海外楼市真相与启示

中国的楼市曲线始终与政策变迁相呼应。

“限购”政策的推出，让人真真真切切感到“给插上投资理财翅膀的房市烈马勒了一把缰绳”的力量。

自此，“中国楼市将奔向何方？”也就成了所有“利益攸关者”不能不问、不能不想的问题。

其实，现实点说，与其琢磨“中国楼市将奔向何方”的事儿，还不如静下来重新梳理一下“解决中国人住房需求的思维与路径”。

“大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事”，“如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪”。美国《大西洋月刊》驻沪记者的一番话，在多多少少令人百味俱生时，又有些许茅塞顿开。

若真的让“必须自我购置房产”成了所有中国人生存的硬需求、若真的让“没买房子就别想娶老婆”成了社会公理的话，那么，数不清的年轻人和他们的父母，就会在不要被“一房否决”的境遇中，背负起连美国这个世界最发达国家都没鼓励、没实现的“居者购其房”的超级重任。

“太累了”，就很难有生活幸福的愉悦。

纽约的房价不便宜，让房价跌到大部分纽约年轻人基本考虑买房，管理者、投资者、消费者并没有这样的企求，但让一般民众有房住、住得起，却是管理者、消费者的共同诉求。

在纽约，“大部分年轻人更关心的是找一套租金性价比高的公寓，如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的楼市。”下面的报道给出了这样的信息。

在中国的夹心层承受租金暴涨重压的此时此刻，纽约“租金控制及稳定”政策，尤其值得中国各大城市的决策者借鉴---把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂。

租房，是纽约年轻人的“住房价值观”。直到现在，纽约仍然有接近100万套公寓处于“租金控制及稳定”政策保护之下，每年的租金只能以非常小的比例上涨。这使得年轻人并不热衷于买房，而是找一些更好的方法投资理财。

在德国，大约六成的人没有自有住房，因为保护租房者的法律很健全，他们可以用很低的成本租住高质量的房子。

住房，乃现代社会人的必需品，但房产则不是个人“必须拥有品”。这是两个概念。对占社会大头的普通民众来说，恐怕不能让他们只能走买房一条道儿，应当还有一条更为宽广的供给比较充足、价格能有保护、租期相对安稳的租房选择。

海外楼市的真相还提示人们，但凡海外成熟的房市，就不会像股市一般跌宕起伏，也很难有从中国房市过去情形演绎想象出来的靠炒房能暴富的空间。下面报道记录的日本在楼市泡沫形成与破裂中的幻灭故事，或许对今日中国炒房族有些前车之鉴的参考。

而在国内房市调控之后，一部分游资会流向“海外”企望“抄底”。但海外楼市真的像看上去那么美吗？美国有钱人绝不比中国少吧，为什么他们却没有炒房热潮？难道他们“有觉悟”、“讲风格”、有意留着便宜让中国炒房者去占吗？海外买房的中国投资者，凭借的还是在国内炒房的惯性，那里的住房消费观、住房文化观、交易管理规则等等全都“两眼一抹黑”，这就注定了海外炒房的成功率会处于一个极低的水平。下面的报道也会给出一些真实的状况。

要说的是，如果我们也把租房当作满足住房消费的主导政策之一，那就需要在加大租房房源供给、鼓励租房措施、管理租房办法等诸多方面，研定出全套调控政策。

毛泽东曾有一句名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意。”人们寄望从“限购”政策出台开始，在推出保障房、房产税等政策之外，各级决策层能够拿出更多的公共治理智慧，孕生出全面解决中国“人有所居”的战略规划和配套政策。

从某种意义上讲，保障租、不限买、严限炒，可供作未来解决城市人住房路径的一个选项。相信，当人们有了更丰富的选项之时，算算账，比一比，会做出明智的消费抉择，一个合理的住房观会慢慢形成。

曾价格奔腾的楼市烈马在“限购令”中暂息下来，炒房投资欲望有了一道遏制的屏障，但是住房刚性需求增长之势坚挺，让人住得起的安安稳稳的房子供给，依然存在巨大的缺口。

“五年建设3600万套保障房”带给普通民众一缕希望。有了实实在在的希望，等待就会转化成一种幸福。

算一算纽约的买房账

特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策，把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂

