诺特参胶囊多少钱一瓶:亦庄市场调研报告 - 新闻中心 - 搜狐焦点网

　　东南部市场总述36

　　亦庄区域市场研究39

　　亦庄区域房地产市场分析52

　　未来宏观趋势预判83

　　宏观市场篇

　　宏观市场篇1

　　一.2007年总体经济发展背景2

　　1.全国及北京的CPI指数分析2

　　2.北京市2001-2006年GDP统计分析3

　　3.北京市2001-2006年固定资产投资分析4

　　4.消费指数8

　　5.城乡居民收入10

　　二.北京房地产宏观市场背景分析11

　　1.总体情况11

　　2.北京市房地产市场运行情况分析13

　　三.国家宏观政策研究17

　　1.金融政策17

　　2.土地政策20

　　3.税收政策21

　　4.外资政策22

　　四．2007年房地产市场之二手房市场分析23

　　一.2007年总体经济发展背景

　　1.全国及北京的CPI指数分析

　　增长率比较（CPI指数）

　　在4月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。

　　2.北京市2001-2006年GDP统计分析

　　北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展， 2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。按常住人口计算，当年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。三次产业结构由上年的1.4：29.5：69.1变化为1.3：28.7：70。2007年上半年，北京市GDP为1910.3亿元，增速为15.4％，位居全国第四位。

　　3.北京市2001-2006年固定资产投资分析

　　固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。特别是在2006年，全市固定资产投资突破3000亿元，达到3371.5亿元，同比增长19.3%，当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。2007年1-11月，北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元，比上年同期增长19%，超过了近六年来的平均增长率16.1%。其中，城镇固定资产投资完成2981.6亿元，增长20.4%;农村投资完成232亿元，增长3.5%；城镇投资中，房地产开发投资完成1626.1亿元，增长19.4%。

　　分三次产业看，第一产业完成投资13.4亿元，增长13%；第二产业完成投资382.3亿元，增长27.7%，其中工业完成投资377.6亿元，增长28.7%；第三产业（含房地产开发）完成投资2817.9亿元，增长18%。

　　3.1从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显 1-11月，除房地产开发投资外，计划总投资超过10亿元的项目共81个，共完成投资760.5亿元，比上年同期增长41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为47.9%。

　　从新开工项目来看，今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个，共完成投资142.5亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到57.2%。新开工的16个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资85.9亿元，占大项目完成投资的60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到34.5%。

　　3.2从内部结构来看，呈现出“三快一不变” 的特点

　　基础设施建设增速较快。1-11月，北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势，累计完成941.9亿元，同比增长38.5%。其中，能源投资完成147.5亿元，增长92.2%；公共服务业完成201.6亿元，增长14.3%；交通运输业完成479.4亿元，增长40.3%。

　　中央投资增速较快。今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐步上升。1-11月，中央单位完成投资571.9亿元，同比增长34.5%，占全社会投资比重为17.8%，同比上升2.1个百分点。从投向看，近一半中央投资投向基础设施建设。1-11月，中央单位完成基础设施投资246.8亿元，同比增长55.7%，占中央总投资的43.2%，比地方高16.9个百分点，对基础设施投资增长的贡献率为33.6%。

　　工业投资呈现高增长态势。1-11月，北京市工业完成投资377.6亿元，比上年同期增长28.7%，增速高于全社会投资9.7个百分点，增幅比上月提高3.9个百分点，比上半年提高22.7个百分点，占全社会投资的比重为11.8%,同比上升0.9个百分点。从运行轨迹来看，今年以来，北京市工业投资呈现“低开高走”的态势。今年初，工业投资继续呈现自去年以来的低迷态势，完成投资同比下降28.3%；增速在经历了上半年的小幅波动后开始上扬，下半年以来呈现出高增长态势。

　　房地产开发投资比重依然过半。今年以来，北京市房地产开发投资比重有所下降，但依然处于五成左右的高位。1-11月，北京市房地产开发投资占全社会投资的比重为50.6%，自2001年以来的房地产开发投资比重过半的格局没有改变。

　　奥运项目迎来竣工高峰。步入11月以来，奥运工程逐步进入收尾阶段。截止到12月3日，北京市已有26个奥运比赛场馆和34个独立训练场馆竣工；年底前还将竣工10个训练场馆。从完成投资来看，1-11月，奥运及相关设施建设完成投资122.9亿元，比上年同期增长6.8%，占全社会完成投资的3.8%。其中，奥运场馆建设完成41.3亿元，相关设施完成81.6亿元。

　　小结：未来几年，北京市由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。随着城市发展水平的加速以及对经济发展前景的良好预期，本市固定资产投资从今年6月份开始保持较高增速运行。同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来北京市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动北京市的经济发展。

　　4.消费指数

　　4.1社会消费品零售额迅速增长

　　今年11月份，北京市实现社会消费品零售额328亿元，零售额仅次于10月份，为历史单月销售第二高月，比上年同月增长16%，增幅比上月回落了0.5个百分点。

　　1-11月，全市累计实现社会消费品零售额3437亿元，已超过上年3275.2亿元的全年水平，与上年同期相比，增长15.3%，扣除价格因素后，实际增长14.6%，高于上年同期2.1个百分点。

　　4.2居民消费价格上涨

　　11月份，北京市居民消费价格总水平比上年同月上涨5.3%，其中，食品价格上涨17.8%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨6.3%，服务项目价格上涨2.5%。

　　5.城乡居民收入

　　1-11月，城镇居民人均可支配收入20185元，比上年同期增长14%，扣除价格因素，实际增长11.5%。农村居民人均现金收入10132元，比上年同期增长11%。

　　小结：1-11月，全市经济继续保持平稳较快增长态势。工业生产增速略有放缓，投资增长稳定，消费品市场保持旺盛，城乡居民收入较快增长。但物价呈现继续上涨态势，其后续影响需重点关注；基础设施建设增速较快，道路交通条件的改善方便了人们的日常出行，新的交通路线的开通同样也缓解了部分交通压力。北京经济整体的健康快速发展给各行业带来了新的发展机遇和挑战。

　　二.北京房地产宏观市场背景分析

　　1.总体情况

　　1.1房地产开发投资增幅回升

　　房地产开发投资增幅继续回升。自1-5月房地产开发投资增速降至今年以来最低点10.8%后，下半年一直保持较快的回升态势。1-11月，全市完成房地产开发投资1626.1亿元，比上年同期增长19.4%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。

　　1.2房地产市场供给继续收缩

　　1-11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积230万平方米，比上年同期下降51%。商品住宅施工面积5646.9万平方米，下降3.3%，其中新开工面积1368.4万平方米，下降9.6%；竣工面积1252.4万平方米，下降5.3%；现房销售面积321.2万平方米，下降30.8%；期房销售面积1228.6万平方米，下降6%。11月末，商品住宅空置面积为387万平方米，比上年末减少107.1万平方米。

　　2.北京市房地产市场运行情况分析

　　2.1 2007-1-10月北京市房地产市场运行情况：房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。房地产开发投资增速呈回升走势。

　　2.11北京市房地产开发投资增幅较快回升

　　1-10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%,增幅同比提高2.5个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.7个百分点（见图1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。仅10月份，完成投资额超过1亿元的新增项目有11个合计投资额达54.6亿元。

　　商品住宅投资增幅回升。1-10月，住宅完成投资714.4亿元，比去年同期增长17.2%，增速同比提高1个百分点。

　　2.12 商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到9565.8万平方米，比去年同期增长4%。其中，本年新开工面积1856.4万平方米，下降14.2%，降幅比前三季度缩小6.5个百分点（见图2）。

　　2007年1-10月

　　在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为5407.8万平方米，其中，本年新开工面积1186.5万平方米，分别比去年同期下降5.2%和14.1%。

　　2.13商品房竣工面积持续增长。今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-10月，商品房竣工面积达1551.9万平方米，比去年同期增长8.3%，增幅比前三季度略提高0.8个百分点，但是仍比上半年降低11.8个百分点。其中，住宅竣工面积为1132.4万平方米，增长9.7%。

　　2007年1-10月

　　2.14商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-10月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。

　　2007年1-10月

　　2.15经济适用房住宅新开工面积增长较快。10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降24.5%，其中，本年新开工面积103万平方米，增长34.8%，增幅比前三季度提高3.4个百分点。

　　2.2房屋销售价格指数变动情况

　　2007年1-10月

　　房屋销售价格涨幅进一步扩大。1-10月，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，涨幅比去年同期提高2个百分点，比前三季度提高0.5个百分点。房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，1-10月新建商品房价格指数累计为110.9%，二手房价格指数累计为109.8%。商品住宅销售价格增长持续加快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为111.9%，其中10月份为117.8%，比上月提高2.5个百分点；非住宅价格指数累计为106%，其中10月份为108.7%，比上月降低0.6个百分点。二手房中，住宅销售价格指数累计为109.8%，其中，10月份为111.7%，比上月提高1.2个百分点。

　　从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为106.6%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.3%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.2%。

　　三.国家宏观政策研究

　　1.金融政策

　　1.12007年至今，央行连续6次上调存贷款基准利率。经六次上调后，一年期存款基准利率由2006年实行的2.52%上调至目前的4.14%；一年期贷款基准利率由6.12%上调至目前的7.47%。

