保障房专项融资破局 投融资平台公司可发债筹资

保障房建设的资金短板有望被补齐。记者昨天获悉，《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》）已经下发至地方政府和有关部门。其中明确，各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。

分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”，保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。在此背景下，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大提速。

地方融资平台发企业债

优先建保障房

《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发（2010）19号）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

“只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”《通知》特别强调说。

同时，《通知》要求支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

《通知》还强调，“各地发展改革部门应根据本地实际，优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作，提高工作效率。”《通知》明确表示，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

保障房投资有望全面启动

分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。

实际上，巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板。按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62%。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，社会资金进入情况并不理想。

据统计，截至5月底，全国保障房开工率仅为34%，虽好于去年，但仍显缓慢，其原因之一便是资金缺口较大，社会资金进入有限。

借助地方融资平台发行企业债，将打破这种尴尬。

“由于各地对投融资平台运作模式并不陌生，且有些地方早有相关融资计划，不存在操作障碍。而且相关部门会简化审核，优先办理核准保障房融资手续。因此，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大大提速。”业内专家指出。

国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

业内人士认为，在这种大背景下，保障房建设是必须完成的任务。目前，保障房融资的开闸恰是确保任务完成的关键，预计各地会用足用好政策，打破保障房融资瓶颈。可以预期，下半年全国保障房投资将全面提速。

国家统计局日前公布的数据显示，1-5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。值得关注的是，在房地产调控持续推进的背景下，房地产投资增速不减。对此，中原地产等业内机构普遍认为，保障房建设投资促进了整个房地产投资的增长。

“当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联，虽然目前开发商普遍采用收缩战略，购地和施工放缓，新开工意愿下滑，但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成，因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。”齐鲁证券分析报告说。

中金公司则分析指出，有关保障房融资问题的新举措预示着下半年保障房投资将增长较快，全年固定资产投资有望保持较快增长。

全国工商联房地产商会会长聂梅生预测，未来保障房将与商品房平分秋色，保障房的销量将直线上升，“其占部分城市住房销售量的比例将达50%，占全国市场的比例也有望达到30%。”她说。

需要指出的是，保障房融资瓶颈消除，建设提速，首先受益的将是基础材料提供商，包括水泥、平板玻璃等。再者，对于涉足保障房开发建设的龙头企业也构成利好。

进入6月后，楼市进入深度胶着状态。在7、8月份传统淡季来临之前，一些没能有效回笼资金的开发商开始全力推盘，大量楼盘集中上市，使得近期上海楼市成交有所上升，但均价却出现下滑。

中国房产信息集团发布的最新报告显示，上周（6月13日至19日）全市共有8个楼盘推出26.51万平方米商品住宅房源，环比上升57.7%；带动成交量上升13.4%，达到13.79万平方米。受到供应增加的压力，近两周成交均价一路下滑，上周均价为20640元/平方米，环比下滑5.88%，比此前一周环比下滑4.36%的幅度略有放大。

可见，4、5月份出现的楼市量价齐升态势并没有持续，目前来看，楼市供应压力明显加大。中国房地产信息集团的数据显示，2月至今（6月19日）总共有416.45万平方米房源上市，同期的成交量仅239.87万平方米，有176.58万平方米的房源滞销。中房信分析师薛建雄表示，销售不畅导致一些开发商不敢推盘，市场实际积压的房源量更大。

在薛建雄看来，随着银根进一步紧缩，市场上资金日渐紧张，加上限购限贷等政策的影响，购买力也日渐匮乏。4、5月成交回暖的态势没能在6月持续，开发商担心即将到来的7、8月淡季楼市会更加低迷，因此更急于推盘促销。在上海，降价促销的现象已开始出现，如6月开盘的保亿风景水岸总价直降20万元、绿地布鲁斯小镇打88折、绿地蔷薇九里后面的大户型房源经过降价之后也接近打88折。

部分豪宅楼盘也在加紧上市。6月以来，宝华栋庭、静观翠园、金地天境、龙湖好望山等一批高档新盘纷纷上市，佘山月湖山庄、佘山东紫园、圣堡别墅、四季雅苑、西康路989号等一批在售豪宅也都推出了新房源。

“可见，严重的积压和即将到来的楼市淡季，已经迫使开发商大量低价推盘或降价销售，提前回笼资金。”薛建雄表示。对未来市场预期的不确定性，也是开发商急于“出货”的主要原因。

随着保障房融资瓶颈等问题的破解，保障房建设有望提速。业内人士预计，今年下半年至明年，大量保障房将集中入市，其对高价商品房的影响也将逐步显现。

“从前5个月开发商资金来源看，自筹资金占比在进一步提升，预示着开发商资金日益趋紧。目前，局部区域的房价已经出现松动。”一位业内专家向记者说。

对此，第一创业分析师也指出，从前5月数据来看，开发商自筹资金来源占比进一步提升，占比达到38.61%，上升1.2个百分点；开发商利用外资仍维持57%的高增长。与此同时，国内贷款、按揭贷款占比均有所下滑，其中来自个人按揭贷款的资金增速连续4个月负增长。

今年以来，包括北京在内的大中型城市新房住宅销售持续低迷，房企的流动资金紧张对期房项目的后续开发造成巨大压力，不少开发商的资金链已经紧绷。

而且，“今年央行已经6次上调存款准备金率，使开发商获得银行融资的机会越发渺茫，而通过信托、股权融资的成本代价太高，潜在的资金链紧张，使得开发商不得不加快调整销售策略。”北京链家地产张月分析认为，北京部分区域房价已现松动，但住宅成交量仍不见起色，因此接下来开发商继续会尝试“降价换量”。

不过，保障房才是市场达到新平衡的重要砝码。

根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的推测，未来全国保障房销量占比将达到30%以上，这意味着目前商品房的库存量会进一步增加，开发商的销售压力也会加大。

以北京为例，截至6月19日，北京商品房总库存达到10.7万套，其中期房住宅库存再次回到7万套以上，达到71163套。如果保障房入市，即使其分去三成交易量，也会使住宅库存量变相增长至近15万套。这已经高出2009年初北京商品房14万套的库存高峰，开发商销售压力可想而知。

目前，“各地正在埋头建设保障房，这块增量如果能落地并形成有效供应，对高价商品房的压力是巨大的，到时房价必会迎来向下的‘拐点’。”业内专家说。