九乡新闻网重生之文媚儿:“房地产危象”是怎样炼成的
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/04 07:51:09
“房地产危象”是怎样炼成的？
芦笛
我在《中国人能享有体面的生活方式吗？》中提到国人喜欢美式高楼，所以面子工程深得民心，这其实是国民集体主义价值观的体现。某网友没明白这意思，却告诉我在中国广建高楼是改善人民居住条件的唯一的金光大道，人口那么多，换谁去当国都得这么做，云云。
这其实是海外华人很普遍的误会，拆开了是两点：第一，盖房是为了解决民生问题。第二，盖高楼是人口大国、可耕地小国的唯一选择。
这两个认定都只反映了论者对国情的隔膜：第一，盖房不是为了民生，而是为了发财。第二，盖高楼是为了最大限度的发财，并不是为了让城市人民安居，完全可以避免。要看出这两点并不困难，回去匆匆走一遭足矣。我已在《镀金帝国掠影》中讲过。但那文章讲的事太多，并未集中谈此事，因此有必要单独拎出来再说一遍。
我确实害了“恐高症”，原因很简单——那是中国有史以来最大的文化灾难，比1966年的“破四旧”结棍多了。该病流行全国，彻底毁灭了“文化中国”，代之以“地理中国”。从文化的角度来看，中国已不复存在，成了个历史名词。在900万方公里土地上，你不但找不到一个具有中国文化特色的城市，而且找不到一个具有地方风情与独特个性的城市。所有城市都一模一样，区别只在于规模大小。目睹此情此景，心中实在是说不出的悲凉、痛心与惋惜。一位台湾网友也曾发抒过类似感受。他曾在90年代到过四川某地（记不得是哪个地方了），觉得美不胜收，但后来再去，那地方就完全成了水泥森林。他遗憾地说，大陆人怎么不知道珍惜自己的文化遗产，就这么轻易地毁掉？
最令人哭笑不得的是，国人对此反而感到无比自豪。中国人竟会为根本不属于自己的大楼自豪，据此傲视破旧的台湾与破旧的欧美。因此，要使这种奇特的人民海皮，就必须有个不顾民意强行拆迁盖大楼的万能政府。那网友却没看明白这点，答之曰高楼非盖不可。就算是如此吧，那也是应该是一种万般无奈之举，国民的心情应该是沉痛的，怎么还会欢欣鼓舞，无限自豪，无比荣光呢？可见他根本就不明白“中国人鄙夷自家的建筑文化，需要广建美式高楼才能扬眉吐气”的国民心理。
那位网友年龄和我差不多，怎么就记不得59年“大庆”那阵子，全国各大城市仿效北京，纷纷建造“十大建筑”，给我等屁民带来的无限自豪？那阵子大饥荒刚刚开始，我半饥半饱、昏头昏脑（低血糖必然造成“每日家情思睡昏昏”）地从我家那伸手不见五指的贫民窟黑洞里钻出来，走在全城最漂亮的街道上，看着两旁新建的漂亮大楼，那感觉真是“我们走在大路上，意气风发斗志昂扬，毛主席领导革命队伍，披荆斩棘奔向前方，向前进！向前进！革命洪流不可阻挡！向前进！向前进！朝着胜利的方向！”（这首歌记得是64年才播出的，不过确实也说出了我当时的心情）“三十八年过去，弹指一挥间”，国人在这几十年中的进步，也就是从崇拜斯大林式建筑改为崇拜美式高楼而已。
这是中国何以建造高楼的第一个原因，应该算是全民原因。它曲折地体现了落后国家的自卑心理。我曾带一位毛子青年学者去逛大街，他见了两旁的高楼便如同见到雅典神庙，全身心都流露出无限崇拜，只顾抬头仰望，啧啧连声，赞不绝口。我十分奇怪，便问，你从莫斯科来，那儿的建筑要比美国漂亮多了啊，美国根本就没有历史，没有文化遗产，所以只好盖高楼，你怎么反倒羡慕他们？他说，莫斯科也有大楼，不过一般高不过五六层，哪有这么高的？我说，那么，高就是美，就是伟大，对伐？他坚定地说，是！让我一劳永逸地闭上了嘴。
