超星神钢特拉斯:邱震海：内地房价无论涨跌都损害部分人利益

核心提示：本期《时事开讲》重点分析了内地房产税调控情况以及房价的问题，并对于中国富豪移民的问题进行了点评解读。在房价方面，邱震海认为，中国关心住房的人群已经分成有房一族和无房一族，有房族希望房价暴涨，无房族渴求房价大跌，因此内地房价无论涨跌都会损害部分人利益。

凤凰卫视4月28日《时事开讲》，以下为文字实录：

姜声扬：欢迎进入今天的《时事开讲》。上海和重庆的房产税试点已经运行满三个月了，楼市的成交量低迷但房价却是依然坚挺，不但没跌反而开涨。中国的房市为何如此，中国的房价注定只有向上走这一个方向吗？我们请时事评论员邱震海先生为我们做点评分析。邱先生，首先您是很少谈经济、房价，今天难得来谈这个话题。中国的房产税请问究竟是在抑制房价还是在抬高房价？

邱震海：房产税适用范围有限 房价依然坚挺

邱震海：这是个很好的问题，当然你问经济家，问推出房产税的某些地方政府以及问中介会得到完全不一样的答复。中介们很高兴，一听房产税来反而会调高房价，反而会使很多人会来买房子，为什么呢，他们的逻辑是这样的，因为房产税针对的是所谓用香港话说是豪宅，就是大房子嘛。把这部分人如果说能够抑制住，实际上也是抑制不住的，如果能够抑制住的话，相反使很多人对于中等类型的房子趋之若鹜，这当然是中介们的一种解释。

但是我们现在看重庆出台房产税三个月了，从最近几天传来的消息说，它那个成交量非常低迷，但是房价依然非常坚挺。其实这个不但是重庆的现象，近一段时间我们看从上海到北京到广州到深圳。

姜声扬：一线城市都是。

邱震海：二三线城市也是这样。

姜声扬：都这样。

邱震海：成交量很低迷，看的人多买的人少。这个非常好理解，因为在如此连番的从中央到地方各类行政措施加上货币政策的抑制和打压之下，许多人自然不知道未来房市会如何。有钱人想买的也齁住了，包括一线的，包括第一手楼房的开发商们，现在最好的房子他也拿在手上，因为他看不准下面的世道到底怎么样，到底会跌还是会涨，所以最好的房子都不会推出来，包括二手楼主他最好的房子，目前只要他不急着等钱用的话，他一般情况下他也是齁在手里就在观望。

买家呢，同样也是如此，买家当然希望能够买到个最便宜的价格，所以鬼知道现在这个价格是最高还是最低，谁都在观望，卖家在观望买家也在观望，一手楼的卖家开发商在观望，二手楼的卖家也在观望。但是房价如此可见就有问题了。那其实要求我们反思一下过去3个多月，包括房产税在内的一系列的行政措施、货币政策等等在内的抑制房价的措施是不是到位。从目前情况来看，应该说是有一定的成效，就是它成效之一是成交量很低迷的，使大家观望。但是有部分情况又没有到位，因为房价依然坚挺。所以我认为这里面其实有很好“玩”的一些地方，这个当然玩是打引号的玩。

但是我想说的是这个房产税其实在两三个月前推出的时候，当时就有一个观点，我在各个节目当中都提出。虽然我是房地产的外行，但是从一般的情况逻辑上来分析的话，首先它的房地产这个房产税适用豪宅这个概念，其实它这个能够真正的适用量是有限的。而且你看无论是重庆还是上海，其实它真正征收的税额是有限的。

所以你说以房产税来抑制房价，换句话说就是来抑制住这个需求的部分，抑制住炒家，好像实际功能是相当有限的。等一下我们就要谈试图来分析一下真正使房价抬高的原因到底是什么。当然现在很多人从行政措施到货币措施，针对的对象是炒家，当然炒家在过去相当部分时间里面是相当主要的一个原因，但是导致房价高涨的还有其他许多种种的原因。

姜声扬：究竟有哪些原因？

邱震海：以我的观点来看，其实无非就是供需双方，有供求的一方有需求的一方。那么从供求的一方来看，当然这个土地商开发商它拿到的土地已经很贵，为什么会拿到土地很贵，那就来源于土地财政。许多地方政府以卖地作为它的主要财政来源。卖地作为主要财政来源又涉及到从1994年以后进行的分税制的改革，大部分的税收都到了中央，所以地方政府相当程度它需要通过卖地。

