九乡新闻网郭靖vs萧峰vs张无忌:关于住房刚需的探讨
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 10:01:06
关于住房刚需的探讨
《时代周刊》2010年1月31日发表了李铁先生的文章《中国房地产的刚需越来越软》，称“中国房地产的刚需已经见顶，而且在未来的相当长一段时间内，都将持续地软下去”，对此观点，笔者不敢苟同。
诚然，根据西方经济学有效需求的定义，有效需求是指有购买能力或有支付能力的需求，也就是我们说的刚需。李轶先生认为“有支付能力的需求才是有意义的刚需”的观点，我非常赞同。
但是住房的需求是有两种的，一种是购买需求，一种是租赁需求。住房的刚需，不光指买房的需求。租赁的需求也是刚需。买房的动机一般来讲有两个：一个是自住的需求，一个是投资或投机需求。投资需求一般是指购买住房后长期持有靠出租房屋赚取收益；投机需求是购买住房后等待住房升值后在短期内出售赚取差价。笔者认为，投资需求与自住需求一样是刚需。自住需求是刚需，大家都理解，固然要满足；投资需求也一样是刚需，需要满足。因为，如果没有那些投资者买房，那些连首付也交不起的人就没有房子可租。如果住房市场只满足自住的买房的刚需，则没有多余的房子出租，租赁市场将不复存在。因此，适当的投资买房需求也是房地产市场必需的。只是投资需求应该有多少比例才不会形成房地产泡沫，还值得探讨。
中国目前正处于城市化加速阶段。中国的城市化率1978年为17.92%，2009年为46.6%，平均每年以1.3%的速度增长。根据美国地理学家R．诺瑟姆(Ray M．Northam)发现的城市化进程的阶段性规律（或“S”型曲线规律）：城市化过程分为三个阶段——城市化的初级阶段，城市化水平低，城市人口增长缓慢，超过10％以后逐渐加快；当城市化率超过了30％，到了中期阶段，城市化加速，这种趋势一直持续到城市人口到70％；此后到了后期阶段，城市化又缓慢发展。在城市化的初级阶段，农业在国民经济中还占据较大比重，农业劳动力在总劳动力中也占据较大比重，农业生产率比较低下，能提供的商品粮有限，社会的资金积累也有限，科学技术水平低下，因此加工工业的发展受到很大限制，工业化也处在初级阶段，推动城市发展的动力不足，所以城市发展缓慢；进入城市化中期阶段，农业劳动生产率提高，大量农业剩余劳动力离开土地，工业化进入起飞阶段，劳动密集型的消费品生产、生活服务业发展迅速，大量劳动力进入城镇、城市，特别是进入大城市，进人工厂就业，进入城市的各类服务业，促使城市化进入高速成长期；到了城市化后期阶段，工业已由劳动密集型过渡到资本密集型和技术密集型，资本有机构成提高，对劳动力的需求相对甚至绝对减少，原来进入工业的一部分劳动力逐渐向第三产业转移。农业基本实现代化，农业剩余劳动力转移也已经大致完成，没有更多的劳动力可以进入城市，城市化从而进入缓慢发展和注重提高城市质量的时期。
目前中国国正处于城市化加速阶段，在这一阶段，大量的农民工进城务工，即使不买房，也要租房，因此，我不同意“中国房地产的刚需已经见顶，而且在未来的相当长一段时间内，都将持续地软下去”的观点。中国房地产的刚需还需要持续很长一段时间。这是因为中国目前的住房问题仍然没有解决，还有很多人住房还相当困难。他们的基本的住房需求还没有满足，没有实现“住有所居”。
之所以住房、房价成为当前社会议论的焦点话题、政府宏观调控工作的重点，就是因为中国的住房问题还很严重。1978年改革开放之时，我国城镇居民人均居住面积才3.6平方米。城里人几乎每一家都经历过像张大民那样的“幸福生活”。过去我们讲“备战备荒”，指的是粮荒。其实，当时我们面临的不光是粮荒问题，还有房荒问题。在居住上“三世同堂”，“男女不分”是常事。人们在居住上是没有尊严可言的。只是过去那个年代，我们提倡“工作向高标准看齐，生活向低标准看齐”，压抑了人们的住房需求。现在老百姓的收入水平不断提高，对住房的需求标准也在不断提高，他们需要旧房换新房、小房换大房、新婚要有新房等，这也是人之常情。尤其是还有很多外来人口，仍没有解决房荒问题。所以中国房地产的刚需还需要持续很长一段时间。
中国的住房问题解决之时，才是房地产刚需疲软之时。