贺绿汀牧童短笛钢琴谱:经租房，一道待解难题

根据1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》的规定，最高法院（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》中明确指出：国家经租房屋的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。

西安市西羊市街113号，门头的门面房正在改造更新，可院落里面仍旧破败：三间被拆除的房基地上堆积满了砖头沙石，使第三进的老式瓦房露出头角--住户刘大妈已经75岁，正在为自己准备午饭。
尴尬的邻里
"我16岁就在这里住了。"按照刘大妈的说法，她在这里住了近60年。目前，这个院子里还住着16户人家，不包括已经迁走的3户--而它原先的主人，一位姓李的老人离开这里已经几十年了。
"我们住的是公房。"因为每个月都要向房管所缴纳租金，刘大妈很固执地认为自己住的房子是国家的，早已不属于李家——尽管她也很清楚这房子当年是如何被经租的，但她还是以"剥削来的"分析李家当年获得此院产权的途径。况且，当年如果不是因为她有了这所公房，原本是可以从单位分得住房的。
几十年来，李家和梁家的第一代、第二代内心中，始终有一个解不开的结，尽管他们知道，当年租赁自己房子，并且一租就是几十年，如今成为合法租住人的那些邻居，并非是直接造成自己产业流失的根源，但还是和他们保持着警惕与微妙的关系。
"我父亲基本上不和邻居说一句话，他有心病。"梁健说。
这情形和李家人一样，一直固执地认为祖屋依旧是自己的，却一年也不来这里走动一次，也许是担心和这些住着自己房子的人"遭遇"。
现在，梁氏及当年的经租户们陆续开始讨还祖屋，他们的勇气应该是在2003年，党的十六届三中全会明确提出"保护私有财产权"之后才逐渐被唤起。
"李家打了官司要这一院子的房，可她打输了。"刘大妈指了指门前堆积的砖块，"喏！这就是李家阻止房管所在这里盖房堆积起来的砖，法院已经进入执行阶段，如果李家再不拉走，就要被强制执行了。"
这与梁家所遇到的情况类似，为房管所在梁家后院正在修建的建筑，梁家也曾出面阻拦过，甚至惊动了当地派出所，但还是没能挡得住，因为梁家拿不出房产证明。
"房产证在上世纪六十年代收缴了，我们只有解放前的房契。"梁百兴说，而梁健反问，"房管所就有这些院子的合法证明吗？"
事实上，根据1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》的规定，最高法院（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》中明确指出：国家经租房屋的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但是可以继续领取国家给予的固定租金。
据不完全统计，在西安面临这一问题的"业主"已逾6000户。

左右两难
"你可以想象，全国有多少户经租户的政策还没有落实？"梁健用铅笔在纸上写下了一个数字："100万"。梁健开始尝试寻找更多的和梁家遭遇相同的人们--那些隐没在这个城市每个角落里的经租户。
王先生是梁健寻找的对象之一。王的祖父解放前在书院门购置了房屋一院共9间房。国家统一经租后，将其中的三间临街鞍房租给了董某，董某一直在该房中居住。1980年经房管部门同意，董某将该房改为营业用房，一直用此房搞经营。1990年初国家对该地区进行了统一规划，将该地区改为仿古一条街。政府与该地区的每个租赁户均签订了自拆自建协议，约定由原承租户自行筹资自拆自建仿古营业用房，并让开拓宽的路面。该建筑由政府统一规划并在八年内免收一切费用。1990年底，董某自筹资金将原房拆建成为两层小楼，上层住人，底层营业。
1993年3月，房地局将原由国家统一经租的9间房屋全部返还王某，其中包括了董某经国家同意拆除了的三间鞍房。王先生拿着发还房屋的证件，找到董某要求其腾出新楼，归还房屋。董某认为自己多年来与房地局建立了合法的租赁关系，所持的租赁凭证属有效证件。王先生所持证件上登记的鞍房早已拆除，现已由自己筹资建成了新楼，建房人有权利继续居住，而王先生主张之房屋早已不存在，不应发还，只能补偿，拒绝腾房。
无奈之下，王先生将董某告至法院，请求法院判令董某腾房，法院审理后驳回了王某诉讼--因为他所诉的主体已经不复存在。
"这就是历史问题，遗留问题。"西安市房屋管理局租赁处处长孟周济曾参加过房管处落实政策的工作，他介绍说，"时间太久了，客不认主的情况是很常见的。"
法院未能支持王先生，但另一案件的结果却截然相反。1986年，西安市民房某依照政策租住了西安市房地局（现为西安市土地资源和房屋管理局）一套公房，到了2000年6月，房管部门下发文件，房大庆住的房子被以"落实政策"为由，还给原房主张先生。房某认为，自己有与房地局签署的"租赁证"，即具有合法居住权。而且，退一步说，即使需要让出此房，也该按照租赁证上的约定，给他们安置住处。
因此，房某又将房管部门及张先生一并告上了法院。有律师认为，房大庆有《西安市城市公有住房租赁证》，其与房地局从法律关系上应该是一种合同关系。
正因如此，依照合同法的规定，如需变更合同，除了双方自愿，则必须要通过仲裁机构和法院。房管部门单方面收回租赁，终止合同，其行为值得质疑。
在经租户与长期租住户之间，房管部门陷入了两难——也许，经租房问题并不是一个房管部门就能妥善解决的。
联合诉讼？
"可能是考虑到侨胞因素，东南沿海一带，已经有了对经租房退还原主的先例，而且这种经验正在被复制，朝更广的范围内覆盖，现在《物权法》已经公布，并于今年8月1日开始实施，我看有希望。"梁健说，他充满了自信。
梁健在西安市经济技术开发区一家外企里工作，工作之余，在新浪网上，他建立了自己的博客，将北京、上海、广州、重庆等各地有关经租房户通过各种途径开始讨要自家祖屋的情况都贴在了上面，其中还夹杂着各种媒体对经租户们的关注。
"将在今年8月1日施行的《物权法》从宏观上看无疑是有利于经租房问题的解决。"陕西开业律师事务所李光伟律师曾代理过此类法律事务，他分析，虽然《物权法》对历史房产权属问题的规定具体不到经租房这样的问题，但根据《物权法》第66条之规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《物权法》的出台，已经为经租房、"文革房"等历史产权问题的解决提供很好的法律方向。
"根据《物权法》42条规定，只有为了公共利益的需要，依照法律程序，国家才可以征收个人所有的房屋。显然，50年代的"国家代为经营租赁房"明显不符合征收征用的法律界定；李光伟认为，"仅凭中央文件使经租户的房产产生流转、使其权利消灭，也就是说，国家通过强制手段征收个人私有房产究竟是否合法以及返还或赔偿主体问题在《物权法》上找不到直接的法律依据。"
尽管如此，讨要祖屋的过程可能仍将"路漫漫其修远"。因为，即使《物权法》能成为经租户依法维权的法律保障，但仍然有两个很难逾越的法律障碍。
"一是逾越20年诉讼时效期限，二是无法突破'法不溯及既往'的法律原则。"李光伟律师说，"在社会层面看，国家既要保障经租户的合法利益，同时又要解决那些在经租房中租住了几十年的租住户的现实问题，这还需要时间。"
梁健表示，"如果通过正常渠道不能解决这个问题，我们将考虑联合西安其他经租户提起诉讼，主张我们的'物权'。"
无论如何，关于对经租房问题还未得到全面的政策出台以及法律上的确认，但对此不同的新的观点、认识，已然折射出中国现代化进程中的坎坷和张力，也预示着各种可能的前景。
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