九乡新闻网贵族纹章103:谁是房市的上帝？谁面对房价在恐惧？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 03:22:28
谁是房市的上帝？谁面对房价在恐惧？
..1..计算【房价年供比】可以看清楚房价下跌的必然趋势。“顾客帝”决定房价，“短桶板”刚需决定房价。
一.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低
1.国际通行的“年供占家庭年收入的比例”为30％。银行按揭不允许超过50％。
2.在房价大涨之后，有效自住刚需的社会层次已经不是高收入者，他们的“年供能力”已经不高，不但难以快速大幅增收，而且增收的大部分也被物价上涨和不断增多的婚礼红包、恋爱、结婚、育儿费用耗掉了。各城市的恩格尔系数在30-40之间，即食品支出总额占家庭消费支出总额的百分比达到30-40。所以有效自住刚需家庭的“年供占家庭年收入的比例”难以超过50％。
3.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低。以前的自住性买房者有许多是高收入者，能达到60％。2011年，高收入却仍然是无房族的不多，普遍下降为50％。今后，随着房价上涨和物价上涨，自住性买房者的社会层次、经济层次都会一步一步地“下台阶”，将下降到40％。说明今后房市里，自住性买房者的年供能力将越来越低，有效自住刚需的总人数将越来越少。最终导致拐头下跌。
二.【房价/年供比】的计算
2011年春，在二线的E市，90平米 * 1.5万元 + 装修、家具、家电8万元 = 总房价143万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 体现年供能力的【房奴录取线】为5.36万元，即“自住刚需升级到房奴”年供能力必须达到5.36万元以上。
总房价143万元 / 年供能力5.36万元 = 目前二线的E市的【房价/年供比】为27年。其含义是有效自住刚需家庭27年的节余，才可以买到一套平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
三.【房价/年供比】27，表明房价难以再上涨了。
1.22岁就业 + 27年 + 跳槽耽误1年 = 为房子需工作到50岁。交完按揭后无法创业，无法积攒养老金，无钱赡养“四老”，无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多，但是啃老几十万去交首付，应该去归还，否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明1.5万元已经水深火热、怨声载道了。
2.许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是镜中花、水中月，因为新房房价3万元 * 90平 + 8万元 = 装修后278万元 / 年供能力5.36万元 = 【房价/年供比】是52，22岁就业 + 52年的节余 = 为房子大众需工作到74岁，荒唐。
3.27岁买房 + 20年按揭 = 还清按揭已经47岁。男50岁女45岁后老板就不肯聘用了，所以虽然可以按揭30年，一般人不敢超过20年。目前有的银行对房龄超过15年的二手房就不办理抵押按揭了。所以，年供能力一般是20年，极限值是30年。房价受到自住性买房者年供能力的制约，所以，不是想上涨就能上涨。就像开水到100度，就不是想升温就能升温。
4.国际上合理的“房价/收入比”是不吃不喝的3-6年的家庭收入可以买已经装修而且具有土地所有权的住房，143万元 / 平均收入7万元 = 房价收入比为20。国际上合理的“每平米价格/月收入比”是1，1.5万元 / 平均月收入0.3万元 = “每平米价格/月收入比”是5。
5.2011年3月，住建部部长说：“中央今年开建的1000万保障性住房，需要资金是1.3万亿。”也就是，每套保障性住房的成本只有13万元。假如平均50平米，土地以外的每平米的成本只有2600元。 奇高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
四.住房定价的秘密。“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”决定住房价格。
