贪婪洞窟地狱100层boss:未来房价与通货膨胀 - 地产风云 - 深圳房地产信息网

未来房价与通货膨胀
(2010-5-30 21:56:50)  (地产风云:bbs.szhome.com)
通货膨胀今年2月开始789月恶化2011下半年再恶化-》泡沫破裂
过量发行货币从2009年4月开始，按中国通货膨胀滞后10个月算，通货膨胀在2010年2月已经开始。
2009年9、10、11 月，中国广义货币供应量的M2增长率接近30%.
2010年7，8，9月,通货膨胀会恶化。
按通货膨胀滞后时间最长的2年推算，2011年下半年，通货膨胀恶化会再度升级。
时间上可能有几个月的出入，但不会差太远。
3个月后我们回来验证，希望那个时候这个帖子还没有被删除。
94，95，96为什么要把存款利率加到10%以上啊？98年保八为什么没有成功？
按照通货膨胀理论，如果中央银行不坚决地大幅度地加息，通货膨胀是前一浪会掀起下一浪，一批商品的涨价会引起另一批商品的涨价，轮番上涨，持续很多年，直到被坚决的大幅度的加息遏制。
这就像某一城市某一区域的房价上涨，会带动另一个城市，或者另一个区域的房价上涨，这一波推动下一波。
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改革开放30年，中国经历了2次较为严重的通货膨胀(即通胀率在两位数以上)。1988年3月上海率先调整280种国民经济必需品的价格，接着各大城市相继提价，提价率占商品总量的80%，价格平均上涨30%，最高的涨幅达80%。1988年和1989年，CPI分别达到18.08%和18%；而最为严重的通货膨胀则发生在1993~1995年期间，这3年的CPI分别为14.7%、24.1%、17%。
纵览这两次严重通货膨胀，有一个共同的现象是此前都发生过货币供应量M2的爆发式增长。数据显示，1987年M2增速27.3%，而1992年至1994年，每年的M2增速更是高达30%以上。
从实证分析，M2增幅做趋势性上升时，其对CPI的影响大体在10个月左右后开始显现，但这种影响的滞后期逐渐延长，CPI升至峰顶的时间大体滞后M2增幅到达峰顶的时间20个月至2年左右；当M2增幅做趋势性下降时，其对CPI的影响大约在20个月至2年左右后显现。
无论我们是否认同弗里德曼的货币理论，但货币供应量变化对物价有着明显的正效应，且存在一定的滞后期确是不争的事实。2009年9、10、11 月，中国的M2接近30%，这与历史中两次通胀前的数据惊人相似，其对2010年乃至2011年的物价走势将会产生何种影响，经历过前两次通胀的经济决策者可能最清楚。
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(2010-5-30 21:56:59)  □(地产风云:bbs.szhome.com)
扭曲的被认为压制的汇率，姗姗来迟的升值。
被人为压制的过低的利率，
被人为压制的过低的粮价，
都是有深层次原因的，都是“不得不”而为之的。
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因为房价在2003年以来多年负利率下被泡沫化了，现在的房价不但反映了2003年到2010年的印钞速度，而且预支了以后10几年的通货膨胀。
在银行存款名义利率长期处于2.5%的情况下，存款的市盈率（本金除以利息）是40倍。当人们在存款，房子，股票以外没有太多投资渠道的情况下，房子股票等金融资产的回报率会趋向于存款利率2.5%。潘石屹的博客里关于中原地产的数据支持了这个回报率“2010年第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%”。
房子，股票的风险和交易成本，交易费用等远远大于存款。
那么，在没有泡沫的情况下，房子，股票的收益率应该远远高于存款利率，这样才能补偿风险和交易费用。
问题是，在泡沫上升通道里，房子股票有升值预期，那么有人（而且是很多人）愿意接受低于存款利率的收益率，因为他们可以从房子涨价里得到补偿。（虽然这个涨价有到顶的一天，但是谁也不知道哪天是顶）
市盈率是变动的。存款利率在恶x性通货膨胀下，可能被迫提高到5%，甚至10%。那个时候的存款的市盈率就是20倍，10倍.
