重庆生活麻辣烫主题曲:深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系（摘抄）

先来看看1978年改革开发以来人均GDP增长情况。

　　单位:人民币 元 
　　
　　指标 人均国内生产总值
　　
　　1978年 381
　　
　　1979年 419
　　
　　1980年 463
　　
　　1981年 492
　　
　　1982年 528
　　
　　1983年 583
　　
　　1984年 695
　　
　　1985年 858
　　
　　1986年 963
　　
　　1987年 1112
　　
　　1988年 1366
　　
　　1989年 1519
　　
　　1990年 1644
　　
　　1991年 1893
　　
　　1992年 2311
　　
　　1993年 2998
　　
　　1994年 4044
　　
　　1995年 5046
　　
　　1996年 5846
　　
　　1997年 6420
　　
　　1998年 6796
　　
　　1999年 7159
　　
　　2000年 7858
　　
　　2001年 8622
　　
　　2002年 9398
　　
　　2003年 10542
　　
　　2004年 12336
　　
　　2005年 14053
　　
　　2006年 16165
　　
　　2007年 19524
　　
　　2008年 22675
　　
　　2009年 24942

　　网络上只有2007年的统计数据，2008年的是美元数据，我换算成了人民币，2009年的人均GDP还没出来，我按大概增长10%推算出来是24942元。从1990年的1644元到2009年的24942元，人均GDP一共增长了15.17倍。我推算过，这种增长率平均为年增长14%。2009年以美元计价的人均GDP大概是3657美元。

　　以下是摘自网络上的关于中国人均GDP何时能上1万美元的文章，该文章作者是“北海居”，以下部分文字和图片均出自该作者。该文地址是：http://www.heybrain.com/notheal/article/2278.html
　　
　　中国人均GDP在2001年首次突破1000美元，5年后的2006年就突破了2000美元。从1000美元到2000美元，韩国用了6年，新加坡只用了3年，当然，像新加坡这种处于马六甲要道的城市型国家，与中国不具有比较性。

　　2008年，中国人均GDP突破了3000美元，只用了2年时间就完成了从2000美元到3000美元的跨越。日本从2000美元到3000美元也是用了2年时间，而韩国和新加坡都用了4年。可见，这一阶段，中国并不比日韩新差。

　　在从3000美元到5000美元的跨越中，中国面临的环境与日本有些相似，而与韩新不同。日本在人均GDP从3000美元到5000美元的发展期间，遇上了1973年“石油危机”，所以1974年经济出现负增长，1975和1976年经济实际增长率也不高，分别只有3.1%和4.0%，日元也贬值了8%左右，但是拜高通胀所赐，这几年GDP的名义增长年均14%以上，因此只用了3年，日本人均GDP就从3000美元跨上5000美元了。而韩国和新加坡这一阶段没有遇到这种经济危机，所以借助经济快速发展和本币升值，也只用2-3年完成了这种跨越。中国现在遇到了百年罕见的全球金融危机，经济必然会受到很大的影响，乐观估计的话，尽管中国经济不会出现负增长，但是由于不大可能会出现日本当年那种高通胀，因此，2009年名义增长率不会太高，2010年也不会太高，估计是在一个适度的水平上。如果人民币兑美元年平均汇率2009年保持在6.8360，2010年保持在6.6692，2011年保持在6.5066，那么中国或许可以在2011年使人均GDP跨上5000美元的台阶。

　　从5000美元跃上10000美元，日韩新三国用了6-8年的时间。如果中国GDP年均名义增长13%，人民币年平均升值2.5%，这样到了2016年，人民币兑美元为5.7509，人口总数为13.72亿人，那么人均GDP则可以突破10000美元。如果中国年均GDP名义增长10%，人民币年均升值2.5%，那么则要到2017年人均GDP突破10000美元。这一阶段除日本名义增长率7.7%外，韩国名义增长率高达17%，新加坡也接近10%，而中国工业化还在进行阶段，还有广大的农村市场有待开发，所以，年均保持10-13%左右的名义增长率还是有可能的。当然，如果金融危机影响继续恶化，则相应的时间要往后推迟几年。

