九乡新闻网货币战争pdf:后危机时代：全球房产泡沫此消彼长
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 22:37:40
后危机时代：全球房产泡沫此消彼长澳大利亚、加拿大、中国、香港、以色列、新加坡、南非和瑞典的房价都在飞涨。
英国、法国、德国、爱尔兰、意大利和美国的房价处于平稳或在下跌。
欢迎进入全球经济的双速时代。
Agence France-Presse/Getty Images香港岛和九龙的天际线大多数观察人士谈到“双速经济”时，会将增速较慢的成熟型或发达经济体（美国、欧洲和日本等）与快速增长的发达或新兴市场经济体（中国、印度和巴西等）进行对比。国际金融研究所（Institute of International Finance）的萨特尔（Philip Suttle）称其为“2和6的世界”。成熟经济体的增速和通胀率在2%左右，新兴市场的增速和通胀率在6%左右。他说，一旦什么东西让它们偏离轨道，就会有别的东西把它们推回来。国际金融研究所是银行家组成的协会。
不过划分世界的方法还有另外一种：有些经济体发生过严重的银行危机。有些没有。没发生过的就是房价在飙升的经济体。增速缓慢导致成熟经济体压低利率和放松信贷条件。由于这些国家迄今为止主导着世界金融市场，也就意味着全球信贷宽松，对担心工资、物价和资产价格通胀的新兴市场来说太过宽松了。
以色列央行（Bank of Israel）行长费希尔（Stanley Fischer）说，在那些金融体系未被金融危机严重损害的国家，房价已经在迅速上涨；这是因为，当政府大幅下调利率应付危机时，按揭利率也在迅速下跌，人们相应地就会贷款买房，从而推高房价。
对美国及其他遭受金融危机严重冲击的经济体来说，低利率并未产生同样的效应。这些国家的银行还不希望、也没有能力轻易放贷。比如在美国，标准普尔（S&P）/ Case-Shiller20个城市的最新房价指数比往年同期水平下降了3.1%，一年前的水平比2006年高峰值低29%。美联储（Federal Reserve）最新的调查发现，几乎没有迹象显示银行在取消危机期间实施的更严格按揭贷款标准。
但在世界其它地方，特别是在那些被从美国、欧洲和日本等超低利率国家撤离的资金所淹没的国家里，银行正在不断放贷，人们在大肆消费，房价也在节节攀升。这并不是新兴市场独有的现象。例如，加拿大的商业银行虽然几乎没有受到金融危机的影响，但加拿大央行(Bank of Canada)为刺激经济增长一直将关键利率维持在仅1%的水平。而这样做的结果是，据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的统计，今年2月加拿大房价同比大涨了近9%。现在让加拿大和其它国家担心的是，上涨的房价可能会回落，而无数历史经验足以表明，房价暴跌会给经济带来严重危害。
以色列银行业没有在美国次级抵押贷款上投资太多，因此在最严重的金融危机面前逃过一劫，但却未能幸免于国外经济衰退带来的冲击。该国央行迫于无奈，只好在2009年将利率下调至0.5%，抵押贷款成本也随之降低，以色列房价在过去一年上涨了16.3%。
以色列央行说，房价继续快速攀升，可能会威胁经济稳定，也可能引发楼市泡沫。加息会使得抵押贷款成本上升，这正是该行行长费希尔致力实行的目标，他于前不久将以色列央行的基准利率提高至3%。
但与世界很多其他央行行长一样，费希尔知道，提高利率带来的一个副作用就是货币升值，而这可对以色列蓬勃发展的出口业带来冲击。因此，费希尔正在寻找对控制房价更有针对性的其它方法。以色列央行已经开始实施旨在增加抵押贷款成本的规定。到目前为止，这些规定只涉及那些购房首付款比例低于40%、额度超过80万谢克尔(约合23.5万美元)的抵押贷款，不过没有迹象表明以色列央行会取消这一规定。
在这方面(可能也只有在这方面)，以色列的做法并没有什么特别之处。香港平均房价继2009年暴涨了30%后，2010年大涨超过20%，而在今年前两个月时间里，又涨了7%。香港财政司司长曾俊华(John Tsang)前不久警告说，眼下充足的流动性和低利率水平不会永远持续下去，房价的上涨也不会永无休止。有关当局为让楼市降温，正敦促银行收紧抵押贷款，提高最低首付款，并将房屋买卖的税额提高至最高15%。新加坡的做法跟香港差不多，对不足三年转手的住房征税。
一些大国曾经历过楼市泡沫，而这些泡沫破裂引发了半个世纪以来最大的金融风暴。为避免经济萧条，这些国家实行了宽松的信贷政策，流动性充斥世界各地，可能会在其它国家产生新的房地产泡沫。从来就没有人说过，全球化是一件容易的事。
