九乡新闻网芽庄海滩:陈有西：谁是高房价的真正推手？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 08:02:39
[陈有西按]我最近密集关注了房产税问题，过几天会针对网上评论再发表《就房产税问题答网友》，从授权立法、税权在民问题，进一步从法理上进行阐述。绝大多数网友支持了这种思考，但也有一些网友以为我是在为中产阶级说话，说房产税只征富人不征穷人，反对房产税就是反对打压房价，我的文章有偏私，是代表有钱人的利益。 对于一些情绪化的不太会深层思考问题的网民，只有到半年一年后，市场规律告诉他，现实告诉他，要他自己也开始掏腰包的时候，他才会明白我的这些文章，其实是在提前维护着他们的权益。我们只能哀其不幸怒其不争。 任何社会，要减轻民生负担只有减税而不可能加税，这样简单的道理，其实本不需要经济学家才能懂的。但是在中国就真有这样多的民粹人士，居然幻想着用加税来减轻他的买房负担。并极力鼓吹开征房产税。 今天从郭光东的博客中见到了这篇文章，剖析了房产价格的实际构成，可以让很多的加税叫好论者清醒一些。这个分析，同我担任法律顾问单位的一些房地产公司的老总的测算数据，基本上是一致的。只是这篇文章还是缺乏实证的研究，没有详细列出政府从土地出让环节开始，到房子到居民手中办出房产证为止，每个环节收走的费用和税费一共有多少。中国的房地产价格真正的推手，是中国的各级政府。只要高地价和土地政府垄断的事实不改变，政府的依赖卖地的财政方式不改变，中国的高房价就不可能打下去。 中国的市场经济，现在实际上是权贵市场经济，或者叫国家资本主义的市场经济。房地产的博弈，是四对一。政府、房产商、银行、炒房囤房团联合对付购房户。政府不敢让房产贬值，因为一贬就无法卖地，无法拉动GDP，有的地方卖地占财政收入40%以上。房产商当然不会喜欢房价下跌；银行也不愿，因为一跌，按揭没有人偿还，银行起诉也只能得到房产而不是现金，银行会成为房东，产生大量坏帐，导致美国一样的“两房危机”；炒房团当然不希望房价跌。这四个力量，占尽了权力和经济实力之利，形成强大的联盟。而对面，只有积一辈子的辛苦积蓄，为子女结婚和自住的终端购房户，住房是他们刚性需求。他们可以期望房价真的下跌，拖半年一年，不可能永远拖下去不买。而房产商则有政府和银行的支持，他拖两年也死不了。政府可以延缓收地款，银行可以延缓收贷款，倒房户本来就是有闲钱，他可以屯房不卖，房产税的损失，他可以从涨房价中轻松收回。这三股力量一起挺房产商，房产商就有实力和耐力同购房户拼。再加上中国刚处在城市化浪潮的起始阶段，大量的农村有钱人都想到城里买房，需求强劲，他们并不是为了炒房而买。因此，拼到最后，都是买方败下阵来，然后是秋老虎回潮房价反而更高上涨。这十来年中，一直在上演这样的悲喜剧。谁到现在还看不透，那真是经济学ABC都没有学好了。 这四位一体中，起主导作用的是政府。而政府从来不想在地价上真正让利于民（其实中国政府这是无本生意，因为土地是革命后无偿获得的，连农民土改土地也是无偿入社送给国家的，现在有的地方政府又在通过将农民成批大量改居民，获得更多的国有土地），而一直在推高地价，另一方面又喊叫着要压下房价。这是真不明白，还是假不明白？ 中国的房价问题，现在已经到了无药可救的地步。现在政府想降地价也降不了了，因为这会对存量房产和有房户造成大震荡。不降价会得罪无房户，降房价会得罪有房户。政府已经走入了无法平衡的怪圏。一旦提前刺激泡沫破裂，银行和政府都会首当其冲，会引发严重社会问题。政府的口号，现在也已经从压房价降房价，改口为压住上涨势头，搞适度上涨。在这样的一个基点上，还要出台房产税，最终必然会转嫁到刚性需房户头上，这个政府政策的南辕北辙，已经是一目了然的了。现在叫好的那些天真的人，恐怕不要一年，就会明白喊来的不是救星而是魔怪。
郭光东《新浪博客》http://blog.sina.com.cn/guoguangdong100万房款，55万落入政府腰包
(2011-02-06 18:16:20)
一套房子百余种税 100万房款中提前预支55万
2011年01月30日 18:03
据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。
以总价100万元的房子为样本，上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给理财一周报记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。”
由此可见，100万元房款，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。
房产12项税收详解：100万元房款40万土地出让金和15万税费流入政府口袋
100万元房款，40万元属土地成本，30万元为建筑成本，15万元为各项税费，15万元为企业剩余
一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。
如果以100万元的商品房作为样本，其中有多少属于消费者提前支付的各项税费？
房地产相关税种共有12项
与房地产行业相关的各种税费纷繁复杂。据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。
其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建指出，12项房地产相关税种中的房产税与目前即将在重庆、上海开征的“房产税”完全不同，“相关税法中的房产税是以1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为征收依据的，征收对象是房产，针对的是房屋被出租时所产生的收益部分；而时下热议的‘房产税’其实并不在现有的财税体系中存在，在征收目的上有点类似于‘投资惩罚税’，与国外的物业税也不太相同。”
另据中国社科院财贸所税收室主任张斌介绍，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。
记者了解到，从企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成；流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。
从个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税(还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用)等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等(还需缴纳登记费、抵押登记费等费用)。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。