——————————————————以下是我的详细分析—————————————— 今天花了2个小时整理了人民银行的统计数据，把M0、M1、M2历年的数据呈现在表格里，M0（流通中现金），M1（狭义货币），M2(货币和准货币)，我用EXCEL表格详细计算了M2的每年增长率，M2代表了整个国家的整体货币供应量，从表格中的数据可以看出，M2从1990年的15293.40亿元增长到2009年末的606225.01亿元，20年增长了39.6396倍。根据这一倍数，我倒推了M2货币供应量的年均增长率，表格中的数据可以看到，从1990年开始，M2的年均增长率超过21%，因为以年21%的增长率计算，到2009年，一共增长了37.40倍，而M2在过去20年的增长速度快过21%一点点，但不到22%。表格中的2010年M2数据是我的预测数，人民银行已经公布了2010年1月份的M2数据，比2009年增长了3%，如果全年每月保持3%的增长将保持30%左右的高增长，但这是不可能的，我预计未来几个月持续降低每月增幅，全年将控制在15%~20%的M2增长率。


　　根据收集的资料显示，1990年，上海、北京、广州市的商品房价大约在1200--1000元/平方米，货币供应量的增长率与房子、股票等资产价格相对应，一般来说，货币供应量的增长率决定了房价的增长率。因此，按1990--2009年货币增长了39倍来看，北京、上海这两个超级大都市的房价也已经基本与货币供应量的增长率相适应。目前北京中心区的房价普遍在4--7万元/平方米，二手次新房在3--6万/平方米，对于看到我做的这张货币供应量M2增长情况的你来说，再不会惊讶为什么房价那么高了。未来10年，由于中国经济发展速度依然保持在8%--10%，那么货币供应量仍将保持18%左右的速度向前发展，房价在超多货币的包围下，又怎么可能不每年上涨呢？从我做的表格前瞻性地看，未来2016--2017年，北京、上海市的中心区新房价格真的会突破14万--16万/平方米，而广州市的基数相对低，但也可能突破9万元/平方米。因为货币供应量每年增长18%，5年就翻番了。所以，目前很多经济学家大胆预测未来5--8年大城市的房价仍将翻番。

　　M2的增长率一直保持着21%的速度高增长，如果把钱存如银行，每年只有3%不到的收益，明眼人一看就知道把钱存进银行会使自己的钱贬值损失18%，而通货膨胀不会直接反映在农产品和大米等价格上面，但会直接反映在资产价格，特别是房价上面。这就是未来资产价格仍然长期看涨的根本原因。

　　如果按1990年北京、上海、广州房价1200元/平方米--1000元/平方米，对比货币供应量来看，2009年这三个城市的房价应增长39倍，即46800元/平方米--40000元/平方米。

　　经过测算，如果货币供应量按21%的年增长率增长到2017年，将比1990增长170倍，如果房价反映这一货币供应的增长，北京的高端房价必然会涨到17万元/平方米。所以，金岩石预测未来2017年北京、上海的房价高端的可能涨到20万元/平方米是其深刻原因的。因为北京、上海作为中国最大的城市，富裕的人口也最多，货币供应的增量集中在这两大城市，同时这两大城市的货币供应量增长率必然高于全国平均水平。

　　广州市的经济实力和富裕人口以及富裕程度比北京、上海差一些，如果广州对比货币供应量的增长率比21%低一些，我预计能保持20%的增长，那么，2017年广州市的货币增长比1990年多90倍，正好得出广州市房价将在2017年上9万元/平方米。对于最核心的中心城区，一、二手房价超越或接近9万元/平方米是可以期待的。