文/艾明德(Adam Minter)(美国)

尽管人们常常把上海和纽约做各种类比，但在纽约买房，和上海的情况却完全不同。

我的两个好朋友刚刚在纽约曼哈顿的“华盛顿高地”(Washington Heights)社区买了平生第一套两居室的房子。

两个朋友都是35岁左右，男方是个律师，女方在大学做行政工作。曼哈顿是纽约地价最贵的区域，其面积很大，华盛顿高地又是曼哈顿位置较偏的一个社区，从那里乘地铁去城市中心的时代广场约需要40分钟。华盛顿高地空气比城里要好，居民一般年纪较大、受教育程度较好。

这套房子，朋友夫妇共花了55万美元(约合375万人民币)，首付30%，除了两个卧室以外，客厅和厨房都宽敞，还有一个卫生间。相当于北京100多平方米的房子。

当然，这还是在华盛顿高地。如果是在曼哈顿最好的地段，没有100万美元是很难买到一套公寓房的。在一些中国人都耳熟能详的地段，比如中央公园附近的上东区，房子就更贵了，基本没有在300万美元以下的。布鲁克林和皇后区要便宜一点，大约是曼哈顿价格的一半左右。

这些都还是纽约的传统市区。现在越来越多的人搬到离市区越来越远的地方，比如以前的工业区。

从历史来看，纽约市是美国极少数的在经济危机中楼市不跌的城市之一。21世纪前5年纽约楼价因为华尔街繁荣带来的增长值一直保持到今天，其原因很多，比如这里富豪家族云集、华尔街依然健康运转、国际买家仍然青睐曼哈顿。在我看来，上海的中心城区也有类似的一些特质，尽管上海和纽约楼市区别很大。

大部分纽约人、特别是年轻人其实根本不考虑买房，只是租房。能够买房的人当中，一部分是家族出钱，这些人一般在20多岁就买了；如果是成功的律师和华尔街金融人士，而且是其中特别善于攒钱、工作报酬又相当好的，才有机会在“奔三”或者30出头的时候买套房。

但大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事。如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的纽约楼市。他们更关心的，是找一套租金性价比高的公寓。纽约有法律限制公寓租金每年的上涨幅度，所以如果足够幸运，可以以低于市场价很多的租金在一套公寓里住很长时间。

如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪---如果是那样的话，大部分纽约人都要打光棍了！房价太贵，租赁房源又相当充足，所以根本不必想什么买房才能结婚的事。许多纽约的年轻夫妇更愿意先攒钱，以后去纽约以外的地方买个更大的房子。

这里特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策。自上世纪70年代初，纽约市就通过法律，通过控制和稳定租金来保护一部分租客。起初，这项措施是为了防止一些老年居民因为房租上涨过快被迫搬出租住的公寓。后来，政策也开始保护更年轻的中产阶级，把他们长期留在这座城市里，使纽约不致于仅仅是富人的天堂。

具体的措施很繁杂，简单说来，如果某座公寓被“租金控制”或“稳定”了，每年的租金只能以非常小的比例上涨。因此，在纽约，你会在一些非常昂贵的地段看到一些租金奇低的房子。但如果租客的年收入超过了一定数额(一般是17.5万美元)，这个保护措施就自动取消，租金回复到市场价。

这项政策导致的结果是，不少居民强烈愿意在一间公寓里租住很多年，而并不热衷于买房。我认识一对在纽约格林威治村一套公寓里居住了40年的老夫妇，房子市价已达300万美元，但租金仍然是上世纪70年代的水平！这真是个划算的买卖，不过他们的房东一定快疯了。

有那么一段时间，日本民众处于极度亢奋的状态，认为只要拥有巴掌大的一块土地，到了美国便有了双手，到了世界其他国家则相当于拥有一切

《望东方周刊》特约撰稿陈言报道

1987年，日本全国的土地价格为1673万亿日元，相当于同一时期美国国土总价的两倍，按媒体的话说---“拿一个日本可以换两个美国”。有那么一段时间，日本民众处于极度亢奋的状态，认为只要拥有巴掌大的一块土地，到了美国便有了双手，到了世界其他国家则相当于拥有一切。