姜声扬：是它的财源。

邱震海：来维持它的财源，这也可以来证明现在其实是在打压房价方面中央政府很急，地方政府某种程度，也许我这四个字用的不太妥当，有一点“阳奉阴违”。所以才导致中央政府要不断地派督查组到各个地方去督查，假如说不行的话要约谈，说明土地财政在供求这一方上游方没有解决。

现在我们看所有的包括房产税，包括许多行政措施限购令、限外令，包括货币政策在内的针对都是需求这一方。需求这一方目前所有行政措施、货币政策它针对的对象就是炒家。我们必须承认在过去相当长的时间抬高房价的一个主要的推手之一是炒家，由于他们不断的炒，由于他们没有任何的限制，由于这个流通性过强，所以抬高的房价。

但是在炒家之外我们知道，还有另外一个非常强烈的一个东西是我们长久以来忽视的，也是这次在打压房价的措施上受得严重打压的，那就是居民的刚性需求。因为我们知道中国人民随着30年的改革开放，而且都有强烈的改善愿望的迫切的需求。而且许多城市的居民在拆迁，拆迁以后它的拆迁得到补偿，手里拿到一大笔钱，有的少则几十万多则一两百万、两三百万，拿到这笔钱说实在现在存到银行里利率等于零，非常不划算的，所以他们有强烈的改善拿这个拆迁的钱来买房子的需求。小夫妻，刚结婚的小夫妻他需要买房，他也有需求，到了中年以后小孩长大了，他要改善。

姜声扬：更大的房子。

邱震海：更大的房子，父母亲年老了，有的希望跟父母亲能够住在一起，他也希望能够改善。而与此同时，这个老百姓手里确确实实是有一点钱了，当然不是所有的人都拿的出全部现金，相当一部分人需要贷款。这个是人民群众随着他的生活改变他的刚性需求。

好了，过去的一段时间我们的打压措施或者抑制房价的措施，在土地财政上几乎没有涉及。我们现在用的是行政措施用的是货币政策，这些当然都是对的，来你试图改变流通性，当然流动性也是一个问题，在过去一段时间我们发行货币太大造成资金太多，所以很多热钱流入等等以至于培育了或者鼓励了相当一部分炒家。所以在这方面收紧货币政策，用行政措施甚至包括有一点计划经济色彩的，加上户籍色彩的这个我以前曾经批评过，我认为在这方面要相当程度的注意，不要使我们今天的打压房价措施，一切不小心走会了计划经济。

除了这方面原因之外，其实我们在相当程度也打压了居民的刚性需求，而这个刚性需求一旦被大压下去之后短期是看不见的，所以就造成我们现在成交量非常低迷，大家在观望。但是我现在非常担心的是靠行政措施进行的限购令、限外令，有一天总归要取消的或者总归要消除要减缓的。

有一天这种被打压的或被抑制下来的刚性需求一释放的话，像火山一样喷发出来，所以造成现在依然坚挺的房价，也许会在今年下半年明年上半年是不是会像重新像火山一样喷发。其实中央政府各地的地方政府都已经认识到这一点了，只不过大家目前没有找到有效的对策而已。

姜声扬：我们先去一下广告，回头我们在请邱先生告诉我们，究竟中国房价下跌到底有多大的几率。观众朋友我们休息片刻，回头继续《时事开讲》。

邱震海：内地房价无论涨跌都损害部分人利益

姜声扬：好，我们继续《时事开讲》。稍早前我们谈到中国房价高涨的原因。接下来我们请邱先生为我们揭晓，中国房价的终极之谜究竟有多大的几率会下跌。

邱震海：这个我不是房产专家，我相信这个问题问所有中国的经济学家没有一个人能给出一个终极答案，就是中国房地产的问题到底在哪里，要不然中国房地产的问题早就解决了，更何况我本身只是一个所谓的国际问题专家，今天不务正业而已。

姜声扬：没关系，至少告诉我们一个猜测吧，您的研判？

邱震海：猜测也不是，猜测太不科学了。我说的是我认为现在谈中国房价，我们看背后的深层逻辑，其实有三大深层逻辑，一个是中国经济它的发展它的成本。我记得在去年年底最后一期节目当中，我请了一些嘉宾来谈，当时中国人民大学有专家到场。

姜声扬：《震海听风录》。

邱震海：《震海听风录》，经济学院有一个报告说今年中国的房价要降20%，要跌两成。如果跌两成的话其实对中国经济来说是一个重大的影响。所以中国经济能不能够承受房价大跌的这么一种成本，这是我们第一个要考虑的。第二个要考虑的，在今天的中国关心住房的人群当中已经分成两大族，一个是有房一族，一个是无房一族。