　　1.2央行收紧房贷的信贷管理：已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　1.3央行连续10次上调金融机构人民币存款准备金率

　　2007年度，央行连续10次上调金融机构人民币存款准备金率 。由2006年度实行的9%上调到现在的14.5％，达到了历史最高线。

　　1.4公积金

　　2007年 8月21日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，调整个人住房公积金存贷款利率。自2007年8月22日起， 五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下(含五年)从4.50%调整为4.59%，五年期以上从4.95%调整为5.04%。 上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

　　1.52007年 9月27日，人民银行、银监会又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　严格房地产开发贷款管理

　　对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

　　严格规范土地储备贷款管理

　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　严格商业用房购房贷款管理

　　利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　1.6政策评论：

　　贷款利率的增加，存款准备金率紧缩贷款规模和严管房产贷款等措施，加大了开发商获取资金的成本和难度，对房产开发企业资金实力提出了更高要求，房地产开发企业特别是一些中小型企业将越来越难以获得贷款，房地产开发行业的准入门槛进一步提高。但开发商可能会把加大资金成本的部分转嫁到消费者身上，从而促使房地产价格上涨。

　　开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进度进一步加快。

　　贷款利率上调可能会使收入较低的家庭的住房购买需求而转化为租房需求。而对于投资者而言，因其手中握有较大额资金，只有投资房产能获得足够收益（尤其是房地产价格看涨时），贷款基准利率提高1个百分点对他们投资热情抑制很小。

　　2.土地政策

　　2.110月8日国土部下发通知，《通知》明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。

　　2.210月9日国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

　　2.3土地政策的影响：

　　从源头封堵当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发的现象。该《通知》的有效执行将增加房地产市场供应效率，但由于政策执行效果有滞后效应，因此该《通知》现阶段对房地产市场供求状况的改善影响并不明显。

　　房地产行业的并购整合将加速。此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。市场的优胜劣汰一方面有利于规范市场，减少市场风险；另一方面房地产并购容易造成寡头，增加供应方的定价能力。

　　3.税收政策

　　3.11月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。

　　3.2物业税的推进工作备受瞩目。该税基本框架为：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。10月上旬，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四地为房地产模拟评税试点地区，至此，已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　3.3税收政策的影响：

　　政府加强财政手段调控作用，房地产税收体制的完善提上日程。

　　影响房地产开发企业的主营业务收入，进而降低企业净利润率。由于税收具有向转嫁的特点，

　　影响以并购方式扩张的房地产开发企业的发展速度

　　“整体转让未竣工决算房地产开发项目”和“直接转让土地使用权”两条对增值税对象的界定，由于土地增值税的征收无疑增加了并购项目成本，影响以并购方式进行扩张的房地产企业的步伐；此次增值税将极大地打击开发商在土地二级市场拿地的积极性。

　　天津市作为拟评税试点地区，物业税的开征将会对天津市的房产市场其到一定的作用，一方面由于税种的减少、税率的降低，可能减少开发企业的税负，但是否由于开发企业税负减轻就带动住房价格下调，由于住房价格主要是受供需决定的，我们认为由此而导致住房价格下调的可能性很小；另一方面，由于开征物业税，房地产炒作，尤其是所谓的房地产“投资性购房”将受到制约。房地产开发企业，需要承担由于长期商品房的积压所产生的物业税负担。

　　4.外资政策

　　4.1 国家发改委和商务部联合颁布《外商投资产业指导目录2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融业限制尺度有所放宽。自12月1日起施行的该新目录明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》2004年修订的鼓励投资类别中删除。

　　4.2外资政策的影响：

　　将有效地缓解我国房地产行业的整合速度，使房地产行业的暂时放弃通过各种途径上市融资的方式，转向对企业自身本土的优化。此次政策的出台也是促进国内房地产行业从新定位、巩固企业实力的良好契机。

　　国家限制外资涉足房地产行业也将缓和行业内的日益激烈的竞争。国家对外资进入的限制将直接从资金链上截断外来资金的大量涌入，炒房、哄抬房价的现象将得到显著改善。

　　外资受限，利用外资运作房产的企业的经济链条将被截止。以充沛资金做依托的“捂盘”惜售而抬高房价的现象将有所遏制。没有外来资金为保障，急于套现的企业将尽快释放房源。市场上房源供给的提升将直接影响房价的稳定，本次政策出台在房源释放上具有一定的促进作用

　　四．2007年北京房地产市场之二手房市场分析

　　4.1二手房买卖市场

　　2007年二手房交易活跃，成交量同比增长16.7%

　　北京二手房市场自99年公房允许上市出售开始发展，2001年和2002年二手房发展迟缓，从2003年开始二手房交易活跃起来，同2002年相比，二手房成交量增长近4.3倍，这主要得益于2003年出台一系列针对二手房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%、央产房允许上市交易等。从2005年起市场进入宏观调控期，成交量增幅有所趋缓，2006年由于受到系列政策如加息、营业税、个税、土地增值税等影响，二手房成交量同比涨幅仅为9.9%，创历年涨幅最低。而进入2007年以来，宏观调控政策仍然不断出台，旨在抑制投资需求，稳定房价，但消费者对政策已有一定承受和判断能力，在强劲购房需求的支撑下，2007年二手房成交量仍然呈上涨趋势，同比涨幅约达23.1%。

　　2007年政府出台一系列宏观调控政策，旨在稳定房地产价格，但受政策影响，消费者心态发生变化，出现一定观望氛围，再加之受到股市火爆、低迷影响，导致各月成交量涨跌起伏。但从整体来看，2007年各月同比2006年及2005年各月成交量均呈上涨状态，这也表明虽然政策调控不断，但是在强劲需求支撑下，成交量仍呈上涨趋势，且后劲十足。

　　1）2月份买卖成交量的大幅下降，一个重要原因是受到传统春节的影响，一些有意购房的外地人都要回老家过年，普遍暂缓购房计划;

　　2）进入3月份以来，随着外地人员的回京及天气转暖，二手房市场全面回暖，进入一年中首个交易高峰期，因此，3、4月份二手房成交量一路走高，3月比2月增长40.3%，4月比3月增长21.4%。

　　3）5月份二手房成交量陡然下降，环比4月份下降21.6%，分析原因主要是受到股市火爆分散部分房产购房者，许多投资者在股市和楼市之间徘徊，购房热情有所减缓，另外，成交价格的不断上涨，加息的预期日渐高涨，消费者购房观望情绪仍存在，这些都是促使5月份二手房成交量下降的重要原因。

　　4）6-8月份二手房成交量开始上涨，6月比5月上涨26.1%，8月比7月上涨2.03%。原因主要是受到资金监管和网上签约政策出台影响，有许多消费者对网上签约的实质不了解，认为将在很大程度上减缓其交易过程的完成时间，因而出现在6月底集中过户的情况，由此导致6月份中高档二手房成交量大幅增涨;而8月份环比7月份成交量虽然上涨，但涨幅不高仅为2.03%，原因主要是受到加息影响，使得部分客户持观望态度，导致需求有所下降。

　　5）9月、10月作为传统意义上的金九银十，但2007年却没有呈现出交易活跃气氛，相反，9月、10月二手房成交量有所下降，9月比8月下降2.1%，10月比9月下降16.2%。原因主要是1-10月成交量虽有波动，但成交价格持续上涨，业主报价与购房者可承受的心理价位之间出现很大差距，再加之一系列调控政策的出台，如税收、加息、提高首付等，力度不断加大，这也使得购房者心理产生很强的观望情绪，导致成交量有所下降。

　　6）11月份二手房交易市场回暖，成交量环比10月份出现大幅上涨，涨幅为46%。主要原因每年11、12月份都属于交易高峰期，前几个月隐藏的购房需求在年底前爆发，出现交易量增长现象。

　　调控政策不断，而房价仍上涨，

　　但涨幅趋缓

　　2007年房地产市场调控政策不断出台，年内六次加息、提高二套房贷首付等政策，目的旨在抑制投资需求，稳定房价。但北京二手房价格仍然处于上涨状态，据国家发展和改革委员会、国家统计局公布1-10月份70个大中城市房屋调查显示，北京二手房价格同比月平均增幅为9.77%。另据北京中原对中高档二手商品房监测可知，2007年1-11月份，北京中高档二手商品房月平均成交均价为11633.6元/平米。

　　数据来源：朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武、石景山、亦庄区九大区域。房屋选择对象为区域内中高档次新房住宅。

　　价格不断上涨，但涨幅趋缓原因如下：

　　1）需求增加。一方面，奥运也吸引众多外地消费者来京置业，另一方面，北京作为现代化城市，随着城市化进程的不断加速，外地打工人员与日俱增，由此带来巨大的购房需求，这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因;

　　2）土地稀缺性。目前北京二环内无新增商品房，四环内可建设商品房量很少，进一步凸显区域内二手房的重要性，助推价格上涨。

　　3）轨道交通、配套设施的逐步完善，促使房产价值提升。

　　4）2007年受到系列调控政策的影响，投资需求受到一定抑制;另有部分位于五环以外的一手房的上市供应，也分散部分购房需求;再加之政府明确提出要加大保障性住房的建设力度，这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购房计划，这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。

