试管婴儿哪个国家最好:降房价or增收入 中国房价十年不跌真正原因

2011年04月08日 09:33
来源：凤凰网房产综合

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舆论再一次把矛头集中到地方政府的土地财政上面。也对也不对。对的是土地收入的确占了很多地方政府的大头。不对的是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁、征地、市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。

房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的广义货币增量仍将达到16%以上。

2011年恐怕才是近五年来中国最难的一年，一方面是居民消费意愿持续下降到1999年以来的历史最低位；另一方面则是突如其来的日本核危机和利比亚战争，将极大地推高全球石油价格和通胀预期。诚如发改委对外经济研究所所长张燕生所言：利比亚危机使油、铁矿石、粮食变得更贵，日本大地震使整个供应链变得更贵。全球油价，粮价，资源价格上升对我国影响大约在30%到40%之间。输入型通胀的压力更大，形势更加严峻。想把物价稳定在4%以内更加困难了。

“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。印度孟买人均收入比中国的北京、上海更低，但房价却高得多。舆论期待政府不断把房价压下来，其实是各级政府不堪承受之重。他们可以这么做，但是副作用会更大。一方面，我们需要解决就业问题，需要解决百姓收入不断增长的问题，另一方面他们又要不断地打压房价，这其实存在内在的矛盾，甚至是不可调和的矛盾。

这方面，郎咸平说得更绝对。他说，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。

让房价上涨，老百姓住房怎么办？郎咸平认为，新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿(实为2.9万亿)，拿出10%建保障性住房，2900亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1/3，可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。

当然，保障房需要时间，需要细致的构建和耐心，不可能一蹴而就。

“以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础”，这个观点跟我一致。我认为保障房是需要健康、繁荣的商品房市场进行补贴和输血的，商品房繁荣皮之不存，保障房毛将焉附？

在现实和规律面前，人们不能一再期望政府做它做不到的事情，毕竟意志是无法战胜规律和自然的，就像人类的意志无法战胜核辐射。不妨换一个思路：用收入的增长，追赶房价物价的增长。而如何增收，那里面的空间就很大了，既有政府的能动性，更有个人无限的能动空间。思路决定出路，态度决定一切。

链接：

上海房价收入比居高位

上海房价收入比情况

按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，2011年全国房价收入比将降至7.19。

报告显示，1997-2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44。2008年城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009年随着我国房地产市场复苏至过热，全国新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下，房价收入比有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间，2010年为7.76。

从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见，2010年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多数一二线城市的房价收入比是上升的。

值得注意的是，统计房价收入比时所使用的房价，是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格。但经济适用住房的价格相对纯商品住宅来说，一般低40-50%，而且价格波动比纯商品住宅小。因此，有必要比较包括经济适用住房的商品住宅和不包括经济适用住房的纯商品住宅两种情况下的房价收入比。

上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83（主要原因是上海的配套商品房成交规模较大），杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。由此证明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。

有打折的执行力则难期打折的高房价

本轮房地产调控多项政策被称为“史上最严厉”，但不幸的是，其中有不少在执行力上被打折，行将重蹈“拳头打在棉花上”的覆辙。

5月1日，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》将执行，各地开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价但涨价必须重新申报。但是，上述政策却被部分开发商念了“歪经”。《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市调查发现，多数已经实施“明码标价”的楼盘通常是先报高房价，然后再大幅打折销售，政策效果在营销的“变通”下失去了威力。尽管对开发商来说，应对发改委“一房一价”新政并非什么难题，但在5月1日新政执行前公开楼盘售价的并不多。《每日经济新闻》联合爱房网统计了北京、上海、成都等11个城市“一房一价”的公开情况，截至4月6日，在总共638个被调查楼盘中，仅有347个明确表示会公开或者愿意公开每一套房源的价格。

执行力打折必然抵消新政杀伤力。发改委“一房一价”政策正是剑指开发商销售最核心的内容——楼盘销控，如是，一些开发商会处心积虑采用各种办法回避直接公开房价。如果让他们得逞，“一房一价”杀伤力则无从谈起。

如果说“一房一价”新政执行力遭遇到开发商打折倒也罢了，要命的是，“国八条”中的相关新政也罹遇到了地方政府阻击。据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标。执行力不仅在时间上被打折，在执行质量上也被打折腰斩。“新国八条”明确要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。令人啼笑皆非哭笑不得的是，一些城市房价控制目标公布以来之所以广受争议，其原因恰恰在于各地忽视了“居民住房支付能力”这一最关键最要害最拿魂的指标。从公布的城市看，可怜只有长春一地提出了“新建住房房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”目标，成为首个也是绝无仅有与房价收入比挂钩的房价调控目标。从已公布房价调控目标的城市看，一是房价悉数看涨；二是涨幅均在一成左右。如此这般，难怪被舆论一条声地质疑诟病呵斥为：“究竟是调控目标还是涨价目标？！”

应当说，房地产调控能否达到预期目的，除了取决于调控措施是否得当，更取决于调控执行力是否有力。因为即使调控措施科学得当，如果执行打折一样事与愿违。

在当下中国，房价畸高乃是早已形成共识的不争事实。近年一再加大调控力度，目的正是在于让房价回到合理价位。说白了，是让畸高的房价打折回归正常区间。有打折的执行力则难期打折的高房价，这既是近年历次调控难以走出“屡涨屡调屡调屡涨”怪圈困局的经验教训，又为当下楼市尴尬事实所佐证。近日中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查数据，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨。国人感受的，依然是“房子在地上，房价在天上”的楼市风景和心理纠结。