1.假设清华北大“维持生存的每年招生量”是每年50人，最高分为100。分数超过91分的有9000人，分数超过92分的有200人，分数超过93分的有100人，分数超过94分的有60人，分数超过95分的有20人，分数超过96分的有3人。根据这种“想光顾的考生的学习能力及其人数”，清华北大会将“高考录取线”定在94分。如果定在96分，老师就会“饭没了秀”。
2.假设开发商【维持生存的每年卖出量】为50套。自住性买房者买得起0.25万元的有9000人，买得起1.1万元的有200人，买得起1.3万元的有100人，买得起1.5万元的有60人，买得起2万元的有20人，买得起3万元的有3人。根据这种“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”，将【房奴录取线】定在1.5万元。如果定在3万元，任志强就会“奖金泡汤”。
3.2009年之所以能够救市成功，关键在于房价大跌使得有效自住刚需的支付能力增强，人数增多。2011年，开发商炒房客有恃无恐，死了也不降价，那么长时间横盘的情况就完全不同了，没有下跌来“以价换量”，就像没有把拳头收回来，没有购买力来支撑成交量，人数就不够。如果再次大涨，正俯又不敢把刚需放入“海拔7000米的高地”，因为死的是银行的钱。如果成交量长时间减少，资金链绷紧，最终不得不降价。
五.高层站在“沙盘”前惊呆了，见到【自住性成交稀少价】后，“日本杯具”可能重演。
1.【房奴录取线】曾经定在0.25万元，严重供不应求，后来一路提高，目前提高到1.5万元。因为买得起1.5万元的有效自住刚需只有60人，如果超过1.5万元，就会见到【自住性成交稀少价】了。
2.如果房价要不断上涨，有效自住刚需的年供能力必须呈现5.3万元、6万元、7万元......的不断增高的态势，而且“人数”足够多，即仍然是供不应求。可是，如果房价上涨百分100，90平米 * 3万元 + 普通装修和普通配置8万元 = 总房价278万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 【房奴录取线】升高到10.7万元，即家庭年收入达到21.4万元。在二线的E市，这么高的收入还是无房族，打着灯笼也找不到足够的“人数”。
3.一旦达到3万元，就进入了“人迹罕见（3人）的珠穆朗玛峰顶部”，海拔8000+米，那里高处不胜寒，没有食物（没有衣食父母），不可久留。山再高也有顶，事物基本上都有极限值，开水到100度你还要烧它20年吗？当甲等级自住刚需用八辈祖宗的钱都不能接下开发商和炒房客的最后一棒时，房价就会因为严重供过于求而见顶大跌。当“多吃空”维持不下去的时候，“多杀多”就开始了。“死了也不卖”的日本炒房客至今仍然亏损6分5，在冰天雪地里替人站岗20年了还遥遥无期。
4.高层站在“沙盘”前惊呆了，如果超过1.5万元就会见到【自住性成交稀少价】，如果达到3万元就进入了“人迹罕见（3人）的珠穆朗玛峰顶部”，就会“日本杯具”重演，就会即使大印钞票大加工资也无法逃避“规律帝”的惩罚，所以不敢再“卖空调机”了。
六.有效自住刚需的年供能力越来越低，“人数”越来越少，卖家必然降格以求，降价普及。
1.因为财大气粗的大老板先买，好不容易才有首付款的白骨精后买，因为随着房价上涨和物价上涨，有效自住刚需的社会层次在降低，年供能力在降低，买得起的“人数”在减少。就像在清华、北大、复旦招生后，考生分数越来越低，高材生越来越少，其他学校必然“降格以求”。
2.名列前茅的开发商都是上市公司，如果成交量稀少，年度报表业绩就差，股价就要大跌，王石们的巨额奖金就泡汤，坚持就是害自己，所以，每次带头杀价的总少不了万科。当他们钓不到足够多的大鱼，就会杀价去钓中鱼，就像长虹、康佳、海尔那样“以价换量求生存”。
3.“先下手为强，后下手遭殃”。炒房客卖房，面对年供能力5.3万元的不卖，4万元的不卖，然后等来的是处于平均收入水平的家庭年供能力3.5万元的。二十年前，手机和汽车是“只为富人生产”，那时厂家敢说“我们永远不需要白骨精消费者”吗？炒房客坚持就是失败。如果你在卖出大军里排在最后一名，对应的是蚊子。汽车下乡，家电下乡，一定会有卖房下乡的那一天。
4.顾客坚持就是上帝，360行最终都是这样子的。目前3.5万元的是无效自住刚需，但是，他“考分已经上了92”，他的分数位居第200名，而开发商【维持生存的每年卖出量】为50套，相信想赚钱的开发商几年后一定会主动来录取。除非开发商不再“唯利是图”，除非炒房客（二级批发商）永远不需要“顾客帝”。