马可·波罗曾在《东方见闻录》中记载说，中国东海上有个国家Cipangu，盛产黄金。在中世纪和近代，欧洲曾认为日本是那个“黄金之国”，但据18世纪到日本去的传教士记载，他们去了一看，才发现日本实在缺少资源，生产力极度低下，以至于都没有兴趣把日本当成征服的主要对象。

直到20世纪80年代，日本才出现了巨大的变化，成为世界最发达的国家之一，“遍地黄金”之说再次传出。别的且不说，光看土地价格，便能知道这个国家多么富有，每一寸土地价格都是美国的40倍。人们忽然发现，只要和土地沾上边，就等于拿到了黄金，拥有了巨大的资产。

那个时候，中国的改革开放已经进行了将近10年，但国内大多数人对于土地和楼价还没有什么概念。本人当时正好赴日留学，亲身经历了日本的疯狂和泡沫的破灭。如今回忆出来，或许可以为今天的中国人提供另一种看待当下的视角。

人人热议“股神”、“地王”

在那个时候，如果走进日本的高等学府，会发现图书馆常常空无一人，教师忙于社会调查，学生在各地实践，借书的人不少，读书的人不多，和当时中国人喜欢泡图书馆形成了极大的反差。

研究生院的学生有很大的“研究室”，大家也喜欢在那里讨论问题，一聊便是几十分钟甚至几小时。当时日本同学讨论的话题很宽泛，不仅和专业有关，也谈社会的变化，特别是“股神”、“地王”这样的话题。我们这些刚刚从中国到日本的留学生，对股票楼市完全两眼一抹黑，完全没法和他们讨论。

但报纸还是可以看的。当时日本报纸上占最大篇幅的版面并不是政治经济政策，而是“理财”、“金钱”、“金融”，一些没有上过大学的普通家庭妇女，在电视屏幕上都能讲出一套套的理财术语。

1990年寒假，我从东京去大阪，在一位日本新闻界前辈的引见下参观大阪证券交易所。虽已放寒假，却有不少中学生来这里参观，不少学校已经在中学课本中加入了金融方面的内容。孩子们尽管看上去满脸稚气，但都显得很有经济头脑，向交易所的解说员提出了很多我们听起来非常艰深的问题。

大阪证交所一位很有经验的职员单独带我参观了交易所，解释了日本的交易制度、近年交易额迅速提升的数据。让我一直记忆犹新的是，我随口说出了几家企业的名字，这位职员立即报出了它们的交易号、这些天的交易数量和股价的升降，如数家珍。

那时日本股市已经进入到最高阶段，日经平均股价接近4万点，所有人都认为，日本很快要进入新的时代了。但在将近20年后的2008年，日经平均股价一度跌到了6000点以下---人人都能玩股票、个个都能赚钱、大大小小都是股神的时代，彻底一去不返了。

而较之股票，土地和房子是当时日本人更大的信仰。

“土地不一样，美国国土比日本大20倍，而我们的价格是他们的两倍，而且谁也不能让日本的国土面积多出一寸，你得到了别人就不再能得到了，价格不会下跌的。”不止一人对我这么说。

尾上缝传奇

说起日本楼市的泡沫时代，就不能不提一个名字---尾上缝。

现在的尾上是一个在监狱中服刑的81岁老奶奶，但20多年前，她不到60岁的时候，却是个足以在日本呼风唤雨的人物。

透过任何的泡沫，我们都可以看到这样一个利益链条：一个人有了一些土地，便能拿土地担保，从银行那里借到钱，有了钱就能买股票、买新的土地，让财产的雪球越滚越大，直至无法收场。

尾上也不例外。从1986年到1991年的5年里，尾上以自己的一家小酒馆做抵押，通过各种台前幕后的辗转腾挪，从银行借到了2.7736万亿日元，用来购买股票和土地。这个数字相当于大阪市两年的财政预算，超过了世界上最昂贵的海上机场---大阪关西机场的建设费用。