当然有房一族可能是非常有房子，一个人拥有十几套二十几套房子，少则用有一两套房子，还有就是无房一族。对有有房一族来说他的心理一定是希望房价不要大跌，而且还要继续升。对无房一族来说，一定希望房价不但不要升，而且要大跌才好，双方的需求是完全不同的。所以未来中国房价不管是往上走或是往下走，必然要损害一部分人的利益，这就是中国，其实房价是折射了中国经济发展社会发展到目前的某一种瓶颈。

我们说中国现在贫富不均，任何一个利益集团它都有自己的诉求，在房子问题上已经开始表现得明显。当然我们感到非常担忧的是像这样的房价继续高涨，有房一族无房一族这个利益分化非常厉害的话，以后会出现一种情况，就是一种人是拾利一族，就是他靠收房租就可以过日子，他二十几套房子十几套房子收房租不用工作。

姜声扬：不用未来，现在就是这样，很多人就是这样。

邱震海：另外一种人就是拼命的打工，打一辈子也无法买得起一栋房子，这个是对社会稳定来说是一个非常重要的问题。所以这是正是中央政府到地方政府，我想首先是中国政府已经认识到的，地方政府有没有认识到这一点我不知道，中央政府已经认识到这一点。与其说这是房子问题房价问题，还不如说是一个经济乃至社会乃至政治稳定的问题，所以才需要来抑制房价。

但是请注意其实据我看，很少有领导人公开说我们要使房价大跌，只是说抑制房价非理性的增长，所以这个里面确实可圈可点，非常有解读的空间。

还有第三个因素当然是地方政府它的积极性到底如何。我看现在没有一个地方政府会反对抑制房价，但是很少有地方政府真正愿意来抑制房价。如果它的财政收入大部分是靠土地财政的话，除非它的土地已经卖完了，我想这是第一个，就是我们在考虑未来中国房价。

当然我是外行，我不可能给大家一个终极的答案，我只能给大家梳理一些逻辑。但是关键问题现在是，刚才我说房价的问题它已经是一个社会稳定的问题，中央政府认识到这一点。所以未来不管房价怎么走，我认为有几个关键，第一必须让底层的人有房子住，你不能让底层的人不但一辈子买不起房，而且房子越租越小，拾利一族越来暴富，必须是底层的人有房子住，所以这就是现在中央政府说要建廉租房。但是未来走向到底如何，成效如何我们有待观察。

由此我们必须要减少社会不稳定的因素，房价的问题与其说是房价问题，其实背后折射的是贫富不均，背后折射的是收入分配不公，乃至会导致一个社会和政治稳定的一个问题。

第三个就是如何减少经济发展中的过分泡沫的问题，我想无非是顺着这么几个思路来看房价，但是本身我说房价大跌现在很多人说有没有可能，我说要考虑成本，其实你看房价如果大跌的话，首先刚才我说了这个中国经济成本能不能承受的住，房地产毕竟是中国的几大支柱产业之一。第二个是中产阶级的成本等不能承受的住，当然中产阶级我们要分成几种，有一部分中产阶级它已经是拾利一族了，手上拥有好几套房子了。但大部分中产阶级可能是有一部分中产阶级可能现在刚刚起步，年轻人，30刚刚出头虽然有一些钱。

姜声扬：在说我，真的就是这样。

邱震海：不过你还不是生活在大陆，我们现在谈的是中国大陆的房地产的情况。这一部分中产阶级还是在起步，但是相当一部分，如果说工作了五年、十年以后的中产阶级就像香港1997年以后，开始通过自己的贷款辛辛苦苦买了比较贵的房子，这个时候如果房价大跌，对这部分中产阶级是个很大的心理上的一个影响。

姜声扬：负资产。

邱震海：负资产，同时是个很大的心理冲击，对造成他对整个社会情况产生一个莫大的怨言。1997年到后来2003年香港政府风波给了我们一个很大的教训，就是中产阶级它的成本，他的心理成本能不能承受的住，然后他的心理成本如果承受不住的话到最后会不会转化成对社会的怨气。

所以一个社会的支柱是中产阶级，以前我们说一个健康的社会应该是两头小中间大，但是我们现在是哑铃型，两头大得很，中间很小，一个薄薄的细细的中产阶级在苦苦地支撑着两头。