建造高楼的第二个原因我已经在《镀金帝国》中讲过了，欧美城市的发展是因应市场需求自然形成的，因此才会出现遍及全国的城镇化。欧洲的小城市连续不断，大城市则由卫星城围绕，那不是国家统一布局的结果，而是经济自然发展使然。而“举国体制”则是按权势梯度分配资源，按“官本位”将城市人为地分成不同级别，依其级别分给不同量的资源。这结果便是直辖市分到的资源＞省辖市＞地辖市＞县辖市，因而就业机会与发财机会也按这梯度排列，于是城市对农村居民的吸引力也按这梯度排列，于是人口的流入通量也按这梯度排列，于是大城市当然只好盖高楼了，否则何以容纳如潮水般涌入的大量新居民？
那位网友在此的第一个误区，乃是误以为中国不建卫星城，不实行欧美式的城市化，是因为当局知道中国人口多，耕地少，有意避免了那种发展模式。他不知道，欧美的城市化不是哪个政府有意设计的，而是市场经济自然发展的结果。而中国政府也并没有什么全国的统一发展战略，根本也就不考虑人口因素。中国那种以点代面，集中向空中发展的模式，不是当局有意设计的结果，而是按权势梯度分配资源的产物。以中国人口多、耕地少来为这种模式开脱，我觉得不能成立。
他的第二个误区，乃是忘记了“人口密度”与“人口总量”的区别。若按人口密度，中国非但比不得台湾（2316万vs 3.6万平方公里），比不上日本（1.27亿vs 37万平方公里），甚至比不上英国（6千万vs 24万平方公里），这些国家可曾如中国一般广盖美式高楼？尤其是台湾，据说可耕地面积才相当于上海，那更应该把全岛变成上海了吧？为什么台北还那么破旧涅？尽是矮房子，让大陆人看了无比鄙夷（好在现在人家也盖了个世界第二高楼，有点自慰资本了）。
他的第三个误区，是以为城市的高楼全是盖了让人住的。我没有统计数字，但大致感觉是非住宅建筑与住宅建筑的总面积比例要远远高于欧美国家，大概为全球第一。即使略去那些“鬼公寓”不计，城里大量的高楼都不是住宅楼，不是商业用房，便是办公大楼，尤以政府建筑最为宏伟壮丽，典型的按权力梯度分配资源。盖这些建筑，究竟与民生何干？例如那大裤衩，难看到了极处，真为国计民生所需么？那什么鸟巢水立方耗资亿万，一年能使用几回？到底是面子工程还是民生工程？
他的第四个误识，是以为如果把“点”摊开成“面”，就会导致耕地大幅度缩小。其实未必。大城市的急剧膨胀不但照样吞噬周边的可耕地，而且造出了相当糟糕的居住环境与一系列的并发症。最明显的一点，就是上班困难。例如居住在北京市三环四环以外的市民要去城里上班，不是必须开车就是得用公交地铁，造成道路与公共运输严重超载。许多北京人每天至少得在路上花费两小时，如此居住究竟有何乐趣？如果国家不按权力梯度分配资源，而是像欧美那样由市场需求自然配置资源，那么中国的城市化就会平均摊开，非住宅建筑就会极大减少，大量的农村居民或外地居民也就不会涌入大城市，住宅压力就会极大缓解。只需把中国每个县城、每个村镇的住房拔高两三层，则全国居民的平均居住面积必然极大增加，何必专门罩死了在大城市里建高楼？
盖高楼的第三个原因，是各地政府藉卖地创收。政府把土地高价出售给开发商，因为地价很贵，开发商当然只能尽量往空中发展，以最小的占地面积达到最大的可出售面积。