五成房款流向政府？
重庆市政协副主席陈万志表示：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价。”
如果陈万志的表述属实，那么在购房款中有相当大的一部分资金是经由开发商支付给政府的。换言之，房价中三成甚至四成的资金最终流向了政府，而这一大笔账单则由消费者“买单”，因为开发商所付出的所有税费最后仍将通过房价转嫁到消费者头上。
而这也正是“十委员提案”的初衷。全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明曾对媒体表示：“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。”
记者从开发商处获悉，房地产项目的“总成本”主要可分为土地成本、直接成本和运营成本等几大类，而在统计预算时所计算的“总费用支出”则涵盖了“总成本”及“总税收”两个部分，即基本等同于房产项目中所有支付给政府的资金综合。此外，“总销售收入”则同时包括了“总费用支出”及“企业剩余”，该部分资金基本可等同于房屋出售的全部收入(并非企业所得净利润)。
换言之，如果全部以销售收入为标准统计，即可笼统地得出各项成本占房价的大致权重。
通过有关渠道，记者获取了一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》作为样本，发现该项目所缴纳的各项税费总额为689845244.40元(约6.9亿元)。此外，表格还罗列了各主要税费占销售收入的比重，经计算得出该项目所缴纳的各项“大头”税费约占销售收入的13%。
记者经换算得出，该项目土地成本占销售收入的35%左右，而土地成本、税收、行政性收费这三项支付给政府的“支出”总和的确已接近50%。
然而这只是2008年的统计数据。随着各项税、费的不断变更，这部分资金比重会不会有所变化？
巧合的是，全国工商联在一年之后也进行了一番类似的调查。根据该组织于2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%。其中，北、上、广三大一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。
该调查显示，九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。此外，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。
由此，全国工商联得出“房产开发费一半流向政府”的结论，这自然又引起了全社会的一番热议。
由于全国工商联的“特殊属性”，该调查报告曾遭到部分媒体的质疑。包括《中国经济周刊》等在内的多篇报道曾指出，报告中所有统计数据的来源为“REICO”工作室，而该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远集团等企业共同资助建立的，有“选择性取样”的嫌疑。
100万房款中已提前预支55万元
那么，如果以上海现有的收费标准来看，在100万元的房款中，又有多少属于支付给政府的税费呢？
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%，也就是说100万元的房子里面有40万元是用于支付土地出让金，大概30万元是用来付盖房子的成本，这样就占掉了70万元的房款。”
胡怡建介绍说，在各项税费中，营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是较为主要的几项：“营业税按照销售收入的5%计算；教育费附加及城建税(这两项通常被认为是营业税附加税)合计占营业税的10%，即为销售收入的0.5%。企业所得税在征收时分为预征和清算两个环节，预征时是假定企业利润可占销售收入的15%进行征收的，该项即为销售收入的3.75%；土地增值税较为复杂，在实际操作时各项目预征率不同，如果以平均预征率计算，那么此项约为销售收入的4.5%。”
胡怡建进一步分析说，仅上述营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。
由此，经过粗略统计我们可以得出如下结论，100万元的房款中大体的资金走流向是：40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。换言之，流向政府部分、已包含在房价中的“预支资金”约为55万元。胡怡建表示，这只是较为保守和粗略的计算方式，实际案例中流向政府的部分一般不会低于这个比例，“在30万元的建筑成本中，有部分是用于市政建设和公共配套设施建设，如果将这部分也纳入政府收入份额的话，比例会更高。”
房地产行政性收费项目最多可达百余种
名目多、流程长、变化快、不透明
据业内人士透露，在构成房地产价格的成本中，各类收费的名目最多，也最为繁杂，主要集中在房产开发环节。采访过程中记者发现，几乎很少有人能将所有费用一一罗列，即使是房产开发商也不例外。
在某大型国有开发企业参与过前期开发的廖先生告诉记者，自己经常搞不清楚各类费用的征收情况，“因为行政性收费涉及的部门太多，而且许多费用常常变更收费标准，每次缴费都需要再次确认，很麻烦。”
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直言发表于2011-2-6 22:49:08高房价是没有办法了，因为逆转会拖垮经济，房产税不能阻止高房价，它的作用仅在于分配的二次调节，抑制房屋闲置率，缓慢房价上涨。谁也没有把打压房价的希望全部寄托于房产税，这是综合工程，这点楼主要明白。--------以楼主之见，如何万妥呢？你也没有提出良策啊。
删除 ｜引用晒月亮想太阳发表于2011-2-6 22:12:34到底房价的构成是怎样的？政府真的拿了那么多？为什么潘石屹、王石这样的大佬去台湾考察后表示永远不会去台湾搞房地产？不管怎样，知道房价构成的都在装聋作哑，我们一群傻瓜却在左猜右猜，房价构成成了国家绝密，这样有意义吗？鹅城人民起来赶走黄四郎才是出路。2011年是行动年，打倒黄四郎，住房有希望！！！
删除 ｜引用两个世界生活发表于2011-2-6 21:55:26傻子也不会拿刀往自己脖子上架，不让他们卖地，哦请原谅我的口误，地的所有权永远属于国家，不让他们往外租地吃啥啊。国税都给国家了。
删除 ｜引用马先生发表于2011-2-6 21:02:33我的问题依旧：中央高层知道这些道理吗？是知道了装傻？还是这个道理对他们来讲太复杂，参谋和智囊们压根就瞒着他们，肆意的蹂躏剥削这些刚刚解决温饱、民智尚未全开、权利意识淡薄的人民？
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