深圳警报：08式倒挂再现

　　廖杰华

　　一手新房售价低于周边二手楼价近万元，2008年全国范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳。

　　6月18日，位于深圳市南山区的招商雍景湾开盘，这是深圳限价令出台后入市新盘中价格调整幅度最大的一个，当天，该项目以3.5万元/平方米的均价开盘，低于该片区同等二手豪宅近万元。

　　今年5月之后，雍景湾式房价倒挂并非孤例，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该盘二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米。

　　此前，“限价令”已经让包括中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘以低于市场预期的价格入市，并大幅低于周边二手房价。

　　这种情况只在2008年大规模出现过。起初，万科、佳兆业等少数几家开发商降价促销，出现千人冒雨排队购房。随后，在南山、宝安等区域开始出现“新房不如旧房”的房价倒挂楼盘。随后，全市房价大幅下挫，年度跌幅超过30%。

　　长期关注房价的深圳都会城市研究院院长高海燕表示，随着限价房的大量推出以及部分开发商资金链的继续恶化，深圳一、二手房价倒挂有继续扩大的趋势，至于是否会出现2008年式的房价大幅度下降，还要看政策能否继续执行。

　　限价大卖

　　6月18日，在经历了数次等待后，招商雍景湾正式开盘，此次推售600多套房源，150套130平方米以上的大户型，均价4万元/平方米，其余的为50—88平方米的小户型，售价在3.2万—3.7万元/平方米。

　　开盘前，雍景湾的销售人员对外介绍称，登记客户已接近万组，一期房源只有609套，相当于17个人抢一套房，开盘当天推出的六栋房屋已经销售超过八成，在众多房客的强烈要求下，雍景湾最后加推两栋，也几乎售罄。

　　雍景湾大卖的重要原因是价格较同片区楼盘低。该项目3.5万元/平方米的均价，低于该片区相同品质豪宅售价近1万元。

　　一位从广西赶回深圳的买家告诉记者，他买了一套82平方米的两房，均价3.2万元/平方米，之所以连夜坐飞机回深圳买房，是因为雍景湾的售价确实很低，周边同品质的二手楼盘价格高的已经到了5万元/平方米，是个不错的机会。

　　事实上，雍景湾式的大卖已经是深圳楼市进入6月以来第三次出现了。端午节期间，位于观澜的招商观园以1.2万元/平方米均价入市，非合拼户型当日几乎售罄，6月11日莱蒙水榭春天超过1000套房源以2.1万元/平方米均价入市也在当日基本售罄，一日坐收20亿元。

　　据本报不完全统计，包括雍景湾在内，还有锦绣御园、桃源居首府等超过5个楼盘在深圳楼市限价令下入市，其中部分降价幅度超过20%。

　　08式倒挂

　　在高海燕看来，限价房大卖折射出深圳强大的刚需，也折射出深圳高房价造成许多民众心态波动。“房价越调越高，大部分人对房价下降不抱希望，因此只要稍微有所下调他们便抢着入市，生怕错过机会”。这种心态在出台限价措施后的深圳尤为明显。

　　深圳的第一限价盘是中海地产旗下的中海康城。

　　4月下旬，中海地产宣布将以9000—11000元/平方米的价格推出康城国际和塞纳时光两楼盘的1000套房源，团购价最低为9000元/平方米，相当于此前售价的8折。4月24日，在中海康城销售现场，本报记者看到，看楼的人几乎挤爆了数百平方米的营销中心，许多人为了能上楼看一眼样板房，宁愿排队等上半个小时的电梯。同时期开盘的万科清林径也出现了类似情况。

　　到了6月4日，招商观园开盘，均价1.2万元/平方米，远低于市场预期，不少市民为买到房子，通宵排队，90平方米的户型开盘当日售罄。

　　导致这些现象出现的核心因素仍是价格。招商观园是招商地产(18.08,-0.08,-0.44%)在深圳观澜片区开发的第二个住宅项目，此前开发的招商澜园售价约1.4万元/平方米，新盘招商观园入市均价为1.2万元／平方米。

　　在深圳龙华，水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该盘二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米，部分业主买入价即超过2.4万元/平方米，价格倒挂现象明显。“水榭春天三期限价开盘，我买的二期亏了40万”。在水榭春天业主网上论坛上，这个帖子被置顶，并引来大量跟帖。“水榭春天新房推出来后，二手房根本就卖不动了。新房才2.1万元/平方米，买家为什么要掏2.5万元/平方米的价格去买二手房呢？”水榭春天附近一位中介业务员说。

　　降价前兆？

　　近一个月以来，深圳新房均价一直低于2万元/平方米，但二手房价却仍然在高位徘徊。

　　世联地产(17.47,0.27,1.57%)提供的数据显示，上周（6月13-19日）深圳一手房市场共成交809套，成交均价为17342元/平方米，环比上升0.4%；二手房市场共成交2079套，成交套数环比上升43.6%，成交均价19677元/平方米，二手房比一手新房每平方米平均高出2000元。

　　高海燕表示，一、二手房差价在10%—20%会比较合理，现在二手放盘价高过一手的状况显然是不合理的，这种状况不会长久，并且必须要做调整。

　　世联地产高级研究员王军鹏对外表示：一、二手房价格倒挂，往往是市场整体转向的前兆。2008年深圳楼市回落，就是从个别片区一、二手房价格倒挂开始的。“2008年3月以后新开的楼盘，绝大多数比前期楼盘定价要低出10%，有的甚至低40%。”高海燕说。

　　事实上，这种情况在2008年时普遍存在于全国范围内，那一年，在全国范围内出现了房价的第一次真正意义上的调整。