盖高楼的第四个原因，是各地政府藉此制造GDP。把旧楼拆了盖新楼，哪怕面积不变，也仍然创造了GDP。这不但能形成官吏们的政绩（中国实行的是按GDP考核官员），而且也确实构成了维持经济增长的一大支柱。这就是所谓的“破窗效应”——把玻璃窗砸了，就得去买新的来换上，于是制造玻璃的厂家以及装玻璃的技工就有了活干。中国现在之所以要大规模强制拆迁，我看一个原因（当然不可能是唯一原因）就是藉此提升内需，为建筑业及其上游产业提供市场需求与就业机会，因而也就提供了经济发展的动力。
盖高楼的第五个原因，是需求始终坚挺，这里面因素很多：
1） 国际金融危机造成出口业需求不足，再加上“国进民退”，使得经营中小企业无利可图，或是利润微薄，而房地产价格暴涨，于是企业家们便把工厂关了，把资金转移到房地产业中，改行去炒房，更加使得房地产价格暴涨，愈发使得开发商大盖特盖高楼。
2） 通货膨胀使得草民意识到，存钱不如买房，买房比买黄金更能保值。从积极的意义上来说，买房是利润最高最安全的投资。于是无论阿猫阿狗，全都卷入了这一投机活动。我认识的一个人原来只是个商店服务员，现在也拥有四套房子。
3） 若干城市的某些规定逼得新婚夫妇必须买房，否则日后孩子入托、上学、就业等等有困难。这规定非常奇特而且荒谬绝伦，可惜不幸是现实。于是在西方常见的长期租房者，在中国就根本见不到，尽管租售比低到了反常的地步。这就是调控房价的“市场外因素”。
4） 国人特别爱虚荣，喜欢攀比，摆阔，只有“面积”观念，没有“舒适”观念。因此，中产阶级的居住面积现在似乎超过了欧洲，比日本台湾就更不必说了。两口之家的居住面积也在140-180平米左右，其实根本没必要。尤其是南方的城市，那大厅大而无当，跟教室也差不多了，冬天没有暖气，冷得贼死。即使住在北方又如何？许多住宅由小区统一供暖，要到11月15日（可能不准确，大致如此）才有暖气。如果在此前寒流来袭，便只能在屋内点电炉或使用太阳灯，真不是什么好日子。我就奇怪了：central heating又不是什么高精尖技术，为何国内迟迟不引入？让各家自己决定何时开始供暖，岂不是皆大欢喜？此外，中央应该规定个住宅建造范式，规定三口之家的一套住宅不得超过70平米，每家限购两套。倘若此，则反而能保障居住舒适。
房地产泡沫就是这样炼成的。说是“泡沫”，似乎也不完全正确，所谓“泡沫”，据我这完全彻底的伪经济学外行的一点穿凿，是指投入远远大过了需求。当真实的需求暴露出来后，预先的投入便打了水漂，牵动整个经济都倒了霉。但在我这外行看来，这一套未必在中国成立。首先那需求就是一直坚挺不倒，跟吃了伟哥似的。政府怎么调控（包括下了限购令）也按捺不下房价来。其次，如上所述，房地产业已经成了维持国民经济持续发展的“龙头产业”。如果萧条了，势必连累整个国民经济，那风险实在太大。政府万万不敢戳破那大泡泡。
这结论便是，以西方伪经济学家的眼光观之，中国的房地产业应该说是出现了危象——国民经济全靠卖地炒房支撑，房价极度偏离国民收入的平均水平，难道不是岌岌乎危哉？然而以我这外行观之，则中国的房地产应该算是“危而不倒”，就跟黄山上的“天生石”一般，摇摇欲坠而始终不坠。房地产业不会软着陆，也不会硬着陆，当然也不会“空中解体”，就这么在天上飞。各地正在轰轰烈烈开展的拆迁运动还将进行下去。哪怕全国的房子都被拆了盖成新的，再无旧房可拆，那还可以从头再来一遍嘛。这就是“举国体制”的优越性，它可以把政治权力化为市场需求，制造出一种“经济永动机”来。至于这种永动机是否真能永远运动下去，我可就不知道了。
