追溯:保障性住房建设管理漏洞亟待封堵

一些地方经适房政策执行“跑偏” 廉租房缺少专门人员机构“盯牢”
●受利益驱动影响,地方政府、房地产开发企业对经济适用住房建设热情不高
●一些经适房不是由中低收入居民和家庭所购买,反而成了许多高收入人群的资产和投资工具
近日,总投资8亿元的青海省最大拆迁移民安置工程“康川新城”被曝出存在严重质量问题。
根据今年3月份青海省出台的《关于加快城镇保障性安居工程建设实施意见》,“康川新城”属于限价类保障性住房,按规定户型以每平方米800元价格限制销售给西宁市甘河滩工业园5371户征地农民,一次性集中安置22600人。
今年4月初,部分村民发现房子存在质量问题,当地政府组成专家组对房屋进行全面质量检测。5月12日,检测结果公布:21栋楼的个别楼层不同程度存在露筋、空洞、蜂窝麻面、阳台栏板强度不够等质量问题,其中有3栋存在混凝土构建强度偏低等严重质量问题,部分楼层被要求拆除重建。
此事被曝光后,公众纷纷发问,保障性住房的建设、管理,为何问题频出?
不久前,中国社会科学院城市发展与环境研究所发布2011年中国房地产蓝皮书,其中对我国保障房建设、管理所存在的症结进行了深入分析。
1998年至2010年间,经济适用住房建设滞后于同期住房建设。其突出表现在,经济适用住房投资规模不断扩大,但占住房投资比重呈下降态势
“住房改革以来,多数居民通过房地产市场解决了住房问题,部分居民住房条件也得到了改善。但随改革同时诞生的保障性住房建设滞后于住房建设,管理力度不够。我国保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房、两限商品住房、公共租赁住房4种。其中廉租住房在2007年前发展缓慢,两限商品住房的提出和发展主要在2007年以后,2009年政府工作报告中提到公共租赁住房,正式推进在2010年住建部等部委出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后,只有经济适用住房建设时间相对较长。”这是2011年房地产蓝皮书对我国保障房建设所作的总体概括。
《法制日报》记者了解到,在2011年房地产蓝皮书成稿前,课题组成员对我国近年来的保障房建设情况进行了全面调研。调研结果显示,自1998年至2010年,我国保障房建设的比重呈下降态势。
据介绍,1998年至2010年间,作为保障性住房的主要方式之一,经济适用住房建设滞后于同期住房建设。其突出表现在,经济适用住房投资规模不断扩大,但占住房投资比重呈下降态势。同时,经济适用住房竣工占住房竣工的比重下降。
“经济适用住房竣工套数占住房竣工套数的比重偏低导致供求失衡。经济适用住房投资、竣工占住房比重的下降,从另一个方面表明,受利益驱动影响,地方政府、房地产开发企业对经济适用住房建设热情不高。2009年以前个别省市有停建经济适用住房现象。”对于我国保障性住房的现状,2011年房地产蓝皮书作出这样的总结。 适房在一些地方,经成了高收入人群的资产和投资工具。出现以上问题的主要原因是经济适用住房制度不完善及监管不力
据了解,为促进住房保障制度建设和发展,2007年,国务院出台第24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。同年还出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》,分别取代了2004年原建设部等颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2004年版的《经济适用住房管理办法》。2010年,住建部出台《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》和《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,不仅完善住房保障制度,还加强了对廉租住房、经济适用住房的管理。
尽管中央不断出台政策,要求加强保障房建设和管理,但违规建设、出售保障性住房的现象仍时有发生。
据媒体报道,浙江省杭州市的不少房产中介违规出租经济适用房；此前,福建省龙岩市被曝出公职人员“团购”经济适用房。而随着后期审查的进行,更是发现在已取得经适房购买资格的户主中,不乏有车一族。
“经济适用住房是我国住房体制改革的产物,在我国从福利分房走向货币购房的过程中的推动作用是显而易见的。但在政策执行和管理过程中出现了偏颇甚至混乱。如经济适用住房并没有由真正的中低收入居民和家庭所购买,反而成了许多高收入人群的资产和投资工具,开奔驰、宝马的高收入家庭购买经济适用住房的现象也并不鲜见。”2011年房地产蓝皮书的编写者认为。
