谁的青春不迷茫牛泽萌:经纬行：广州房地产市场上半年总结与下半年预测

一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控
．经济稳固复苏，但通胀压力大
今年上半年，国家继续贯彻落实应对国际金融危机一揽子计划，国民经济回升态势良好。初步测算，上半年完成国内生产总值（GDP）172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。
从产业结构来看，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。去年受金融危机影响最大的第二产业已恢复到较快增长速度的轨道上来，经济复苏稳固。
从三大需求来看，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快。上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增25.0%。其中，房地产开发投资19747亿元，增长38.1%。市场销售保持平稳，上半年社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%。对外贸易恢复较快，贸易顺差明显减少。上半年进出口总额13549亿美元，同比增长43.1%。其中，出口7051亿美元，增长35.2%；进口6498亿美元，增长52.7%。进出口相抵，顺差553亿美元。
从季度走势来看，全国GDP第一季度同比增长11.9%，二季度同比增长10.9%（详见下图）。而二季度的回落是为避免投资过热而主动调控的结果。
数据来源：国家统计局
但由于去年的超额信贷投放，2009年投资对GDP的贡献率高达92.3%，导致今年的通胀压力较大。尽管央行在今年上半年三次上调存款准备金率至17%，但居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）仍居高不下，上半年CPI同比上涨2.6%，工业品出厂价格同比上涨6.0%。从月度走势来看，CPI和PPI呈扩大趋势（详见下图）。
数据来源：国家统计局
．行业政策深度调控，对市场造成较大影响
在经济稳固复苏的基础上，为遏制房价过快上涨，中央今年上半年采取了深度调控政策，政策出台的频率和调控力度都达到了调控史上之最（详见下表），对市场造成了较大冲击。各类政策中以“4·17”新政力度为最强，直接将二套房首付款比例提高到了五成，并上浮贷款利率1.1倍；而且，还规定了房价上涨过快的部分地区可直接停止发放第三套住房贷款和不符条件的外地户口人员住房贷款。政策在抑制投机需求的同时，还直接限制了改善型需求的释放。
表：2010年上半年房地产行业相关政策一览表
日期及文件名称
主    要    内    容
2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。加大差别化信贷政策执行力度。二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。
三、加强风险防范和市场监管。四、加快推进保障性安居工程建设。五、落实地方各级人民政府责任。
2010年2月21日，广东省政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“粤四条”）
一、增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。
二、全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。
三、抑制投资投机性购房需求。二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策。自2010年1月1日起，个人出售购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过5年（含）的普通住房的，免征营业税。
四、加强对房地产市场秩序的监督规范。
2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
一、竞买保证金不得低于两成。
二、土地首付款50%。
三、建立用地开竣工申报制。
四、保障房用地不低于70%。
2010年3月26日，广州市国土房管局公布七大加强房地产用地供应和监管的措施（简称新“穗七条”）
一、每年1月公布住宅用地供应计划。
二、今年广州将会加大商品住房用地供应。三、供应1.05平方公里保障房用地。
四、探索创新土地公开出让方式。五、建立土地竞买风险预防机制。
六、“地毯式”清查闲置地。七、实行“阳光用地”工程，
4月14日，国务院常务会议决议
一、抑制不合理住房需求，实行更严格的差别化住房信贷政策。
二、增加住房有效供给。
三、加快保障性安居工程建设。
四、加强市场监管。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责。
二、坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
三、增加住房有效供给。四、加快保障性安居工程建设。五、加强市场监管。
4月19日，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
1. 取得预售许可的商品住房项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