　　二手房成交区域分析

　　根据北京房地产中介协会发布的网签数据显示，朝阳区、海淀区依然是二手房的主要成交区域，分别占总成交量的15.32%和22%，而随着南城的焕然一新，地铁五号线的开通让南城的二手房市场也日益升温，成为二手房成交量上升较快的区域。其余各区县所占比例为崇文2.36%,宣武5.6%,东城 3.57%，西城2.8%，丰台13.36%,通州7.7%, 石景山5.1%。

　　2007年近郊二手房交易活跃，同比增长68.2%，成一大亮点

　　据统计数据显示：2007年1-10月份北京城八区二手房交易依旧活跃，朝阳、海淀区以其版图广阔，成交量占据城八区成交的半壁江山，同比2006年1-10月成交量上涨6.6%。但2007年近郊二手房成交活跃，成为一大亮点，据统计数据显示：2007年1-10月近郊（通州、房山、大兴、昌平、门头沟）二手房成交量为21066套，同比增长68.2%，深得消费者推崇，尤其是昌平区、通州和大兴区，表现出极大活跃性，昌平区增长5倍左右。

　　近郊地区二手房交易量的直线上升，一方面说明近郊交通、配套设施的改善及住宅品质的提升，吸引置业者的目光;另一方面也是因为北京房价的一路攀高，市区内房价已远超出消费者购房承受能力，迫使购房者将目光转移向近郊地区，来实现自己的安家梦想。

　　二手房购买人群中外省个人不断增多

　　二手房购房人群中，本市城镇居民仍占多数，但外省市个人购房有不断增涨趋势，数据显示：2007年1-10月在二手房购房人群中本市城镇居民购房与外省市个人购房之比为2.68：1，而2006年1-10月这一比例为3.52：1。由此可以看出，在目前北京二手房购房人群中本市城镇居民仍然占据大多数，但外省市个人购二手房的比重是处于不断增长趋势。分析原因，主要是1）本市居民青睐二手房主要是受到一些地域情节影响而成;2）外省市个人购二手房比重有所增长，一方面是对二手房的观念改变，不再一味追求购买新建商品房;另一方面，北京新建商品房价格增长迅速，房价与消费者承受能力之间的差距不断加大，促使购房者转投二手房。

　　股市与楼市互动强烈

　　2007年股市跌宕起伏，股市、房市互动强烈，当股市火爆时，有人出售房屋，转投股市现象，与之相对应地，在股市暴跌时，又有部分投资客从股市脱身，投向房市，出现强烈的互动。在5月初是资金从楼市向股市流动的最高峰，而随着股价的快速攀升，有部分资深的投资者和老股民嗅到了风险的味道，开始从股市中抽身，而股市从6月份开始反弹后，在各方利好因素助推下，股市又掀起一个小高潮，10月16日达到最高6124点，之后虽有下调，但目前一直处于5000点左右震荡，并对后市充满信心。股市的趋好，又吸引部分投资者从房市转投向股市。一种是投资多套房屋的，会抛售部分房屋，用于炒股;另一种是部分购房者将闲置资金投入了股市，但同时又不放弃楼市，依然关注房产，看房选房，待时机成熟再转而购买房产。只有那些具有刚性需求的自住者，如为结婚买房的消费者是房产市场的忠实支持者。

　　北京一、二手房成交比例继续缩小 单位：套数

　　通过上面数据分析可知，从2003年以来，北京一、二手房成交比例处于不断缩小的趋势，因为土地市场具有稀缺性，一手房供应处于不断减小趋势，借鉴发展较为成熟的广州、深圳、上海市场（2004年上海房地产市场一手房与二手房比值为0.9：1，与此同时，广州和深圳这一比值达到1.3：1和1.4：1）来说，未来二手房市场将成为房地产市场的主导。

　　4.2 二手房租赁市场

　　外来人口数量上升，租赁成交量较上年上涨27%，07年是北京奥运紧张筹备的一年，也是京城各项相关设施如道路、轨道、绿化、场馆等陆续竣工和试运行的一年，城市整体面貌的焕然一新吸引了更多的外地和外籍人口来到北京工作和生活，据北京市统计局公布的数据显示07年底北京市流动人口已达到540万人，比06年底的329.8万上升了63.7%。正是由于外来人口的大量涌入，从而繁荣了北京城的租赁市场，通过专业分析人士对06年、07年两年的租赁市场成交量的比较来看，07年北京市中高档租赁市场成交量较上年增加了27%，这一数字也说明京城的租赁市场正变得愈加活跃。

　　同时从07年全年各月的租赁成交量环比数据走势（见下图）来看，成交量环比上涨和下降的月份各占一半，其中上涨的月份为3月、5月-7月和10月。从这点可以看出，租赁市场的成交量主要受到春节假期和学生集中租房等因素的影响。

　　3月正是大量外地返乡人员重返北京的集中月份，因此租赁市场在经历了2月的冷淡过后骤然升温，受到这一人员大量流出流入的影响，形成了年度最冷和最热的两大波峰波谷月；

　　5月-7月是应届大学毕业生租房以及为孩子升学就近租房的高峰期，受到新需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，这三个月的租赁市场也处于持续高温期；

　　10月则是本年度的一大特色月，由于地铁5号线在十一期间正式通车，同时地铁票价也从以往的3元-5元不等统一下调至2元/次，成本的降低和轨道交通的便利性吸引了许多上班族的目光，并掀起了“住在轨道旁，上班不用忙”的租赁热潮，这也成为07年租赁市场在迈入淡季前的最后一次“疯狂”。

　　租金价格全年上涨6.15%，8、9月份上涨最为明显

　　07年全年北京的中高档住宅租金上涨了6.15%，比06年2.36%的涨幅提高了1.6倍，租金上涨明显是本年度的特点之一，这主要是房屋租金价格受到以下三方面因素的影响所致。第一，是常规因素的影响，在租赁成交量较大的月份和时间段租金价格得到了抬升，因为交投量较多表现出市场的火热气氛和需求高涨，从而拉动价格上行；第二，房价的快速拉高促使租金出现明显上涨，以往每月变化微弱的租金在房价连续快速上涨的后期表现出明显的追涨态势，尤其是8、9月份最为明显，每月租金上涨的幅度多则四五百元，少则二三百元；第三，连续5次加息的累积效应，使得月供出现了明显增加，以一套贷款50万20年的房产，商贷适用优惠利率，贷款方式为等额本息计算，07年9月14日以后的月供比年初利率下的月供要多247.54元。这促使一部分以租养房的业主提高了租金以抵消多次加息增加的成本。就07年各月北京中高档住宅租金环比变化来看（见下图），本年度租金下降的月份仅有4月和12月，其余10个月都出现了不同程度的上涨，这种连续而普遍的上涨造就了本年度租金较高的涨幅。其中4月和12月的租金下降也是由于前面月份上涨过高或过多所产生的小幅回调。总体来看，07年中高档住宅的租金呈现连续上涨之势。

　　租赁热点区域--轨道交通穿过的外城区域和发展新区

　　北京租赁市场热点区域的特征正在逐步清晰，即聚焦于轨道交通穿过的外城区域（朝阳、海淀、丰台、石景山）和发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、亦庄等），而这一特点的形成主要有赖于北京房产价值的不断提升和未来城市发展规划的方向。首先，继2001年申奥成功之后，北京市的基础设施和城市经济得到了快速的发展，房产价值依托其得到了不小的提升，并最终引发房产价格和租金的快速上涨，而这一上涨已经超出了人们可支配收入的增长速度，因此一部分租房群体为了适应这一变化，开始寻找租金相对便宜的区域，外城区域和发展新区由于地处城市边缘，因此成为了他们关注和选择的目标。其次北京人口多，车多，道路拥挤的状况也是摆在眼前的现实问题，为了解决国际化大都市都不可避免的上述难题，北京的城市道路交通建设提出了建设四通八达的地下轨道交通体系的规划，可以预见这一遍布北京的地下轨道交通网络将成为未来北京交通的一大特色，而许多市民也是看到轨道交通便捷高效等众多优势，因此将目光投向了轨道交通周边的房产，调查显示在今年10月地铁5号线开通后的2个月内，各个轨道交通沿线的房屋租赁成交占比量有了明显的上涨，与8、9两月相比上涨幅度在8%左右。其中尤以外城区和发展新区如石景山、丰台、通州等区域的成交量增加更为突出。因此07年租赁市场的集中热点区域正在从各大商务圈、学校等传统地段向5条轨道交通沿线蔓延。

　　一、二居室占比量不相上下，租赁倾向小户型

　　从北京中原三级市场部研究中心对07年的租赁成交数据的分析显示北京市中高档商品房的租赁多以一、二居室为主，其中一、二居室分别占租赁成交总量的40.36%、39.75%，三居和四居则占17.96%和1.93%，从这一数据可以看出，07年中高档商品房的租赁多集中于一、二居室的小户型，这主要是由于它们面积小，租金低，比较经济划算，尤其是在租金持续上涨且幅度较大的年份，这一现象也是消费者顺应市场变化所做出的调整。与户型相对应的就是各个居室的面积大小，其中一、二居室多集中于60平米和100平米，其中60平米以内的二手房成为成交的热点，占二手房总成交量的29%，这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。三居和四居的面积分别为140平米和200平米。大面积二手房下滑主要受到新政的影响，因为第二套房首付的提高、界定标准的认定，很多有购房意向的人都选择了观望。

