世纪商贸转让：溢价翻番的年度最大额套现交易

　　去年5月16日晚，李嘉诚旗下的和记港陆（0715.hk）在香港发布公告，以现金代价相当于44.38亿元人民币的美元，将长乐路989号的世纪商贸广场出售给“asia pacific land limited”（亚太置地）的联属公司——“hawkwind investments limited”，一举创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。

　　世纪商贸广场是李嘉诚的长和系在上海开发的地标性甲级写字楼，最初由长实与和黄各持有50%权益。2005年11月，同属李嘉诚旗下的和记港陆宣布斥资3亿美元（当时折合人民币约24亿元），向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，作为长期投资及房产租赁的用途。

　　相关资料显示，世纪商贸广场楼高40层，总楼面面积9.83万平方米（包括204个车位），从2004年7月开始对外出租，转手前，写字楼已近乎满租，且平均租金接近10元/平方米/天，租金年回报远远超过10%。可以说，世纪商贸属于和记港陆旗下相当优质的资产。

　　不过，收租两年半之后，和记港陆又将世纪商贸广场以44.38亿元的价格再行出售，其董事认为“出售事项为集团带来良好机会，争取合理回报。”——出售世纪商贸广场的预期收益估计约21亿港元。待交易完成之后，亚太置地将取代和记港陆，持有世纪商贸广场的100%权益。

　　当时就有市场分析人士指出，出售世纪商贸广场的预期收益，似乎还不包括前两年所收的租金，“这笔钱，怎么都应该在5亿元之上。”

　　古北公寓降价：名义上房价狂降，实质上定价超高

　　2008年6月6日，李嘉诚旗下又一楼盘——古北御翠豪庭开盘，推出636套新房源，参考价为41697-50601元/平方米。截至开盘10天后的16日，网上房地产显示，古北御翠豪庭新批房源已经售出了156套，预定22套。然而，这批新房源的成交均价却远远低于网上房地产上显示的参考价以及该项目上一批房源（3月份所推）的成交均价。数据显示，这批新成交的房源售价仅33806元/平方米，而同为古北御翠豪庭在2008年1月1日-6月5日所售出的128套房源，其均价却高达44734元/平方米。相较之下，这期新房源的成交均价足足下降了10928元/平方米，降幅达到24.4%。

　　然而御翠豪庭，虽然价格的确较上两批房源有明显下降，但是与其自身的产品限制有着很大关系——御翠豪庭在去年6月份新推的600多套房源全部以小房型为主，都是面积在67-150平方米之间不等的一房两厅、两房两厅和三房两厅。且其小户型公寓房源属于上海人最忌讳的“点状高层”。

　　李嘉诚开发的住宅毕竟吸引的是大户型买家，前面几次开盘引起排队抢购的现象发生，也是因为推出的是大户型房源，都是总价近千万，甚至千万以上的豪宅，吸引的购房者都是大客户；而这一次，御翠豪庭推出的是小户型房源，总价基本在200、300万元左右，这一价格区间的购房者在古北二期还有很多选择，并非一定要选择御翠豪庭。再加上，御翠豪庭西侧沿古北路紧贴多组高压电线，同时又易受马路噪音影响，与其他房源的位置差距较为明显，正是因为房源本身存在的缺陷，使得御翠豪庭这批新房源的均价出现下降，这也是相当正常的。

　　而事实上，此价格策略又一次点石成金，网上房地产数据显示，这460多套位置较次、建筑形态并不十分符合“上海口味”的小户型，截止2009年1月11日，已消化300多套，业绩斐然。此举无疑相当值得诸家房源同质的邻盘开发商好好学习一番。

　　叫卖古北街铺：在“低价抛盘”呼声里窃笑不已

　　距离上一次李超人套现世纪商贸广场已近一年，近日，“李嘉诚低价抛售上海项目”的说法在重现“江湖”。

　　从网上房地产挂出御翠豪庭社区商铺房源伊始，上海媒体便习惯性地报道“李嘉诚低价抛售上海项目”。然而，所谓“低价”，其实又是一个“扼到了喉咙口”的市场价——底层商铺报价10万元/平方米。

　　2008年12月26日，李嘉诚的古北名盘——御翠豪庭推出36套黄金城道上的街铺。网上房地产显示，这批街铺单套建筑面积在48-2200平方米不等，报价（参考价）是5.2万-12万元/平方米之间，其中有2套商铺的叫价超过10万元。薛建雄从上海和黄的内部人士处获悉，之所以报出10万元的单价，是其以30元/平方米的预期日租，以10%的年租金回报率的标准计算而成。并且，10万元是这批街铺的底铺叫价，“二楼铺位报价7万-8万元，而三楼的报5万-6万元。”

　　市场分析人士指出，李嘉诚习惯于操作大型商业项目经营，无暇顾及一个2万平方米的社区商铺，因此选择将其出售。而其售价，也正好是一个“扼到了喉咙口”的市场价。

　　“目前，早已成熟的黄金城道一期（二手）底层的街铺报价确实高达12万-14万元/平方米。”21世纪不动产商铺部的吴鹏表示，黄金城道一期的一些沿街旺铺已相当成熟，二手旺铺的挂牌叫价都在10万元以上，日租也确实可达30元/平方米。

　　李嘉诚第4次抛售上海物业 全部售出可套现44亿

　　继不久前抛售黄金城道商铺之后，李嘉诚又启动了针对上海物业的第四次抛售动作。

　　近期，长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以5.35万—7.5万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。据知情人士透露，这只是李嘉诚上海物业抛售计划的一部分，御翠园一期项目“四季雅苑”在持有收租多年后，开发商已从2008年年底陆续结束与租客的租约，计划将200多套出租别墅全部收回，改造后于今年下半年上市出售。据悉，目前“长和系”在内地各城市中房地产项目多达70余个，因项目融资需求极大，李嘉诚有可能全线抛售上海的项目。

　　易居中国的报告显示，2008年12月26日御翠园推出了其位于芳甸路上8栋作为商铺的别墅物业，网上报价为5.35万—7.5万元/平方米，总建筑面积约5500平方米。不过，据记者了解，这8栋商业别墅在售楼处报价略高于网上报价，实际成交价将达到8万元/平方米左右，以此计算，全部售出后将为李嘉诚带来4.4亿元的现金流。开发商将负责替业主招商，预计未来每栋商业别墅的租金为10万元/月，以售价8万元/平方米、独栋建筑面积800平方米计算，每栋售价约6000万元，年租金回报率仅为2%左右。

　　“虽然购买这些独栋商业别墅的租金回报率很低，但仍吸引了不少富豪的注意。”易居分析师薛建雄表示，此次推出的商用别墅周边，有御翠园、九间堂、汤臣湖庭、千秋别墅等数千栋别墅里的上千个亿元家庭，近日来一些顶级车行、珠宝手表行、红酒雪茄馆、美容养身堂、服装定制店等高端消费商家频繁造访和黄，希望其所经营的高端店铺能够成为豪宅区的私家会所。“一些富豪购买这些商业别墅不仅为了投资，比如说引进一家红酒雪茄吧，赚钱的同时还能招呼朋友过来聚聚，不少意向买家都是基于这样的考虑。”

　　这批“四季雅苑”转租为售的别墅房源总共200余套，预计售价约5万元/平方米。以单套建筑面积400平方米计算，此批别墅全部售出将为开发商套现约40亿元。