储存财富5年后或是机会 从房租涨价看房市走势

　　寻根问底：房租跟随物价涨

　　小李最近很郁闷，因为他的房租又涨了20%，而距上次涨价还不到半年的时间。作为普通的上班族，小李收入并不高，而包括房租在内的日常消费却在不断上升。从表面来看，房租提高是房东的意愿。很多房东认为，市场租金水平普遍大幅上升，也就是大部分房东都提高了价格，因此涨价不会导致租客减少。在调控政策的观望期，人们的买房热情不高，这也意味着租房者就会变多，房租上涨自然水到渠成。同时，在当前加息周期和通胀背景下，贷款压力以及物价上涨程度都在不断加剧，这也使得很多房东产生房租跟涨，用房租来抵消压力的想法。毕竟，在实际的操作中，压力总是会传导给最终消费的人。当然，利率上调的初衷也是为了遏制房价和控制通胀。笔者认为，此次房租再次抬头，根本原因还在于居高不下的房价和物价水平。

　　物价上涨

　　从经济学角度来看，物价上涨的原因要在供求方面寻找原因。一方面，可能是物品供应减少；另一方面，也可能是资金太多。从当前经济发展程度来看，前者的动因弱，后者的动因强。因为除了少部分物资会出现临时短缺的情况外，大部分物资都供过于求，特别是大宗商品。虽然去年以来有过一些天气等灾害因素，也导致一些物资，如棉花出现短缺，造成今年棉花价格从1.7万元/吨上涨到3.3万元/吨，但综合各种物资来看，并没有造成大量减产以至供应短缺，如铜、铝、锌、铅、豆粕等都是严重过剩。因此，根本原因还在于货币太多（资金流动性充裕）。

　　从2008年政府投入4万亿元开始，资金迅速活跃并放大，其真正流动起来的动能因乘数效应被放大多次，资金的逐利本性让其渗透到各个领域，因中国国内普遍缺乏投资渠道，房地产自然成为最大的去处，大部分的资金都被锁定在这个领域，也有向其他物质部门渗透的，比如较容易储藏的商品，首先是铜、铝、锌、铅等金属商品，其次是绿豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”等俗称。

　　钱太多还来源于货币供应，国家的货币发行速度是GDP增速的3倍，最高时接近4倍，现在保持在2倍左右，呈现收缩趋势，但放出去的钱要收回是很难的。从2010年开始货币供应开始收紧，但这需要至少1年的传导，才会到达产业部门，现在距离货币投放的高峰已经过去了15个月，这或许预示着物价上涨接近顶峰。

　　房价上涨

　　房价的上涨与物价上涨有类似因素，要么是供应赶不上需求，要么是资金太多。首先是供应，高房价刺激了大量的房地产建设，事实上，一半的固定资产投资都是投入了房地产，开发商赚的盆满钵满的同时，也给市场带来了大量的供给，但还不足以满足需求。由于80后、90后正是中国人口大爆炸的两代人，这两代人占了全国人口的1/3，如果按照2个人一套房的标准，那么至少需要2亿套住房，而这些人口又相当一部分集中在沿海地区，因此保守估计也要有1亿套住房。如今100万元的住房已经是非常普通的房子，市场需求起码有100万亿元，如此庞大的需求，岂能不让开发商趋之若鹜，大胆提价也在预料之中。

　　既然现在房地产的需求是如此之强，而供应却跟不上步伐，资金流动如此之快又助推其大幅上涨，因此房价不涨都难。房地产对经济也会造成较大影响。其影响主要是通过以下机制传导：房价上涨→租金上涨→企业成本提高→物价上涨→消费者承受→消费者要求提高工资→企业成本上涨→物价上涨。而房地产所有者获得更高租金后（直接或间接），继续投入到房地产，盖更多的房子，收取更多的租金，呈现盘旋向上之势，或者是通过购买房子，助推价格上行，直到新盖的房子满足了市场需求，房地产价格上涨才会放缓。因此，房地产价格上行，在起初转嫁给消费者，即消费者被剥夺了自身的利益，之后造成企业利润下降，即企业让出了利润，这不利于企业运转。由此，真正的嗜血者便不得而知。