2.各地预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
3.商品住房实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
2010年5月27日，国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知国发〔2010〕15号
(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。
(二)借鉴国际监管标准的改革，完善金融监管体制。
(三）深化土地管理制度改革，研究制订农村集体建设用地管理条例，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
（四）建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。
2010年5月21日，广州出台了房产调控24条措施
严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求。
认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作。
增加住房建设用地供应规模。加快完善限价商品住房开发建设和销售管理政策，创新限价商品住房建设模式。
全面清理已出让的住房建设用地，约束房地产开发企业加快开发建设和销售，加快形成商品住房的实际供应。
在2011年底前，基本完成2008年调查在册全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务。继续加快推进保障性住房用地储备工作，2010年计划储备保障性住房用地3平方公里。抓紧完善廉租房保障政策，扩大廉租房保障范围，将廉租房保障收入线标准年人均可支配收入7680元以下提高到9600元以下。
加快建立健全跨部门批后监督机制，严格土地出让合同履行情况的监管。加强商品住房价格和销售监管。
2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
对二套房的认定“认房又认贷”。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
2010年6月12日，由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布
公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。
新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
．出让用地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地回归理性
2010年上半年广州土地一级市场（不含工业及从化、增城两市）成功出让13宗土地，同比2009年上半年减少7.14%，与2009年土地出让回暖时期的14宗相比，减少1宗。出让宗地的用地面积为近四年最少的一年，仅25.03万平方米，与去年同期相比减少46.69%,减幅明显。2010上半年出让土地的规划总建筑面积为64.94万平方米，总成交金额32.18亿元。其中，出让商住用地为5宗，总用地面积11.06万平方米，与09年同期相比下降31.77%；规划总建筑面积28.39万平方米，与09年同期相比下降35.8%；总出让金额15.94亿元，与09年同期相比减少32.8亿元（详见表1）。
除十区以外,从化及增城两市2010年出让地块共计三宗,其中包括二宗商住用地和一宗商务酒店用地。（详见表2）。
表1：近四年上半年广州十区土地一级市场（不含工业）公开出让情况
年度
出让宗数
用地面积（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
出让金额（亿元）
平均楼面地价（元/㎡）
备注
2007年上半年
20
63.7
137.2
41.4
3017
商住用地6宗、商务办公用地12宗、配套用地2宗
2008年上半年
12
57
95.7
55.9
5841
商住用地5宗、商务办公用地5宗、配套用地2宗
2009年上半年
14
46.95
96.76
32.9
3400
商住用地7宗、商务办公用地3宗、配套用地4宗
2010年上半年
13
25.03
64.94
32.18
4488
商住用地5宗,商务办公用地6宗,配套用地2宗
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
表2：广州十区二市上半年土地一级市场（不含工业）汇总
出让宗数
用地面积（万㎡）
总建筑面积（万㎡）
出让金额（亿元）
备注
广州十区
13
25.03
64.94
32.18
商住用地5宗,商务办公用地6宗,配套用地2宗
增城市
2
5.62
16.31
1.43
商住用地1宗、商务金融业用地1宗
从化市
1
6.89
6.89
0.56
商住用地1宗
合计
16
37.54
88.14
34.17
商住用地7宗，商务办公用地7宗，配套用地2宗
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
（1）商住用地