芦笛
我在《中国人能享有体面的生活方式吗？》中提到国人喜欢美式高楼，所以面子工程深得民心，这其实是国民集体主义价值观的体现。某网友没明白这意思，却告诉我在中国广建高楼是改善人民居住条件的唯一的金光大道，人口那么多，换谁去当国都得这么做，云云。
这其实是海外华人很普遍的误会，拆开了是两点：第一，盖房是为了解决民生问题。第二，盖高楼是人口大国、可耕地小国的唯一选择。
这两个认定都只反映了论者对国情的隔膜：第一，盖房不是为了民生，而是为了发财。第二，盖高楼是为了最大限度的发财，并不是为了让城市人民安居，完全可以避免。要看出这两点并不困难，回去匆匆走一遭足矣。我已在《镀金帝国掠影》中讲过。但那文章讲的事太多，并未集中谈此事，因此有必要单独拎出来再说一遍。
我确实害了“恐高症”，原因很简单——那是中国有史以来最大的文化灾难，比1966年的“破四旧”结棍多了。该病流行全国，彻底毁灭了“文化中国”，代之以“地理中国”。从文化的角度来看，中国已不复存在，成了个历史名词。在900万方公里土地上，你不但找不到一个具有中国文化特色的城市，而且找不到一个具有地方风情与独特个性的城市。所有城市都一模一样，区别只在于规模大小。目睹此情此景，心中实在是说不出的悲凉、痛心与惋惜。一位台湾网友也曾发抒过类似感受。他曾在90年代到过四川某地（记不得是哪个地方了），觉得美不胜收，但后来再去，那地方就完全成了水泥森林。他遗憾地说，大陆人怎么不知道珍惜自己的文化遗产，就这么轻易地毁掉？
最令人哭笑不得的是，国人对此反而感到无比自豪。中国人竟会为根本不属于自己的大楼自豪，据此傲视破旧的台湾与破旧的欧美。因此，要使这种奇特的人民海皮，就必须有个不顾民意强行拆迁盖大楼的万能政府。那网友却没看明白这点，答之曰高楼非盖不可。就算是如此吧，那也是应该是一种万般无奈之举，国民的心情应该是沉痛的，怎么还会欢欣鼓舞，无限自豪，无比荣光呢？可见他根本就不明白“中国人鄙夷自家的建筑文化，需要广建美式高楼才能扬眉吐气”的国民心理。
那位网友年龄和我差不多，怎么就记不得59年“大庆”那阵子，全国各大城市仿效北京，纷纷建造“十大建筑”，给我等屁民带来的无限自豪？那阵子大饥荒刚刚开始，我半饥半饱、昏头昏脑（低血糖必然造成“每日家情思睡昏昏”）地从我家那伸手不见五指的贫民窟黑洞里钻出来，走在全城最漂亮的街道上，看着两旁新建的漂亮大楼，那感觉真是“我们走在大路上，意气风发斗志昂扬，毛主席领导革命队伍，披荆斩棘奔向前方，向前进！向前进！革命洪流不可阻挡！向前进！向前进！朝着胜利的方向！”（这首歌记得是64年才播出的，不过确实也说出了我当时的心情）“三十八年过去，弹指一挥间”，国人在这几十年中的进步，也就是从崇拜斯大林式建筑改为崇拜美式高楼而已。
这是中国何以建造高楼的第一个原因，应该算是全民原因。它曲折地体现了落后国家的自卑心理。我曾带一位毛子青年学者去逛大街，他见了两旁的高楼便如同见到雅典神庙，全身心都流露出无限崇拜，只顾抬头仰望，啧啧连声，赞不绝口。我十分奇怪，便问，你从莫斯科来，那儿的建筑要比美国漂亮多了啊，美国根本就没有历史，没有文化遗产，所以只好盖高楼，你怎么反倒羡慕他们？他说，莫斯科也有大楼，不过一般高不过五六层，哪有这么高的？我说，那么，高就是美，就是伟大，对伐？他坚定地说，是！让我一劳永逸地闭上了嘴。