　　从房地产所有者的角度看，假如他们供得起房子，房价不涨，他愿意继续持有，不卖出直到房价上涨。如此，房价供应受到抑制，买房人则持币等待，一方面有刚性需求，必须买房，另一方面如果价格下跌，他会立即买入，价格就难以再下跌。如果价格持平，卖者不愿意卖，他买不到房，最后只能价格上涨买入，直到价格涨到买不起房子。如果经济停滞不前，房产所有者供不起房屋，将出手房产以止损，将导致供应大幅增加，房价下跌。对于房地产的任何调控都会显得苍白无力，它只能将泡沫破裂时间向后推延，而不能根本上解决房价的问题。

　　当然，房地产持有者也有风险，由于土地归国家所有，这些房地产所有者事实上面临的最大风险是土地到期归国家无偿收回，但在这种政策风险到来之前，他们还是相对安全的。

　　从消极的方面来看，此时处在房地产上涨的半山腰，它或许还将上行，而后横盘等待崩盘。当然也有积极因素，房地产还没有崩盘，因为地产作为拉动经济上行，创造就业上提供了莫大动力。但如果崩盘，经济可能会进入滞涨阶段，物价飞涨，而经济不涨，买房更是天方夜谭。即使有房，可能会不值钱（至少相比此前投入的），而此时还背着银行的债务。不还，房子被收回；还了，生活压力加大，并且千万不能失业。

　　当前，持房者或许该待价而沽，房价短期难以下跌，但继续追高的成本会让其在未来5年中血本无归。无房者不得不面对更为悲惨的境地，要么忍受高房价，买之，以透支未来30年的收入；要么忍受高房租，透支现在的收入，小心翼翼增长自己的财富，以期在5年后或许有买入的机会。但最重要的是要保留自己的财富，而不是钱。财富应该以何种方式储存，这本身才是最大的问题。

　　链接

　　笔者认为解决中国房地产的问题要做到以下几点：

　　70年后土地无偿收归国有，以解决地方财政的问题，也就是地方财政要合理规划70年的土地使用，并且划定地域，防止房地产侵蚀农业用地。

　　加收遗产税至70%，财富应该以动态形势保存，而不应该凝固成固定资产，即应该花更多的钱去培养后代，而不是留给他们大笔财产，这同时也解决了富二代的问题。

　　加强财产审计制度，这同时也解决了腐败问题，只是现在腐败在阻扰财产审计制度的改革。

　　文/郎咸平

　　正文

　　国十条出台已1年有余，政府为遏制房价过快上涨，出台许多措施，笔者没看到对房价有什么影响。再回忆2008年10月，金融海啸来了之后房价狂跌，政府实行宽松的货币政策，救了房地产，现在又开始打压。北京市政府看到国十条出来后，出台的政策比国十条还要严厉，笔者个人感觉，大跃进又开始了，各级政府在比拼谁打压得凶。可房价能这样打压么？

　　房地产有两个体制问题，一是不能自建房，必须向开发商买房。比如年轻男女自由恋爱政府不管，但要受法律保护就必须到政府部门领结婚证。如果哪天突然下令不准自由恋爱了，必须要去婚姻介绍所，自由恋爱者一律不发结婚证，婚姻介绍所的中介费立刻大幅攀升。老百姓现在不能向政府买地建房，必须通过开发商，就像婚介所一样，房价肯定上去。二是全世界只有中国没有经济适用房和廉租房。新加坡、瑞典等大部分都是政府用公共资源提供廉租房和经济适用房。之前我国1998年规定，整个房地产中，经济适用房要占80%，廉租屋要占10%，剩下10%是商品房。因此，1998～2003年房价没有上升。但2003年开始出了国十八条，把经济适用房全部变成商品房。土地税是地方政府最大宗的财政来源，地方政府没有动力发展经济适用房和廉租房。他会选择与地产商勾结，地产商把房价炒上去，政府地价就卖得高。大家会发现，地产商无事可干。他会去爬山，谈人生、谈哲学。因为地产商只干一件事：行贿，别的事都不用干。