尾上因此也成为了所有银行的座上客。一家报纸经济部的记者告诉我，最高峰的时候，不少银行在尾上家的酒馆放置了办公桌，银行职员一大早就到这里来打扫卫生。尾上需要钱的时候，只要在家里和银行的人说一声，便会有专车送来，“连个电话都不用打”。

当时尾上每年光付给银行的利息就高达1300多亿日元，平均每天给银行挣两三亿日元，哪里能找到更好的客户？派驻在尾上家酒馆的职员，地位比普通的支行行长都要高，因为一般的支行一个月最多也就有数亿日元的利息收入。

尾上的“第一桶金”，来自大房地产商大和房屋工业公司创始人石桥信夫之兄石桥义一郎。据说他十分喜爱尾上，每次开车来这里喝酒，便送上数千万到上亿的现金，前前后后总共给了她35亿日元的现金。有了这些钱和这样的关系，才有了后来尾上的传奇故事。

我在大阪时，曾专门去寻找过那家传奇的酒馆“惠川”。那是上世纪90年代，周边全是打麻将的棋牌室、工薪阶层喝酒的廉价酒馆，再有就是一望而知提供性服务的场所了。一位每年比当时日本大多数知名企业赚的还要多的超级金融风云人物，竟是“妓”窝里飞出的金凤凰。

据日本记者说，尾上虽然年纪不小，但很有魅力，她家酒馆有一个蟾蜍雕塑，口中含着一枚金币，说是有求必应，十分灵验。传说这个蟾蜍对于股票和土地交易的判断，从未出过闪失，让老太太战无不胜，日进斗金。

但蟾蜍最终没能给尾上老太太带来永恒的财富，后来日本土地价格暴跌，她也在1991年因欺诈罪被逮捕，判处12年监禁。20年后，她的名字已无人提及，2万亿日元的钱是如何还的，有多少家银行因此倒闭，也已无人知晓。

田中森一之劫

泡沫时代，也是一个荡涤人性的过程。

上世纪80年代，日本有一个特别著名的律师叫田中森一。田中原本是检察院的检察官，对政商勾结特别看不惯，作为利库鲁特事件(上世纪80年代末日本著名的政商勾结案，直接导致了当时的首相竹下登下台---编者注)的检察官，在明知政府高官与企业有染且数额达数十亿日元的时候，上司却不让他继续追查。他一气之下辞去了检察官的职务，当了一名律师(按照日本法律的规定，检察官辞职后可自动获得律师资格)。

但辞职后，田中却走上了一条完全不同的人生道路，他开始为黑道和有巨大经济问题的人辩护，并因此积累了巨额财富。“我去参加个聚会，通常会有红包送来，说是交通费、茶水钱，但打开一看，里面会包了1000万日元(约10万美元)。”田中后来回忆说。政治家、黑道都把眼睛盯在土地和股票上的时候，让田中这样的人也有了足够的赚钱机会。

田中一直以“黑社会守护神”的姿态出现，直到他自己因为欺诈罪进了监狱，才彻底断绝了与正义或者是欺诈的一切关系。

我自己在日本时结识的普通日本人，虽没有如此激荡的人生，却也经历了很多人生起伏。打工时的几位朋友，现在差不多都已经进入了退休的年龄，都曾在那个疯狂的时代购买过房产和股票，而且主要是从银行借钱买的。当时他们赚了钱就请我去新宿的餐厅吃豪华大餐，现在，同一个地方的同一种菜，价格已不到当年的一半。

一位在著名高档住宅区目黑区买了两套房子的朋友，早已把房子退还给了银行，至今还欠着银行很多钱。“虽然已经年过60了，我还是要继续打工”，这位老友说。20年前，他未婚，现在依然未娶，没有了房子还背着巨额的债务。

