万科：千亿领跑者居安思危

平素不爱运动的万科集团总裁郁亮，越来越热衷于自行车项目。在比赛时，他通常会穿上那双超轻的意大利运动鞋，而且把自己那款原本很轻的捷安特公路车的水壶架也卸掉，目的是把骑行的负荷减至最轻。

这项可以把耐力发挥到极致的运动，让郁亮在短期内实现了瘦身减肥计划，同时更坚定了万科的管理思维。郁亮在4月中旬的一次自行车友谊赛后向记者坦言：“过程很枯燥，但结果很可爱。万科只在乎最后一刻，并时时要以第一为目标。”

在连续多年保持房地产行业龙头地位之后，万科在2010年12月1日实现了销售金额1000.6亿元人民币，成为内地第一家年销售额千亿元级房地产企业。

但当这一数字在越发严厉的地产调控中提前实现时，万科十分警觉地发现了数字给万科可能带来的困扰，这包括日趋复杂的战略决策和企业管理、职业经理人制度的完善、产品质量的提升，以及住宅和商业地产的平衡等等。尤其是在后千亿时代，中海地产、恒大地产、绿城集团等企业步步紧逼，让万科能否持续领跑变得更加充满悬念。

快速周转模式领跑

实际上早在七年前，万科研究部门就大胆提出万科的千亿计划。从2003至2009年之间，万科历经了年销售金额从63亿至634.2亿元的跳升。2007年万科进入500亿元大关，2006年到2007年万科进入亢奋增长期，增长速度从52.2%跳升到146.6%。

郁亮在接受《第一财经日报》采访时表示，万科的快速发展离不开中国房地产市场的爆炸式增长。

在郁亮看来，1998年和现在是中国房地产行业的两个关键节点，其中1998年节点代表中国房地产市场的形成和正式开始。有公开资料显示，1998年之后中国城镇居民的居住需求被极大释放，人均居住面积每年以1个百分点的数字增长，这成为推动房地产企业迅猛发展的主要动力之一。

兰德咨询总裁宋延庆分析认为，在国内住宅开发领域率先确立专业化商业模式，是万科多年来领跑并率先实现千亿规模的重要原因，卓越的专业化开发能力、整体营销能力、公司治理能力成为万科的三大核心竞争力。

万科董秘谭华杰在接受本报采访时把短周期开发、快速销售的模式形容为“挣苦力钱”，而万科的赚钱秘诀就是“把别人不愿意干的事情做到极致”。

从现实对比来看，追随万科规模化和快速开发模式的碧桂园、保利地产、恒大地产以及佳兆业等开发企业，在近年来的发展速度远远超越行业平均水平，很快成为房地产领域的佼佼者，其中恒大地产的表现最为抢眼。

但万科另一个无法比拟的优势是，从2005年万科收购浙江南都后，合作开发在万科开发项目中所占的比例越来越大，2010年万科合作开发的项目占全部项目超过80%。

根据年报，四处并购对万科而言就像家常便饭。2010年万科一共收购了24家房地产企业，平均每15天就有一家地产公司被纳入旗下。这种强大的行业整合能力，使得万科在全国的扩张步伐远远超越同行。

大扩张挑战管理极限

无论外界如何解读千亿规模，但郁亮始终很清楚数字背后的意义。郁亮直言：“万科已进入了后千亿时代的新阶段，我觉得最大的问题在于公司大了以后的管理问题。”

郁亮举了一个例子，一条船上100人，30人不出力不要紧，船照样走，但最怕就是30人反方向用力。公司小的时候一条船10个人，每个人都要出力才能够赢。而公司大了就复杂了，有些人出力，有些人不出力，是不是要把不出力的全赶走？“这不是赶走不赶走的问题了，是方向感的问题。

宋延庆说，或许让万科“寝食难安”的是后面还有许多紧随不舍的追兵，包括万达、绿城、中海、保利等开发商去年销售额都超过了500亿元，按照增长率比较万科在一线企业中排名第三，而绿地集团的年度综合经营收入已连续两年超过万科，综上，万科事实上已经难以算是行业第一。

另一个尴尬是，在万科为国内房地产企业树立起千亿销售额标杆的同时,中海地产不知不觉间却为同行们设立起另一个新高度——净利润超百亿元人民币。根据年报数据,2010年中海地产以565亿元销售额实现净利润104亿元人民币，超过万科。

郁亮从来不回避这个现实，一直称中海地产在盈利能力、成本管理等多方面都是万科学习的榜样。郁亮透露，2009年和2010年间，万科实施千亿后的改革计划，其中的一项便是精兵简政、合并总部一些部门，大力支持地方公司。

为实现集团总部“瘦身“，郁亮还亲赴保利地产位于广州琶洲的总部考察，对保利总部人员不到200人非常惊讶。随后万科推出了精简总部人员的“180计划”，将万科总部原本近300人精简到180人，精简幅度达到40%。

细心的观察人士可以发现，万科的高层们在公开场合开始越来越多地提到汇丰银行，这家与万科一样属于股权分散型，且由职业经理人驾驭的全球知名企业将成为万科新的学习榜样。这对万科来说，算是个不小的变化。

郁亮说，学习汇丰银行是有感于它所经历的曲折壮阔的历史背景：“汇丰银行讲述了一个企业如何适应社会的巨大变迁的故事。这家1865年在危机四伏的中国诞生的企业，没有任何显赫的背景，经历了20世纪以来死亡人数最多的两次世界大战，过半数骨干员工一度成为战俘，一任总裁死于狱中，经历大萧条、石油危机、亚洲金融风暴、2008年全球金融危机，依然活下来，并且每一次危机都伴随它的一次成长周期，这才是了不起的企业。万科曾有过的危机体验，与这家企业相比不值一提。”

更有意思的一个细节是，在万科的企业体育活动中，曾有规模浩大的公司足球联赛，也有赛艇运动，最著名的还是王石的粉丝员工组织的登山。而如今，自行车已经取代其他运动项目成为万科的第一大运动项目。

郁亮说：“自行车运动最能体现团队精神，最需要协作精神。”