　　这两个结构性问题相当于两条管子，完成了房地产涨价的前提。只要熔岩熔浆一出来，就透过这两根管子开始喷发，形成火山。熔浆就是2003年之后开始的两大问题：楼市和股市泡沫，当时大部分学者是这么解读的，这一切都是因为经济发展太成功了，老百姓太富裕了，才有钱去炒楼炒股从而造成泡沫，这种说法叫做流动性过剩解读。而笔者认为这一切都是因为经济发展太失败了，经济生的第一个病叫投资经营环境全面恶化，熔岩开始产生了。结果就是很多企业家把应该投资在企业的钱，拿出来炒楼炒股，从而造成泡沫，

　　熔岩熔浆开始喷发造成楼价狂涨，火山开始形成。要解决问题就必须封掉这两个管道，同时把熔浆稀释掉。政府正确的做法一是允许自由恋爱。二是大面积建造经济适用房和廉租房。同时帮助企业家改善投资经营环境。如给他们更好的政策和氛围，不要去骚扰他们，让他们好好做生意，不要动不动叫他拆迁把他赶走，动不动城管、税务都来了，不要动不动来抽税、摊派税。企业家们愿意投资了，熔浆就自然而然被排解掉了。

　　政府从2008年10月份开始，推出一系列政策，包括4万亿的十大产业振兴方案，汽车、家电、建材下乡，银行信贷6成要用来做基础建设。这些政策都是利用明天来消化今天的产能过剩。也就是说，这些项目使得产能过剩更严重。以高速公路为例，在中西部建的高速公路有没有车在上面跑？基本没有。没有车跑的高速公路，就叫做产能过剩的高速公路。在建的时候需要钢材、水泥，所以可消化今天钢材市场2亿吨的产能过剩。也可消化水泥市场11亿吨的产能过剩。问题是建完以后怎么办？全部产能过剩。和2006年相比，现在的投资经营环境更恶劣，熔岩更多。并且又多了第二个病，严重的产能过剩，熔浆也更多，越来越严重。两个洞口又没有堵住，还是不能自由谈恋爱，还是不建经济适用房和廉租房，越来越多熔岩、熔浆透过这两个没有关掉的管道跑了出来，造成更严重的火山爆发。这就是为什么政策越来越多，但房价依然上涨的原因。

　　为什么政府所有调控政策会全部失败？从国一条到现在，都是一样的概念：压住，不让你涨。可火山爆发能压得住吗？压不住还好，它还能爆发，万一压住了呢？像很多地方政府执行力超强，像疯了一样打压。管子解决了吗？没解决。熔岩解决了吗？没解决，而且更严重了。硬压的结果就是熔岩会从最薄弱的地方找出口。通胀是其中一个出口，压住的结果是恶性通胀立刻爆炸。怎么办呢，再压通胀。再压还要爆炸，那会是什么呢？那就不知道了。

　　解决房价问题不可能一步到位，那是非常复杂的过程。第一步工作，慢慢开始立法，允许老百姓向政府买地，自己来建造房子，把这个管子给堵住。第二步，政府将卖地的钱像香港地区一样，拿出50%构建经济适用房和廉租房。要公开公平透明，购买人资料全部上网，允许网友做人肉搜索，看看他是不是够格买。并且经济适用房和廉租房买了之后只能原价卖给政府。亏了利息算你该付的房租。怎么解决熔浆问题？就是改善投资经营环境，产能过剩危机要帮助企业解决。