　　另外，货币供应量的增长速度又决定了股市大盘指数的增长速度，这将在下面的一个表格中得到充分体现，同时我将根据整理的数据进行前瞻性分析。

　　我们再来看看股市的增长率。从1990年开始有股市以来，上证指数从成立之初的100点，到2009年末的收盘指数是3277.14点。一共增长了32.77倍。这显示中国股市几乎以年均20%的速度增长至今。请看我做的表格。

　　表格中的“指数理论点位”是按每年增长20%计算的上证综合指数的“理论点位”，这是一种理想化的结果，现实的结果却是“实际收盘”显示的实际收盘指数位。而当年的“指数实际波动区间”则是当年上证指数最低点位和最高点位的区间。这些数据是从上证K线图里的数据整理出来的。 以上表格显示，到2009年，上证指数从1990年的100点一直以约20%的增长率上涨。通过分析，可以得出以下结论：
　　
　　1、2000年以前的上证指数，因为上市公司较少，规模也很小，导致2000年以前的指数收盘和波动区间大大超前GDP年均增长率，同时也大大超越20%增长的理论收盘指数位。
　　
　　2、2005年股改之后，中国股市进入全新的发展格局，大型的银行股和石油化工等大盘权重股相继上市，上市公司的数量空前扩大，从2005年开始，上证指数基本符合以20%增长率的发展轨迹。但因为股市有超前反映经济增长和上市公司业绩的功能，导致06、07年大牛市时上证指数超前发展，大约超前了5年左右。08年的大熊市，有国内政策因素和国际金融危机因素综合作用，08年理论点位2662点被跌破，最低到达了1664点，这显示悲观情绪得到空前释放。而09年进行了恢复性上涨，重新回到了理论点位之上。（看图表数据更直观）
　　
　　3、2010年上证指数的目标理论位置是3833点，对比去年的收市点位，隐含了上市公司业绩平均增长18%--20%，这是非常合理的预期。但股市会超前反映未来，也可能不超前。如果超前，那么将可能攻击4000点左右。如果政策压制，则可能只能在3800点附近。
　　
　　4、根据宏观经济发展趋势和中国GDP发展轨迹，我们可以得出结论，2016--2017年中国人均GDP将比现在增长2倍，将由3500多美元增长到1万美元以上。这段时间的经济发展是快速的，整个经济将出现繁荣昌盛的局面，因此，上证指数必将挑战13000点。这是长期发展趋势。如果2012年经济发展非常好，将有可能提前5年反映这种经济趋势，也就是说，2012年--2013年，中国股市将可能突破1万点大关。这是极其可能发生的。
        1． 人均GDP增长率已经考虑了人口的自然增长情况。它决定了货币供应量的增长，也决定了人均收入增长率，同时也决定了股市和楼市的年均增长率。因为GDP增长率决定了中央银行计划发行多少新增货币，同时也决定了各个行业的景气程度，最后决定行业上市公司的经营业绩，最后导致股市的估值水平和上涨水平。

　　2． 货币供应量不考虑人均，仅考虑与过去对比，有不完善的地方。同时，货币供应量应与GDP增长率相适应，同时还要与CPI相适应，同时还与存款的存期产生的利率相适应。即使考虑这些因素，年均21%的货币供应量也是超量发行货币的。超量发行货币的直接后果就是一方面造成一定的通货膨胀；另一方面造成资产价格的上涨。

　　3． 北京、上海、广州、深圳等一线城市的货币供应量的年均增长率肯定大大超过全国平均增长率，因为经济最发达的大城市，GDP增长基数高，GDP增长速度快，同时富裕人口增加最多，获得贷款的企业数量最多，个人和企业贷款增加额最大。因此，这四个城市，我预计货币供应量的增长速度会超过年均30%的水平。从这个角度看，能更好地理解为什么最近20年，这四个一线城市的房价上涨最快，而且房价处于全国最高水平。

　　4． 股市由供求关系和上市公司内在价值和未来业绩增长率决定，而楼市也是由供求关系、地段、房屋内在价值和使用价值、货币供应量、贷款政策决定。由于楼市中贷款政策决定了楼市需求，如果贷款政策宽松，则将放大居民对房产的购置需求和投资需求；如果贷款政策严苛，则将大幅缩小居民对房产的自住需求和投资需求。