中国民间长久以来，一直缺乏国际投资的经验，这导致海外买房的投资者，凭借的依然是在国内炒房的惯性。这就注定海外炒房成功率，仍会处于一个非常低的水平

《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

“每当有人问我，在美国有别墅是什么滋味，我的第一反应就是贵。”黄鑫说。

2009年上半年，黄鑫在美国南加州买下了一幢独栋别墅，前有花园，后有泳池，“总价才50万美元。”黄鑫告诉《望东方周刊》。用在上海市区买一套两居室的钱，买了一套“和美国大片里富豪住的一样”的别墅，让温州老家的亲戚们啧啧称赞了好几天。

每当看到别人拿着别墅照片羡慕不已的样子，黄鑫就对自己的投资充满了信心，尽管买房之后，仅仅过户、验房、保险，就又花去了令他咋舌的5000美元。

满足和乐观的情绪，伴随了黄鑫很久，这也直接促成了他的亲戚们纷纷报名参加海外购房团，“抄帝国主义的底。”

直到接到代理公司要钱的电话，黄鑫才发现，在美国养一套别墅，绝不像在中国那么容易。

“每年地产税要交8000美元，社区管理费要3600多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要10000多美元。”黄鑫说。美国养房的经历，还解开了他脑子里存在多年的很多疑惑---“以前看电视上，美国人没事就在家修修补补，剪剪草坪，那时候还纳闷，美国人的休闲生活还真特别。现在才知道，那是因为请工人太贵了。请工人修草坪，一个小时要好几十美元。不修，隔壁邻居还要告你。”

收益，却完全没有预想中的高。“美国是个透明的社会，大家的判断都很一致，这幢别墅的收益，就应该是不到5%的租金回报，以及5%左右的房价升值。”黄鑫说，高成本和低回报，让他很快就动了脱手的心思。

但如果真的出手，又要支付一大笔钱：相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费，总额约为4万美元。

两难之下，曾在上海炒房多年的黄鑫恍然大悟：为什么美国有钱人不比中国少，却没有人炒房。

从“以房养学”到纯粹投资

黄鑫的经历，在2008年前后的“海外炒房热”中并不鲜见。

2009年初，上海人柳擎也曾以半观光的形式，加入过一个美国炒房团，那也是柳擎第一次踏上美国的土地。

只不过，相对于5万元的高额团费，收获实在是太少了。14天的行程里，柳擎们都是上午看房，下午观光。但问题是，对于一路上所看到楼盘，柳擎并没什么深刻的印象。“一大群人涌进去，东看看西看看，很多东西都没问清楚，导游就催着上车了。”

即便如此，“这样的高价看房团还是火了一年多，最高峰的时候，一天就有好几个团从不同城市出发去美国，季节适宜的时候，还要排队才能报上名。”在上海开办了一家海外购房中介公司的陈志敏告诉《望东方周刊》。他说，这段时间也是一个转折点，“以前中国人在海外买房，绝大多数都是以房养学或者为移民做铺垫，但从2008年以后，单纯的投资成了海外买房的主要目的。”

所谓“以房养学”，主要是指富有的中国家庭在子女出国留学时，在当地购买一套大的住房，再将多余房间出租，用租金来抵销在当地的生活费。

陈志敏介绍，“以房养学”在澳大利亚最为普遍，“留学澳洲的中国人，很多是从高中就出去了。从高一到大学毕业一般至少要5年，房租是相当大的一笔开支。于是有条件的家长，就会在澳洲买一套公寓，除了自住，还可以将多余的房间出租。”一般情况下，中国家长都是一次性付清房款，“租金收入基本就能抵销生活费。”

而大部分留学生学成后都会移民澳洲，所以在当地买房也不存在急于脱手的问题。

“为移民做铺垫”，是指移民澳大利亚必须满足5年内在当地累计住满2年的条件，于是很多人在移民之前，就先在当地买房。

那时候，中国人在海外买房，准备工作做得还是非常细致的。“特别是在区域上，很多人指定要哪个州的哪个区域，原因很简单，就是附近有知名的中学或者大学。”但这一切，随着金融危机的到来而迅速改变了。

“抄底良机”并非良机

在2008年的上海秋季房展上，来自美国佛罗里达、澳大利亚墨尔本、日本东京等地的楼盘一度占据了相当大面积的展区。300万元，在上海市中心连一套像样的两房都买不到，却可以在美国买下一套带泳池的别墅，这一度在上海引起了轰动。

