开发商为何不愿把房价降低下来

http://book.sina.com.cn  2008年08月26日 16:40  　　2006年以来，随着政府推出一系列的宏观调控政策，房地产市场供求关系也发生了不小的变化，特别是当市场面临着国内房地产市场政策的不确定性时，国内市场要稳定房价已经不是那样容易了。房价要下来，房地产开发商怎么办，是让房价变化来调整房地产市场的供求关系，还是把房价挺在高位不让市场调整呢？这就是上海一些房地产开发商所面临的选择。据报道，在上海一个房地产融资讨论会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。也就是说，房地产开发商面临着宏观调控所带来的困境，多个房地产开发公司不是通过房价的变化来调整住房生产，而是靠卖项目来维持资金的周转，在这种情况下，从而使得当地房价依然居高不下。

　　对于这样的现象，我们如何来理解，这是房地产开发商的理性选择，还是他们对市场的错误判断？这种情况能够持续多久？在此，我们可以作一些思考。一般来说，住房或商品住宅作为一个特殊的商品，它既具有消费功能，也具有投资功能。由于商品住房的功能不同，不同的集团与个人往往会根据自己的需要从住房不同功能的角度出发，收集与整理相关信息，编制不同的指数，从而对同一经济现象作出不同的解释与结论。比如，目前国家统计就把住房仅看做是投资。如果住房是一种投资品，那么住房市场价格一定会是由住房市场的预期来决定的。当投资者（无论是投资者还是房地产开发商）预期住房市场的价格会上涨时，他们就会出高于现在的价格进入市场，从而来推高房地产市场价格。

　　因为，从房地产的市场特点来看，房地产短期供应是固定的，一些投资者就容易通过炒高房价促使其他投资者对房价有更高的预期，这样就容易导致房价轮番上涨。而对于股市与汇市来说，价格的短期上涨可以通过其他人的短期抛售得以抑制。同时，由于房地产生产的周期长，供求调节严重滞后。在房价上涨时，就容易激励大量的房地产开发商与投资者进入该市场。但是，由于房地产生产的滞后性，在房价下跌时，房地产的供应也不会由于价格的下跌减少，这样也就容易导致房价进一步下跌。

　　同时，对于银行来说，当房子价格上涨时，由于作为抵押物的住房价值不断上升，银行肯定会倾向于大量地向购买房子的投资者贷款，从而使信贷需求增加，进入市场的投资增加，而房价也随之上升。高房价不仅提高了银行的所有权益，也增加了银行的资产，使其所面临的信贷风险减小。但是当房价下跌时，银行就会收缩贷款，使得不少投资者远离市场，在这种情况下，房价进一步下跌，从而导致房地产市场的泡沫崩溃。还有，对于地方政府及住房投资者来说，同样是在房价上涨时，他们就能够大获其利，而当房价下跌时，住房持有者的风险也就会迅速放大。也就是说，无论是房地产开发商，还是银行、地方政府、住房投资者他们都不希望房价下跌。房价下跌，对房地产开发商造成风险最高。

　　但是，房地产开发商不愿意房价下跌，那么市场也会有相同意愿吗？消费者也会有这个意愿吗？如果消费者没有这个意愿，那么房地产开发商所面临的风险不是更高吗？这当然与住房产品的本性有关，房地产开发商能够用这种本性来垄断性定价，也与政府对房地产市场理解有关，从而使得房地产市场宏观调控难以把握其关键。

　　比如，在近一段时间来，从北京、广州及上海等地的房地产市场来看，尽管宏观调控之后房地产市场有所反映，但房价上涨仍然是主基调，但这些地方在房价上涨时又有大量的楼宇空置没有出售。特别是北京、上海更是如此。如果按照房地产开发商的说法，房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的，那么当有大量的房子空置而无法出售时，房价应该是向下行的，但实际结果相反。

　　还有，我们应该看到，近几年国内房地产市场的快速发展，应归功于银行个人住房按揭产品的推出，如果没有银行住房按揭产品，国内许多民众是没有能力进入房地产市场的。有数据表明，目前国内个人购房，91%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是从最近央行公布的数据来看，2004年个人住房按揭贷款达到4700亿，宏观调控后的2005年个人住房按揭贷款迅速下降到2600亿，仅及2004年的一半，到了2006年一季度个人住房按揭贷款为256亿，仅及2004年的1/5，不及2005年的一半。同时，从房地产开发资金来源的定金与预收款（也主要是居民住房按揭贷款）来看，2006年1～2月它同比下降245%。不少地方房地产契税征收增长也大幅减少。这些都说明目前房地产市场销售不是很好。

　　也就是说，近一年多来，特别是今年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降。而这就说明了由于房价上涨过快，国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本的逆转。但是，大家不明白的是，在国内居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳等地房价还在上涨。面对着不断上涨的房价的压力，面对房地产商对市场价格的操纵，有些地方的购房消费者也希望能够组织起来，希望以这种组织方式来对抗势力强大的房地产开发商。这种愿望反映国内住房消费者的无奈，也使得一个房地产的经济问题开始转化为社会问题了。毕竟，当房价高得绝大多数人都无法进入该市场时，不仅说明这是一个无效率的市场，也说明了这是个存在严重的制度缺陷的市场。毫无疑问，对于这个市场，政府对它的重大改革也就不远了！在这种情况下，尽管与房地产市场相关的既得利益者会采取种种方式来阻碍改革，会利用其手上所掌握的种种资源来诱导民众证明其行为的合理性，甚至于可能让其不合理的利益制度化。但是，当我们的民众能够理性对待这个疯狂的市场时，其实这个市场的最大主动权完全掌握在消费者手中。因此，只要购买房子的消费者是理性的，就不会为房地产开发商所诱导，也不会进入房价疯狂上涨的市场，在这样的情况下，房地产开发商想不以降低房价的方式来摆脱其困境都不容易了。

　　总之，房地产开发商是不愿看房价下跌的，因为这样做，他们面临的风险最大，而且一旦房价下跌，这种房价下跌骨牌效应是谁都无法预见的。在这种情况下，房地产开发商只希望借助于另外的方式来摆脱其困境。但是市场是无情的，房地产开发商这种项目交易的方式能否够帮助他们渡过难关尚不可知，结果如何不妨拭目以