如果房子在部分人的恐惧心理下被抛售，那么急剧下降的价格就会打碎那些用涨价补回房租过低损失的人的美梦。
下降通道一旦打开，并且那些被自身难保的集tuan救市的幻想也被打破的情况下，房价就会向20倍，10倍的市盈率奔去。
那个时候，在大量失业，大量无户口的租房人口回家的情况下，房租的行情也会急剧下降。房租下降20%，原来40倍的市盈率马上就变成50倍了。
所以，简单地说，升存款利率到5%，房价会向20倍市盈率靠拢。当市场有下跌风险的时候，房价的市盈率会小于20倍用于抵偿风险（因为这是个不断下跌的房子），就像房价飞涨时期的市盈率高于存款类似。
以下是引用，非本人原创：
---------------------------------------------　　　　　　　　潘石屹：首先，要理性地分析房地产市场有没有泡沫。衡量泡沫的依据是什么？在房地产市场中，哪些品种和地区是值得投资的？应该从以下三个指标去分析：一、资金成本；二、租金回报率；三、物业税（或资产税）。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。2010年第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%（中原地产数据），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。
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就象巴菲特昨天文章所说，控制通胀需要极坚强的政治意志。上个月，一个参议员问伯南克有没有Paul Volcker一样的坚强意志。伯南克说如果有利于经济，他准备好了会去作不受欢迎的举动。参议员回答：“祝你好运！”
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[福田区委里的苏格拉底]


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(2010-5-30 21:57:22)  □(地产风云:bbs.szhome.com)
2010年第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%（中原地产数据）.
2010年第一季度，一年期存款的的市盈率 = 100 本金 / 2.25利息 = 44.5倍
2010年第一季度，上海住宅的回报率为2.3%，那么市盈率就是100/2.3 = 43.5倍
换另一种说法，上海房价大约等于43.5年(522个月)的2010年的房租。房租价格会变，长期趋势看只会涨，不会跌（主要看印钞速度）。短期如果JJ危J机，房租可能不升反降。
存款利率也会变，主要看通货膨胀率什么时候超过P min的容忍限度。
2011年第四季度，如果一年期存款的的市盈率 = 100 本金 / 5.0 利息 = 20倍
那么，时候时候房子的市盈率会不会向20倍？房价是不是在2010年的基础上下调50%。因为通货膨胀和JJ危J机，房租剧跌，房子超卖，房子市盈率会不会在房租打8折，7折的基础上，向17倍，15倍市盈率奔去。
2011年下半年，存款利率如果升到5%，房价是否会在2011年到2012年逐步下降50%到75%，降到1.3万到8000每平米。
你笑什么，可不可以不要现在笑，难道等到1年半你再笑上面这个数字不行吗？ 不要急，等18个月再来看上面的数字。
50倍，60倍的股票市盈率不是下来了吗？
你还笑。
算了，你笑吧。
市场自有其规律，铁律，虽然有时候价格（利率也是种价格）被扭曲。
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[福田区委里的苏格拉底]


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(2010-5-30 21:57:56)  □(地产风云:bbs.szhome.com)
还需要回答一个问题。
2010年的部分时间，房价可能还要暴涨一些。
那么，暴涨的玻璃顶是什么？
看6124点的股市。
因为房子的流动性远远低于股票，交易税费又远远大于股市。
所以巅峰时期房子的市盈率绝对不会达到71.44倍。
2010，2011年房价即使涨，涨幅也会远远低于60%。
71.44 / 43.5 = 160%
2010年的房市，相当于股市的5000点到6124之间。
因为房市的市盈率不会超过71.44倍，所以，2010年上半年，也许就是房市的6124点。
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百度：
6124点的时候沪市的平均市盈率是多少呢？
最佳答案：
上海证券交易所71.44 ( 2007年10月16日 )
深圳证券交易所76.15 ( 2007年10月16日 )
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[福田区委里的苏格拉底]