所以中产阶级的成本如果承受不住的话这就一个很大的问题。香港其实已经给过我们一些教训，当然我们也提出北非其实相当程度上也是由于中产阶级承受不住了。所以我认为这个房价的问题，如何考虑中产阶级他的心理承受能力这是很重要的。最后从纯经济学的指标上或者理论上来讲，其实你看香港过去房价大跌在过去十几年都是有外围因素。第一是1997年金融风暴，第二次是2003年非典，都是外围因素。

姜声扬：还有2008年的金融海啸。

邱震海：对，都是外围的。美国是由于它本身经济泡沫的破裂，因为它本身经济泡沫就相当不健康了，所以影响到房地产，所以造成现在美国的房地产是全世界最便宜的，所以大家要投资赶紧到美国去。但是本身不可能是通过打压房地产的泡沫来消除经济本身的泡沫。这个当然我不是经济学家，但是我认为这个逻辑其实从经济学来不是很说的通的，首先是经济学本身的泡沫破裂以后，然后才慢慢的房地产的泡沫出来。

但是所有这一点我觉得房价未来我个人的一个研判不会大跌，有很大的成本是大家承受不起的，大涨也是不允许的。所以未来是一个先抑制它不像过去2009年、2010年那样非理性的疯涨，尽快的来建造廉租房使真正需要房子的底层的人们有房住。

邱震海：内地经济增长却出现富豪欲移民悖论

姜声扬：房价问题可能导致很多人受不了要选择移民，根据招商银行发布的2011年中国私人财富报道指出，60%的富人正在考虑移民，或者是正在完成了。如果有这个能力的话，中国民众为什么移民呢，我们请导播出一下民调我们来看看，这个原因很多，大部分认为还是国外比较自由占60%

多一本护照多一份平安，让我很惊讶，就是了孩子的将来反而选择的人不是很多。这个邱先生您怎么解读这种富人移民的这种现象，中国经济蒸蒸日上，为什么还有人选择移民？

邱震海：这是个很大的问题，最近几年其实我们看我们周围很多朋友，当然不能量化，很多周围的朋友其实有钱了或者有成就了，很多成功人士正在考虑移民，或者已经办了或者正在办理，或者这个愿望，这是第一个。

第二个中国社会科学院几个星期以前出台了一份报告，调查报告说中国六成以上就是60%以上的千万富豪都想移民。这就让我们产生一个问题一个国家在迅速的发展，为什么它的千万富豪还们还要想移民。

所以我就想起以前在80年代以来在中国改革开放以后有过几次出国潮，一次当然是80年代中期开始的自费出国潮，后来90年代以后的一些出国潮。所有的这些它都有个基本的特征就是中国不发达，所以大概向往比较好的经济水平，人往高处走水往低处流。

姜声扬：但是今天是。

邱震海：但是今天问题今天这个悖论就出现了。今天中国经济在往上走，许多人在中国已经寻到了发展的机会，而且赚到了第一桶金分享着很大的红利，有了很好的发展机会，他还是希望能够往外走，或者更坦白的说在中国赚了钱把钱存到国外，这里面撇除相当一部分，很小一部分是贪官，很小一部分是来路不明的人以外，相当部分移民的人士我相信他们的财富基本是干净，基本是安全的。

尽管如此的话，相当一部分朋友们还是觉得要移民。其实我们也做过一些非正式的调查，其实相当部分人，一言以蔽之，不安全。不安全有很多种，很多种解读，你是人身不安全还是财富不安全还是未来不安全还是健康不安全，很多种。所以这里面就有很多解读的空间，如何解读，等一下我们再讲。

姜声扬：好，我们先去一下广告，回头我们继续《时事开讲》。

邱震海：对于精英移民应该重视但不必惊慌

姜声扬：中国经济在蒸蒸日上，但还是有人选择移民，这个悖论究竟是为什么。有从事移民的中介人士就表示，移民的原因主要是来自对于中国未来不确定性所产生的担忧，例如法律、政策、社会保障等等，所产生的不安全感，而移民客户大多人的资产都是在千万人民币以上，年轻介乎35至45之间，我们应该如何看待，我们请邱先生分析。这个移民客户在35到45之间的中壮年人士，而且通常都是有家事的，这种人才的流失，中国应该如何面对？

邱震海：我觉得是一个很大的问题，返过来讲其实这个移民问题我们一方面不要大惊小怪，世界各国如果有移民这是很正常的，你像任何一个国家都有输出都有进去，移民如果是技术移民、资力移民、财富移民的话，它本身是一种国与国之间财富和人才之间正常的一种流通。

