土地财政重压

　　北京从2009年到现在的土地储备贷款超过2500亿元？

　　这是什么概念？2010年北京市的财政收入才不过2353亿元。

　　来自《21世纪经济报道》的一则报道，将北京市架在了火炉上。报道援引接近北京市国土局人士消息称，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模超过2500亿元，从2011年开始，每月需还本付息100亿元以上。该报道同时称，今年1月-5月，北京土地出让总收入仅250.61亿元，土地出让收入难以支撑还债的险局出现。

　　北京市财政有这么危险吗？来自地产界和银行的反应没有这么悲观。多位金融界人士质疑这一数字的可靠性，并表示银行相信土地储备贷款是银行优质资产，总体上并不担心北京市财政没有还债能力。潘石屹亦以人大代表身份披露，北京市2011年1月-5月的入库土地收入为640亿元。

　　但另一方面，北京市过去两年间确实加大了土地收储力度，加之今年以来卖地收入因调控锐减，虽不至入不敷出，但还债压力确实加码。不愁卖不出去地的北京尚且紧张，一些近年来大搞拆迁和城市改造的二三线城市压力更大。这些城市对土地财政的依赖更大，在此轮地产调控冲击之下，地比北京更难卖，也因此，资金链更为紧张。

北京土储债务虚实

　　截至本文发稿时，北京市国土局及北京市土地整理储备中心仍拒绝就土地收储贷款数字作出回应，但地产界、银行界人士普遍认为，“北京市及各区土地储备部门这两年的确借了不少土地储备贷款，但应该没有2500亿元这么大的规模。”

　　北京市政府工作报告披露，2010年北京市完成土地储备开发投资为1470亿元，2009年这一数字为1165亿元。

　　2011年上半年的土地储备开发投资的规模，目前尚无官方公开的数据。但北京市国土局公布的《2011年度土地储备开发计划》显示，今年计划安排土地储备开发投资为1000亿元。据此估算，结合2011年信贷规模收紧的大背景，假设2011年上半年北京完成土地储备开发投资500亿元，那么2009年至今北京市累计完成土地储备开发投资规模为3135亿元。

　　按照央行的要求，土地储备的贷款额度不得超过所购土地评估价值的70％，且土地的估价要减去需要上缴的财政收入。以土地储备贷款占总投资规模的70％计算，2009年至今北京市土地储备贷款规模累计约为2200亿元。

　　实际数字可能比2200亿元低。原因之一是整体贷款比例达不到70％。据财新《新世纪》记者了解，土地储备贷款均由各区分中心与相关银行按照项目“一事一议”“一地一处理”的方式获得。银行根据不同项目评估，最高按照评估值的70％提供贷款，最低只提供20％-30％的贷款，商业用地的贷款尤其低。

　　另外，银行可以提供的贷款额度与实际获得贷款金额，一般都会有一定差额。一位长期在北京从事土地一级开发的开发商告诉财新《新世纪》记者，由于很多项目实际需要支付的收储资金少于银行可提供的贷款规模，收储机构没有将贷款额度用足。

　　同时，土地被收储后，如果成功出让，其收储环节的贷款在土地成交后将获偿还。“土地成交后，竞得方除了与国土局签订国有土地使用权转让合同，还要与土地收储机构签署土地拆迁和一级开发补偿协议，这一部分就是土地收储的所有成本，包括贷款及利息。”上述开发商表示。

　　农行总行房地产信贷部相关人士也证实，有些项目在获得土地出让金后，贷款就还掉了。

　　北京市2009年土地出让收入约928亿元，2010年为1636.72亿元。高策地产顾问机构总经理车轮认为，一些储备项目出让后土地出让金回笼，贷款能形成滚动，不能以累计总规模来计算。

　　但是，2009年至今收储的土地有多少已经转让，有多少贷款已经偿还，北京市土地储备中心拒绝提供信息。

　　建行总行一位内部人士判断，综合考虑上述因素，目前北京市土地储备贷款不大可能达到2200亿元的规模。据他透露，建行北京市分行2010年的土地储备贷款规模是100多亿元，其他几大行的土地储备贷款也相差不多。

　　银行方面对北京市土地储备贷款的风险依然乐观。“这一块资产是银行比较优质的资产，有财政担保，而且北京市财政总体还是比较好的，银行不担心。”上述建行人士表示。

大规模收储行动

　　这并不意味着北京市可以高枕无忧，不用担心巨额土地储备贷款的偿付风险。在过去两年，借“4万亿”和信贷松闸的东风，北京市获得了大量土地储备贷款，并进行了超大规模的土地收储。

　　据《北京市2010年度土地储备开发计划》的规划，北京市计划在2011年度新增8000公顷土地储备，同时完成开发8000公顷，年末结存1.4万公顷土地储备。

　　但实际上，到今年5月《2011年度土地储备开发计划》公布时，全市土地储备开发年初结转达2.2万公顷。也就是说，北京市的“土地储备池”在2010年比原计划净增加了8000公顷土地。