2011年房地产蓝皮书的编写者在分析以上现象时提到,经济适用住房在执行过程中出现了较多问题、如户型过大,地点偏远,交通等配套设施跟不上等。在审批环节上,把关不严,最主要的原因是和审批单位(购房者单位和有关建设部门)没有直接利益关系、不用负任何责任,因为经济适用住房只是解决低收入居民的基本住房问题,不是作为住房条件改善的范围。尽管2004年《经济适用住房管理办法》实施后对户型面积有了严格规定,但仍然有个别地方建设大户型、豪华型的经济适用住房。出现以上问题的主要原因是经济适用住房制度不完善及监管不力。
《法制日报》记者了解到,2011年房地产蓝皮书除对社会关注度较高的经济适用房管理乱象进行了分析,还提出了廉租住房的管理问题。
“没有健全的机构和人员落实制度。部分市县没有设立专门的廉租住房管理工作机构和实施机构,其办事机构都是临时性的,挂靠在市、县的房管局,人员配备不足,多为兼职,人员组成是从相关局抽借,人少事多,也没有财政下拨的工作经费,不能满足廉租住房工作需要。”2011年房地产蓝皮书的编写者认为,廉租房管理问题的出现,还在于审核机制不完善。一些地方的收入核查部门协作机制不健全,对居民收入核查的信息化程度不高,导致一些根本不符合享受廉租住房标准的家庭利用廉租房准入机制的漏洞享受到廉租住房。廉租住房信息管理系统建设滞后,尚未建立有效的监管手段,不能及时监测廉租住房使用和保障对象经济状况变化情况,对于一些享受廉租住房而家庭收入已经明显改善、收入和住房面积都高于廉租房保障标准的家庭,因为缺乏有效的退出机制、监督和惩罚机制,让他们退出住房存在现实困难。 对策 　　如何解决目前在保障房建设和管理中出现的问题,2011年中国房地产发展报告给出了如下建议:
◆　建立健全保障性住房管理机构和管理机制
保障性住房要有法定专门机构来组织运作,同时指定一个牵头部门,协调各方面机构,特别是廉租住房和公共租赁住房,要建立个人收入和房地产档案,健全准入和退出机制。
加强廉租住房管理,逐步扩大覆盖范围。廉租住房建设要建立以财政资金为主渠道的制度性的稳定资金来源。要逐步提高廉租住房覆盖面,特别是要将符合廉租住房标准的进入城镇长期务工人员的家庭纳入廉租住房的保障范围。加强动态管理,每半年进行一次资格和标准核定。此外,对解决“夹心层”住房问题的公共租赁住房,在重视建设的同时也要重视管理,汲取现有保障性住房管理中的教训,尽量避免发生同样的问题。
规范经济适用住房制度。推进经济适用住房制度创新,将经济适用住房作为解决低收入居民住房问题的渠道之一,最好采取由政府主导的封闭运作模式。
完善两限商品住房制度。两限商品住房建设与管理要协调3个方面:经济适用住房、两限商品住房与一般商品住房要形成合理的价格结构；适当控制两限商品住房的总量；做好两限商品住房供应对象的界定工作。建立健全监督机制,做到公平、公开、公正。
◆　将进城务工人员纳入视野
我国住房保障制度的保障目标和供给对象定位相对模糊,供给方式和程序存在制度性漏洞。从原则上说,城镇居民租房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。随着城市化进程加快,进入城镇长期务工人员将来会有很大比例转变为城市常住人口,其中多为中低收入人群,如何制定针对这一庞大人群的住房保障标准,成为当前住房保障政策中的难题。住房保障制度不但应有解决短期问题的考虑,更应有长期持续的目标,政府部门不仅要保障和解决具有“城市身份”居民的住房问题,还应包括已经长期居住在城市的务工人员。
◆　加快建立政策性住房金融制度
随着我国住房制度改革的推进,政策性住房金融的发展已成为推动住房保障制度建设的关键。住房是资金密集型的产品,单位价值很高,一般都远远超过中低收入家庭的收入水平。政府部门应对个人购房提供金融支持,来提高他们的支付能力。目前我国政策性住房金融除住房公积金贷款以外,尚未有直接面向中低收入家庭发放的低息或无息贷款的政策性住房金融机构。因此,必须建立规范的政策性住房金融制度。
◆　完善保障性住房梯度覆盖模式
我国作为一个发展中国家,不可能在短时期内大范围解决居民的住房问题,因此,住房保障制度必须分层次,根据不同保障对象的具体需求,提供不同保障水平的保障模式。必须制订分级计划,有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题,根据不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求,从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障体系。(记者赵丽 实习生朱婷)