连续编制合并财务报表:中国房价无拐点六大原因

    已经有非常多的人，包括开发商阵营以及业内及媒体人士，甚至部委官员及以发表白皮书见长的社科院同志，都认为未来两至三年内中国房价必现拐点。

    笔者耐心仔细研究与几位同仁辩论，固然囿于自身从中获得利益，但客观评价，笔者认为中国房价无拐点有以下六大原因：

    一，未来住房需求将井喷

    城镇人均可支配收入未来十年将增长2.6倍，达到51310元，收入增长，人们越期望住进更大的更为舒适的好房子，中国传统对房产的舒适方面的偏好更明显。

    从文化角度来看，丈母娘需求实际上客观存在，在中国青年男性往往要努力赚钱买房，才会被视为具备了结婚的条件，现实又让这一观念更有说服力，中国男性数量因为传统原因远大于女性，目前的性别比达到122：100，这意味着女性拥有着更多选择配偶的权利。

    从家庭变异看，中国家庭的平均规模是每户3.3人，城市家庭更小，为每户2.8人，未来十年，伴随独生子女政策实施后期带来的家庭数量变化，以及越来越明显的老龄化趋势，将更多催生单一成员家庭。

    如此巨大的换代置业环境下，对比一下房龄就明白未来需求如何看涨房价，中国社科院研究报告表明，中国的房龄是30年而英国则达到132年，何况人均居住面积数字是个水涨船高的东西，伴随收入增加这一标准将剧增。

    根据宏观经济和人口模型预测，在未来十年，中国整个城镇人口的增长将达到26%，大约有16000万农民从农村转移到城市，这将是人类历史上最大的一次迁移。新增城镇人口必然对进入城市的房屋产生大量需求，尤其是这些区域主要集中于城市发展基数相对较低的中西部城市。

    与此同时，中国将实施小康化的收入增长模式，按照十二五规划工资翻一番，此前的2010年已经实现农村居民人均可支配收入部分城市超过城镇人均可支配收入增长率。而未来十年，中国还将实施沿海制造业内迁，以利用农村城镇化后低廉的劳动力，并带动就业与收入的同步增长，报告预测，未来城镇人口平均年收入将增长9.8%。也就是说，未来房价还有一个东风西渐的过程。

    二，垄断环境下开发商主流化

    近年出现的新建住宅与销售差距不断增长，近两年甚至达到40%，经济学人集团研究表明，这既是调控从紧的起点，也是市场修正的基础，但不会消除前述快速增长的刚性需求。

    恰好相反，调控从紧并没有缩小开工量与销售量的差距，相反，调控首要选择是从货币紧缩方面来进行，相当于行政干预开工量，供应的紧缩与刚性的增长，直接决定了未来仅仅是进城置业一块便可以支撑房价的再次上涨，与人民币国际化无关。

    统计表明掌握于开发商手中的存量多达11亿平米，这些地主要掌握在保利这样的国企、万科碧桂园这样的上市房企、河南建业这样的地方区域巨头手中，也就是说土地换和平在目前楼市已经成为主导。

    除存量地上产生垄断，从紧调控后地方城市正在重复北上广的故事，上述在一线城市已经形成垄断的主流房企同样在调控后纷纷被招商引资进地方城市，规模化拿地是他们的杀手锏，因此从未来发展看二三线城市未来两至三年将形成垄断环境。

    三，未来供应呈现多元化将稀释高房价中的泡沫

    调控带来房产业的成熟，除产品差异外，更重要的一点就是围绕资产结构与产业结构做文章的开发商自我调整。而大开发商进入全国战略后，将着眼于供应多元化来稀释其在一线城市的泡沫风险。

    如果你进入地方城市考察下，会发现地方政府已经透支了过多的存量土地资源，而任何稍有发展的新兴城市，其可供开发商的市区级用地几乎没有，全部颁布于外环，而垄断主流品牌开发商进入这些城市低成本大规模囤地后可通过规模与周期滚动发展对抗目前的宏观调控政策。

    此外，由于地方政府无地可卖，城市化城镇化脚步不能停，并且只有城市化城镇化可以出政绩，在这种利益驱动下，地方城市最大的开发现象集中于旧地在改造，这些区域的用地转化至开发商手中由于追求多元化产品与分期发展，往往造成供应紧缩，没有足够的住宅产品来满足需求，因为拆迁本身就导致住宅需求增加，再加上多元发展造成实际可开发住宅量的剧减。