　　一位熟悉北京土地市场的开发商分析，北京市加大收储有自己的算盘，即“先期尽可能多收储土地，以后的拆迁成本只会越来越高”。

　　但北京市通过土地储备贷款购置了大量库存、占用了大量资金之后，遭遇2010年房地产调控，土地市场趋冷，引起外界对其偿债能力的担忧。

　　据北京市土地整理储备中心的数据，今年上半年，北京市土地出让金收入为314亿元，较去年同期下降了50％，创下过去八年的降幅纪录。同时，北京市土地出让的平均单价也较去年同期下降了40％，其中居住类土地平均单价下降了45％。

　　高盛高华的分析报告认为，土地出让收入的下降，使得土地储备的现金流无法与贷款的还本付息周期相匹配，可能需要延长贷款的期限。

更危险的地方

　　在全国范围内，那些财政实力和偿债能力远不如北京的城市，引发了更多的担忧。上海城开集团有限公司总裁倪建达认为，地方政府财政危机正在来临。在4万亿天量投资拉动下，地方政府多绘制了城市建设的宏伟蓝图，但接踵而至的地产调控使得很多本来预期能够高价出让的土地无法及时出让，导致地方政府资金链的紧张。“不仅是北京，其他城市更不乐观，并且有不断恶化的可能。”

　　2008年，河北省提出了城镇改造“三年大变样”的口号，随后的三年时间，河北省经历了城建史上规模最大、投资最多、力度最强的时期。其中，土地收储是第一步。

　　在河北省省会石家庄市，市长艾文礼于2009年8月介绍石家庄市经济运行情况时称，2009年、2010年两年，石家庄计划投资1111亿元，做146个城建项目，同时计划收储土地1万亩，比去年提高1.14倍。政府将通过土地储备中心申请银行贷款去做这些项目的土地一级开发和基础设施投资，2009年计划融资50亿元。

　　与此相对，2008年，石家庄市卖地892.24公顷，政府土地出让纯收益18.78亿元；2007年石家庄卖地1054.66公顷，政府土地纯收益25.86亿元。即便在土地行情好的年份，卖地收入都难以覆盖一级开发和基础设施投资总额。

　　到了2011年，情况就更捉襟见肘了。据财新《新世纪》记者统计，2011年1月初至今，石家庄市仅七块土地成交，其中四块是住宅用地，成交总金额为12.53亿元，仅为2010年土地出让金总收入99.25亿元的12.6％。

　　这种情况，在河北省其他城市普遍存在。为支持全省城镇面貌三年大变样，河北省国土部门制定了《支持城镇面貌三年大变样十条措施》。这十条措施，为该市土地收储和三年大变样提供了强有力的政策支持。

　　数据显示，三年间，河北完成城市基础设施投资7131亿元，累计拆迁面积2亿平方米。但政府没有公布与之相应的土地收储投资数据。

　　一些城市已不堪重负。一份2011年2月10日唐山市市委下的发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121个项目，总投资3606.6亿元。

　　但自2010年年底，房地产城投公司就陆续出现资金周转困难的情况。2011年，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设，目前，已有三个政府主导的大型项目甩出来，让民营企业接手，出钱救急。

　　中原地产分析师刘渊向财新《新世纪》记者表示，地方政府大规模的城建计划主要依赖城投融资和土地财政，前面欠的钱得靠后面卖地的收入补上，但目前由于开发商拿地热情不高，土地成交溢价率很低，很多土地都以底价成交，因此地方政府现在十分着急，一方面希望尽量避免土地流拍，一方面资金链吃紧又要推地。

　　方正证券统计，1月-5月，全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5％。北京、上海1月-5月土地出让金分别下滑56％和37％。

　　截至5月，一线、二线城市房产商的土地购置行为仍较为谨慎。1月-5月，一线城市土地成交建面累计3829万平方米，同比减少4.63％；5月单月一线城市的土地成交溢价率回落至18.93％。

　　一位从事土地规划咨询的专家向财新《新世纪》记者表示，安徽、湖南、河北、天津和重庆等省市，是地方融资平台最旺盛的地区，土地作为地方政府最重要的资产，被大量收储，注入平台公司，目前这些地方恰恰就是资金最吃紧的地方。

　　在部分省市，土地收储已经公司化运营，并且和二级开发、保障房等各种资产放在了一起，想要算清收支账目十分困难。但可以明确的一点是，如果下半年的土地市场仍旧这么冷清，地方政府日子将更加难过。高盛高华发表报告称，预计地方政府将向中央政府“叫苦”，一个可能的解决方案是延长贷款期限，从而使之与土地储备的现金流相适应，从结构性角度看，中国需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券。

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