　　随着奥运会的临近，业主的奥运心态开始显现，尤其是地处城北亚奥地区的业主普遍的心态都预期租金将达到现有租金的3－4倍，而这一租金水平也被外来的游客和工作人员普遍接受，因此将会形成奥运期间热点地区的房屋租赁呈现短租量上升的特点。

　　在租赁客户方面，由于今年房价上涨过快，部分本有意购房的租赁客户，最终选择了租房观望房价走势。尤其是进入8月以来，北京一些地区的二手商品房房价以近乎每月1000元/平米的速度上涨，到了10月，又受到深圳、上海等城市成交量萎缩、价格松动等行情干扰，观望情绪愈加浓重。

　　07年租售价格比持续上涨从1：249升至1：318

　　据调查显示，07年的租售价格比呈现持续上升的态势，这说明虽然年度租金与往年相比上涨幅度较大，但仍无法企及中高档二手商品房房价的涨幅，即房价与租金绝对数值的差距越拉越大，致使租售比持续走高， 从年初的1：249涨到年末的1：318，远超过一般租售比1：200的国际警戒线，从上述情况表明北京的房价上涨速度偏快，并打破了其与租金之间的最佳平衡比例，这一数字为房地产市场的发展亮起了一盏红灯。

　　区域房地产市场研究

　　东南部市场总述36

　　亦庄区域市场研究39

　　（一）北京经济技术开发区基本情况39

　　（二）区位优势42

　　（三）未来发展45

　　（四）产业园区简介46

　　亦庄区域房地产市场分析52

　　（一）亦庄二手房市场52

　　（二）市场供给分析55

　　（三）区域市场需求分析59

　　（四）亦庄区域市场竞争分析60

　　（五）现状及未来发展78

　　未来宏观趋势预判84

　　（一）宏观调控84

　　（二）市场竞争更趋白热化86

　　（三）土地供应市场90

　　（四）明年研究推进房产税制改革91

　　东南部市场总述

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布消息，今年以来，北京的商品房价格一直呈上升趋势，五环路以内住宅期房均价已涨至13754元。从分环路看，前三季度，四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米，五至六环路为8529元/平方米，六环路以外为6079元/平方米。

　　东南部板块分析

　四方桥板块 配套成熟拉升，最高涨幅达200%

　　2007年初四方桥区域的房价已逼近10000元/平方米。下半年，四方新区域房价在突飞猛进地高涨，11月18日华瀚国际开盘均价达23000元/平米；而此前开盘入市的山水文园四期价格已经从2.6万元/平米迅速拉升到2.95万元/平米，最高售价甚至高达3.5万元/平米。纯新盘格林莱雅9月份对外称12000元/平米，到真正11月开盘的时候是14000元/平米，现在价格已经到16000元/平米，仅仅3个月上涨了33%。

　　东南三环和四环之间板块

　　典型项目有：方庄6号、晶城秀俯、文成建筑、建邦华府、世华水岸、中海城等。均价已经达到13000元/平米以上

　　未来仅有约12万平米的存量，房源的紧缺进一步拉高房价。

　　旧宫板块分析

　　旧宫区域与亦庄仅隔着五环路，未来旧宫有一部分将划到亦庄范围，因此研究亦庄房地产市场也要对旧宫做一下比较。在这里我们选择一个比较具有代表性的项目：亦庄北岸

　　亦庄北岸的价格从2007年5月份的6500元/平米迅速飙升至现在的10000元/平米涨幅达53.8%。进入12月份以来，受多方面因素影响涨幅趋缓。

　　历史价格

　　销售速度：自2007年8月底开盘以来实现了月均销售193套的良好成绩，值得一提的是亦庄北岸此次从2007年11月23号开盘到现在在不到一个月的时间里所开448套房源已销售355套，实现销售均价9632元/平米。销售速度之快使其成为泛亦庄区域的典范。置业客群的南下为其销售提供了有力的支撑。

　　亦庄区域市场研究

　　1．北京经济技术开发区基本情况

　　北京经济技术开发区（简称BDA）, 筹建于1991年，1992年开始基础设施建设和招商引资,1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。其中7平方公里是中关村科技园区亦庄科技园。同时享有沿海经济技术开发区优惠政策及国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。它是全国的国有土地资本运营试点区，北京市无行政事业性收费区，北京市社区建设试点区。

　　开发区总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。目前，开发区一期规划用地15.8平方公里已经基本开发完成，将以此为基础向京津塘高速公路以东和凉水河以西方向发展。其中，京津塘高速公路以东规划面积约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。2005年10月22日中共北京市委第九届十次全会通过《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，其中明确提出开发区要着力推进北京经济技术开发区及周边地区发展，建设以高端产业和总部经济为依托，面向国际市场的高端产业园区，构筑东南部产业发展带

　　环境宜人

　　北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，管委会对所有企业入区的审批（环境保护指标），采取一票否决制，从源头保证了开发区的环境并规范了投资导向。2002年，北京经济技术开发区管理委员会通过了ISO14001环境管理体系认证，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。 区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。绿化率为40%。

　　从业人口不断增加：截止到今年11月份开发区从业人员累计已经达到11.4万人，同比增长21.3%。人口的大量增加加剧了开发区内住房的需求。

　　基础设施：区域内已实现“九通一平”。

　　配套设施：

　　1、开发区公共交通线路现有公交线路16条：324路（开发区交通服务中心--公主坟）； 723路（开发区交通服务中心--崇文门）、732路（开发区交通服务中心--中关村）、859路（开发区京开汽车城--黄渠，空调）、小35路（开发区新康家园--亚运村）；小11路（城外城--公主坟）；小31路（开发区贵园里--洋桥）；小4路（开发区中芯半导体--大兴区黄村火车站）；开发区班车支线（开发区交通服务中心--大北窑，空调）、开发区环一线（开发区内环，空调）、开发区环二线（开发区外环、空调）；途径开发区线路有市长途汽车公司经营的927路（到永定门）、927路延（到西客站）。途径开发区协作曲线路有946路（到方庄）、907路（到北京站东街）、976路（到北湖渠）；公交场站一座，位于荣昌东街于宏达中路路口。

　　2、娱乐休闲

　　北京鸿禧国际高尔夫俱乐部、锦江富园大酒店康乐部、三力酷动健身俱乐部、金地格林小镇健身会所、大雄郁金香舍运动场馆等。

　　3、国际医院

　　有包括北京同仁医院经济技术开发区院区、亦庄医院等在内的40多家。

　　4、国际学校

　　开发区实验学校、职教园、北京二轻工业学校、北京市汽车工业学校、北京市化工学校、北京市医药器械学校、仪表学校、北京市国际艺术学校、北京国际管理专修学院、美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园。

　　2．区位优势

　　地理位置优越：

　　北京经济技术开发区位于北京城市总体规划东部发展带上，沿京津塘高速公路的城市五环路与六环路之间。京津塘高速公路、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市轻轨，使北京经济技术开发区拥有联结各重要经济区域和交通枢纽的畅通道路以及多种交通方式，现有三条主干路可以直达。1.京津塘高速开发区出口（五环路大羊坊桥南500米）2.四环路十八里店南桥下，沿博大路一直像东南即可。3.三环成寿寺出口一直像南，过四环（肖村桥），五环（亦庄桥）。

　　交通便捷

　　开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。

　　公路——可利用标准及高速公路达1.5万公里

　　北京作为首都，建设有中国最密集的城市及乡村高标准路网。北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。

　　水运——驱车140公里即达中国北方最大的国际贸易港

　　天津新港是中国北方最大的综合性国际贸易港，天津新港与全球170多个国家和地区的300多个港口通航，拥有中国第二大集装箱码头，年吞吐能力达100万个标准箱。高等级京津塘高速公路把北京经济技术开发区与其连接。

　　航空——驱车25公里即可启动全球之旅

　　从北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25公里即可抵达北京首都国际机场。北京空运发达，连接中国近百个大中城市，并已开通70余条国际航线，连通世界36个国家和地区的近60座大城市。

　　铁路——快速进入铁路中心枢纽位置

　　从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。北京是中国铁路客货运路网的核心枢纽，以铁路在中国国家运输力的成分表现，北京经济技术开发区的地理优势得天独厚。

　　亦庄轻轨途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区，正线全长23.8公里，纵贯北京经济技术开发区。北接地铁五号线南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计14站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。

　　亦庄轻轨今年年底开始动工，预计2010年可建成通车，到时区域内交通条件将得到极大改善，方便人们的出行。今年DHL、诺基亚相继将中国总部搬迁到亦庄，正是看中了亦庄地处东部经济走廊、辐射京津的优越位置。而伴随着轨道交通建设的推进，亦庄社会服务功能将进一步完善，更多大型公司办公机构会进驻亦庄，从而吸引大批就业人口转移，推进北京中心城区功能的疏解。

　　3．未来发展

　　亦庄新城作为首都未来的发展重点，是北京“两轴－两带－多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，是提升首都核心竞争力的重要地区。

　　亦庄新城规划是以区域规划为背景，以总体规划为基本技术平台，并且在编制中综合了详细规划、城市设计、规划标准研究、资源利用方式、城市重要节点设计等方面。在编制中充分体现创新、整合、提高、细化、实用的要求，规划建设高标准、高水平、高起点、独具特色的综合产业新城。

