邓紫棋单曲:房产下降？

　　万科在上个月宣布不再降价的之后，这个月就改变计划，参加到集体降价活动中来了。其实从多种因素来看，目前的房价下降是形势所迫，也是不得而已。

　　根据国家统计局的数据显示，2月70个大中城市房价同比降1.2%，比一月份扩大0.3个百分点。房价加速下降的趋势明显。

　　按照一般规律我们可以判断，特别是赶上目前的经济危机影响，房地产市场的调整还会有两年以上的时间，因此虽然，最近有些地区的交易回升，但是在2011前房价下降的大趋势不会改变。主要理由是：

　　一、房价中政府费用下降的压力很大，全国政协委员许家印(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)披露：“房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一 。”

　　全国工商联在全国政协会上，递交的大会发言称。经过在9个城市的调查，房地产企业的开发总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，上海达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　调查显示，虽然开发商不能把高房价的责任都一股脑地推到政府头上，但是政府确实是个主要原因，土地财政的局面必须得改，政府要承担振兴经济的责任就不能不从自身上割肉。

　　二、大量空置房屋给未来市场造成巨大压力，2009年1月1日,北京可售住宅（已取得预售许可证,但未售出的住宅）14.8万套,约2600万平米，去年北京商品住宅销售了约6万套。依此推断,上述存量消化完至少需要2年，这不包括2009年的新增供应。据业内估计，实际控制数量估计还不止14.8万套。

　　三、多种途径传来的信息表明，政府方面不会再出台救市政策，开发商走出困境只剩下降价这一条路了。

　　温总理的政府工作报告没有新政策出台的信号。

　　近日，齐骥也表示，住房和城乡建设部近期不打算再出台新的房地产调控政策。齐骥甚至表示：“我从未说过‘救市’二字。” 齐骥表示，对于房地产企业的态度，是根据市场变化的需求主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售。

　　北京市建委主任隋振江也表示，北京目前虽然房价在下行，但房屋成交量却在回升。下一阶段将重点落实之前新政中提出的政策，不会再有大的房产新政出台。隋振江同时表示，北京人口压力很重，不具备以落户的方式推动房市的条件，也未研究过此政策。

　　四、开发企业资金链紧绷，降价卖房是自救唯一办法。去年年底，北京已经出现房地产企业申请破产的案例，法院受理的房企破产案出现增多趋势。据了解，由于拖欠巨额债务，楼盘销售状况不好资金难以回笼导致资金链断裂，北京华强奇苑房地产开发有限公司已经被债权人向房山法院申请破产。

　　北京京门房地产开发公司负债额已高达2亿元，去年年底该公司向法院申请破产。

　　潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示，从2008年初开始，全国房地产成交量就一直在下降，下降速度还很快，“总体来说，中国房地产企业的资金非常紧张。从长远来看一定是接不上的，只能维持拆东墙补西墙的被动局面。” 在不远的将来，房地产企业将会遭遇到生存危机。

　　五、　随着国家拿出9000亿元建设保障性住房，保障性住房成为房地产市场中的热点。在今年投入大量资金建设保障房的同时，北京迎来了去年开建的限价房上市潮，但是与去年哄抢限价房不同，今年各地都出现了弃够限价房的情况。这说明即使是限价房这样所谓的低价房屋，人们也开始挑三拣四了，何况高价商品房？

　　人们买房正悄悄地进入比价格、挑地段、选户型、看环境的时代了。房价合理不合理？ 政府定的不算、开发商说的不算，经过了市场检验才行。

　　长期以来，限价房寄托了人们对“降低房价”过多的希冀，现在看来，这种作用开始发挥效用了。

　　六、其实决定房价高低的最主要的因素是人们的收入，同样的房价对不同收入的人来说，感觉是不一样的。因此，不管房价多高，总是有人买房，即使今天在大多数人在望房兴叹的时候，只要房价有些下降，房屋的交易量就有上升。

　　但是最为一个市场来说，决定房价的主要因素因该是社会的平均收入水平，因为，房子这个问题不像其他的奢侈消耗品，只有少数人享用，房子是人人都需要的。

　　但是，现在的房价比依然比国际上普遍认可的1：5—6的数据有非常大的差距，我国很多地区的这个参数达到1：30以上，普遍的都在1：15以上。

　　房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，住房的消费水平最终受制于收入水平。

　　当前，北京规定三、四环以内的楼盘，住房总价在150万-175万，也算做是普通商品住房，这对中低收入家庭来说，其房价收入比达到20倍以上，显然是与普通商品住房的性质是相悖的。人们买个普通住宅都要倾其一生的所有财富都难以支付，这样的房价应当还有一个比较大的下降的空间。