在2009年的北京春季房展上，又有70多家美国开发商组团参展。按照他们的宣传，彼时美国房地产市场已经调整了一两年时间，平均房价从最高峰回落了三到六成，正是中国人抄底的好时机。

而在当时，这样的宣传还不算是最具 惑性的。“当时，温州民间非常最流行的还是去买美国的‘法拍房’(银行没收后再拍卖的房产)。”李华星告诉本刊记者。李也是温州人，曾在上海炒房多年，因为有移民的打算，是圈子里在美国置业最多的人。

不过，李华星没有参加看房团，而是托朋友找了几个在美国的独立房产经纪人。而经纪人推荐的几套法拍房，也的确有让人心动的理由。“2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。而且，这不是经纪人随口说说的，而是法院对外拍卖时提供的信息，可信度很高。”

在强烈的抄底冲动下，李华星一次就买下了3套“法拍房”。多年来只能仰望的西方发达国家，此时却成了房地产的“价值洼地”，让中国投资客开始躁动起来。

2009年，网络上热传着一个名为《200万在世界各地买什么样的房子》的帖子。

在这个帖子里，美国纽约市区房价折算成人民币，只有2.5万元到5万元，法国巴黎房价为4万元到10万元，澳大利亚悉尼为3万元到5万元，泰国曼谷是1万元到2万元，韩国首尔约6万元，西班牙巴塞罗那约6万元，俄罗斯莫斯科是2万元到3.4万元，德国柏林只有8000元到1万元，而日本东京也只有2万元到3万元。

按照帖子上的数据，不到10000元的均价，在上海只能购买外环以外的两房公寓，但在柏林，却已经足够买一套200平方米以上的豪宅甚至别墅。

“这个帖子当时在温州炒房团中间流传得很广，有些人直接打印下来带在身上，有些人马上就打电话给国外的亲戚朋友，问他们，国外房子是不是真的这么便宜。”黄鑫说。他自己也是在看到帖子之后，才主动找上中介公司，买下了那套后来让他头疼不已的别墅的。

但在那一波的海外买房潮中，找到个结局完美的故事却很难。

就连以一折价买下法拍房的李华星，也对自己的投资后悔不已。“买房子的时候，其实只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。”

更让他胸闷的是，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金了。“委托管理的当地中介公司也无可奈何，让我亲自去一趟。可难道还真飞过去打官司吗？”对于房屋被“白住”，李华星颇为无奈，“如果倒手卖掉，还要6%的中介手续费，那就亏大了。”

李华星说，在买下房子很久之后，他才知道，美国房价虽然已经下跌了很多，但也只是回到了2003年前后的水平。而美国的房地产泡沫破灭其实是2000年开始的，那时候的房价，还不到2003年的2/3。“当然，这些数据，美国人是不会告诉你的。”

2010年，“为中国人设计楼盘”已是个全球现象

因为成功案例太少，2008年开始的海外买房热，在2009年中开始就逐步退烧了。但随着2010年以来国内楼市调控的加强，特别是限购令在全国的大范围铺开，海外买房热又再次兴起。

2010年10月，上海搜房网和上海电视台组织了一次澳洲购房团，短短3天内，一行10多人的购房团买下了10多套别墅和海景公寓，其中，还有一名投资客豪掷4000万人民币，一次买下1幢别墅和4套公寓。

在海外媒体眼中，中国的炒房者也到了让他们“惊呼”的程度。

据海外媒体报道，2010年3月，一名中国女老板以近1.2亿元人民币买下了墨尔本一套900平方米的高级公寓。一个持学生签证的中国女孩，不懂英语只会不停举手，却以约1143万元人民币拍得一套三居室房产。

在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8%的份额。在加拿大最大的华人聚集地温哥华市西区和列志文市，中国内地买家几乎占据整个市场。