2010年上半年广州十区土地一级市场（不含工业）共成功出让了5块商住用地，总用地面积11.06万平方米，总成交金额为15.94亿元。与09年土地市场活跃，公开出让的7宗商住土地中，无流拍情况相比，2010年上半年出让地块中有二宗流拍，一宗挂牌后取消，成交地块中有1块南沙的土地以底价成交，另2宗以微弱的溢价(1.98%和2.88%)成交， 但地块资源条件较好地荔湾区旧龙溪路原高尔夫球场的两处地块被中铁集团以123%及134%的溢价率拿下，楼面地价高达7408元/平方米及7537元/平方米。可以看出由于房贷政策的影响，各开发商拿地多回归理性，地块优劣决定了竞争的激烈程度。
2010年广州政府十区计划出让居住用地687万平方米，而上半年实际成交出让面积11.06万平方米，仅占总量的1.6%，预计下半年土地市场上将有相当大的放量。
（2）商业金融业用地
2010年上半年广州十区土地一级市场（不包含工业）共成功出让了5块商业办公金融业用地，除白云新城地块商业价值明显，溢价54.41%外，其余地块均以底价成交。总成交金额为14.85亿元，总成交金额为15.08亿元，总用地面积为9.02万平方米。
（3）其他用地
2010年上半年广州十区土地一级市场（不包含工业）共成功出让了2块配套用地，其中1块为科研用地、1块为三类居住用地。总成交金额为1.165亿元，总用地面积为4.94万平方米。
表5：广州十区上半年土地一级市场（不含工业）配套用地公开出让情况
地块
区域
用地性质
用地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
成交日期
受让方
成交价（万元）
楼面地价（元/㎡）
科学城科学大道以南KXC-B-7
萝岗
教育科研设计用地（C6）
38096
76192
2010-3-3
广东省品质量监督检验中心
10195
1338
广州开发区KXCD-D3-1地块
萝岗
三类居住用地（R3）
11326
31713
2010-5-24
广州森浩房地产投资有限公司
1455
459
合计
49422
107905
11650
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
．土地出让地价情况分析：成交区域影响平均地价，均价同比上浮较大
2010年上半年广州一级土地市场（不含工业及增城从化）共成功出让宗地总建筑面积64.94万平方米，成交金额32.18亿元，折合楼面地价4488元/平方米，同比上升了32%。其中，商住用地5宗，总规划建筑面积28.39万平方米，成交金额15.94亿元，折合楼面地价4380元/平方米，同比2009年的6675元/平方米大幅下降34.38%。
年上半年至2008年上半年楼面地价涨幅较大，达93%的幅度，而到了2009年上半年，由于金融危机的持续影响,楼面地价出现了较大的降幅,幅度达41.79%，进入2010年以后,居住用地虽受政策影响,但整体地价增幅明显,达到32%。
3．土地出让区域情况分析：荔湾海珠土地面积占比近半，萝岗南沙次之
年上半年各区公开出让宗地的用地面积来看，出让面积较大的几个行政区分别为荔湾、海珠、萝岗和南沙。其中，出让面积最大的区域为荔湾区，总出让面积为6.14万平方米，占上半年全市总出让面积的25%，其实质公开出让2块原高尔夫球场居住用地，故在所占地比重较大。其次是萝岗区公开出让的总用地面积6.04万平方米，占十区总出让面积的24%。海珠区上半年公开出让用地面5.54万平方米，占全市总量的22%。
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
2010年上半年各区土地出让宗数来分析，全市十区总出让宗数为13宗，其中萝岗出让的总数最多，共为4宗，占全市总出让宗数的31%,其次为南沙区,数量为3宗,占总量的23%.海珠及荔湾出让地块各为2宗,番禺及白云各为1宗。
三、新建住宅市场：市场观望情绪浓厚，新政后量缩价滞显现
．总体供求概述：供应未见增长，成交回落明显
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
2010年上半年，广州十区新增预售面积294.03万㎡，同比下降12.46%，交易登记面积333.25万㎡，同比下降22.17%。
从近年供求情况的走势来看，07年的“9·27新政”以及08年金融危机影响的扩散使得广州整个房地产市场陷入低迷，供过于求矛盾加剧。然而，进入09年，由于信贷政策的放松以及相关房地产优惠政策的出台，房地产市场迎来了 “小阳春”，且后劲十足，成交持续火爆，供过于求态势得到扭转，且供应缺口逐渐加大。今年以来，信贷政策的收紧以及4月份新政的出台，房地产市场观望情绪渐浓，供应未见增长，成交回落明显。
．月度供求概述：4、5月供应同比减少，各月成交持续低迷
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
4、5月份是传统供货量较大的月份，但今年4月份供货量却非常少，仅28.35万㎡，同比下降了71.27%，下降幅度非常大。而5月份供应量突增，达80.36万㎡，是今年供应最大的月份，但同比上年却下降了18.32%。成交方面，今年上半年整体成交面积处于低位，月均成交57万㎡，相比09年上半年月均71万㎡下降了19.71%。
之所以出现重点月度供应量和成交量同比下滑局面，主要是由于09年去库存化明显，开发商虽加快了工程的进度，但大量新货并未赶在今年年初开盘。而4月，随着一系列调控政策的出台，市场观望情绪渐浓，成交也跟着下滑。同时政策预期的不明朗，也使得大部分开发商推迟了开盘计划。
．区域供求概述：中心城区供不应求，番禺花都去货压力大