英国、法国、德国、爱尔兰、意大利和美国的房价处于平稳或在下跌。
欢迎进入全球经济的双速时代。
Agence France-Presse/Getty Images香港岛和九龙的天际线大多数观察人士谈到“双速经济”时，会将增速较慢的成熟型或发达经济体（美国、欧洲和日本等）与快速增长的发达或新兴市场经济体（中国、印度和巴西等）进行对比。国际金融研究所（Institute of International Finance）的萨特尔（Philip Suttle）称其为“2和6的世界”。成熟经济体的增速和通胀率在2%左右，新兴市场的增速和通胀率在6%左右。他说，一旦什么东西让它们偏离轨道，就会有别的东西把它们推回来。国际金融研究所是银行家组成的协会。不过划分世界的方法还有另外一种：有些经济体发生过严重的银行危机。有些没有。没发生过的就是房价在飙升的经济体。增速缓慢导致成熟经济体压低利率和放松信贷条件。由于这些国家迄今为止主导着世界金融市场，也就意味着全球信贷宽松，对担心工资、物价和资产价格通胀的新兴市场来说太过宽松了。
以色列央行（Bank of Israel）行长费希尔（Stanley Fischer）说，在那些金融体系未被金融危机严重损害的国家，房价已经在迅速上涨；这是因为，当政府大幅下调利率应付危机时，按揭利率也在迅速下跌，人们相应地就会贷款买房，从而推高房价。
对美国及其他遭受金融危机严重冲击的经济体来说，低利率并未产生同样的效应。这些国家的银行还不希望、也没有能力轻易放贷。比如在美国，标准普尔（S&P）/ Case-Shiller20个城市的最新房价指数比往年同期水平下降了3.1%，一年前的水平比2006年高峰值低29%。美联储（Federal Reserve）最新的调查发现，几乎没有迹象显示银行在取消危机期间实施的更严格按揭贷款标准。
但在世界其它地方，特别是在那些被从美国、欧洲和日本等超低利率国家撤离的资金所淹没的国家里，银行正在不断放贷，人们在大肆消费，房价也在节节攀升。这并不是新兴市场独有的现象。例如，加拿大的商业银行虽然几乎没有受到金融危机的影响，但加拿大央行(Bank of Canada)为刺激经济增长一直将关键利率维持在仅1%的水平。而这样做的结果是，据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的统计，今年2月加拿大房价同比大涨了近9%。现在让加拿大和其它国家担心的是，上涨的房价可能会回落，而无数历史经验足以表明，房价暴跌会给经济带来严重危害。
以色列银行业没有在美国次级抵押贷款上投资太多，因此在最严重的金融危机面前逃过一劫，但却未能幸免于国外经济衰退带来的冲击。该国央行迫于无奈，只好在2009年将利率下调至0.5%，抵押贷款成本也随之降低，以色列房价在过去一年上涨了16.3%。
以色列央行说，房价继续快速攀升，可能会威胁经济稳定，也可能引发楼市泡沫。加息会使得抵押贷款成本上升，这正是该行行长费希尔致力实行的目标，他于前不久将以色列央行的基准利率提高至3%。
但与世界很多其他央行行长一样，费希尔知道，提高利率带来的一个副作用就是货币升值，而这可对以色列蓬勃发展的出口业带来冲击。因此，费希尔正在寻找对控制房价更有针对性的其它方法。以色列央行已经开始实施旨在增加抵押贷款成本的规定。到目前为止，这些规定只涉及那些购房首付款比例低于40%、额度超过80万谢克尔(约合23.5万美元)的抵押贷款，不过没有迹象表明以色列央行会取消这一规定。
在这方面(可能也只有在这方面)，以色列的做法并没有什么特别之处。香港平均房价继2009年暴涨了30%后，2010年大涨超过20%，而在今年前两个月时间里，又涨了7%。香港财政司司长曾俊华(John Tsang)前不久警告说，眼下充足的流动性和低利率水平不会永远持续下去，房价的上涨也不会永无休止。有关当局为让楼市降温，正敦促银行收紧抵押贷款，提高最低首付款，并将房屋买卖的税额提高至最高15%。新加坡的做法跟香港差不多，对不足三年转手的住房征税。
一些大国曾经历过楼市泡沫，而这些泡沫破裂引发了半个世纪以来最大的金融风暴。为避免经济萧条，这些国家实行了宽松的信贷政策，流动性充斥世界各地，可能会在其它国家产生新的房地产泡沫。从来就没有人说过，全球化是一件容易的事。
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