　　在亦庄新城规划中，亦庄新城范围包括北京经济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区,规划面积212.7平方公里。当前城市建设用地约26平方公里。到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。

　　4．产业园区简介

　　在产业园区北京经济技术开发区内已经形成了电子信息(含微电子)、光机电一体化、生物工程与新医药、新能源与新材料及软件制造等五大主导产业，有星网工业园、GE工业园、中芯国际产业园、京东方产业园、富士康工业园、首信工业园等主导产业园，及宏达、中和、隆盛、永昌等综合工业园。诺基亚、通用电气、施耐德、拜耳、三洋、松下电器等世界500强企业50多家在开发区投资建厂。亦庄新城建设将会以原有产业中心为依托向东和南发展。

　　第一篇功能定位

　　根据北京城市发展目标以及总规对新城的功能定位，结合新城发展条件和动力，科学确定新城的定位、职能、发展目标与策略，并以此指导新城的建设和发展。

　　1。新城定位

　　北京重点发展的新城之一，是以高新技术产业和先进制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。

　　2。城市主要职能

　　1、首都人口转移、功能疏解的重要载体

　　2、高新技术产业发展中心先进制造业基地

　　3、首都生产性服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分

　　4、重要的城际铁路门户，公路交通枢纽和物流基地

　　5、政府管理创新的示范区

　　3。新城发展目标

　　高新技术产业中心---提升高新技术产业和先进制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。

　　高端产业服务基地---积极发展研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。

　　国际宜业宜居新城---以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城

　　第二篇 发展条件

　　1．规划定位与空间优势

　　根据《北京城市总体规划2005年——2020年》，亦庄作为三个重点建设的新城之一和北京高新技术产业发展中心，是构筑中心城反磁力系统的重要一环，承担产业和人口的集聚，达到疏散中心城部分职能和人口的作用，是实现北京城市空间结构战略调整的关键性地区。

　　亦庄新城地处北京城市东南部，地势平坦，是北京城市空间的重要拓展面，地质条件良好，开发成本低。根据总体规划，永乐作为北京市远期发展预留空间，为亦庄向东南发展，储备了广阔的腹地和空间。

　　2。政策优势与产业基础

　　北京经济技术开发区是北京唯一的国家级开发区，并且是全国为数不多的同时享受国家级经济技术开发区和高新技术产业园区双重优惠政策的地区，承担着北京高新技术产业发展中心的城市职能，是北京参与区域高端产业竞争的主要载体。

　　亦庄新城的现状主体北京经济技术开发区经过十多年的发展，经济总量持续上升，已经发展成为北京经济增长的重要一极，2007年3季度实现工业总产值1509.7亿元，同比增长32.1% 。开发区外商投资企业产值比重约占工业总产值的80%，并且主要是高新技术企业，其产值约占工业总产值的90%，发展后劲大。北京经济技术开发区已成为了跨国公司的集聚地，全球500强企业已有50多家在亦庄落户。

　　3。智力支撑与人文潜力

　　首都在人才和科技方面具有比较优势，为亦庄依靠科技进步和自主创新，以及在京津冀区域产业的差异化发展中走高端产业发展之路，提供了强大的智力支撑。

　　开发区一期的成功和已形成的品牌形象吸引了越来越多国际知名企业（诺基亚、奔驰等）入驻，国际交流频繁，国际化程度较高，逐步形成的北京经济技术开发区多元文化、产业文化、时尚文化对新城的发展有促进性作用。

　　第三篇 近期发展与建设

　　1．新城近期发展目标

　　?大力发展高新技术产业和先进制造业。

　　近期新城应充分发挥亦庄经济技术开发区的政策优势和产业优势，强化产业基地建设，重点发展高端、高附加值、高辐射力的先进制造业和高新技术产业，强化高新技术产业发展中心的城市职能，初步构建辐射京津冀地区的产业发展格局。

　　加快构建综合型产业新城基本架构，为进一步持续发展创造条件。大力发展生产性服务设施，同时逐步完善社会事业和公共服务设施，大力发展面向区域的城市综合服务功能；通过适度超前和优先建立高效、便捷、安全的现代化城市基础设施，不断提高新城发展的安全保障。到2010年构建综合新城的基本构架。

　　?构建与自然平衡的生态环境。

　　随着新城的发展壮大，如何建设和谐的生态环境和人居环境，保障新城健康、可持续发展，是新城近期建设的重点。

　　2。分期发展规模及发展方向

　　?分期发展规模

　　规划到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，城市建设用地规模应控制在45平方公里左右。规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人，城市建设用地规模应控制在100平方公里左右。

　　?发展方向

　　近期新城以核心区为依托，跨过京津塘高速公路向东、跨过凉水河向西进行发展。

　　3。重点建设地区

　　一站（亦庄枢纽站）亦庄交通枢纽站周边土地利用充分借鉴了世界其它城市交通枢纽规划发展的模式。规划围绕枢纽站形成了由内至外的四个圈层：站前公共开放区域，商业、办公就业区，混合（商、住、工）功能区，居住区。并且由外至内开发强度逐渐提高

　　一街（荣华路公建区）荣华路公建区定位为“高端产业服务中心”，以给产业发展提供生产性服务为主，同时提供城市的综合服务功能。由北至南分为9大功能区：产业展示区、企业服务区、城市文化广场、综合商务区、科技研发区、产业文化广场、总部办公区、健康休闲区、汽车产业区。

　　一河（凉水河）通过滨水空间的营造，塑造新城的形象，展示城市魅力，吸引投资和人才。为了增加滨水活力，凉水河两侧用地包括多重功能：研发、居住、娱乐、休闲、展示、小型商业等。同时加强滨水开敞空间的建设。

　　路东新型产业园区建设

　　路东工业区是亦庄近期产业发展的重要空间，该区的规划，通过对现状核心区产业布局和发展的对比研究，结合国外工业园区布局的经验，探索工业区可持续发展的土地利用、空间划分、单元组合、弹性功能、交通组织等模式。规划理念包括：用地空间由具备划分弹性的模矩组成；产业区建立明晰的人货分流架构，将道路按功能分为产业园厂前区的形象道路，产业园货运物流道路；为了应对高度的社会成长及产业发展动态，适度预留基础设施调整用地等内容。

　　北京市人民政府关于北京经济技术开发区扩大发展用地的通知

　　根据原外经贸部、国土资源部、建设部《关于北京经济技术开发区扩大发展用地的复函》（外经贸资开函〔2002〕779号），开发区在一期规划面积15.8平方公里基础上，向京津塘路以东和凉水河以西两个方向扩大，规划面积约24平方公里。其中，京津塘路以东约14平方公里；凉水河以西约10平方公里。

　　亦庄区域房地产市场分析

　　目前在亦庄核心生活区内已经没有土地供应，几乎没有全新项目，二手房市场占据了相当大的比重。

　　1．亦庄二手房市场

　　2007年11月7日，《北京十一个新城规划》（2005年至2020年）公布，顺义、通州、亦庄等11个新城的近期和远景规划向社会公开，其中亦庄区域交通将建成由京津城际铁路、亦庄轻轨、市郊铁路S6线、轻轨L2线、L5线和亦庄支线组成的快速轨道交通网骨架，同时建设三大综合医疗中心，在交通枢纽地带配建经济适用房用地。而目前亦庄作为目前南城“炙手可热”的房产热点区域，新城规划的利好无疑为其加了“一把火”， 亦庄区域的交通和生活配套将得到进一步提升，房产将持续“高温”，11月上旬亦庄区域二手房均价约为9120元/平方米，较10月的8700元/平方米上涨4.8%。

　　购买客群

　　二手房购房者中，首次置业的购房者占到总体的43%，北京房价过高加上政府政策的不断调整很多人买不起一手楼盘，只好选择二手房为置业首选。另外，工作、生活、子女入学以及照顾老人等，也是一部分购房者购买二手房的原因，再加上少量对二手房市场感兴趣的投资者，共同组成了二手房市场的购买群体。

　　购买力分析

　　购买者和出售者年收入以10万元以下为主，从2007年北京市二手房消费者的年收入状况来看，无论是购买者还是出售者，其年收入均以10万元以下为主；调查数据显示，在出售者当中，年收入在10万元以下的比重为62.2%；在购买者中，年收入在10万元以下的比重为61%，5至10万元的比重37.4%。月薪在4000至8000元/月的白领工薪阶层是目前二手房消费的主力。

　　购房者贷款额在40万元以下的居多

　　从购房者贷款的金额来看，一半以上的客户贷款额在40万元以下；据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在购买者当中，57.9%的客户贷款额在40万元以下；按照目前的优惠利率，贷款40万元，期限20年，等额本息，月还款为3019元；按照月还款小于月收入50%的标准来计算，其家庭月收入在6038元左右，年收入低于10万，而在此次调查中家庭年收入在10万以下的比重为61%；这表明家庭收入与其贷款额度是相符的。

　　因此，从目前的二手房交易来看，基本还是以自住购房、家庭年收入在10万以下的消费者占据主流，而且从贷款消费者的家庭收入与其贷款金额的交叉来看，其贷款月还款额基本都在其家庭月收入的50%以下，随着利率的上调，其还款压力会快速上升，再某种程度上也会降低消费者的生活品质。