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
从供应情况来看，今年上半年以花都区、番禺区和白云区为主要供应大区，这三区的供应量为223.68万㎡，占十区供应量的76.07%。这三个区的成交量同样位列前三，为178.88万㎡，占十区成交量的53.68%。其中，仅白云区供需平衡外，番禺区和花都区均供过于求，去货压力大。以往供应量较大的海珠区、天河区今年供货量锐减，但需求量仍处高位，供不应求矛盾凸显。
总的来看，今年上半年中心城区的供应萎缩明显，但需求降幅不大，导致供求矛盾加剧，而周边区域则因番禺区、花都区供应量过大，使得整体呈供过于求状态。
．总体价格走势：价格一路上涨，十区涨幅收窄
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
10年上半年，十区成交均价为11874元/平方米，同比上涨38.99%。中心六区成交均价为15250元/平方米，同比上涨39.78%。从历年成交均价的走势来看，在经历了08年的回调后，房价再次上涨，且上涨幅度较大，中心六区和十区涨幅均超过15%。其中中心六区的环比涨幅有所扩大，但十区的环比涨幅则有所收窄，主要原因是宏观调控初期，价格最先回调的往往是周边区域，而中心区域的价格相对较为坚挺，且回调幅度较小。
．区域价格情况：中心四区房价高企，番禺涨幅最大
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
从各区域的价格情况来看，今年上半年中心四区的成交价格已经超过15000元/㎡，其中海珠区同比涨幅更是高达49.07%，除了与整体市场价格普涨有关外，主要是因为区域在售产品升级，价格也随之水涨船高。而涨幅最大的当属番禺区，成交均价为12438元/㎡，同比涨幅高达70.03%，主要是由于今年以来华南板块推出的高端楼盘较多，且成交较为理想，其中锦绣香江、雅居乐剑桥群、海怡半岛等楼盘的成交量均位于区域楼盘成交排行的前列，这在很大程度上拉升了整个区域的均价。
．网签月度成交走势：年初即开始量调，新政后量缩价滞明显
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
由于交易登记情况对当月成交情况的反映具有一定的滞后性，网上签约情况则相对更具及时性，更能反映当月情况。因此就上半年的网上签约情况来看，2月的网签面积环比1月下降超过一半，3、4月虽有所上涨，但5月又回落，并在低位徘徊。价格方面，前四个月的价格走势较为平稳，但5月价格开始下滑，且下降幅度有所扩大。主要是由于4月中旬，政府打出了一系列抑制投资投机性行为、遏制房价过快上涨的 “组合拳”，使得原本有上涨趋势的成交量和成交均价转而下滑。
，市场观望情绪浓厚
（1）上半年推盘量同比大幅下降
2010年上半年推盘量101个，同比下降27.33%。今年上半年由于受到宏观调控的影响，整体市场处于观望态度，不少原定上半年开盘的项目都延迟了开盘时间，推盘数量降至近五年的最低点。
数据来源：经纬行研究中心
花都、白云、番禺三大区域是10年上半年广州市推盘最多的区域，其中花都、番禺等区域在中心六区推盘数量减少时，推盘数量仍然稳中有升，因此2010年上半年新盘大都集中在这些外围区域。
2006-2010年十区推盘量对比表
越秀
荔湾
天河
海珠
白云
黄埔
番禺
花都
南沙
萝岗
合计
2006年上半年
13
7
41
35
22
1
17
7
0
1
144
2007年上半年
8
7
42
26
22
1
11
8
2
2
129
2008年上半年
6
7
37
23
17
0
11
10
4
3
118
2009年上半年
9
8
28
25
27
3
16
17
3
3
139
2010年上半年
6
8
15
15
17
0
17
18
4
1
101
数据来源：经纬行研究中心
（2）上半年报纸广告费用统计
2010年上半年广州全市见报的住宅楼盘广告费用总计约1.8亿元，与去年同期相比下降了33.59%。
．总体成交分析：成交总量同比增长13%，各月表现较为稳定
根据广州市国土资源和房屋管理局的统计数据，2010年上半年广州二手住宅市场成交面积为426.77万平方米，同比增长13.24%，环比下跌26.65%。今年上半年成交量为近三年来第二高，仅次于房地产市场异常火爆的2009年下半年，新政影响在二手市场上表现还尚不显著。
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
价格方面，今年上半年二手住宅成交均价为5173元/平方米，同比增长11.20%，环比增长7.77%（由于二手房登记交易价格普通低于实际成交价，此价格参考意义不大）。
从单月的成交情况来看，1月成交面积为109.21万平方米，2月成交面积为66.05万平方米，3月成交面积为50.17万平方米，4月成交面积为64.50万平方米，5月成交面积为71.60万平方米，6月成交面积为65.24万平方米。
除三月外，月度二手住宅成交稳定在60万平方米以上。4·15新政后，5月和6月的二手住宅成交量都有小幅的上涨，并没有出现因为政策的影响而出现成交大幅萎缩的现象。表明目前广州二手住宅市场主要还是以刚性需求买家，尤其是首次置业者为主，投资以及投机的现象并不明显。
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
．成交结构分析：存量住宅成交量明显高于新建住宅，番禺是成交占超三成
