九乡新闻网进击的女巨人杀戮都市:土地闸门是调控房价泡沫的上帝之手？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/01 22:51:31
引言：土地闸门的开关真的很烫手
年末岁初，政策冷雨。
房地产在宏观经济不景气的背景下，房地产业展现着一种畸形的繁荣，在民众舆情激论下，中央政府密集出台系列调控政策，给虚热不退的房地产业打下退烧针。
温室效应后的异常严寒气候，正像是高热房地产业突遇凄风冷雨的绝妙对照。
那么疾风骤雨的房地产调控政策密集出台究竟为哪般？
我们知道，房地产绑架中国的国民经济不是预言，而早已成为现实。房地产业虽然是拉动GDP的增长极，但资本过分密集地倾斜到房地产领域，导致经济结构呈畸形发展，而金融泡沫风险的累积，正是导致中国经济发展不平衡，导致中国经济向高风险之路、向不可持续之路愈行愈近。况且，房价现在已经高到天怒人怨的地步，作为政府来讲，它有义务保障社会公平。在经济发展的结构变得畸形、社会和谐程度受到伤害的情况下，政府出台调控政策势在必然。
但这样短时间密集调控政策的出台，是否仅仅就只是调控部分城市高房价、打压投资性购房需求这么简单呢？地产观察者许子枋认为，揭开现象，透析其深刻的本质：调控政策密集出台是两条经济发展路线斗争的结果！一条是维护既得利益集团，维持短期高GDP增长的经济发展之路，一条是新兴利益集团所倡导的牺牲短期GDP，换取以战争国力、科技、低碳、消费为标志的可持续GDP增长之路。
这两条路线的斗争是如此异常且不为人知的激烈，目前形成的格局是暂时的博弈均势，达成的结果是中庸的平衡：适当货币宽松政策，差异化调控房价，三四线城市的继续房地产投资增长，一定速度的GDP稳定增长率。
但平衡是暂时的，不平衡才是一种常态。调控高房价既是两条经济发展模式之路线斗争的结果，也是掩盖激烈路线斗争的一个幌子。但五年之后，新兴的利益集团或将主导新的经济世界。
这个时候，土地闸门的开关真的很烫手。
C1 银根-地根-房价的三角因果
1.流动性泛滥是地价泡沫的始作俑者。
深究美国房地产泡沫形成的原因，美联储的货币政策乃始作俑者。格林斯潘推行低利率政策，致使流动性泛滥，银行信用无节制地扩张，终于演变为次贷危机。
继而美国次贷危机导致了全球金融危机，但令人无可奈何的是，在全球对抗金融危机的大背景下，世界各国仍然是推行流动性扩张来解决流动性泛滥的危机，因此流动性遂如长河决堤。
中国目前还很难脱离美元体系，短期很难改变世界经济格局。世界是平的。
在中国，地王的频繁出现，表征土地市场存在明显的资金推动型特点。土地交易市场成为投资市场，泡沫浮现。在国家信贷扩张期，获得大量贷款的央企密集进入土地市场，土地泡沫继续吹大。
2. 地王传说续吹房价泡沫难辞其咎。
改革开放以来，随着土地资源的资产、资本属性日益显化，在粮食安全的资源保障功能之外，土地在宏观经济运行中的作用日益增强。最近十多年来，我国几次较为显著的经济过热波动，都是地根与银根的失控互为表里，互相推波助澜。1996-1997年，2003-2004年之间的房地产过热，无不是货币供应与土地供应失控互相加剧造成的。
囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，地方政府与土地的紧密利益捆绑，演变成国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮。
土地从吸纳货币、稳定流动性的工具，演变成制造房价泡沫、金融风暴、经济危机的催化剂，地王传说下的地价飙升对续吹房价泡沫难辞其咎。
3. 房价泡沫破裂终将伤屋及乌。
国土资源部提供的最新统计数据表明，最近10年来，全国土地出让收入累计达5.19万亿元，土地抵押面积、价款分别提高了7.74倍和13倍，2000年以来，我国土地抵押贷款每年以40％左右速度增加，占银行放贷比重不断增大。
从我国目前的经济增长方式看，其两大特点是靠要素投入来支撑增长，靠出口需求弥补国内需求。从宏观经济角度来讲，就是投资率不断提高，消费率不断下降，而且投资的效率不断下降。这会使得金融系统很脆弱，随着投资效率的下降，房地产泡沫一旦破裂，金融系统内潜在的不良资产会大量增加。
土地加速资本化，房价加速泡沫化，作为经济稳定器的土地要素已失效，因房价泡沫的破裂必定会导致金融系统的危机，从而危害中国的经济基础。
C2 中央-地方-房商的三方博弈
1. 中央的政策为何难免衰减宿命？
这次中央运用了土地、金融、税收等手段的组合拳，但政策组合拳能否切实发挥调控效力呢？上有政策，下有对策，这看似是一个无法逾越的政策执行操作的怪圈，中央政策一到地方执行就形成大幅度衰减，其根源是中央政府与地方政府在房地产调控这方面存在利益背反。
