九乡新闻网跑男来了第二季:美国对经济适用房的立法-薛涌-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 13:28:06
这一小事，很说明经济适用房在美国社会中的角色。不错，中美国情不同，经济差距非常大，彼此的制度不可照搬。比如，在美国一年挣三万美元就算穷人，在中国则是中高产，用绝对收入横向比较毫无意义。不过，再富的社会也有相当比例的穷人。如果大学教授也能住上经济适用房，那至少说明了经济适用房的普及。
美国对住房费用的理性承受水平有一个通行的定义：当每年的住房费用（包括房地产贷款、保险、房地产税等等）超过税前收入的30%时，就到达了难以承受的水平。比如，如果你家庭年收入五万美元（大致为美国中等家庭收入），住房费用就不应该超过一万五，即每月1250美元。另外，你的家庭收入（在考虑人口的情况下）如果是当地中等家庭收入的80%以下，就成了低收入阶层。波士顿地区收入水平本来就高。我虽然工资超过中等收入，但一家三口只有我一个人工作，一平均下来正好进了低收入线。我们系主任当年买房也是类似的情形。
再看Brookline地区，随着城市的扩张已经从近郊融入市区，有优异的学校，是著名的富裕地区，平均家庭收入十五万美元多，中等房价独居为七十多万、公寓也接近四十万。低收入阶层难以承受。不过，这些经济适用房也就二十几万。只要收入不是太低，还是可以承受的。
经济适用房的经费哪里来？联邦和州都有一定的经费。不过，许多经济适用房也靠市场经营。麻省在1969年就以“40B条款”作了立法规定：每个市镇如果经济适用房低于住房比例的10%，那么只要开发商愿意拿出项目中的20-25%住房作为经济适用房，就可以绕开当地的区域规划法而建设高密度的房子。所谓区域规划法，是美国居民保护自己利益的重要武器。每个市镇通过区域规划法限制住房建设的密度，保证自己的生存空间和房产价值，也使公共设施免于超载。有些社区故意把区域规划法定得很严，比如要求一英亩地（将近一个足球场那么大）只能建一栋房等等，提高了建房用地成本，使穷人搬不进来。40B条款则要求各市镇有10%的经济适用房。如果达不到这个标准，那么开发商就可以突破一英亩一栋房的区域规划法、用一英亩建十套公寓，大大降低了用地成本。建成后只要拿出两三套当经济适用房，其他七八套就可以用来赚钱。各地居民如果不愿意这样的开发商“入侵”的话，就得想办法自建经济适用房。
这个40B条款，外号叫“反势利法”(anti-snob law)。波士顿周围几个地区，有的中等房价上百万美元，其区域规划法非常苛刻，用地成本很高，只有富人能住得起，被称为趋炎赴势的社区。但有了“反势利法”，低收入阶层就也有机会进驻这些地区。
我一直强调，经济适用房各国根据自己的国情有各种政策措施，美国的各州也都有不同的处理方式，不可照搬。但是，这些不同的政策措施，有着类似的价值追求，即扶助低收入阶层购房，并让他们在自己的社区里不显得是那么低收入、不因为贫穷而低人一头。对这些多种多样的经济适用房政策，我们应该逐一认真研究，以制定中国经济适用房的政策。令人忧虑的是，许多人对于这么丰富的经验毫无研究，张口就要叫停经济适用房，甚至还有建富人区的呼吁。这与文明社会的价值已经背道而驰。