透视镜:京、沪、广、深房屋买卖租赁记（租房篇）

在异地工作，住房问题始终是一道绕不过去的坎，当初来乍到的异地求职者在匆忙找房子的情况下也要懂得保护自己、维护自己的权益。尤其在各地都开始大规模建设公租房的时刻，合理租房，如何花最少的钱租最合适的房也是异地工作者需要关注的。以下为你解读“京、沪、广、深”四大城市的租房条例，希望异地工作者可以找到一个经济实用的住所。
北京
公租房
申请资格
符合以下标准属于公租房的保障人群——
一是廉租房、经适房、限价房轮候家庭。
二是有稳定收入、稳定工作的新毕业大学生、新就业职工等。
三是部分符合条件的外来务工人员。
对于第三类公租房纳入外来务工人员，《意见》要求，申请公租房需要具有稳定工作和收入，至于工作时间的年限、收入多少，这由各区县根据自身情况确定。
申请方法
非京籍人士可通过单位申请由单位所在地区建设的公租房。
租赁期限
1．租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。
2．承租家庭需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。
3．承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。
前程点评：北京的新建公租房与上海类似，将允许异地工作者租住，但其具体细则尚在研究中。而申请公租房的异地工作者所申请的公租房基本在公司所在区县，分别有人才公寓和小户型租房可选，异地工作的上班族若能申请到公租房，不仅经济压力能得到缓解，上下班的交通压力也能得到改善。
公租房的租住对于普通异地打工者能够减少部分房租负担，但此前曾爆出北京正在建设中的公租房租金在20至30元一平方米的价格，对比普通的租房并没有优势，也不由得让人对公租房能产生多少优惠产生担忧。
上海
《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》正式向社会公示，征求社会各界和广大市民意见，并将在进一步修改完善后，及时颁布实施。
租赁期内不得随意调整租金
居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。
租赁期一年押金不得超过1个月租金，租赁期1年以上押金不超过2个月租金
一般来说，在将住房出租时，居住房屋的出租人通常会向承租人收取一定的租赁保证金(即“押金”)。而据承租人普遍反映，由于现阶段的租赁保证金收取过高，抬高了租赁门槛。
为此，新《意见》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。
房东不续租需提前一个月通知
新《意见》规定：合同期满后出租人不再继续出租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。
转租限制
居住房屋转租应当经出租人书面同意；转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。转租人若违反规定，出租人可以解除居住房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
租赁期内新业主不得赶走承租人
租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。新房屋业主不得要求承租人腾退房屋。
在优先购买权方面规定，租赁期间，出租人出售房屋的，应当提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人放弃优先购买权的，出租人方可向其他人出售。
出租人在转让房屋前，应当与承租人就看房的时间等进行协商。
房屋租赁须登记备案
居住房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门办理房屋租赁登记备案。
对出租房屋的条件进行规定
出租的居住房屋结构及其附属设施应当安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，且其出入口、通道等应当符合治安和消防管理的有关规定。对于违法建筑、不符合安全和防灾等工程建设强制性标准的房屋、危险房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。
人均居住面积不得低于5㎡，三口之家至少租住12平方米
新《意见》规定了人均居住面积得低于5平方米。不过，考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。比如，一个家庭三口人如果租房居住在一间面积为12平方米的房间内，或许也将被允许。
前程点评：租房是异地工作者最大的困扰之一，异地工作者也希望有一个公平公正的租房市场，而本次上海市发布的《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》进一步规范了房屋租赁市场，保障了租房人的权益。对群组等问题进行了规制。
租房者自己也需要注意不要为了贪图便宜而住劣质的、有问题的住房，不仅自己住的不舒适，也容易产生各种问题，一旦产生问题引起纠纷，反而给自己更添麻烦。
申请公租房
申请资格
根据规定，申请公共租赁住房的对象可以是家庭，也可以是单身人士。但必须同时符合4项条件：
一是有上海城镇常住户口或上海市居住证，连续缴纳社会保险金达到规定年限。
二是已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。
三是在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽。
四是申请时未享受上海其它住房保障政策。
申请办法
申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可以向上海户籍所在地的运营机构提出。上海市、区(县)将对符合条件的对象，根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。
租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签。“公共租赁住房只租不售，而且主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。”
前程点评：就上海市公布的具体实施细节，公租房的租金将略低于市场租金，并且能够利用公积金支付房租，这对于承担经济压力的异地工作者不失为一个好消息。但公租房对异地工作者也有不少限制，同时公租房“僧多粥少”的局面也不会改变，作为异地求职者能否真正住上公租房尚要打上一个问号。
公租房的租期在2至5年之间，只能解决短时期的住房问题，异地工作者若想在上海长期居住，还是需要做好理财计划，规划将来的买房计划。
广州
公租房
由社会力量建的公租房没有户籍限制，符合条件的外地人也可以申请，租金最高不超过市场价80%。
申请资格
社会力量投资建设的公租房：入线标准拟规定为年可支配收入在7万元以下、家庭年可支配收入在14万元以下。
按照这样的规定，新就业大中专及职校学生、引进的专业人才、教师和优秀外来工，不论是单身人士还是家庭，都可以申请到公租房。不过，个人资产净值限额25万元，家庭资产净值限额50万元。
公租房申请还拟规定不受户籍限制。在广州工作并签订3年以上（含）劳动合同的新就业大中专及职校学生、引进的专业人才以及在广州工作并连续缴纳满3年社保费的外来工，都可以申请。
申请条件
符合条件的申请人由用工单位对其工资收入等情况进行审核并予以证明；无用工单位的，由户籍所在地街道办事处、镇政府对其工资收入和居住等情况进行审核；
入住管理
公租房租赁合同期限为3年，租户不能同时享受其他保障房。对外“夹心层”的家庭，则只租不售。
在动态管理方面，拟定对承租公租房的家庭或个人实行年审和不定期随机抽查。对不再符合承租公租房条件的家庭,取消其资格；对家庭收入、人口等情况发生变动,但仍符合政府主导建设的公租房条件的,按规定相应调整租金标准。
对于需要腾退公租房但暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按原租金标准计算。
前程点评：广州的公租房分政府力量与社会力量建设，这是它与其他地区最大的不同点，这意味着在广州的异地工作者可能不用和广州的当地居民竞争同一套住房，大大提高了他们租住成功率。另据悉社会力量建设的公租房房租最高将低于市场价的80%，能减轻异地工作者的部分负担。
深圳
租赁条例
租房三日内须办暂住证
承租人必须如实向出租屋业主或者管理人和出租屋管理机构说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证件，并如实填写租住人员信息登记表；
其他入住人员发生变更的，承租人应当及时通报出租屋业主或者管理人，并于七个工作日内到出租屋管理机构办理租住人员信息登记变更手续；
人均租住面积不得低于六平方米
住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位；没有经批准施工图的，应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。
前程点评：深圳市《租赁条例》意在杜绝群租，保护承租人利益不被侵犯，但也有声音指出，对于群租“一刀切”，对“蜗居族”来说经济上增加了不少负担。
深圳现有的公租房尚只允许具有本地户籍的居民居住，至于何时开放一定量的公租房给来深打工者居住，此事已在酝酿之中，不日就会出台。但考虑到此前由于深圳公租房比普通租房价格还贵，并导致2010年底住客大量退租的情况下，在深圳的异地工作者与其等待政府出台政策等待便宜的租房，倒不如自己想办法解决来得实际。