建造高楼的第二个原因我已经在《镀金帝国》中讲过了，欧美城市的发展是因应市场需求自然形成的，因此才会出现遍及全国的城镇化。欧洲的小城市连续不断，大城市则由卫星城围绕，那不是国家统一布局的结果，而是经济自然发展使然。而“举国体制”则是按权势梯度分配资源，按“官本位”将城市人为地分成不同级别，依其级别分给不同量的资源。这结果便是直辖市分到的资源＞省辖市＞地辖市＞县辖市，因而就业机会与发财机会也按这梯度排列，于是城市对农村居民的吸引力也按这梯度排列，于是人口的流入通量也按这梯度排列，于是大城市当然只好盖高楼了，否则何以容纳如潮水般涌入的大量新居民？
那位网友在此的第一个误区，乃是误以为中国不建卫星城，不实行欧美式的城市化，是因为当局知道中国人口多，耕地少，有意避免了那种发展模式。他不知道，欧美的城市化不是哪个政府有意设计的，而是市场经济自然发展的结果。而中国政府也并没有什么全国的统一发展战略，根本也就不考虑人口因素。中国那种以点代面，集中向空中发展的模式，不是当局有意设计的结果，而是按权势梯度分配资源的产物。以中国人口多、耕地少来为这种模式开脱，我觉得不能成立。
他的第二个误区，乃是忘记了“人口密度”与“人口总量”的区别。若按人口密度，中国非但比不得台湾（2316万vs 3.6万平方公里），比不上日本（1.27亿vs 37万平方公里），甚至比不上英国（6千万vs 24万平方公里），这些国家可曾如中国一般广盖美式高楼？尤其是台湾，据说可耕地面积才相当于上海，那更应该把全岛变成上海了吧？为什么台北还那么破旧涅？尽是矮房子，让大陆人看了无比鄙夷（好在现在人家也盖了个世界第二高楼，有点自慰资本了）。
他的第三个误区，是以为城市的高楼全是盖了让人住的。我没有统计数字，但大致感觉是非住宅建筑与住宅建筑的总面积比例要远远高于欧美国家，大概为全球第一。即使略去那些“鬼公寓”不计，城里大量的高楼都不是住宅楼，不是商业用房，便是办公大楼，尤以政府建筑最为宏伟壮丽，典型的按权力梯度分配资源。盖这些建筑，究竟与民生何干？例如那大裤衩，难看到了极处，真为国计民生所需么？那什么鸟巢水立方耗资亿万，一年能使用几回？到底是面子工程还是民生工程？
他的第四个误识，是以为如果把“点”摊开成“面”，就会导致耕地大幅度缩小。其实未必。大城市的急剧膨胀不但照样吞噬周边的可耕地，而且造出了相当糟糕的居住环境与一系列的并发症。最明显的一点，就是上班困难。例如居住在北京市三环四环以外的市民要去城里上班，不是必须开车就是得用公交地铁，造成道路与公共运输严重超载。许多北京人每天至少得在路上花费两小时，如此居住究竟有何乐趣？如果国家不按权力梯度分配资源，而是像欧美那样由市场需求自然配置资源，那么中国的城市化就会平均摊开，非住宅建筑就会极大减少，大量的农村居民或外地居民也就不会涌入大城市，住宅压力就会极大缓解。只需把中国每个县城、每个村镇的住房拔高两三层，则全国居民的平均居住面积必然极大增加，何必专门罩死了在大城市里建高楼？
盖高楼的第三个原因，是各地政府藉卖地创收。政府把土地高价出售给开发商，因为地价很贵，开发商当然只能尽量往空中发展，以最小的占地面积达到最大的可出售面积。
