高房价势必严重削弱城市竞争力

http://book.sina.com.cn  2008年08月26日 16:40  　　经过几年对房地产宏观调控，尽管从这几年政府公布的房地产价格变化来看，2003~2006年全国房价上涨分别为4.8%、9.7%、7.6%、5.6%，2007年1～5月上涨57%，但中国大城市房价的上涨（无论是一手房还是二手房都是如此）没有停下它的步伐，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮。比如，在深圳，在过去的一年半的时间里，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙，平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。

　　面对全国不断上涨的房价，面对着各地房价上涨所带来的严重社会问题，目前社会上流行一种似是而非的观点，就是高房价能够提升城市的竞争力。在这些人看来，高房价可以把城市中的“较低层次的人”赶出去，而让有竞争力的知识精英进来，并由此来提升该城市的竞争力。对于这样的言论，不仅在一些业界人士那里盛行，而且也在一些地方政府官员那儿也有市场。但是实际上无论是从理论上来说还是从经验上来说，这是一种似是而非的观点。

　　那么对于业界来说，为什么会大量宣传与制造这样的言论？最为根本的不仅是在为过高房价制造一个成立的理由，而且是其利益所在。因为，大家都知道，由于房地产市场的特性，房地产市场不仅是一个生产周期性较长的市场，而且是一个容易导致垄断性的市场。如果房价快速飚升，房地产开发投资利润就会更高，房地产开发就容易利用其垄断性定价赚更高的利润。比如，在深圳房价快速飚升中，一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”这就是房地产开发商主张的高房价意义所在。

　　那么，对于不少地方政府来说，为什么也会十分欣赏这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法？其根本就在于，一是对于各地方政府来说，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，而房地产市场的繁荣则能够在最短的时间内拉动当地的GDP快速上涨，使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。

　　二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨增加地方政府的财政收入，也为地方政府少数权力者创造了更大的寻租空间。很简单，国有土地，本来是全国人民的共同财富，它不仅涉及过去现在全国人民的利益，也涉及到未来全国人民的利益。如果地方政府能够在短期内让国有土地在市场上进行交易，不仅能够把过去的社会财富转化为现实资本和财富，也能够把子孙后代的财富折现为现任政府的财政收入，而且也能够即刻体现本届政府的业绩。这样的好事，对地方政府的权力者来说，完全是无本生大利的事情，地方政府当然有动力来推高房价。

　　三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的同期性，这就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集，当届政府就有动力推高房价，然后让这种推高房价的风险让下一任者来承担。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。

　　但是，实际上，房价过高不仅不能够提升城市的竞争力，反而会严重削弱城市的竞争力。因为城市竞争力的主体是个人与企业。不仅不可能把那样所谓的“层次较低的人”淘汰出高房价的城市，比如说，无论是香港还是纽约，在城市中心低收入民众仍然是占主体的。因为，这些低收入民众不仅迁移就业能力低，而且他们迁移就业的成本相当过高而无法向其他城市转移。特别是在一个健全的社会生活保障体系下更是如此。那么迁移就业能力较高的人往往是收入较高者。如果高房价导致生活成本提高，他们随时都可能离开这些高房价的城市。比如，在深圳，有白领阶层人士直言，深圳楼价如果一直升个不停，将迫使他们迁离这个城市。以深圳的主流网上讨论区“深圳论坛”为例，有多达数以百计的帖宣泄对高房价的愤怒，有人更称“房价再涨十年，白领露宿街头”、“楼价会让中等收入阶层一年内变穷人”；同时更有不少网民指出，他们有意离开深圳，逃避高昂不已的楼价。可以说，当高房价所导致生活成本让这些知识精英无法忍受时，他们就会逃离这个高房价的城市。当大量的知识精英逃离高房价的城市时，这个城市的竞争力不仅没有增强反而是削弱了。

　　同时，高房价不仅会增加企业的营运成本，也会让企业无法获得企业所需要的人才。在这样的情况下，企业的竞争力是根本无法提升的。深圳微芯生物医药公司总裁鲁先平就坦言，他在2001年从美国回深圳创业，希望自己在深圳研发的基因药物可以跑赢美国，但没有想到首先跑赢美国的，竟是深圳的房价。鲁先平称，他在深圳已很难招到新的研发人员，因为深圳房价太高，企业工资不可能追到楼价上涨的水平。他表示，他与很多高新技术企业一样，都在考虑离开深圳。这些情况表明，高房价必然会把白领阶层和优秀的企业“赶离”这些城市。当企业及高档人才都离开高房价的城市时，这些城市的竞争力也就荡然无存。

　　总之，在中国高速的城市化进程中，许多城市都是一个个移民城市，都是一个个由新企业带动起来的城市，如果高房价迫使一些专业人才大量地离开，如果高房价迫使不少企业出走，那么高房价不是提升城市的竞争力而是严重削弱城市的竞争力。（本文定稿于2007年7月16日）