但是如果大量的精英阶层带着财富带着高学历带着很多技术要移民的话，尤其在一个国家崛起期有必要引起重视，当然也不要惊慌，我们去选找一下后面的原因到底是什么？

姜声扬：好。

邱震海：以前在德国很不发达的时候在19世纪下半叶的时候大量的德国人移民美国，因为当时美国比较自由，德国相对来说还比较封闭。

姜声扬：分裂的。

邱震海：所以看看今天在美国有很多带了德国名字的人，很多德裔的。但等到德国真正开始崛起了，尤其是真正后面变得政治民主以后，它的移民潮就开始下降相反就是回流。所以今天很少有大量的德国移民跑到美国去。但是也有很多德国人因为它的文化政策相对落说比较封闭，所以为了寻求更好的发展机会选择移民。

姜声扬：自由。

邱震海：对，这还行。所以一部分的移民我认为这是很正常的，就像留学一样的，一部分的青年他为了真正学自己的知识到某一个国家去留学是正常的，但是像80年代那样，大量的青年争破头，天下华山一条路想出国，那就反映了国内有一些问题，才导致青年人不想留在自己的国家。

所以这个在90年代以后，市场经济开始起来以后，许多年轻人在自己国内找到发展机会，留学潮就开始降低，然后趋于正常，真正要出去留学的人是真的想学的人。今天这个移民潮要再次引起我们的重视，就是大量的精英赚了钱，包括一些高学历的，一些高影响力的人士，虽然在国内发展的很好，不是贪官，也不是来路不明的，但是他同时还想为自己留一条后路，其实我认为这也涉及到我们国内的一个乱环境的问题，所以这就是很多办移民的人士所谓的一个不安全感。

不安全感里面肯定有一些是财富不安全，他对于未来的财富放在中国是不是安全，他感到很担心。当然里面有一部分人肯定是来路不明的财富，他自然感到不安全。还有一些是感到生态环境不安全，生态环境不安全，你看现在是苏丹红还是地沟油，吃什么都让人感到不安全，所以这是一个很大的问题。这个背后其实折射了中国一个食品安全机制。

另外很重要的是道德沦丧，道德崩溃。一个人没有敬畏之心，地沟油，苏丹红什么都可以做出来。当然生活在这样一个社会上是让人感到很不安全。第三是人文环境，人文环境就是这个社会的人与人之间的关系是不是健康，有没有欺骗，有没有诚信，这是一个很大的问题。当过去很多人没有钱的时候，他当然没有能力去移民，所以很多年轻人只能通过自费留学。

姜声扬：非法的出去。

邱震海：非法那是偷渡了，这是很少的一部分，但是精英人士只能通过留学然后来做一个跳板，然后在国外建起一个自己的事业大厦，然后留在国外。这部分人士大部分是回流了，但现在是有钱以后，他要想方设法要为自己未来买一个安乐窝，所以我认为其实一方面不要很惊恐这个现象，但与此同时我们要正视这个现象背后的原因。

同时我想说的是，如果我们任由中国这种现象继续下去的话，我们会面临一个问题就是大量的财富流失，千万富豪捲着自己的财产大量流失。但是与此同时，与中国财富流失相比更为严重的是中国人才流失，中国人才流失我想主要是涉及到两点。

一个我们看到中国改革开放之后，大量的留学生出去回归率到底有多少，我想这是一个。今天清华、北大、复旦这些中国一流的大学，相当程度是成为西方的人才储备库，这必须引起我们的重视。

当然我们今天也不是那么保守，认为一定要回国服务，要说为国服务，为国服务也是一个非常好的一个口号。你如果说当国内某个条件不允许你留在美国，同时也是非常好的。但是毕竟你要真正推动民族内部的前进，还是要你回到国家内部的。中国自己本身留学生回归率是一个很大的问题。

但与此同时，你看美国，它能够吸引世界一流的脑袋，中国我们现在还没有办法吸收美国、欧洲、印度、日本那些一流的脑袋。以前我们说我们中国穷，没有资金，现在中国有一流的资金吸收不到一流的人才，我想这也是一个很大的问题。可能现在人才战略还没有提到我们国家战略的高度，我希望通过我们现在正视我们国家的财富和人才流失，慢慢我们能够把人才战略真正的提到我们的议事日程上来。

姜声扬：非常谢谢邱先生的点评分析。也感谢您收看今天的《时事开讲》，我们再会。