　　户型需求

　　70平方米到110平方米的户型占据了整个市场需求的60%，70平方米以下的户型占到14%。园区内已企事业单位为主，员工普遍收入较低，因此小户型低总价的产品受到热捧。

　　目前在亦庄核心居住区基本没有全新项目，二手房占据相当的比例，通过比较该区域重点项目的租售情况我们可以看出在亦庄区域内二手房比较活跃。

　　一居的租售情况分析

　　三居的租售情况分析

　　小结

　　目前亦庄区域一居室租金约为1200-1800元/月，售价约为8000-12000元/平米之间。两居室租金约为1800-2300元/月，售价约为8000-13000之间，个别品质较好小区二居租金甚至达到3000以上，如金地格林小镇；三居室租金约为2800-3200元/月，售价在8000-14000元/平米之间，金地格林月租金则达到了5000元左右，售价达14000元/平米，成为园区内高价的代表。

　　2．市场供给分析

　　市场供给分析：区内住宅开发用地的“紧缺”也成为众多喜爱亦庄的购房人的遗憾。BDA住宅市场需求量逐渐增大，住宅市场供应“供不应求”,相对稀缺。

　　2.1目前核心生活区内一些开发较早的项目已经售罄，土地供应紧缩，开发项目逐渐减少，在售项目寥寥无几。

　　2004年12月31日，北京市国土资源局宣布北京亦庄经济技术开发区将进一步集约利用土地资源，同时从2005年开始暂停亦庄普通商品住宅用地的审批，并且对未按规定时限建设的项目进行清理。对于企业闲置用地，将解除出让合同并收回土地使用权。

　　2003-2006年的土地供应情况。

　　近几年来在北京楼市整体价格飙升的前提下，南城房地产低价优势得以凸显，加之南城市政配套逐步成熟，北京置业出现“南下”潮流。亦庄经济技术开发区也成为了焦点之一，加之土地的稀缺更使得亦庄居住项目的价格不断上涨。

　　目前亦庄及相邻区域供应量不多，新盘很少。亦庄核心区域内供应量不大，总供应面积约18万平米，产品相同，均为50年产权小户型为主的公寓项目。截至到现在也已经有80%左右的体量被市场消化。作为泛亦庄地区的马驹桥、凉水河、旧宫地区将形成楼市的一个热点区域，目前在售及推广项目有金地格林小镇6、珠江奥古斯塔城邦、亦庄北岸等项目，供应面积达到120多万平米

　　剩余量不多，无法满足未来的市场需求。

　　在供不应求的情况下，加上很多开发商分期分批开盘，房价逐步攀升。

　　价格比较

　　目前几个在售项目均价都在8000元/平米以上，相比去年上涨2000-3000元。亦庄房价的上涨，并不仅仅是北京整体房价上涨的结果，更得益于亦庄区域整体配套的成熟。正在建设的地铁5号线的延长线将从宋家庄一直通到亦庄经济开发区内，无疑给亦庄的可持续发展提供了良好的契机，亦庄的体育运动设施，医疗、教育、文娱设施也相当齐备，而且大多是按照国内一流的水准进行配套建设的，集中供暖、市政双路电等配套很齐全

　　2.3产品分析

　　产品线分析

　　3．区域市场需求分析

　　由于亦庄暂停普通商品房住宅用地的审批导致区内项目价格大幅上涨，但目前亦庄区域商品房的市场需求依然很旺盛，从业人员的不断增加带来了新的需求市场，且开发区内汇聚了众多世界50强企业，发展潜力相当大，规划中的亦庄轻轨也已开始动工，预计2010年可实现通车，届时亦庄将有一个完整的30分钟交通网，从亦庄乘城际铁路到天津，坐轻轨到中关村，走五环到机场，都将在30分钟左右到达。置业客群出现了南下的潮流。目前亦庄已经没有可以开发利用的住宅用地，所以现有的项目尤显稀缺，出现供不应求的局面。

　　根据目前亦庄卫星城新规划，亦庄卫星城发展的方向将以北京经济技术开发区为核心向南、东发展。到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。长远目标是到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右，未来的需求市场也很广阔。这也是亦庄新生活区被普遍看好的另一原因。

　　4．亦庄区域市场竞争分析

　　区域竞争优势

　　开发区总体市场前景看好。作为北京唯一的国家级开发区，入驻可以享受双优惠政策，另外核心生活区不乏优秀的楼盘，像金地格林小镇、上海沙龙等楼盘品质的提升增强了本区域的市场竞争力。

　　区域规划和发展潜力

　　北京新的“两轴—两带—多中心”的城市新布局，为亦庄新城的发展注入新的活力，使其成为被关注的焦点。亦庄轻轨已经开始动工亦庄轻轨途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区，正线全长23.8公里，纵贯北京经济技术开发区。北接地铁五号线南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计14站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。

　　配套、环境好

　　开发区现有公交线路16条；金地格林小镇健身会所、大雄郁金香舍运动场馆等娱乐休闲场所；40多家国际医院；十几所国际学校。经济技术开发区内绿化率比较高，环境优美适宜居住生活，区域内以低密度住宅为主。

　　交通优势

　　亦庄位于京津塘高速路的西侧，沿高速路BDA出口可直接进入开发区。博大路、荣华路及成寿寺路三条主干路直通市区，其中一条从分钟寺到京津塘大羊坊路段为免费高速路，从南三环到亦庄车程只需5分钟。另外，亦庄还有多路公交车到达市区。 规划中的亦庄轻轨也已开始动工，预计2010年投入使用，同时成寿寺路的加宽工程也在进行中将由目前的16米拓宽到31米。交通条件将大为改善。

　　区域竞争劣势

　　西部新区位于凉水河以西，尚未开发，周边相邻的旧宫、小红门、大红门等地的环境与路面状况较差，与亦庄核心区还具有较大的差距。

　　商业配套上，亦庄目前仍以社区商业为主，代表性商业有大雄城市广场、上海沙龙新天地等，仍缺乏大型商业中心。

　　区域内及周边在售项目比较

　　国融国际

　　区位概况

　　国融国际位于北京亦庄经济开发区，核心区12＃街区C15地块。东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C16地块相接。地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲，极具开发潜力

　　产品

　　建筑类型为塔楼（毛坯），在平面布局上采用鼎足而立的三塔布局，各 部分功能明确且具有兼容性、创造灵活多变的弹性空间，立面的整体风格特征简单的形容就是［马赛克］。A、B、C塔为酒店式公寓，A塔地上23层共379户；B塔地上22层，共359户；C塔地上17层，共259户。裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施。地下一层为设备用房及部分商业，地下二、三层为车库。地下总建筑面积：25820.21平方米，地上总建筑面积：72911.54平方米

　　历史价格

　　销售速度：从2007年9月6号开盘至今实现了月均销售384套的优秀成绩，在亦庄区域较有影响力。

　　荣京丽都

　　自2007年9月29日开盘至今已迅速销售686套，在亦庄区域内实现了优秀的销售业绩，价格也从开盘时均价8500元/平米上涨到目前的11000元/平米。

　　本项目为35－55平米精装小户型，倡导酒店式的管理理念，该公寓项目极大的弥补了亦庄房地产市场上小户型的空白点，受到了购房者的青睐。

　　金地格林小镇6

　　项目位于马驹桥新城，周边有珠江奥古斯塔城邦、天鹅堡等项目，已经形成一定的居住氛围；远离闹市区，环境较好。但该项目位于六环以外，较为孤立，基础配套有待完善。

　　产品及规划

　　金地格林小镇6分为南北两个部分，北部以公寓为主，主力户型面积为90-140平米的二到三居，南部为叠拼产品，主力户型面积160—220平米。此次开盘的B8、B9号楼为电梯板楼，为9、10层板楼，户型面积86-108平方米二居、120-140平方米三居，开盘均价9300-9400元/平方米。

　　历史价格

　　销售情况：金地格林小镇6自2007年5月25日以来共分4次开盘，分别推出了叠拼、公寓产品。因其曾在亦庄核心区域内成功开发了金地格林小镇加之金地集团的知名度和美誉度也较高，户型设计也较宽敞舒适。所以其产品得到了广大客户的认可，销售较为顺利。

　　奥古斯塔城邦

　　该项目于07年9月开盘；项目一期建筑面积约30万平米，分别墅区和公寓区。

　　区位概况

　　项目位于马驹1号桥南，距离马驹桥生活区和亦庄核心区均较近，周边有金地格林小镇6、天鹅堡等项目，已经形成一定的居住氛围；交通动线较为丰富，距离六环和京津塘高速较近，723路公交车可达本小区。马驹桥区域未来规划成为“亦庄新第二生活区”，目前复地等较大开发商在该区域内做一级开发，故整体规划具备较大吸引力。

　　该项目位于六环以外，较为偏僻和孤立，基础配套只能依赖马驹桥或亦庄核心区，但亦庄新城整体规划将给该区域带来发展空间，因而投资价值可见一斑；

　　产品

　　产品包括果岭公寓和高尔夫别墅两类产品；

　　果岭公寓主力户型面积在90平米左右，以纯板式为主，精装修；在产品规划方面较为出色，采用分区规划，独立出部分联排产品，提高项目整体品质，同时设计大量90平米左右的二居产品，利用相对较低的套总价吸引大量初次置业客群和投资客群；

