的土地资源由于工业化、城镇化大的提速显得非常紧缺；开发商当然看到商机，追求利润也无可非议；地方政府掌握土地资源，卖地收入大于、快于培植制造业，土地财政成为公开的秘密；有专家曾分析，房地产绑架地方政府的经济，房地产收入下滑影响经济发展速度，每当房价下跌时，紧急呼吁决策层救市，造成房价反弹，恶性循环，引发广大人民群众的不满。

　　开发商和某些地方政府官员低估自去年以来的中国楼市调控，认为楼市调控政策坚持不到一年，地方政府土地财政陷于窘境会嗷嗷叫，那些靠前些年房地产暴发户们手持资金观看政策风向，与政策博弈要靠实力，时间久了，开发商手握资金就发慌了。即使投入开发，重点转向商业地产，为何，期待资金回收快，然而市场低迷，开发商这次真真切切感受到政府楼市调控是动真格的，市场进入僵持状态。开发商幻想犹存，看你楼市调控还能持续多久？楼市调控终止之日，正是开发商吞金吸银之时。

　　我并不反对发展房地产业，相反主张积极发展房地产，从大城市到小城镇，做好规划，让人民安居乐业。最大的问题是，掌握资源的利益集团（资金、土地、权力）利用政策漏洞抬高地价、炒作抬高房价，客观上掠夺的中国中低收入阶层对住房的需求，利益机制不公平，因而引发中低收入者的不满。一个健康的社会不能都是高端人群，就像生态系统，如果把细胞都杀死了，或者说生存空间压缩了，生态失去平衡，世界活力安在？！

　　西班牙《世界报》一则分析报道引人深思：现在的中国女性都很现实，“一个人得有自己的房子才能成为可供选择的对象，所以我过这样的生活是为了能给自己买房子”。按照中国传统，单身男子要想结婚就必须是自己房子的主人，而在今天，买房子需要一大笔钱。这就迫使很多人大幅度削减开支，控制消费以增加存款。如果说在全世界增长最快的市场上没有消费，那么全球经济就会停滞。房产和婚姻之间的密切关系是中国人热衷于存钱的关键理由，却不仅仅是中国单身年轻人面临的问题，也是世界经济面临的难题。一般来说，中国人将收入的三分之一以上存进银行，远远超出美国人5%的比例。

　　不错，房地产是资金密集型行业，房地产开发商的资金链状况，又是其关键和命脉所在。信贷的收紧不仅体现在购房者不得不承受提高首付比例、取消房贷优惠利率上，房地产企业更是深受影响。持续的调控加上紧缩的货币政策使得房地产企业举步维艰，在销售资金回笼可能出现缩减，而土地、工程等支出却将大幅增长的情况下，高息举债无疑是饮鸩止渴，为什么不去降低房价，增加销售呢？

　　2008年由美国“次贷危机”引发的金融危机席卷而来，2008年9月9日，这场金融危机开始失控，并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管。中国高房价摇摇欲坠，我亲自听到著名财经评论员批评央行周小川行长 上调存款准备金政策，认为房价快跨了，经济就要塌下来。年底，货币政策为了应对金融危机采取宽松政策，地方政府遥相呼应托市，房价后续大涨，金融危机救了开发商。

　　如今楼市调控行至中局，在严厉调控之下，土地供需双方均呈现出大幅降温，土地出让遇冷的最直接结果，则是地方政府的土地出让收入难免会受到影响。有分析指出，房地产投资1至4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，来自国内贷款的资金仅为4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。开发商和地产投资客总有各自腾挪之术获得弹药，跟中央政府和整个经济前景对赌。在中央政府的严令督察下，好在地方政府不象前几年那样出台政策公开“托市”。

　　最新公布的4月份70个大中城市房价指数并未在今年2-3月份上涨动能趋缓之后进一步回落，涨势反而延伸到了3-4线城市。近期银监会主席刘明康表示“要对银行业金融机构开展新一轮压力测试”，新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

　　关于中国房地产的走势，政府官员、银行家、开发商、消费者、专家学者等站的角度不一样，结论不一样，关于房价走势，最主要的取决于政府出台政策和银行的信贷资金导引。笔者认为左右楼市调控成败的关键是货币政策，好的政策就应不惧各方压力坚持下去，那些认为房地产泡沫破灭会危机整个国民经济，美、日、香港都有前车之鉴，吓唬谁呢?中国国情决定以人为本、执政为民是政策的基石，调整信贷结构，信贷朝实体经济、中小企业、三农经济、新兴产业倾斜，顺势加快产业结构调整，转变经济发展方式，产业兴旺，改革分配制度，提高百姓收入，用好财税杠杆，民富国强，不信高房价下不来，只要看执政者的决心和意志。