    地方政府有没有基础摆脱土地财政依赖呢，没有，其核心原因在于欠负过多而在城市化初期必然依赖房地产业的长盛发展。

    四，高房价的暴利吸引已经绑架了实体产业

    仔细研究一下上市公司，其业绩年报中报中不动产方面的自持酒店、商业经营性物业、存量土地、在营房地产项目构成非常重要的一块，这足以证明高房价下的暴利吸引已经绑架了实体产业。

    6000余家上市公司完全与房地产脱离了干系的几乎没有。即使奶类企业也囤积了非常多的地块，名说养牛，实则评估价已经包含增值部分。

    更有相当多的企业为了上市增持不动产，尤其是商业用地，其目标直指高房价，所有风险都系于房价上涨而不是下跌，比这风险更大的情形是，实体企业拿地，还通过从事房地产开发获利，并将利得转化为流动资金，向其旗下的实体产业输血。

    也就是说实体产业的多数企业已经短期内无法摆脱高房价依赖症。

    五，股票与房产利基及投资市场缺陷造成了市场的极端化

    即使股市不景气，即使房价真的出现拐点，也无法回避，过去至今的高房价以及房价在严重打压之下仍然坚挺，均是房产与股票惹的祸。

    中国证券登记结算有限公司2010年11 月30 日发布数据显示，截至上周末持仓A 股账户数约为5545.40 万户，环比增37.5 万户。而年初此项数字为1.47亿户。股市频繁的出进，并不是股民们多么善于理财与投资，而是旁边放着的房产成为他们的晴雨表：北京房价2010年四月初正式完成较上年度同期绝对数字上涨10000元，而在年末前一月底，正是调控序幕全面拉开之时。

    而在过去十年投资回报统计上，股市回报率居第二，不动产回报率高居所有投资品种首位，唯一超过两位数回报的是不动产中的房产而不是商业物业。

    股市跌水造成的只是富翁变负翁的过程，但富翁的成就过程，累计已经投放至楼市的不动产，因为房价上涨，其回报率补足股市跌水有余，这就是过去黄金十年的现状。

    所以人称，过去没有买房的都后悔了。

    为什么房产与股票是拉长房价的两只手呢，除投资品种少，人们闲资只能用于这引起基本领域外，更核心层次的原因是房产与股票拉大了贫富差距，而贫富差距又是投资投机炒房的核心原因，也是直接导致房价虚高的核心原因。

    现在有些人为什么担心楼市，不是高尚，是因为股市与楼市同时受到政策的影响，而其它如白银、黄金、期货、中小板以及基金、信托等，都只有投机没有投资空间。

    资金紧缩时代已经难言风险，有的就是坚守或者出逃。

    所以，从拉长房价上涨的房产与股票两只手的角度看，只要股市不存在保值功能，只要房屋持有环节与增值环节税收缺失，那么要想稳定房价或者保持合理水平，基本无可能，唯一之路可能就是在拐点尚未出现之际，崩盘已经开始。

    六，泡沫破裂与崩盘的牵制决定中国楼市必无拐点

    现在，多数美元国家盯着中国人民币升值，中国外汇储备已经突破20000亿元，相当于排在第二至七位的六个国家外汇储备的总和，但我们发现中国近期却出现贸易逆差，这说明中国宏观经济外环境已经严峻。

    而在国内，人们应该对股灾、对上个世纪海南广西的房灾记忆犹新。

    正是基于对发生在自己国度内股灾与房灾的现实回忆与担忧，决定了上至国家，下至决策层及多数主流供应商，利益集团，都不可能不思考，万一拐点来临，持币观望转化为不买房运动，那些炒家无法出逃，那些已经付了首付或者拟入市买房者，难道看不到放弃才是首选。笔者清楚记得表哥，海南一处房产，如果不继续下去，节余的钱已经足够再买入同类产品的时候，他的心还敢炒房吗？

    从经济整体面来说，中国还没有强大到能够承担整个房市崩盘的程度，换言之，软着陆是政府的共识，也是必然性选择，因此无论从哪个角度，决策层将妥当安置那些开发商及现有供求关系。

    而统计工具、民间平台、舆论工具都将为防拐点而出工出力。反面看，宁可宣传崩盘，不得提及拐点。