　　历史价格

　　该项目于07年3月入市，价格成长较为迅速，相对于六环外其他项目优势较为突出，且在实现了高于六环外其他普宅的价格的同时实现了较高的销售速度；

　　该项目目前套均价在80万左右，与亦庄核心区均价差约1500-2000元/平米，套均价差距在20万左右；

　　项目从2007年9月22日开盘至今实现销售1200余套的业绩，是销售速度较快的优秀项目，主要得益于周边市场缺乏普宅产品供给以及珠江地产品牌营销；

　　亦庄北岸

　　项目位于东南五环路以里，处于大兴区旧宫镇东南角处，与亦庄经济技术开发区距离较近。地块北侧即为旧头路。沿旧头路向西驱车约五分钟可到达旧宫镇的中心街道。亦庄与旧宫地理位置天然接近，未来旧宫一部分区域要划入亦庄区域。亦庄土地放量有限且先天低密度规划，难以满足今后亦庄区域人口发展，亦庄人口今后一段时间内会向旧宫区域迁移。亦庄常住人口年轻化，外来人口同样年轻化已经是比较明显的趋势。旧宫外地人口继续增加。

　　交通情况分析

　　五环路虽从东侧经过，但其但便捷交通状况地块无法利用。地块仅在北侧与市政道路——旧头路相邻。从地块位置出发主要有二个交通方向：

　　向西，沿旧头路可到达旧宫镇的中心地区旧宫西路，从旧宫西路可以上南四环或到其他周边交通主干道进入市区；

　　向东，可进入亦庄经济技术开发区，但要经过亲亲我家项目，通往开发区的道路为亲亲我家开发商投资修建，沿路有二处地点设置有保安人员和路栏。后期是否同意经此路进出开发区尚不确定。

　　公交线路方面，目前旧头路仅有一条公交线路736路，地块所在位置为该线路始发站。旧宫中心街道旧宫西路公交线路较多，有377、352、750、729、324、343、353路车。

　　总体来看，地块所处位置交通状况优势不明显。

　　产品

　　产品设计为高层板楼，12栋板楼共1364户，南北向的有: 1#---6#和11# (15层)、7#---10#及东西向的12#楼（12层）带电梯，1#-11#楼各楼栋分两个单元，每个单元每层四户、12#楼是一个单元每层18户，全为零居室，三梯18户。楼体相间错落排列，住宅楼均南北朝向，小区园林景观呈半开敞围合式。项目住宅部分共11栋楼，12号楼为公建，建筑密度约18.44%，户型面积63平方米左右一居、80-90平方米左右两居和110平方米三居，设计地上地下停车位共818个。

　　历史价格

　　销售速度：自2007年8月底开盘以来实现了月均销售193套的良好成绩，值得一提的是亦庄北岸此次从2007年11月23号开盘到现在在不到一个月的时间里所开448套房源已销售355套，实现销售均价9632元/平米。销售速度之快使其成为泛亦庄区域的典范。置业客群的南下为其销售提供了有力的支撑。

　　中海城

　　项目位于成寿寺路的东侧介于三四环之间，西侧直线距离4公里到达木樨园商业中心区，距离京津唐高速公路为800米。另外地铁五号线与未来十号线的建设通车，将进一步缩短了与其他区域的距离。周边路网发达，交通十分便利。所在区域是北京市未来的城市发展区，位于北京市新规划的东部发展带上，是津唐地区进出北京的门户。区域经济已经取得了长足发展，区内包括分钟寺桥至潘家园三环路沿线的区域经济中心，大洋路商业街是华北地区较大的专业建材批发交易中心、木樨园商圈，以服装批发为主的商业中心区等经济圈。

　　产品

　　普通住宅（毛坯） 板楼、塔楼、小高层。项目的市场定位为【纯粹异域风情的国际化风格社区】，通过对“北美”风格、“地中海”风格、“北欧”风格、“东南亚”风格、“澳洲”风格等特色鲜明的、国际化风格的建筑组团的塑造，形成一个具有异国请调的小区风貌。

　　历史价格

　　销售评价： 该项目从2005年开始销售，到今年价格翻了一倍，由于其地理位置较佳交通比较便利，加上成寿寺路正在扩建，使其吸引了大批客户，项目体量达170万平米，今后可以形成较大规模的社区，销售业绩良好。

　　5．现状及未来发展

　　现状

　　1．低密生活区：开发区核心生活区内项目容积率较低，除燕景佳园外平均值仅为1．3。已售项目如金地格林小镇、米兰天(兰天博客,兰天新闻,兰天说吧)空、莱茵河畔以及上海沙龙，容积率大多在1－1．5之间，浉城百丽是目前亦庄集合式居住社区中密度最低的项目，容积率仅为0．88。这些开发较早的小区以其宽敞的户型设计和舒适的生活空间使亦庄成了低密度生活区的代表。

　　2． 纯居住唱主角：虽然开发区的项目在产品形式上呈现多样化，但所有项目几乎均为住宅，基本没有写字楼或是商住两用（底商除外）项目，这与开发区的整体规划有直接联系。它明确分为产业区及配套生活区，区内所有的企业都有自己的生产基地和办公地点，因此不需要有写字楼及商住两用项目。居住是亦庄房地产项目的惟一目的，这也使居住环境变得单纯。

　　3．品质保障：大多设计前卫，品优质高、亮点多，受到广大购房者的青睐。

　　未来发展

　　1．核心生活区已无土地供应，新城规划带来新的发展空间。据悉，亦庄已经暂停普通商品住宅用地的审批，在售项目也寥寥无几，未来的房地产市场将会以亦庄新城发展为导向向南和东部发展，2008年即将入市的两块住宅用地便位于亦庄核心区的南部新区，届时将各建20万平米的两限房，销售限价为5000元/平米，主要面向开发区内的工作人员。这将大大缓解人们在核心居住区的购房压力，对房价的涨幅有一定缓冲作用。

　　2. 容积率有所提升

　　随着亦庄项目的热卖以及土地成本的提高，将导致区域销售价格提高，迫使新盘容积率有所提升。预计未来产品主流仍是低密度住宅，在整体区域产品价格稳定或小幅上涨的情况下，容积率会略有升高。

　　3．升值潜力巨大

　　未来的亦庄轻轨线是连接亦庄和中心城区的纽带，将大大改善区内交通条件，同时还可以实现与京津快线的换乘，使其成为连接两个国际大都市的咽喉要道，亦庄护环渤海经济圈的核心地位趋势愈加明显。亦庄得到升值潜力由此可见一斑。

　　4．区内购房者比例提高

　　从规划看，未来开发区人口将达到30万至70万，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了以后购房者的主体将向园内工作者转变；CBD人士进开发区置业的绝对数量也不会减少，但其所占的比例将有所下降。园区工作人员大多从事技术含量较高的产业，管理者及技术工作者收入稳定，在环境优美、交通便利的园区内置业自然是首选。实用又舒适的板式小高层和多层住宅将是理想的第一居所，而Townhouse类产品相比之下总价较高，因此供应量会有所下降。除自住外，亦庄的投资型客户将增多，以租赁为主的企业员工将是其租客的主体。

　　5．小户型产品开始受到关注

　　相对于北京市整体较高的房价来说，低总价、低首付的小户型产品很受欢迎，目前在经济技术开发区内仅有的两个小户型项目荣京丽都和国融国际受到了广大消费者的青睐，开盘至今都取得了优秀的销售业绩。未来的亦庄市场小户型的比例将会有所增加，总价不高、经济实用，投资自住两相宜。

　　6．租售市场潜力巨大

　　需求的持续上涨带动区域房产租售市场火爆 根据新城规划，到2010年亦庄新城人口将达到30万人；2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内，据“链家地产”统计数字显示，11月上旬亦庄二手房均价约为9120元/平方米，11月上旬亦庄区域二手房供需比约为1：3.4，客户登记量中超过半数的是在经济开发区各大型企业中任职的中高层管理人员，支付能力较强。此外，亦庄区域房产租赁市场非常火爆，不少的高薪技术企业为了吸引人才，承租中高档房产作为企业中高层管理人员的住所，这部分需求带热了如上海沙龙、金地格林、郁金香舍等精装修小区的租赁。

　　7．国际宜业宜居新城，后市潜力吸引区域白领置业

　　亦庄定位于“高端产业服务基地，国际宜业宜居新城”，目前区域内入驻了50余家世界500强企业，包括电子信息、生物技术、软件开发等高新技术企业和制造业。亦庄区域的发展潜力吸引了不少在当地上班的白领人士，据统计数字显示，在亦庄置业的消费者中外地人占到七成左右，绝大多数是在周围的企业上班的白领。而在亦庄的规划中，除了建设联通市区和各个周边城郊的轻轨线路，还规划建设直达首都国际机场的快捷通道，为国际交往提供方便；医疗方面将目前的同仁医院改造升级，并新建位于站台综合区、六环路路南区等两处综合医疗中心，交通和医疗设施的完善一方面提升区域南部的房产价值，另一方面吸引更多周边工业园白领一族投资置业的目光。