在西班牙马德里，德国慕尼黑、柏林等地，中国买家的每一次大手笔，都能在当地媒体上找到长篇累牍的报道。

在日本，一些房地产商开办了中文网站，在中国游客出没较多的区域散发中文传单，一有游客对楼盘感兴趣，中介就会派出专门的翻译陪同看房。北海道、东京等地，还出现了专门为中国人设计的楼盘。

实际上，“为中国人设计楼盘”，如今已是个全球化的现象。

加拿大的多伦多、温哥华等地，宣称“大厅小卧、封闭式厨房、超强抽油烟机、全不锈钢厨具”的楼盘就比比皆是。“这就是针对中国人的特点设计的，因为西方人做饭没什么油烟，用不上封闭式厨房，南亚人则习惯于小厅大卧。”美欧置业顾问公司李明义告诉《望东方周刊》。德国柏林也有公司专门打出广告帮助中国人在当地买地，并自行建造别墅，价格多在200万到300万元人民币。

这是一次席卷全球的“抄底”。李明义说，据他了解，2010年以来，中国投资客的目光，已不再局限于加拿大、美国、澳大利亚，英国、日本、德国都出现了相当数量的中国投资者的身影。

“炒房”模式在国外很难行得通

和2008年前后以温州炒房客和山西煤老板为主体的海外炒房时代相比，如今的海外炒房，更多了不少“技术含量”。

2008年的海外看房团，很大程度上就是按照温州炒房团的模式打造的。“温州人在国内看房，就喜欢包一部大巴士，熟悉的朋友聚在一起，上午看房，下午逛街购物。”李明义说。他在房地产业浸淫多年，上世纪90年代末就曾有为国内楼盘去温州办展览的经历，“那时候，温州人都带着一麻袋一麻袋的现金去现场下定，一天下来，三个点钞机坏了两个。”

但温州炒房团的模式，在国外却行不通。

“美国人买房，大多是先选好经纪人，经纪人按要求筛选出适合的项目供买家挑选，然后，再对有意向的项目进行细致的调查。”李明义告诉《望东方周刊》，调查的方面涵盖房屋所有权、负债情况、房屋质量、周边环境(如周边有几家学校、有没有垃圾填埋场、离医院的距离)，形成的资料有时候甚至厚达百页。

在复杂而精细的前期准备之后，买房者还要聘请房产律师，陪同看房、签约、验房、查验房产资料、交割，整个过程长达几个月，而在纽约，聘请律师的费用也高达4000美元。

李明义说，像中国这样去看一次楼盘，再和售楼处人员聊一聊就下定的情况，在美国人看来，简直就是不可思议。

“现在出去买房的中国人，大多学会先在中国找好经纪人再出发了。”李明义说，2010年以来，他收到的国内买家委托数量增长了2倍多，这比2008年海外买房的人数还要多得多。

但这样的进步，还不够。“最重要的是，中国民间长久以来，一直缺乏国际投资的经验，这导致海外买房的投资者，凭借的依然是在国内炒房的惯性。”李明义说，这就注定现在海外炒房成功率，“仍会处于一个非常低的水平。”

最重要的是，“炒房”这种模式在国外就很难行得通。李明义说，以目前海外炒房的新热点---德国为例，大约六成的德国人没有自有住房，“因为德国法律对租房者的保护很健全，他们可以用很低的成本租住很高质量的房子，另外，多年来，德国每年的房价增长只有2到3个点，房子根本不具备投资价值。”

而中国人移民较多的加拿大，尽管近年来大城市房价每年都有10到20个点的上涨，“但也大多是海外移民推动的结果，从投资回报上说，也没有多少价值，因为加拿大本地人，租房的也越来越多。”

在加拿大，“如果买房，管理费、房产税、保险、维护费都是不小的开支，而租房却什么都不用管，租金却不高。”李明义说。

在另一个中国人移民、炒房的热点国家---澳大利亚，政府也于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。“据说，澳大利亚已经在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，还可能被罚款甚至坐牢。”

另外，中国人在海外买房，还存在很多误区。

“中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，这完全是照搬国内经验。”李明义说，但在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。

“基本上，只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。”李明义认为，这一波海外买房热潮，也不会持续太久。