这次出台的国11条的最后一条就是将稳定房地产市场的任务实行责任制分解：省级政府负总责，地市级政府抓落实。为了服务于2010年更加动态、灵活地调整房地产调控政策，住建部房地产信息采集系统覆盖城市已经由40个扩大到90个。而高档房和普通商品房数据将分开统计。
或许，这次中央调控政策的落实会真的很有效，我们拭目以待。
2. 地方土地财政的依赖困局何时能解？
我们无法逃避这么一个现实，即地方政府在房地产中扮演着一个重要的利益角色。中央政府的调控政策之所以会走形变样，根源在于地方政府与与土地财政畸形依赖的生存模式。
也许，从根本上来说，只有改变土地财政与地方政府唇亡齿寒的畸形关系，国家公共政策才可能不再为房地产利益集团做注脚，政府才能恢复中立的裁判者地位。但是事情有这么简单吗？
早在90年代，很多地方政府财政就捉襟见肘，入不敷出。当时很多研究认为一些地方政府已经“破产”。1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。房地产税费和土地出让金成为地方财政不可或缺的收入来源。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右；从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。
从税收角度来看，尽管1997年实行的分税制改革后，地方政府除营业税收入较大,税源较稳定外，其余都是一些零星分散，征管难度较大的小税。目前我国地方政府税收增收缓慢，缺乏稳固的财源作为基础，而财政收入来源单一、结构简单，不可能在短期形成一个新的能替代房地产的财政收入来源。
地方政府左右为难，中央政府左右难为。
3. 在政策刀锋上行走的开发商如何选择？
房地产业是一个资本密集性产业，也是一个政策依赖性很强的产业，房地产业既关系到国计，更关乎民生，房价成为民怨的焦点。因此房地产业既是一个关联管理政策最多的行业，也是一个政策变幻最多的产业，在这种情况下，房地产开发商很难制订比较长远的战略，房地产商基本每年都是处在政策刀锋的生死边缘，这其实也是房地产市场动荡不安，房地产开发商追求短期利益，房地产开发常常违规的根源。
随着中央政策的进一步强化，房地产企业的垄断程度将越发加大，中小房地产企业将面临退市的危险，高度垄断的房企结成更大的利益集团。在中国，这对房价的影响究竟有多大还难以逆料。
C3 供应-效率-体制的三管齐下
在如此错综复杂的利益纠葛大背景下，在如此错综复杂的技术操作难度下，因土地闸门是房价泡沫的上游，其松紧把握与调控方式显然至关重要，也无限敏感。那如何通过土地闸门的把握来调控下游的房价泡沫呢？
实施三管齐下，化解三方对弈，消弭三角恶果。
1. 土地供应的差别化管理是有效调控房价的技术手段。
从技术上看，地方政府通过土地储备制度垄断了土地市场，具有绝对的土地市场的调控能力，地方政府可以通过差别化控制土地供应（包括土地供应量、土地供应结构和土地供应价格）来影响并调控房地产市场。
地方政府通过控制土地供应，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，并进而通过调节土地投放实现调控房价的目标。当然，前提是必须避免开发商囤积土地。
政府可以通过增加住房建设用地有效供应，增加保障性住房和普通商品住房土地的有效供应，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，以实现调控房价。
2. 土地开发效率的提高是保障调控房价的可持续之路。
从发展上看，在耕地红线决不容突破的硬约束下，中国的土地供应都是有限的。目前，我国城镇人均建设用地达到了
在有限约束下，因土地开发效率的低下也直接造成土地供应不足，因此必须通过政策引导我国的城市建设走内涵式发展道路，提高土地利用效率，重视城市土地的内部挖潜，抑制土地开发的严重浪费，才能在约束条件下，严格控制建设用地的增量，形成倒逼机制，促进城市土地利用方式的转变，保障土地的有效充足供应，进而保障调控房价的可持续。
因此，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中第一条就强调了要提高土地开发利用效率，我们期待着相关鼓励提高土地开发利用效率的实施细则出台。
3. 土地财政体制变革才是调控房价的根本大道。
从根本上看，中国绝大多数城市财政收入的一半来自房地产开发的土地转让。对很多市县来说，离开新增建设用地和房地产上的财税收入，基本是入不敷出的。这已成为公论。因此，地方政府对土地市场的调控职能与追求土地收益的财政目标之间存在内在矛盾，土地供应的调控职能往往被漠视。