　　总结

　　开发区企业发展较快，商业配套较为充足，尽管南城开发的较晚，但是亦庄区域高新技术企业和制造业发展较快，区域内金融配套较为齐备，各大银行均有入驻，区域内购物的超市有美廉美超市、小白杨、华润超市、华冠超市等日常消费类超市，较为集中的购物中心有上海沙龙商业中心，娱乐健身等设施有上海沙龙、英派斯、中体倍力、卡尔生活馆等较为高档住宅小区的会馆及俱乐部，商业配套较为完善。此外，开发区内的外资企业给亦庄商业交流和区域发展注入新的活力，作为国家级开发区，亦庄的发展前景广阔，成为吸引消费者在此置业的重要因素。房产后市的发展最坚实的依托是周边区域的发展和充足旺盛的房产需求，亦庄无疑完全符合这两点原则，随着北京市住宅郊区化的趋势进一步加强，南城置业的消费者将会更加关注亦庄区域。

　　未来宏观趋势预判

　　（一）宏观调控84

　　（二）市场竞争更趋白热化86

　　（三）土地供应市场90

　　（四）明年研究推进房产税制改革91

　　未来宏观趋势预判

　　1．宏观调控

　　从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等施频繁出台，在两年多时间里调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，即使是在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。然而，自2007年11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，成都房地产市场也爆出市场趋冷，宁舍定金也争相退房等消息。即将迈入2008的中国房地产市场，这是否是一个值关注的拐点信号， 2008中国房地产市场又有哪些政策方向值得关注？明年的房价将何去何从？

　　1.11宏观调控三剑齐发

　　在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。

　　首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

　　从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

　　其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。

　　再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。

　　1.12保障性住房比例加大

　　国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。

　　由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。

　　2．市场竞争更趋白热化

　　近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。

　　房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。

　　房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。

　　房价走势或将显现拐点

　　近日在福建举办的“房地产走势及房地产金融创新论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士发表演讲称，2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。这样的人口变化对房地产的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，并预言2008年将是中国房地产市场的真正拐点！

　　2008年，是世界的一个聚焦点，奥运过后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个谜。从近两年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。而市场规律是，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。

　　新房继续涨价动力趋缓

　　最近，北京的新房项目开盘，价格出现“高报低开”的现象，即实际开盘均价低于正式开盘之前广告宣传的报价；而且开盘后也未出现明显的“低开高走”。这同先前想以开盘价格买房必须排队领号的情形，形成了鲜明的对照。

　　一个典型的例子就是位于西五环外的新盘项目——雍景四季，在开盘之前，售楼人员告诉记者，开盘均价在每平方米12000元左右，如果接受这一价格，就报名参加开盘当天的摇号选房；但正式的开盘均价为每平方米10000元，而所谓的摇号选房，响应者也为数不多。

　　业内专家指出，在目前房价已然处于高位，而且销售低迷的情况下，新盘项目涨价的动力将明显趋缓。几处新盘项目的销售人员也均表示：“现在已经不像几个月前那样，每个月甚至每周都涨500至1000元；再涨，房子就更加没人买了。”

　　目前在北京，普通住宅也已经不适合普通老百姓购买。据统计，10月以来，北京共有56个项目开盘，其中33个为普通住宅项目，占比近六成，开盘均价达到了13239元/平方米，套均面积为119.9平方米。这意味着，现在买套普通住宅，得花150万元。这个价格相对于1至3季度北京市城镇居民家庭16553元的人均可支配收入来说，已经不再“普通”。

　　房价上涨的幅度远远高于居民可支配收入的增长，造成了购买力不足；另外，今年出台了针对解决中低收入群体居住问题的多项具体措施，并迅速得到了落实，引起了不少购房人的观望。

　　继续涨价动力趋缓，同时还受“90平米/70%”调控政策逐步落实的影响，北京中小户型供给正在逐步增加，而这正在改善北京房地产市场的供应格局。数据显示，11月中小户型为主的项目上市量较大，达到14个，在新入市楼盘中，占比达到40%，创下今年以来的新高。

　　在成都房地产市场上，在房价一路上扬的几年时间里，自住性和投资性购房大多已完成购买需求，如今房价也呈现相对高位，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。从11月出现的市场趋冷现象，将会加速购房者的进一步观望，进而出现持币待购、慎购等现象。

　　如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。明年房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度会相对较大。

　　二手房房市场状况

　　高端房供应增加

　　近期由于房贷新政、频繁加息以及限外范围的扩大，北京的房产投资者对于政策性的风险预期大为增加。因此，10月以来，北京高端房源挂牌量明显增加。

　　据北京房地产中介机构链家地产的统计，10月份，北京总价150万元以上的房产放量环比9月份上涨了24.1%。数据显示，京城北部、东部和南部部分投资比重较大的热点区域，受到政策影响较大，高总价房产抛售现象明显。10月份在朝青、清河、六里桥、劲松、玉泉路等区域，总价150万元以上的房产放量环比9月份分别出现了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的涨幅。

　　相关调查显示，投资150万元以上房产的业主中，约有七成认为出售的压力在增大，同时150万元以上房产的成交周期是各个总价档位房产中最长的。因此，高房价业主担心“未来接盘者”动力不足，出售压力变大导致房产放量集中。

　　现在对于高总价房产的持有者而言，连续加息后，租金收益与利息支出相抵，已经不划算；而累积增加的成本支出将于2008年1月1日转化成实际的支出。与此同时，物业税等将在房产保有环节征收的税种呼之欲出，使得投资的政策风险加大；因此，投资者持有意愿正在下降。另外，股市、基金等投资渠道也转移了部分投资者的关注点，推动高价房产持有者开始释放手中的房源。

　　目前，高价房产市场需求状况并不乐观。业内专家分析，一方面，随着房价的上涨，相对人们的实际购买力在下降，尤其是对于高价房产的市场需求减少，另一方面，11月7日，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》，其中房地产业的限制范围放大，房地产二级市场交易也被列入其中；这对高端房源加速放量起到了催化作用。

　　全面限外后，高端需求减弱，业主只能提早出售，通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。150万元以上的房源主要是高档公寓，销售周期本来就长，一旦需求减少，那就会对这些高总价房源销售产生实质性的影响。

　　3．土地供应市场

　　2007年11月起，北京土地供应大规模放量；同时，以中心城调整优化、疏散集中人口为理念的《北京十一个新城规划(2005-2020)》出炉。业内专家认为，在这些调控因素的影响下，未来，北京楼市或将进入盘整期。

　　土地-年底迎来供应高峰

　　作为房地产开发的关键要素，土地的供应量一直影响着房价上涨的预期。同时也是房地产市场供求关系松紧的风向标。目前北京房价的快速拉升，除了奥运等利好因素外，主要原因在于，04年8月实施土地“招拍挂”以来，北京土地供应量大幅下滑，不能满足城市化带来的新增住房需求。

　　现在的情况正在开始发生变化。10月30日，北京市国土局召开新闻发布会，表示今年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。统计数据显示，11月1日至8日，共计成交土地7块，其中住宅用地4块。在即将入市的项目中，共计有69块土地，其中有59块土地的拟入市时间为2007年，土地面积达到926.2万平米，而今年前10个月成交52块土地，面积总和仅为574.9万平米；按此计算，年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍。显然北京土地放量已经开始放闸。

　　从入市住宅土地的分布区域看，多数宗地的位置并非地处偏远。丰台区入市8块土地，总面积为206.29万平米，占比达30.6%。其中大于10万平米的有6块，居首位；海淀区入市108.59万平米，占比为16.1%；朝阳区入市59.99万平米，占比为8.9%。

　　年底土地放量呈现井喷态势，一方面是为了保障限价地的供应，另一方面也可能是政府土地调控的有意安排。土地的集中放量又给我们带来了新的思考：

　　首先，土地集中放量给行业以及消费者传递了土地储备充裕的信号，“地荒论”将不攻自破，消费者可不必陷于恐慌性购房，购房行为回归理性；其次，土地的供应最终要转化为住宅的供应，在刚性需求短期内难以改变的情况下，住宅集中供应将能够有力缓解供求关系，再配合房贷、税收等抑制需求的政策，供求缓和才能真正平抑房价。

　　此外，根据北京市新城规划，“十一五”期间，北京将逐步疏解旧城部分职能，降低旧城人口密度。到2020年，旧城人口将从180万降低到110万，平均每年疏散4万人。这在一定程度上，也将缓解目前中心城区人口集中和土地稀缺造成的房价暴涨。

　　4．明年研究推进房产税制改革

　　国家税务总局局长肖捷 (12月25日)在全国税务工作会议上表示，明年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，推进个人所得税制改革。要按照“健全中央和地方财力与事权相匹配的体制”等要求，把地方税制的改革和完善作为下一步税制改革的一项重要内容抓紧抓好，努力构建以财产税、资源税等为主体的地方税制体系。要研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，深化房地产模拟评税试点工作，改革资源税制度。

　　明年还将深化流转税制改革。继续在东北地区部分行业和中部地区部分城市进行增值税转型试点，并研究制定在全国范围内实施的方案。根据国家的产业政策和消费政策，研究调整消费税政策。适当调整营业税政策。继续完善燃油税改革方案。推进个人所得税制改革工作，研究综合与分类相结合的个人所得税制度，更好地调节个人收入分配；认真做好新旧企业所得税税法的衔接工作，清理相关优惠政策，制定和完善配套管理制度和办法，落实各种过渡性安排，确保新税法顺利实施。

　　物业税，明后年或将真正实施，这将最直接的抑制中高端市场的需求，甚至是购买第二、三套房产的需求。