　　5． （反复看下图）自从有了股市，上证指数在1993年就超前10年达到了1500点左右的高点，其后的10年时间里，上证指数都在333点—1500点的区间进行震荡。直到股市平稳发展，从实际收盘指数来看，1991年至2000年，指数的实际收盘点位都是理论点位的3倍左右，这反映了当时资本市场中投资者超前意识，同时也反映了一个规模非常有限的资本市场，其股价水平往往极度高估，其中的内在原因是供求关系严重不平衡，在流通盘远小于非流通盘的时期股市投机盛行。
　　
　　6． （反复看上图）最近几年，特别是2004年至2009年，除了07年大牛市收盘指数严重偏离理论点位，其他几年都在理论点位的30%左右位置内。现在有了股指期货，我预计更能平滑大盘的波动，但在经济发生突变的超预期情况下，股市实际波动会相当大。上图红色字体数字是我对未来的一个粗略估计。

　　7． 从第5点观察新推出的中小板指数和创业板指数，包括对这两个板块业绩增长率非常高的绩优高价股，我们可以发现，目前中小板和创业板的高价股同样处于供不应求的状态，这些股票数量较少，流通盘很小，同时业绩增长率很高，它们的股价往往超前反映了未来3—4年甚至5年的发展前景，动态市盈率普遍按2012年的业绩给予了25—40倍的估值水平，你越不敢买进，它们越往上涨。这也反映了一个新的市场，总在透支着未来几年的业绩和牛市。目前股价尚未反映未来3年最好业绩的小盘股是否会在未来几个月或者今年底反映呢？我觉得很可能。
　    8． （反复看下表）再次探索楼市，特别是北京、上海、广州、深圳等一线大城市的楼市。过去20年，这几个大城市货币供应量保持了30%左右的年均增长，人均GDP也是超过16%的高增长，富裕人口最多最集中，取得的个人贷款和企业贷款均为全国最高水平。如果说年均14%的人均GDP增长率对应14%的货币供应量增长率是相适应的，那么，楼价会按溢出的增长率增长，如果加上房屋抗通货膨胀的属性，过去20年CPI年均增长率大约在4%左右，那么过去20年，楼价的复合增长率为30%-14%+4%，刚好是20%的年均增长率，与21%的货币供应量增长率几乎相等。以下是货币供应量和北上广深四大城市楼价发展趋势表。其中预计2010年后，货币供应量增长率保持在年均16%，房价年均增长率下降为15%。
　　
　　表中房价是按年均增长率20%计算的1990年至2009年的理论房价，这里特指北上广深四大城市。2010年后每年增长15%。而倍数是当年货币供应总量M2相对1990年的初始M2的倍数。这张表格的1990年房价仅取上海市1990年的房价1200元为基数计算，而人民日报曾经在1989年发表过评论文章，该评论文章显示1989年北京的商品房房价是1600元/平方米。而广州市在1993年曾经有商品房卖到9000元/平方米，我清楚地记得那是93年天河新区的商品房价。不同的城市因为GDP增长率最高的年份出现的时间不同，还有人们的投资需求和热情不同，往往或前或后地超前反映着未来的房价水平。同时商品房价又在一系列的调控政策和货币政策修正之后落后于理论房价。如广州市1990年至1998年实际房价水平高于理论房价，广州的房价在1993年达到这8年的最高，当时是著名的广东和海南房地产泡沫时期，后来94年泡沫破裂一直整理回落，直到2000年后才开始逐步从均价5000元回升。1999年至今，广州实际楼价仍未能赶超理论房价。上海市2000年之前的房价均落后于表格中的理论房价，实际房价在2001年后至今赶超了理论房价。而北京的实际情况也是如此。这大概是因为广东的经济在1990年至1997年受香港经济和投资热潮影响较大有关系，而内地的北京和上海直到新世纪才开始发力猛追，经济发展速度超越了广州市，同时投资意识被唤醒。