5.顾客是商家的衣食父母。囤积火车票的黄牛，如果乘客买不起，或者“来光顾的人数”比火车票少，他就不得不降价争取买家的青睐，因为他不及时卖出就会亏钱。如果炒房客留着出租，扣除成本的租金收益率只有百分2。如果做长线，今后，人少房多，开发商的年利润率只有10％，所以房龄30年的普通区域的10套住房的拆迁补偿面积可能只剩下5套新房。如果闲置10套房 * 每年房产税平均1％ * 20年 = 又损失2套。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。
七.【房价/年供比】计算的优点是，化复杂为简单，透过迷雾看清房市真相。
1.房市最可怕的是，房价呈现无边无垠的不断上涨，虽然有“房价收入比”还是都不知顶在何处，还是一头雾水，因为它采用的是无效自住刚需的收入数据，具有间接性，因为收入数据是未吃未喝的，也具有间接性。
2. 【房价/年供比】，采用的数据具有直接性，年供数据是【房奴录取线】，是自住刚需家庭收入在已吃已喝以后的节余，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出最新房价是否已经看到【自住性成交稀少价】。
3.“想光顾的顾客的支付能力及其人数”决定餐馆的价格。要看清楚房市的真相，必须研究“有效自住刚需的年供能力及其人数”，而炒房客的“非自住房”是“二盘商仓库里的待售商品”，所以本文其实是“先把房市假设为一个只有自住刚需介入的市场”，从而化复杂为简单，透过迷雾看清真相。真实的房价会因为投资投机因素而变化，重要的是计算打开了新思路，使得我们偷看到了开发商的底牌，哦，原来有效自住刚需是“老A”。表面上老A是最小的1，实际比“13的老K”大。
4.“短板决定木桶容量的定律”应用于房价是：虽然富人的支付能力很强大，就像“长桶板”越来越高，但是，顾客是上帝，买家是衣食父母，房价最终是由有效自住刚需这个“短桶板”决定的。随着房价不断上涨，有效自住刚需支付能力越来越小，人数越来越少，所以最终房价将越来越低。如果你是餐馆老板，顾客越来越吃不起，越来越少，你不降价就得倒闭关门。
计算主要是指二三线城市的二三等地段，或者一等城市四五等地段的情况。房市主要风险存在于普通区域，因为这里的房价最终反映的不是富人的支付能力，而是全市有效自住刚需佼佼者的家庭支付能力。
..1..计算【房价年供比】可以看清楚房价下跌的必然趋势。“顾客帝”决定房价，“短桶板”刚需决定房价。
一.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低
1.国际通行的“年供占家庭年收入的比例”为30％。银行按揭不允许超过50％。
2.在房价大涨之后，有效自住刚需的社会层次已经不是高收入者，他们的“年供能力”已经不高，不但难以快速大幅增收，而且增收的大部分也被物价上涨和不断增多的婚礼红包、恋爱、结婚、育儿费用耗掉了。各城市的恩格尔系数在30-40之间，即食品支出总额占家庭消费支出总额的百分比达到30-40。所以有效自住刚需家庭的“年供占家庭年收入的比例”难以超过50％。
3.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低。以前的自住性买房者有许多是高收入者，能达到60％。2011年，高收入却仍然是无房族的不多，普遍下降为50％。今后，随着房价上涨和物价上涨，自住性买房者的社会层次、经济层次都会一步一步地“下台阶”，将下降到40％。说明今后房市里，自住性买房者的年供能力将越来越低，有效自住刚需的总人数将越来越少。最终导致拐头下跌。
二.【房价/年供比】的计算
2011年春，在二线的E市，90平米 * 1.5万元 + 装修、家具、家电8万元 = 总房价143万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 体现年供能力的【房奴录取线】为5.36万元，即“自住刚需升级到房奴”年供能力必须达到5.36万元以上。
总房价143万元 / 年供能力5.36万元 = 目前二线的E市的【房价/年供比】为27年。其含义是有效自住刚需家庭27年的节余，才可以买到一套平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
三.【房价/年供比】27，表明房价难以再上涨了。