盖高楼的第四个原因，是各地政府藉此制造GDP。把旧楼拆了盖新楼，哪怕面积不变，也仍然创造了GDP。这不但能形成官吏们的政绩（中国实行的是按GDP考核官员），而且也确实构成了维持经济增长的一大支柱。这就是所谓的“破窗效应”——把玻璃窗砸了，就得去买新的来换上，于是制造玻璃的厂家以及装玻璃的技工就有了活干。中国现在之所以要大规模强制拆迁，我看一个原因（当然不可能是唯一原因）就是藉此提升内需，为建筑业及其上游产业提供市场需求与就业机会，因而也就提供了经济发展的动力。
盖高楼的第五个原因，是需求始终坚挺，这里面因素很多：
1） 国际金融危机造成出口业需求不足，再加上“国进民退”，使得经营中小企业无利可图，或是利润微薄，而房地产价格暴涨，于是企业家们便把工厂关了，把资金转移到房地产业中，改行去炒房，更加使得房地产价格暴涨，愈发使得开发商大盖特盖高楼。
2） 通货膨胀使得草民意识到，存钱不如买房，买房比买黄金更能保值。从积极的意义上来说，买房是利润最高最安全的投资。于是无论阿猫阿狗，全都卷入了这一投机活动。我认识的一个人原来只是个商店服务员，现在也拥有四套房子。
3） 若干城市的某些规定逼得新婚夫妇必须买房，否则日后孩子入托、上学、就业等等有困难。这规定非常奇特而且荒谬绝伦，可惜不幸是现实。于是在西方常见的长期租房者，在中国就根本见不到，尽管租售比低到了反常的地步。这就是调控房价的“市场外因素”。
4） 国人特别爱虚荣，喜欢攀比，摆阔，只有“面积”观念，没有“舒适”观念。因此，中产阶级的居住面积现在似乎超过了欧洲，比日本台湾就更不必说了。两口之家的居住面积也在140-180平米左右，其实根本没必要。尤其是南方的城市，那大厅大而无当，跟教室也差不多了，冬天没有暖气，冷得贼死。即使住在北方又如何？许多住宅由小区统一供暖，要到11月15日（可能不准确，大致如此）才有暖气。如果在此前寒流来袭，便只能在屋内点电炉或使用太阳灯，真不是什么好日子。我就奇怪了：central heating又不是什么高精尖技术，为何国内迟迟不引入？让各家自己决定何时开始供暖，岂不是皆大欢喜？此外，中央应该规定个住宅建造范式，规定三口之家的一套住宅不得超过70平米，每家限购两套。倘若此，则反而能保障居住舒适。
房地产泡沫就是这样炼成的。说是“泡沫”，似乎也不完全正确，所谓“泡沫”，据我这完全彻底的伪经济学外行的一点穿凿，是指投入远远大过了需求。当真实的需求暴露出来后，预先的投入便打了水漂，牵动整个经济都倒了霉。但在我这外行看来，这一套未必在中国成立。首先那需求就是一直坚挺不倒，跟吃了伟哥似的。政府怎么调控（包括下了限购令）也按捺不下房价来。其次，如上所述，房地产业已经成了维持国民经济持续发展的“龙头产业”。如果萧条了，势必连累整个国民经济，那风险实在太大。政府万万不敢戳破那大泡泡。
这结论便是，以西方伪经济学家的眼光观之，中国的房地产业应该说是出现了危象——国民经济全靠卖地炒房支撑，房价极度偏离国民收入的平均水平，难道不是岌岌乎危哉？然而以我这外行观之，则中国的房地产应该算是“危而不倒”，就跟黄山上的“天生石”一般，摇摇欲坠而始终不坠。房地产业不会软着陆，也不会硬着陆，当然也不会“空中解体”，就这么在天上飞。各地正在轰轰烈烈开展的拆迁运动还将进行下去。哪怕全国的房子都被拆了盖成新的，再无旧房可拆，那还可以从头再来一遍嘛。这就是“举国体制”的优越性，它可以把政治权力化为市场需求，制造出一种“经济永动机”来。至于这种永动机是否真能永远运动下去，我可就不知道了。