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(2010-5-30 22:00:42)  □(地产风云:bbs.szhome.com)
由于2009年印刷机开得过猛，使得本来能通过慢慢印从而熬过2012年春天的美梦难以实现了。
超出实体经济发行的过量货币导致物价飞涨，这一铁律还没有失效过。发得越多，涨得越多。
民生用品，即使不考虑短缺，也不会只涨20%。
一旦短缺，参考南方荔枝歉收5%，10%的情况和石油短缺3%左右后的涨幅。
付出代价的是存款人，劳动者，消费者（通过消费的产品交税）
12到18个月后，股市是否会再次试探1664点？
股市从6124下泄到了1664点，房市呢？
经济繁荣的顶峰在2007年。2009年2010只是服用兴奋剂后的幻觉。
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“灾难预言家”称中国经济将在一年内放缓甚至崩溃
2010年05月04日 环球企业家
彭博社5月3日消息，以数次惊人准确的灾难预测著称的投资家麦嘉华指出：“股市及商品价格显示，中国的经济将在一年内放缓，甚至崩溃。
麦嘉华(Marc Faber)指出，上海综合指数已经无法回复到2009年的高度。上周召开的上海世博会并不是一个“特别好的预兆”，有些类似于1873年维也纳世博会后房地产泡沫的破裂及经济萧条。
“市场告诉你的东西并非完全正确。”《股市荣枯及厄运报导》的发行人麦嘉华5月3日在香港接受彭博电视台的采访时指出，“无论怎样，中国的经济都将减速。甚至很可能在未来的9-12个月的时间内崩溃。”
5月3日，在央行本年度第三次提高储备金后，香港恒生指数下降了1.8%，创两周以来的最大降幅。虽然政策制定者对贷款繁荣所引发房地产价格的严加管理，上海综合指数今年也暴跌了12%，是亚洲所有指数中表现的最不乐观的一个。
铜价也达到了七周以来的低谷。自从2月份开始，澳大利亚对商品生产者增加税收后，世界上最大的矿业公司必各必拓，就开始担心在世界上第三大经济体的花销将会放缓。
对冲基金管理人、卖空大师吉姆·奇努思(Jim Chanos)和哈佛大学肯尼斯·罗格夫(Kenneth Rogoff)教授曾发出警告：中国经济将崩溃的行列，麦嘉华也加入了他们的行列。
中国正站在通向地狱的跑步机上，因为中国热衷于依靠房地产业的发展来带动经济增长，奇努思在接受媒体采访时指出，“中国的国内生产总值大约有60%依靠的是建筑。”
罗格夫在今年2月份指出，在中国，一个由债务为燃料吹起的泡沫在十年内将会引发地区性经济衰退。
中国政府已经禁止向第三套房提供贷款，并且提高了抵押贷款利息和第二套房分期付款的首笔付款。今年3月份，中国70个主要城市的房价比去年同期增长了11.7%。
政府已经停止增长短期存款的利率以便控制房价。在央行公布储备金率时，财政部长谢旭人发言指出：“政府承诺仍将实施扩张性的政策巩固国家经济复苏。”
第一季度，中国的经济增长了11.9%，达到了三年来的顶峰。中国政府预计2010年国内生产总值增长率为8%。
麦嘉华指出，对房地产投机的压制可能会促使投资者转向国家的股票市场。但迄今为止，股票是被“完全定价”的，中国的投资者将会成为黄金市场的最大买主。
由于预测中国的经济已经达到峰值，全球最大上市资金管理公司贝莱德有限公司正在减少对中国股票的持有率。
中国工商银行[4.49 -1.10%]、中国建设银行[5.21 -0.76%]以及中国银行[4.13 -1.43%]，中国的三大银行正在以最低的利润交易，增长的收益将会被持续增长的银行坏帐抵销。
与此同时，花旗银行3月份在“最坏的方案”也发出警告，当地政府投资于运输工具，被用作经济刺激项目的融资渠道的不良贷款，将在2011年增加到2.4万亿。
法国巴黎银行4月23日指出，在政府控制投机活动的措施下，全国范围的房价也会在今年下半年下降 20%。中国银行业监督管理委员会上海监管局在今年二月份进行的压力测试指出，国家商业中心的房价下降 10%，当地银行拖欠的抵压贷款将会增加三倍。
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(2010-5-30 22:02:10)  □(地产风云:bbs.szhome.com)
如果中央银行不坚决地大幅度地加息，通货膨胀是前一浪会掀起下一浪，一批商品的涨价会引起另一批商品的涨价，轮番上涨，持续很多年，直到被坚决的大幅度的加息遏制。
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如果央行大规模加息，那么各地的大小政府官员的反对声会一浪高过一浪，轮番攻击中央，直到加被迫息停止。
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一旦人民币升值到高位，人人都知道那时候是高位，你想换美元，会有人换给你吗？你以为人家有美元的人，全是傻瓜？