1.22岁就业 + 27年 + 跳槽耽误1年 = 为房子需工作到50岁。交完按揭后无法创业，无法积攒养老金，无钱赡养“四老”，无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多，但是啃老几十万去交首付，应该去归还，否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明1.5万元已经水深火热、怨声载道了。
2.许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是镜中花、水中月，因为新房房价3万元 * 90平 + 8万元 = 装修后278万元 / 年供能力5.36万元 = 【房价/年供比】是52，22岁就业 + 52年的节余 = 为房子大众需工作到74岁，荒唐。
3.27岁买房 + 20年按揭 = 还清按揭已经47岁。男50岁女45岁后老板就不肯聘用了，所以虽然可以按揭30年，一般人不敢超过20年。目前有的银行对房龄超过15年的二手房就不办理抵押按揭了。所以，年供能力一般是20年，极限值是30年。房价受到自住性买房者年供能力的制约，所以，不是想上涨就能上涨。就像开水到100度，就不是想升温就能升温。
4.国际上合理的“房价/收入比”是不吃不喝的3-6年的家庭收入可以买已经装修而且具有土地所有权的住房，143万元 / 平均收入7万元 = 房价收入比为20。国际上合理的“每平米价格/月收入比”是1，1.5万元 / 平均月收入0.3万元 = “每平米价格/月收入比”是5。
5.2011年3月，住建部部长说：“中央今年开建的1000万保障性住房，需要资金是1.3万亿。”也就是，每套保障性住房的成本只有13万元。假如平均50平米，土地以外的每平米的成本只有2600元。 奇高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
四.住房定价的秘密。“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”决定住房价格。
1.假设清华北大“维持生存的每年招生量”是每年50人，最高分为100。分数超过91分的有9000人，分数超过92分的有200人，分数超过93分的有100人，分数超过94分的有60人，分数超过95分的有20人，分数超过96分的有3人。根据这种“想光顾的考生的学习能力及其人数”，清华北大会将“高考录取线”定在94分。如果定在96分，老师就会“饭没了秀”。
2.假设开发商【维持生存的每年卖出量】为50套。自住性买房者买得起0.25万元的有9000人，买得起1.1万元的有200人，买得起1.3万元的有100人，买得起1.5万元的有60人，买得起2万元的有20人，买得起3万元的有3人。根据这种“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”，将【房奴录取线】定在1.5万元。如果定在3万元，任志强就会“奖金泡汤”。
3.2009年之所以能够救市成功，关键在于房价大跌使得有效自住刚需的支付能力增强，人数增多。2011年，开发商炒房客有恃无恐，死了也不降价，那么长时间横盘的情况就完全不同了，没有下跌来“以价换量”，就像没有把拳头收回来，没有购买力来支撑成交量，人数就不够。如果再次大涨，正俯又不敢把刚需放入“海拔7000米的高地”，因为死的是银行的钱。如果成交量长时间减少，资金链绷紧，最终不得不降价。
五.高层站在“沙盘”前惊呆了，见到【自住性成交稀少价】后，“日本杯具”可能重演。
1.【房奴录取线】曾经定在0.25万元，严重供不应求，后来一路提高，目前提高到1.5万元。因为买得起1.5万元的有效自住刚需只有60人，如果超过1.5万元，就会见到【自住性成交稀少价】了。
2.如果房价要不断上涨，有效自住刚需的年供能力必须呈现5.3万元、6万元、7万元......的不断增高的态势，而且“人数”足够多，即仍然是供不应求。可是，如果房价上涨百分100，90平米 * 3万元 + 普通装修和普通配置8万元 = 总房价278万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 【房奴录取线】升高到10.7万元，即家庭年收入达到21.4万元。在二线的E市，这么高的收入还是无房族，打着灯笼也找不到足够的“人数”。