　　我预计2009年后，北京的房价仍然领跑其他三个城市，而上海尾随其后，广州和深圳可能排在最后两位，谁是最后一名呢？难以预料。目前来看，深圳的势头比广州强劲。由于经济学家预计2025年中国城市化进程基本到达顶峰，同时人口红利消失，经济高增长的时期在这四大城市中可能基本告一段落，因此，金岩石预计楼市拐点可能在2025年出现，同时他预测北京上海的豪宅价格将高达30万元/平方米，通过下表看，真的不奇怪。而最需要注意的是2016—2017年，因为过去每十年发生一次严重的经济危机或金融危机。如1987年世界经济危机、1997年东南亚金融危机、2007年美国引发的次贷危机继而波及全球，酿成世界金融危机。

　　2010年后，房价或超前达到或滞后达到表格中的房价，如果超前反应未来太多，房价可能面临调整，如果滞后，应视为极好的买入时机。注意2016—2017年的房价表现，密切关注这两年的经济发展状况，做好避险准备。
　9． 以上GDP、货币供应量和股市、楼市的关系深度研究结果是基于GDP高速增长时期得出的，如果GDP增长率低于3%甚至负增长，又会出现什么样的情况呢？这里特别要看日本的表现。日本在1992年后出现了明显的经济衰退，虽然日本在1992年后房地产泡沫破裂，经济危机了十年，但这十年中，日本依然保持宽松的货币政策，在日元大幅升值之后，维持着极低的银行利率甚至是无利率，也就是说，居民的存款在银行是没有活期存款利率的，长期的利率也极低。由于日本经济衰退，虽然货币政策宽松，但并没有引发房地产价格上涨的资产价格膨胀，这些流动性跑到了东南亚国家，在东南亚四小龙中酝酿了一次金融危机。东南亚各国在1992年—1997年间，股市和楼市均大幅上涨，其中的一个基本原因在于日元流动性溢出效应。而当时东南亚发展中国家的经济发展速度也达到了6%--9%的高速增长。

　　结论：货币供应量影响股市、楼市的一个先决条件是GDP必须保持高速增长。当GDP高速增长时，货币供应量的增长率几乎和股市、楼市的增长率相等。  我对4·15房产新政的看法如下：
　　
　　1． 本次房地产调控政策是有史以来最全面、最深刻、最到位的一次政策调控。
　　
　　2． 对抑制过度需求和投资需求方面的高招主要是：A）限制首次置业者购买90平方米以上住宅。B）二套房贷首不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。C）几乎停止第三套房贷。这是最具备“杀伤力”的招数，也是能够扭转投资和投机性需求的最关键招数。因为房地产具备金融属性，这几点基本将房地产的金融杠杠彻底降下，对遏制房价过快上涨将起到明显作用。同时，由于2009年的金融统计数据显示，在所有购房资金中，仅有10%是通过银行贷款购房的，也就是说，每10元购房款中，仅有1元是贷款，其余都是购房者自有出资。所以，这也表明，政策仅对资金不雄厚的但有想通过投资房地产保值增值的投资者形成障碍，但对于具有雄厚资金实力的投资者来说，仍然不受影响。但有分析表明，未来可能减少30%的购房需求，未来可跟踪形势的发展。

　　3． 调控政策中首次明确提出要研究引导合理消费的税收政策和调节个人住房投资收益的税收政策，将来可能会有新的税收政策出台，以打压房地产投资盛行的局面，将增加房地产投资人的持有成本或降低投资收益。但这些政策在房价处于明显上涨趋势的时候也可能使税收转嫁给消费者，目前还很难判断。
　　
　　4． 对房地产开发企业将加大土地增值税的清算，这将大大削弱房地产开发企业的利润和资本金的积累，削弱房地产企业的资金实力，降低房地产开发企业抢购土地的欲望。这将对土地市场起到降温作用。