2010年上半年除三月份外，其余五个月二手住宅的成交量均高于一手住宅。广州已经进入二手房时代，尤其在一手住宅价格居高不下的情况下，二手住宅更成为广大刚性需求者，尤其是首次置业者的最主要选择。
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
从成交区域方面来看，番禺区上半年以132.74万平方米的成交高居十区榜首，同比增加43.32%，占比31.1%，是成交的主力区域。天河区和海珠区以69.83万平方米、56.27万平方米分列二三位。萝岗区、南沙区和黄埔区的二手成交均低于10万平方米。
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
与2009年上半年相比，同比增幅最大的区域为南沙区，成交面积为5.05 万平方米，同比上涨64.50%。越秀区成交面积为38.52万平方米，同比上涨55.95%，涨幅居第二位。涨幅第三位是白云区，成交面积为53.79万平方米，同比上涨5.43%。
同比跌幅前三名的区域为荔湾区、萝岗区和黄埔区。荔湾区2010年上半年二手住宅成交面积为22.11万平方米，同比下跌46.48%；萝岗区二手住宅成交面积为4.86万平方米，同比下跌45.64%；黄埔区二手住宅成交面积为7.84万平方米，同比下跌1.51%。
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
．行业政策明紧暗松概率大，逐步回归市场调节
我国经济在一季度保持了强劲增长，但由于国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性超过预期，二季度GDP同比增速出现下滑，且PMI等各项先行指标从5月开始连续两个月回落。尽管国家领导人讲话表示经济增速回落是主动调控的结果，但也在不同场合多次表达出对经济增长放缓的担忧。由于世界经济复苏仍存较大不确定性，我国保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。预计下半年将继续实施适度宽松的货币政策，保持货币信贷适度增长，促进经济实现软着陆，避免经济出现二次探底。
因此，房地产行业政策也不会再出过严政策，但为避免政策朝令夕改、扰乱市场，从保持政策的持续性与稳定性角度出发，预计方向上行业政策仍维持从紧态势，明显放开政策的举措暂时不会出现。但由于今年上半年陆续新政的出台对房地产市场造成了较大冲击，且部分地方政府甚至出台了直接限制购买第三套住房等明显违反市场规律的政策，存在调控过度的现象。预计下半年限购令或“暂停对第三套住房、不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民发放贷款”等这类限制性临时措施有可能放松；关于“二套房”的贷款有可能在执行层面仍按信贷记录来认定。
与此同时，下半年会继续加大土地供应和住宅供应的推进力度，尤其是在保障性住房方面，会加快建设进度，加大供应量，令楼市逐步回归为市场调节。就广州市场而言，今年广州政府公开住宅供地计划687万平方米，上半年仅完成了1%，下半年将会加大土地供应；另一方面，广州开工建设的保障房在今年将达到8万套的规模，这些都将大大改善广州楼市的供求关系，从而有利于房地产市场的健康稳定发展。
．土地市场放量出让，住宅新增供应增幅明显
今年4月广州市政府公布了全年的土地出让计划，其中居住用地计划687.3353万平方米，居住用地预安排203.9251万平方米，而上半年实际完成住宅供地仅11.0598万平方米，预计下半年土地市场将会放量出让，届时土地市场必定看点颇多，热点频现。
而据经纬行研究中心不完全调研统计，下半年新建住宅市场供应增幅也很明显。除从化外（从化普通商品住宅市场以当地客户为主），下半年广州纯住宅市场全市新推货量达40823套，其中，番禺、花都和增城新推货量均超过6000套，面临较大的竞争压力。全市（除从化外）加上在售余货20856套，今年下半年全市可售货量达61679套（详见下表）。
表：2010年下半年广州住宅市场供应预测
区域
在售余货
新推货量
合计供应
越秀
451
2387
2838
荔湾
1331
2578
3909
天河
2444
2809
5253
海珠
1087
2841
3928
白云
1991
2893
4884
黄埔
518
518
番禺
3844
7992
11836
南沙
327
2936
3263
花都
5848
6162
12010
萝岗
172
2797
2969
增城
3361
6910
10271
总计
20856
40823
61679
数据来源：经纬行研究中心不完全市调统计
说明：以上为纯住宅项目，不含商业或办公性质的公寓产品。
．楼价有所下调，量能将会回升
在高楼价和房地产新政的双重压力下，上半年消费者观望情绪浓厚，实际的网签成交量萎缩明显，发展商回笼资金有限。而货币供应量增速亦呈逐月下滑的态势，预计下半年发展商资金压力逐渐显现，且上市房企有全年销售业绩目标的压力，因此对下半年项目的销售速度将存在一定的要求。另一方面，市场上下半年供应有所放量，存在较为激烈的竞争压力。在政策不会有方向性改变的情况下，预计下半年楼价将下调15%左右。其中，郊区项目的降幅会更大些，预计下调15%-20%之间，市区项目降幅在5%-15%之间。
而随着楼价的下调，观望半年之久的刚性需求消费者会逐步入市，推动成交量回升。在通胀压力下，投资需求将会持续释放，是成交量有效放大的稳定基石。总体而言，下半年在市场调节下，楼市会逐步回升并趋于稳健。