3.一旦达到3万元，就进入了“人迹罕见（3人）的珠穆朗玛峰顶部”，海拔8000+米，那里高处不胜寒，没有食物（没有衣食父母），不可久留。山再高也有顶，事物基本上都有极限值，开水到100度你还要烧它20年吗？当甲等级自住刚需用八辈祖宗的钱都不能接下开发商和炒房客的最后一棒时，房价就会因为严重供过于求而见顶大跌。当“多吃空”维持不下去的时候，“多杀多”就开始了。“死了也不卖”的日本炒房客至今仍然亏损6分5，在冰天雪地里替人站岗20年了还遥遥无期。
4.高层站在“沙盘”前惊呆了，如果超过1.5万元就会见到【自住性成交稀少价】，如果达到3万元就进入了“人迹罕见（3人）的珠穆朗玛峰顶部”，就会“日本杯具”重演，就会即使大印钞票大加工资也无法逃避“规律帝”的惩罚，所以不敢再“卖空调机”了。
六.有效自住刚需的年供能力越来越低，“人数”越来越少，卖家必然降格以求，降价普及。
1.因为财大气粗的大老板先买，好不容易才有首付款的白骨精后买，因为随着房价上涨和物价上涨，有效自住刚需的社会层次在降低，年供能力在降低，买得起的“人数”在减少。就像在清华、北大、复旦招生后，考生分数越来越低，高材生越来越少，其他学校必然“降格以求”。
2.名列前茅的开发商都是上市公司，如果成交量稀少，年度报表业绩就差，股价就要大跌，王石们的巨额奖金就泡汤，坚持就是害自己，所以，每次带头杀价的总少不了万科。当他们钓不到足够多的大鱼，就会杀价去钓中鱼，就像长虹、康佳、海尔那样“以价换量求生存”。
3.“先下手为强，后下手遭殃”。炒房客卖房，面对年供能力5.3万元的不卖，4万元的不卖，然后等来的是处于平均收入水平的家庭年供能力3.5万元的。二十年前，手机和汽车是“只为富人生产”，那时厂家敢说“我们永远不需要白骨精消费者”吗？炒房客坚持就是失败。如果你在卖出大军里排在最后一名，对应的是蚊子。汽车下乡，家电下乡，一定会有卖房下乡的那一天。
4.顾客坚持就是上帝，360行最终都是这样子的。目前3.5万元的是无效自住刚需，但是，他“考分已经上了92”，他的分数位居第200名，而开发商【维持生存的每年卖出量】为50套，相信想赚钱的开发商几年后一定会主动来录取。除非开发商不再“唯利是图”，除非炒房客（二级批发商）永远不需要“顾客帝”。
5.顾客是商家的衣食父母。囤积火车票的黄牛，如果乘客买不起，或者“来光顾的人数”比火车票少，他就不得不降价争取买家的青睐，因为他不及时卖出就会亏钱。如果炒房客留着出租，扣除成本的租金收益率只有百分2。如果做长线，今后，人少房多，开发商的年利润率只有10％，所以房龄30年的普通区域的10套住房的拆迁补偿面积可能只剩下5套新房。如果闲置10套房 * 每年房产税平均1％ * 20年 = 又损失2套。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。
七.【房价/年供比】计算的优点是，化复杂为简单，透过迷雾看清房市真相。
1.房市最可怕的是，房价呈现无边无垠的不断上涨，虽然有“房价收入比”还是都不知顶在何处，还是一头雾水，因为它采用的是无效自住刚需的收入数据，具有间接性，因为收入数据是未吃未喝的，也具有间接性。
2. 【房价/年供比】，采用的数据具有直接性，年供数据是【房奴录取线】，是自住刚需家庭收入在已吃已喝以后的节余，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出最新房价是否已经看到【自住性成交稀少价】。
3.“想光顾的顾客的支付能力及其人数”决定餐馆的价格。要看清楚房市的真相，必须研究“有效自住刚需的年供能力及其人数”，而炒房客的“非自住房”是“二盘商仓库里的待售商品”，所以本文其实是“先把房市假设为一个只有自住刚需介入的市场”，从而化复杂为简单，透过迷雾看清真相。真实的房价会因为投资投机因素而变化，重要的是计算打开了新思路，使得我们偷看到了开发商的底牌，哦，原来有效自住刚需是“老A”。表面上老A是最小的1，实际比“13的老K”大。
4.“短板决定木桶容量的定律”应用于房价是：虽然富人的支付能力很强大，就像“长桶板”越来越高，但是，顾客是上帝，买家是衣食父母，房价最终是由有效自住刚需这个“短桶板”决定的。随着房价不断上涨，有效自住刚需支付能力越来越小，人数越来越少，所以最终房价将越来越低。如果你是餐馆老板，顾客越来越吃不起，越来越少，你不降价就得倒闭关门。
计算主要是指二三线城市的二三等地段，或者一等城市四五等地段的情况。房市主要风险存在于普通区域，因为这里的房价最终反映的不是富人的支付能力，而是全市有效自住刚需佼佼者的家庭支付能力。