二手房或按评估价征税 楼市抑或进入观望期?

　　深圳二手房交易7月1日起或按评估价征税：

　　阴阳合同随之终结、交易成本上涨……连锁反应引发市民极大关注

　　楼市抑或进入观望期?

　　》》》深圳二手房7月起有望按评估价征税

　　昨日，记者从深圳市地税局获悉，从今年7月1日起，深圳的二手房交易或将按照评估价征税。随着政策的出台，二手房阴阳合同的潜规则将遭遇终结。与此同时，这个税收政策也将导致楼市进入更加长的观望期，由二手房交易纳税增加而引发的一手楼市场产生的交易观望，是否会导致房地产拐点的出现，引发了市民的极大关注。

　　新政目的

　　抑制“阴阳合同”堵塞税收漏洞

　　昨日，市地税局相关负责人向记者透露，二手房交易按评估价征税7月起实施是初步计划，相关方案还要等待市政府正式批复。记者获悉，二手房按评估价征税主要目的是抑制“阴阳合同”，堵塞税收漏洞。

　　据介绍，二手房交易核定征税实施后，二手房交易或将有两种征税方式：一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足;二是对房产转让合同中的成交价格明显偏低的，由税务机关进行核定征收。

　　一位税务人员给记者举例表示，如果一个业主两年前以100万的实际成交价格购得一套原始价格仅为50万元的二手物业，并且通过阴阳合同最终以50万元的价格过户，那么在按评估价格征税后，他的个人所得税将是评估价和当初过户价格差额的20%。“如果两年后现在这套房子价格被评估为120万元并以此成交，那么他将付出14万元的个人所得税。再加上5.4%的营业税和教育附加费、城市建设费，他一共将付出19.4万元的税款。”该人士表示，如果再加上印花税、赎楼等一系列费用那么总计花费将超过20万元。“看上去从100万到120万你赚了20万，但事实上你卖了就会亏本。”

　　各方反应

　　中介：短期内二手房交易或井喷

　　记者针对即将出台的“二手房按评估价征税”新政，走访多家地产中介。虽然消息才刚刚放出风来，但是不少房产中介已经开始预测短期将迎来火爆的交易行情。“为了更低价买房，更高价卖房，短期内二手房交易肯定会井喷。”

　　万科租售中心房产经纪人卢先生告诉记者：“按评估价征税，从表面上来看是加重税费，可能会使交易市场冷淡。”但是，他表示这也是契机。在新政策还未正式实施之前，能够促进想卖出或买进的业主，觉得价格合适就赶紧决定，能够在税费加重前完成交易。长远来看，税费加重，佣金或会相应减少。

　　世联行房产经纪人李小姐表示，以评估价过户会增加三笔费用：其一，作为买家，契税会提高，那么购房成本也就增加;其二，就目前市场行情分析，评估价肯定会高于原本售价，那么差额的部分就会产生20%的个人所得税，收益方的利益会减少;其三，持有房产不满5年的，全额征收的营业税也会提高。在这种形势下，税费的增加基本上都会转嫁到购房者身上。税费的转嫁，最终使得二手房市场价涨量跌，自住自用的刚性需求或受到“伤害”。那么，短期内，会推动一批有住房需求的人赶紧入手。

　　市民：新政是否会让房价再度上涨

　　业主林先生告诉记者：“二手房以评估价征税并不影响业主的收益。我的物业是单身公寓，核定价格也不会有太多增长，交易时都是实收，感觉无所谓。”但业主周先生表示：“二手房以评估价征税，物业面积比较大的，核定后的成交价上涨税费会很重，转手可能也就不那么容易了。”

　　“刚需”吴小姐表示，她会加快买房的进度。但如果二手房按评估价征税，买大点的房子会增加巨额税费，还不如直接买新房子。她强调，希望政府出台政策时能够多从老百姓的角度来考虑。否则，新政不仅不能抑制房价的上涨，可能还会成为催化剂使房价再度上涨。

　　专家观点

　　政策指令或

　　过渡到一手楼市场

　　深圳市都会城市研究院院长高海燕指出，如果按评估价过户征税，会对房地产市场产生两个方面的影响。其一，二手房交易市场多年存在的“阴阳合同”时代将被终结，能够有效地抑制避税行为;其二，按评估价过户征税，会导致二手房交易成本上升，房地产市场好的时候，则会把成本转嫁给卖方，反之，市场情况不好，转嫁的可能性就不存在。这个政策出台的时机还是比较合适的。

　　高海燕强调，按评估价过户征税是一种政策信号，即政府将全方位调控房价，并且将从二手房市场逐渐过渡到一手房市场，这时，市场上形成一个非常浓厚的观望气氛。如果下一步房地产调控政策进一步发力，整个房地产市场将进入观望期。

　　相关链接

　　阴阳合同为避税

　　所谓阴阳合同，指的是同一房产签订不同价格合同，公开合同使用虚假价格，私下合同则是实际价格，这种现象多出现于二手房交易中。签订阴阳合同一般方法和目的主要有两种：一是在备案合同中调低实际交易价格以偷逃国家税收;二是抬高房屋实际交易价格以换取更多的银行贷款。