　　5． 调控政策中突出要增加土地的有效供应，特别是对普通住宅和保障性住宅的土地供应，并明确指出中小户型普通商品房和保障性住房比例不低于70%。也就是说，未来90平方米以上的商品房只占总供给的30%。这将降低高价房的权重，客观上起到降低房价的作用。但由于大户型住宅供应量减少，未来可能在二、三线城市中大户型住宅价格更容易上涨，对于一线城市，由于房价高企，大户型总价较高，反而难以上涨。这个政策将解决过去错误的调控手段，加大住宅用地供应将有效遏制土地价格和商品房均价上涨速度。 6． 加强土地拍卖中的融资管理，明确规定了禁入和处罚的办法。这将有利于土地拍卖市场健康发展，遏制房地产企业抢购土地，同时将有效地降低土地的成交价格，对遏制房价有明显作用。

　　7． 关于打击捂盘的一些规定，也将使市场可能得到一定程度的净化。但房地产开发企业在销售住房时仍然有很多隐蔽的手段规避监管，我们不能小看这些房地产企业的对策和招数。
　　
　　8． 最后需要指出的是，70%的中小户型住房和保障性住房政策的实施，将惠及具有本地户口的城市居民，但对于发财致富后进入大中城市的富裕人口来说，并不在保障的体系之内，而这部分购房者资金实力较雄厚，而且也属于刚性需求，所以，政策的实施过程中，仍然需要看具体的刚性需求和各种需求最终出来的结果是什么。如果最终结果仍然是供不应求，市场对房价上涨产生强烈的共识，那么房价将在短期的休整之后，仍然在上升通道中维持一定的上涨速度。如果有效的供应能使市场需求基本得到满足，并在短期内供过于求，那么房价将可能出现一定幅度的下跌，但这种下跌是短期的，估计在未来供求关系再次转变成供不应求的时候又会出现一轮比较明显的上涨。就象2005年—2006年，广州市的房地产市场在2005年中后期至2006年中期这10个月左右的时间里，由于当时的调控政策打压市场，造成市场心理压力较大，但随后经济的发展维持高速增长势头，同时人均收入水平继续大幅提高，住房需求仍然旺盛，即使调控，房价也能在调控中前行和上涨。  结论：我认为从中长期来看，中国的住房需求将总体大于供给，短期内，房价的上涨速度肯定被遏制住，但这仅仅是遏制了它的上涨斜率和速率，但不能改变房价上涨的方向。短期内甚至某些地区或城市郊区因住房供应量较大，需求一时跟不上而出现房价滞涨甚至小幅下跌的局面，但总体来看，大中城市市区中心的房价将保持稳定，长期来看，各地区的房价总体趋势仍然是上涨的，这种上涨是以年计算的，而不是每月、每季度的计算。总体来看，只要经济增长的速度保持在8%--10%，人均GDP保持在10%--14%的高速增长，人均收入也保持14%的增长，货币供应量未来5年甚至10年保持年均15%--18%的增长，都将使房价保持10%--15%的年均增长速度。  对于北上广深四大城市来说，如果说年均14%的人均GDP增长率对应14%的货币供应量增长率是相适应的，那么，楼价会按溢出的增长率增长，如果加上房屋抗通货膨胀的属性，过去20年CPI年均增长率大约在4%左右，那么过去20年，楼价的复合增长率为30%（货币供应量）-14%（GDP增长率）+4%（CPI），刚好是20%的年均增长率，与21%的货币供应量增长率几乎相等。  　对于中国广大的县级城市来说，1990年的商品房价格约为300--500元/平方米，经济发达程度不同，房价在1990年的时候也不尽相同。对于经济发展速度和当地实际货币供应量的增长率均比全国平均水平低很多的县级城市，它们的房价增长倍数大多数仅仅是1990年房价的10倍左右，还追不上最近20年的货币供应量年均增长速度，也追不上GDP的年均增长速度。